上海帼辉物资有限公司与郑志勤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海帼辉物资有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：朱惠珍，总经理。
　　委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏旭波律师事务所律师。
　　被告：郑志勤，男，1951年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：张丽群(系被告郑志勤妻子)，住同被告郑志勤。
　　原告上海帼辉物资有限公司与被告郑志勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法适用简易程序。因本案需以另案的审理结果为依据，本院于2018年8月9日中止审理。后本案恢复审理，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告上海帼辉物资有限公司的委托诉讼代理人李晓茂、被告郑志勤及其委托诉讼代理人张丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海帼辉物资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付以每日300元(人民币，下同)计算自2016年7月1日至实际迁出之日止的未迁户口赔偿金；2、判令被告承担逾期交房期间原告的租金损失20.90万元(自2016年6月1日至2017年12月31日，按每月1.10万元计算)；3、判令被告支付逾期交房违约金5万元(按房屋总价200万元的20%计算)；4、判令被告支付原告垫付的水费21,882.44元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月11日，原、被告就上海市浦东新区洪山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房屋买卖合同，约定房屋总价200万元，被告应将系争房屋内的户口自2016年6月30日前迁出，如逾期未迁，则被告每日按300元向原告支付赔偿金。至今系争房屋内仍有被告等5人的户口未迁出。合同同时约定被告于2016年5月31日交付房屋，即日起租金由原告收取。至2017年12月31日，被告才将系争房屋交付给原告，房屋租金每月1.10万元，逾期交房19个月，造成原告租金损失20.90万元。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。
　　被告郑志勤辩称，原告提出的未迁户口赔偿金金额过高，被告对此不认可。签订合同时被告并非真正卖房，故没有考虑户口问题。目前系争房屋内有五个户口，但没有地方可迁。如原告向公安机关申请户口迁移，被告同意配合办理。原告从2017年下半年起就已经收取系争房屋的租金，系争房屋也已经于2017年6月30日交付给了原告，认可系争房屋每月租金标准为1.10万元。对于原告提出的逾期交房违约金被告有异议，被告没有看过合同。原告提出的水费应该由租户支付，不应当由被告支付。系争房屋的水表一直都是坏的，从未抄过水表。原、被告签订合同后，原告没有向被告支付购房款。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋原登记在被告郑志勤名下，抵押权人为案外人平安银行股份有限公司上海分行。2015年1月15日，以郑志勤为卖售人、案外人李继骏为买受人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：建筑面积61.56平方米，转让价款150万元；买受人于2015年1月16日前支付60万元，于2015年4月15日前支付90万元；双方确认于2015年4月15日前共同办理转让过户手续；系争房屋已有房屋抵押情况，卖售人应当在过户之前注销他项权利登记等。该合同买受人签名一栏由朱惠珍(本案原告上海帼辉物资有限公司的法定代表人)代李继骏签名。同日，郑志勤的配偶张丽群签署《配偶同意书》，明确其知晓并同意系争房屋出售并抵押给朱惠珍及李继骏。同日，朱惠珍通过上海银行向郑志勤账户转账50万元。郑志勤出具收条：“今收到朱惠珍代李继骏付房款伍拾万元整，此据为凭，洪山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。”同日，郑志勤出具收条：“今收到朱惠珍代李继骏支付现金人民币壹拾万元整(地址洪山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的定金)。”
　　2015年4月14日，郑志勤与李继骏签订补充协议：因郑志勤要求延期办理系争房屋的过户事宜，日期定于2015年5月15日之前，李继骏同意变更。该协议由朱惠珍代李继骏签名。同年5月28日，郑志勤出具收据：“今收到朱惠珍、李继骏支付的地址浦东新区洪山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房款人民币柒万元，交易截止2015年8月15日，如逾期作违约处理，违约金按合同约定房款的20%，合同继续履行。”
　　2015年7月13日，案外人李某某(与李继骏系父子关系)通过中国工商银行向郑志勤转账2万元，郑志勤出具收条：“今收到李某某支付洪山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房款人民币贰万元整。”同年7月23日，李继骏通过中国工商银行向郑志勤账户转账143,700元，郑志勤出具收条，言明：“收到李继骏定金壹拾肆万叁仟柒百元整。洪山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室。”
　　2016年5月11日，原告(买受人、乙方)与郑志勤(卖售人、甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款200万元，甲方于2016年5月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2016年5月31日前办理转让过户手续；乙方未按约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的1%的违约金，合同继续履行；甲方未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款1%的违约金，合同继续履行等等；补充条款(一)约定该房已有房屋抵押情况，乙方同意甲方2016年6月17日前注销他项权利的登记；双方约定于2016年5月31日交付房屋，甲方配合办理租赁合同变更等相关手续，即日起租金由乙方收取；2016年6月30日前户口迁出，如逾期未迁，则每逾期一日甲方应当在已押房款内按照每天300元向乙方支付赔偿金，直到原有户口迁出时止；双方约定如由任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方违约金(违约金按总房价的20%计算)等等；合同附件三约定：合同签订后，乙方于2016年5月17日前支付89万元，于2016年5月31日之前支付111万元；合同附件四约定：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担等等。
　　2016年6月12日、13日，李某某通过平安银行向郑志勤账户转账共计436,007.39元。同日，平安银行股份有限公司上海分行以“贷款还清，注销抵押”为由向房地产交易中心申请注销抵押。2016年6月14日，原、被告共同前往房地产交易中心递交了上海市房地产登记申请书。2016年6月20日，系争房屋完成过户登记，权利人现为原告。
　　郑志勤曾于2016年10月诉至本院，要求确认原、被告就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，将系争房屋恢复登记至郑志勤名下。该案审理中，李某某、李继骏及朱惠珍均表示，其向郑志勤所支付的钱款均用于购买系争房屋。本院已于2017年2月14日作出(2016)沪0115民初73115号民事判决书，判决：驳回郑志勤的诉讼请求。郑志勤不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年6月21日作出(2017)沪01民终4082号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。郑志勤不服申请再审，上海市高级人民法院于2018年12月28日作出(2018)沪民申109号民事裁定书，裁定：驳回郑志勤的再审申请。
　　郑志勤收取系争房屋租金(每月租金标准为1.10万元)至2017年6月止。2017年7月起，原告接受系争房屋并收取租金。系争房屋内目前仍有郑志勤等5人的户口未迁出。原告已垫付系争房屋2003年1月至2017年6月期间水费共计21,192.40元。2018年6月，原告诉至本院，请求判如所请。
　　上述事实，由上海市房地产买卖合同，(2016)沪0115民初73115号民事判决书，(2017)沪01民终4082号民事判决书，(2018)沪民申109号民事裁定书，户籍信息，水费缴纳凭证及清单，原、被告的陈述等证据证实。
　　本院认为，原、被告之间签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，被告应于2016年6月30日前迁出原有户口，如逾期则按照每天300元计算赔偿金。被告未能按约迁出原有户口，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。庭审中被告提出违约金约定过高的辩解意见，考虑到被告的违约行为仅为未迁出原有户口，且庭审中原告未就实际损失进行举证，故本院对于被告提出的辩解意见予以采纳，未迁出户口赔偿金的计算标准由本院综合上述内容酌情调整为每日100元。对于未迁出户口赔偿金的计算期限，被告未能于2016年6月30日前迁出户口，故原告要求被告自2016年7月1日起支付未迁出户口赔偿金并无不当。根据2018年5月1日实施的《上海市常住户口管理规定》，自2018年5月1日起，对于案外人的户口滞留问题已经有相应的救济途径，房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户，故本院认为本案中未迁出户口赔偿金可计算至2018年4月30日止。若届时原告仍无法解决案外人户口滞留问题，自可另行主张权利。根据合同约定，被告应于2016年5月31日向原告交付房屋，且即日起系争房屋的租金由原告收取。经查被告实际收取系争房屋租金(每月租金标准为1.10万元)至2017年6月止，故原告要求被告支付2016年6月至2017年6月期间租金损失(每月租金标准为1.10万元)并无不当，本院对此予以支持。原告已于2017年7月接受系争房屋并收取租金，故对于原告提出的要求被告支付2017年7月至2017年12月期间租金损失的诉请，本院不予支持。根据合同约定，系争房屋的物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由被告承担。经查原告已为被告垫付房屋交接前拖欠的2003年1月至2017年6月期间水费21,192.40元，故被告应当予以返还。对于原告提出的要求被告返还2017年7月至2017年12月期间水费的诉请，本院不予支持。对原告提出的要求被告支付逾期交房违约金5万元的诉请，鉴于原告已在本案中主张了逾期交房的实际损失即租金损失，故对原告提出的此项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、被告郑志勤于本判决生效之日起十日内支付原告上海帼辉物资有限公司未迁出户口赔偿金(按每日100元标准，自2016年7月起计算至2018年4月止)；
　　二、被告郑志勤于本判决生效之日起十日内支付原告上海帼辉物资有限公司2016年6月至2017年6月期间租金损失14.30万元；
　　三、被告郑志勤于本判决生效之日起十日内返还原告上海帼辉物资有限公司垫付的2003年1月至2017年6月期间水费21,192.40元；
　　四、驳回原告上海帼辉物资有限公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,501元，减半收取计4,250.50元，由原告上海帼辉物资有限公司负担1,867.50元，由被告郑志勤负担2,383元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马建红

书记员：陈  洁