上海常得物业管理有限公司与金强物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海常得物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：栾江，总经理。
　　委托诉讼代理人：尹立君，上海伟创律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张小潭，上海伟创律师事务所律师。
　　被告：金强，男，1970年10月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告上海常得物业管理有限公司与被告金强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告上海常得物业管理有限公司的委托诉讼代理人尹立君、被告金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海常得物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2009年9月至2018年6月期间物业服务费39,463.80元(人民币，下同)；2、判令被告支付违约金11,839元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年6月29日，原告与上海意得实业投资有限公司签订期限为2006年6月30日至2008年6月30日止的《前期物业服务合同》，约定在业委会成立前由原告负责上海意得商城一期前期物业管理，提供物业管理服务。原告按建筑面积向业主收取物业费。住宅高层1.435元/月/平方米，多层1.015元/月/平方米，别墅2.40元/月/平方米，办公楼2.80元/月/平方米，商业用房4元/月/平方米，按季交纳，季前30日内交付，逾期违约金按日0.2%收取。因在上述合同履行期内，业委会尚未成立，原告与上海意得实业投资有限公司两次达成补充协议，将合同期限延长至2011年6月30日。该小区业主大会成立后，2011年7月1日，原告与上海意得商城一期小区业主大会签订《物业服务合同》，合同期限为2011年7月1日至2014年6月30日。履行期满后，原告与业委会两次达成补充协议，将合同期限延长至2018年6月30日。合同履行过程中，原告让利给业主，将物业费调整为住宅高层1.35元/月/平方米，多层0.95元/月/平方米，别墅2.30元/月/平方米，商业用房2.80元/月/平方米。被告购买上海意得实业投资有限公司开发的位于浦东新区新场镇汇友路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积161.88平方米。被告拖欠原告2009年9月至2018年6月的物业服务费，原告催讨未果，故诉至法院，要求判如所请。
　　被告金强辩称，被告从未收到原告关于交纳物业费的通知，原告主张的物业费已超过诉讼时效。被告购买房屋后，开发商至今未与原告办理交房手续，当时开发商与物业公司的法定代表人为同一人。被告因为房屋存在严重质量问题，于2016年与原告进行沟通，要求原告对房屋漏水、渗水进行维修。房屋经维修后，被告发现房屋还存在质量问题，故要求原告继续维修，但此后一直未收到原告的信息及答复。开发商未进行房屋交接，房屋钥匙扣押在原告处，被告认为交房手续办理前的物业费应当由开发商承担。被告购买的系连体复式是住宅，不是别墅，应按高层来收费。要求驳回原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：原告与上海意得实业投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限为2006年6月30日起至2008年6月30日，约定由原告对浦东新区新场镇上海意得商城一期小区提供物业管理服务，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，按季交纳，业主应在季前30日内履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按每日0.2%收取。该合同附件一为物业构成，其中注明小区名称：上海意得商城(一期)；总幢楼34幢：其中高层4幢，多层20幢，别墅10幢(连体)。合同期满后，双方延长合同期限至2011年6月30日。2011年7月1日，原告与上海意得商城一期小区业主大会签订为期三年的《上海意得商城一期物业服务合同》，合同期满后，双方延长合同期限至2018年6月30日。原告实际收取的物业服务费标准为住宅高层1.35元/月/平方米，多层0.95元/月/平方米，别墅2.30元/月/平方米，商业用房2.80元/月/平方米。被告系浦东新区新场镇汇友路XXX弄XXX号201(复式)室的业主，房屋建筑面积为161.88平方米，被告于2009年8月办理了该房屋的产权证。被告尚未支付2009年9月至2018年6月期间物业服务费39,463.80元。2018年10月23日，原告诉至本院请求解决。
　　上述事实，由前期物业服务合同及补充协议，物业服务合同，续签合同，上海市不动产登记簿，原、被告的陈述等证据证实。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。对于被告反映的房屋质量问题，如果情况属实，被告可以通过其它合法途径予以解决，但不能以此作为拒付物业服务费的理由。对于被告提出的其房屋收费不能按照别墅标准收取的意见，根据合同附件一约定，该小区中的别墅指的是10幢(连体)的房屋，被告购买的房屋在该小区内被定性为别墅，且该小区并无被告所述的属于别墅标准的独栋房屋，故原告要求被告按照每月每平方米2.30元的标准支付物业服务费并无不当，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采信。庭审中被告提出部分诉请已超过诉讼时效的意见，本院认为，根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告提供了2018年10月23日向本院提起诉讼的证据，但并未提供其他证据证明其向被告进行过催讨，故原告之诉部分确实已超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，对超过部分，本院不予支持。被告应支付原告2015年10月至2018年6月期间物业服务费12,285.90元。对于原告提出的要求被告支付违约金的诉讼请求，考虑到被告并非恶意拖欠，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，判决如下：
　　一、被告金强于本判决生效之日起十日内支付原告上海常得物业管理有限公司2015年10月至2018年6月期间物业服务费12,285.90元；
　　二、驳回原告上海常得物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,082.57元，减半收取计541.29元，由原告上海常得物业管理有限公司承担487.72元，被告金强负担53.57元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马建红

书记员：陈  洁