上海广展包装材料厂、曹德忠与上海天鹏助剂有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海广展包装材料厂，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：曹越，厂长。
　　原告(反诉被告)：曹德忠。
　　两原告委托诉讼代理人：奚少忠，上海市东策律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海天鹏助剂有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：王永官，总经理。
　　委托诉讼代理人：李权，男。
　　委托诉讼代理人：李枭，上海华勤基信律师事务所律师。
　　原告上海广展包装材料厂诉被告上海天鹏助剂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法受理反诉原告上海天鹏助剂有限公司诉反诉被告上海广展包装材料厂房屋租赁合同纠纷一案，于2018年3月7日公开开庭进行了合并审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告曹德忠及两原告委托诉讼代理人奚少忠，被告上海天鹏助剂有限公司委托诉讼代理人李权、李枭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海广展包装材料厂(以下简称广展厂)、曹德忠针对本诉向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金人民币(下同)298,600元；2、判令被告支付搬迁费、营业执照、人员安置、停车停业、基础设备、自建平台的补偿款(具体金额等调查令调查后确定)。事实与理由：2016年9月14日，原、被告签订了《厂房租赁协议书》，该协议书内容为：厂房租赁地址为上海市奉贤区四团镇六团公路XXX号。租赁范围为标准厂房面积3,108平方米，不低于288平方米的办公用房。年租金为895,800元，租赁期自2016年10月1日起至2019年9月30日，违约方赔偿守约方的经济损失或者按照合同总标的10%承担违约金，并视为解除合同。其他约定如搬迁，若有补偿款，原告投入的设备、原价值补偿款由原告享有。差额部分双方各半享有。此后，原告支付被告租金等。2017年6月，原告租赁地址上的房屋等被拆除。2017年7月，原告从上海市奉贤区四团镇政府得知该补偿款已经到了被告的手中，原告向被告索要补偿款等，被告拒绝，故原告诉讼来院。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为：判令被告支付设备搬迁费50,180元、营业执照补偿10,000元、人员安置补偿(九人)62,100元、停产停业损失508,500元(3390平方米*150元每平方米)、自建平台补偿211,680元、车间内活动房和地坪补偿4,667元。
　　被告(反诉原告)上海天鹏助剂有限公司(以下简称天鹏公司)针对本诉辩称，不同意原告的诉讼请求。原告承租的时间已经远远超过了实际支付租赁费的时间，超过了60天的租金仍要原告支付。原告诉状中陈述的内容也不是事实，895,800元租金是每年支付的，租赁期限也对的，事实上由于原告的违约造成的一系列问题，双方签订的合同明确在合同履行期内如遇动迁包括减量化搬迁，原告必须无条件服从。被告不对原告进行赔偿，被告与政府的合同约定、和被告与原告的合同是两个法律关系，故不同意原告的诉请。
　　同时，被告(反诉原告)天鹏公司针对反诉向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原告与两个反诉被告于2016年9月14日签订的《厂房租赁协议书》在2017年5月31日解除；2、判令两被告立即支付租金147,254元(自2017年4月1日起至5月31日，按年租金895,800元计60天)；3、判令两反诉被告支付合同违约金268,740元。事实与理由：于2016年9月14日反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁协议书》，约定租期自2016年10月1日起至2019年9月30日止；总租金为2,687,400元；并言明在合同履行期内如遇政府规划、任何动迁、拆迁(包括减量化)搬迁，两反诉被告必须无条件服从。在合同履行期间，反诉原告被政府部门列入减量化动迁，然而在2016年11月12日及12月4日，奉贤区四团镇新桥村村民委员受政府委托，就涉及租赁厂房减量化及泾罗港黑臭河道整治拆迁队7家承租户召开会议，希望承租人积极配合政府，并由承租人向政府相关部门出具了书面保证承诺书，两反诉被告也不例外，于2016年12月30日出具了《上海广展包装材料厂关于拆除生产设备的承诺书》。嗣后，因反诉被告不配合政府减量化动迁而反诉原告多次以短信方式告知要求搬迁，逾期责任自负。但反诉被告还是以种种理由满口要价，拒绝履行合同义务和不听政府劝告，显然构成违约。故反诉原告在无奈之下向四团镇人民政府发出《上海天鹏助剂有限公司关于木器车间强制拆除的意见》。此外，双方在合同履行期间，反诉被告未向相关部门申请办理从事行业许可证，显属违法经营。于2017年5月2日被上海市奉贤区安全生产监督管理局现场查实违法事实，于2017年5月19日出具了(沪奉)安监管罚告(2017)1028号行政处罚告知书，于2017年5月26日作出了21-XXXXXXXX号行政处罚决定书(单位)。这一事实，足以证明反诉被告也违反了法定义务，显属构成违约。
　　原告(反诉被告)广展厂、曹德忠针对反诉辩称，如果被告不能提供房产证等相关资料，原、被告在2016年9月14日签订的厂房租赁合同是无效，就不存在解除的问题。从2016年12月6日开始，由于被告天鹏公司的停电行为，造成原告无法进行正常的生产经营活动，故不存在需要支付剩余的租金，反而原告还要求被告天鹏公司退还至少四个月的租金，故不同意反诉诉请2。违约金不同意支付，因为即使租赁合同有效，原告也没有违约行为。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、原告提供的设备搬迁费评估明细表一份，证明原告作为承租户的设备补偿款为50,180元。被告在第一次庭审中对该证据真实性无异议，认可看到过该明细表，对该设备搬迁费也知情，在签订补偿协议时，正式评估报告还没有出来，但认可这是原告的设备搬迁补偿。被告在之后的谈话和庭审中表示对该评估明细表不认可，认为应当以最终的评估报告为准，最终的评估报告中没有原告的设备搬迁费评估。对此本院认为，被告作为出租人，在初步评估报告期间知晓原告存在上述的设备搬迁损失，且在第一次庭审中表示对该证据真实性无异议，认可是原告的搬迁补偿，故即使在最终评估报告中并没有显示原告的设备搬迁补偿，本院认为被告已自认原告实际产生的设备搬迁损失补偿数额，故本院对该证据依法予以确认。2、原告提供的情况说明一份，证明2016年年底，原告租赁的房屋被四团镇纳入减量化项目，2017年4月26日被告与政府签订补偿协议。被告对该证据有异议，认为村委会没有资格出具这样的证明，2016年就减量化事宜开过会，让被告做工作，但原告没有配合政府撤离，被告签订的补偿协议与原告没有利害关系，原告是因为没有木器加工的许可证，所以不允许生产。对此本院认为，村委会作为证人出具情况说明，应当出庭作证接受质询，且双方争议的搬迁滞后的原因及搬离时间问题，应当根据双方举证情况认定，故本院对该证据不予认定。3、原告提供的照片一组，证明评估公司在系争厂区内拍摄了原告的机器设备，部分设备被评估了，这些照片作为评估公司的材料保存在评估公司，但最终如果原告的设备未能体现在评估报告中，被告或者评估公司有过错。被告对该证据真实性有异议，认为评估公司明确告知原告评估报告与原告无关，法院调取的评估报告中确实也没有涉及原告设备的评估，且该照片没有评估公司的盖章，故证据合法性有异议。对此本院认为，根据本院调取的评估报告，报告中确不体现原告的设备部分，且该照片不仅没有评估公司的盖章，也无法体现照片中的设备系属于原告的设备，故本院对该证据不予认定。4、原告提供的告知书一份，证明2017年2月13日四团镇人民政府环保办公室给被告发出告知书，原告租赁的房屋到2017年2月13日没有电了，不可能进行生产活动。被告对该证据真实性不清楚，对证明目的不认可，认为即使有告知，但实际是否停电要补充证据证明。对此本院认为，该证据仅显示政府曾对被告发出停电警告，但实际是否停电应当另行举证证明；且原告的该证据证明内容与原告出具的承诺书内容相斥，故本院对该证据不予认定。
　　另，本院于2018年11月11日至四团镇网格化中心调查，与该中心书记王德忠谈话并制作谈话笔录一份，该笔录载明：该中心向法院提供评估报告及清拆奖扶结算单一组，但补偿协议书并不是完全按照评估报告的，评估报告只是参考，最终的补偿包括了建筑补偿、证照补偿、设备搬迁补偿、附属设施补偿、职工安置补偿、停产停业补偿。这个减量化是没有土地补偿的，因为天鹏公司不是批租土地或者划拨土地，没有支付过土地出让的费用，土地性质还是集体的；广展厂提供过营业执照，证照补偿中有广展厂的补偿10,000元；停产停业损失是按照有证面积补偿150元每平方米，无证面积补偿100元每平方米计算的；评估报告没有给承租人，只给清拆企业即出租人；向法院提供交社保的员工清单一份，该清单上看不出哪些是广展厂的员工，如果上面没有广展厂的员工，那么按照该中心的规定，给广展厂5个人的名额；广展厂提供给法院的机器设备评估报告，在最终评估报告中没有体现，可能是初稿；广展厂当时向政府出具过承诺书承诺什么时间内搬迁，但广展厂没有按期搬迁，后来安监部门出了处罚通知，广展厂还是没有搬，一直到四团镇网格化中心2017年6月去强拆才搬离的；当事人是否自己停电与该中心没有关系，该中心没有停过电，安监部门是否停电该中心不清楚。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，原告(反诉被告)广展厂、曹德忠与被告(反诉原告)天鹏公司签订《厂房租赁协议书》一份，约定：天鹏公司将位于上海市奉贤区四团镇大桥村六团公路XXX号内的部分房屋租赁给广展厂、曹德忠使用；租赁面积为标准厂房2,808平方米(北侧棚舍约500平方米免费给广展厂、曹德忠使用)及辅助车间300平方米，共计厂房有偿面积3,108平方米，另加标准厂房内钢结构平台面积约1,000平方米，由广展厂、曹德忠作生产使用；天鹏公司提供给广展厂、曹德忠办公室，不低于288平方米；厂房租金每天每平方米0.75元(0.75元×3108元×365天)，计850,800元、平台每年为15,000元、办公用房每年为30,000元，合计为895,800元；租金先付后用，每年均分两次支付，6个月付一次，合同签订日起三日内支付定金/预付款100,000元，签订日十日内支付满半年租金，即447,900元(包括100,000元)；双方在合同履行期间内若遇政府规划、任何动、拆迁(包括减量化)搬迁，广展厂、曹德忠必须无条件服从，天鹏公司不对广展厂、曹德忠承担任何费用，若有补偿款，广展厂、曹德忠投入的设备、原价值补偿款由广展厂、曹德忠享有，超额差价部分由双方各半享有；租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止(免租期20天，自10月20日起算)。上述协议书签订后，广展厂、曹德忠向天鹏公司支付了预付款(即租金)100,000元及剩余半年租金347,900元，两项共计447,900元。2016年10月24日，广展厂、曹德忠制作《动火许可证》一份，向天鹏公司申请在系争租赁房屋内搭建钢平台，该许可证由天鹏公司安技科、保卫科审核后，由天鹏公司厂长审批同意。
　　又查明，系争房屋项下土地为集体建设用地，其上房屋均没有建设工程规划许可证。
　　另查明，2017年4月26日，天鹏公司与上海市奉贤区四团镇城市网格化综合管理中心(以下简称四团镇网格化中心)签订《四团镇工业用地减量化企业清拆奖扶工作补偿协议书》一份，约定：清拆企业天鹏公司，位于大桥村六团公路XXX号，有证建筑物面积9,576.16平方米，无证建筑物面积2,246.26平方米，总房屋建筑面积为11,822.42平方米；有批文土地面积为17.8亩，可减量土地面积为21.98亩，总减量土地面积为21.93亩；该企业清拆全部补偿总额为21,874,850.09元，详见四团镇减量化企业清拆奖扶结算单。当日，天鹏公司与四团镇网格化中心签订《四团镇减量化企业清拆奖扶结算单》一份，约定：天鹏公司被拆除房屋坐落地大桥村六团公路XXX号，土地性质集体，土地面积21.98亩，有证17.8亩，无证4.13亩；有证建筑面积评估价13,976,893.44元，按政策80%补偿为11,181,514.75元，无证建筑面积评估价3,278,530.56元，按政策60%补偿为1,967,118.34元，两项合计房屋补偿金额为13,148,633.09元；其他补偿项目为1、装修0元，2、附属设施1,947,517元，3、证照补偿70,000元，4、土地补偿0元，5、设备搬迁补偿4,612,950元，6、停工停业补偿*150=1,436,424元，*100=224,626元，7、职工安置补偿(63人)434,700元，8、其他0元。上述补偿款，天鹏公司已经从四团镇网格化中心领取将近80%。
　　再查明，广展厂在承租房屋内的设备经天鹏公司确认，动迁补偿(搬运、安装、调试)费用为50,180元(前面内容后移的)。但在最终的《机器设备减量化补偿价格评估报告》中，并无广展厂名下的机器设备搬迁补偿评估。根据本院调取的《奉贤区四团镇六团公路XXX号上海天鹏助剂有限公司土地减量化清拆补偿估价报告》，经庭审中双方确认，报告内的房屋坐落平面图标注方向有误，实为右北左南，广展厂、曹德忠在整个厂区中租赁的部位为13幢厂房西面小半部分2,808平方米、17幢棚舍(无偿使用)500平方米、13幢厂房中挖出一部分搭建的辅助车间300平方米及部分办公用房。其中估价汇总一览表(附属设施)中第37项车间(13)内的活动房、室内水泥地坪评估总价4,667元，备注为承租户。其中构筑物及附属设施估价明细表中第4项13号房内铁平台1,676.34平方米，评估值469,375元。
　　还查明，广展厂于2016年12月30日向四团镇人民政府及奉贤区环境保护局出具《关于拆除生产设备的承诺书》一份，载明，本公司位于四团镇六团公路XXX号(上海天鹏助剂厂内)，因政府拆迁原因，故本厂决定将于2017年3月31日前保证完成设备的拆除善后事项，逾期责任自负。2017年5月19日，上海市奉贤区安全生产监督管理局向广展厂作出(沪奉)安监管罚告(2017)1028号行政处罚告知书。该局于2017年5月26日向广展厂作出第21-XXXXXXXX号行政处罚决定书，载明：2017年5月2日，因广展厂存在未将事故隐患排查治理情况如实记录的行为，违反《中华人民共和国安全生产法》的规定，决定给予罚款48,000元的行政处罚。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中天鹏公司向广展厂、曹德忠出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方之间订立的租赁合同无效。故本院对天鹏公司主张系争《厂房租赁协议书》于2017年5月31日解除的诉讼请求不予支持。
　　租赁合同虽然无效，但广展厂、曹德忠实际使用房屋期间，仍应支付房屋的占有使用费。对广展厂、曹德忠辩称因系争房屋2016年12月6日开始没有电了，故广展厂不再继续经营，2016年12月6日之后不需支付租金的意见，本院认为，根据广展厂向政府及环保部门作出的书面承诺，广展厂至2016年12月30日还在生产，并承诺于2017年3月21日前拆除生产设备；且广展厂、曹德忠未能举证证明已经搬离房屋并办理房屋交接或证明系争房屋存在无法正常生产使用的情况，故本院认为广展厂、曹德忠使用系争房屋至房屋拆除为止。现天鹏公司向本院主张截止至2017年5月31日的租金，系对自己权利的合法处分。对于房屋占有使用费的起算日期，本院认为，按照双方合同约定，免租期20天，租金起算日期为2016年10月20日，现系争合同因合同无效及系争房屋涉及减量化清拆而无法继续履行，并非广展厂、曹德忠不愿继续履行，故本院认为，房屋占有使用费的起算日期仍应为双方约定2016年10月20日，故广展厂、曹德忠应向天鹏公司支付自2016年10月20日起至2017年5月31日的房屋占有使用费。现广展厂、曹德忠已向天鹏公司支付半年租金447,900元，故尚需支付自2017年4月20日起至2017年5月31日的房屋占有使用费104,100元。同理，本院对广展厂、曹德忠要求天鹏公司退还租金298,600元的诉讼请求不予支持。因双方租赁合同无效，故天鹏公司要求广展厂、曹德忠支付合同违约金268,740元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
　　对于广展厂、曹德忠要求天鹏公司支付机器设备补偿款、停工停业补偿款、营业执照补偿款、职工安置补偿款、建造钢制平台补偿款、车间内活动房及地坪补偿款的诉讼请求。本院认为，1、对于广展厂、曹德忠主张的设备搬迁补偿，虽不体现在最终评估报告中，但天鹏公司在庭审中对该设备搬迁的补偿数额认可，故本院对广展厂、曹德忠的该补偿数额已依法予以认定；对该补偿是否应当支付的问题，本院认为，天鹏公司在评估过程中已明知广展厂、曹德忠的设备搬迁补偿经初评确认为50,180元，且对该数额进行确认；但最终该补偿额未计入最终的评估报告，天鹏公司对此未能合理解释，应当认为该补偿款已包含在天鹏公司名下的设备搬迁补偿款中或天鹏公司恶意放弃了该部分的补偿款，上述情况均不能导致天鹏公司减少相应的支付责任，故天鹏公司仍需按照自认的数额向广展厂、曹德忠支付设备搬迁补偿款50,180元。2、对于广展厂、曹德忠主张的停工停业损失，本院认为，根据《土地减量化清拆补偿估价报告》显示，车间(13)位于减量化范围内，应当为《清拆奖扶结算单》中认定的有证建筑面积部分，故其停工停业补偿应按每平方米150元计算。按照广展厂、曹德忠实际租赁的房屋有偿面积为厂房、辅助车间、办公用房共计3,390平方米，相应的停工停业补偿为508,500元。因出租方的出租行为也是经营行为，承租方的生产行为也是经营行为，故本院根据双方的租赁期限、租赁情况等酌定该停工停业补偿由广展厂、曹德忠享有152,550元，由天鹏公司享有355,950元。3、对于广展厂、曹德忠主张的证照补偿，因根据四团镇网格化中心存档的营业执照，系争房屋内共计向该中心提供了七份营业执照，其中包括原告的一份，故本院对原告主张证照补偿款10,000元的诉讼请求依法予以支持。4、对于广展厂、曹德忠主张的职工安置补偿，因原告未能举证证明其向四团镇网格化中心提供了其缴纳社保员工清单，故本院根据四团镇网格化中心的谈话笔录及《清拆奖扶结算单》认定属于广展厂、曹德忠享有的职工安置补偿为5人共计34,500元。5、对于广展厂、曹德忠主张的自建平台补偿，评估报告中显示13号房内铁平台1,676.34平方米评估值469,375元，而双方租赁协议书中确认租赁房屋内钢结构平台约为1,000平方米，与评估面积相差很大；且根据已经认定的证据，天鹏公司曾审批同意广展厂、曹德忠在系争租赁房屋内搭建钢平台，且天鹏公司在庭审中确认广展厂、曹德忠搭建了一部分钢制平台，仅对面积提出异议；综上，本院认为广展厂、曹德忠在系争房屋内搭建钢结构平台216平方米符合事实情况，故本院认定该平台补偿款中属于广展厂、曹德忠的部分补偿为60,479.97元。6、对于广展厂、曹德忠主张车间内活动房、地坪补偿款的诉讼请求，天鹏公司虽认可该部分附属设施为承租人建造，但认为该房屋内还有其他承租户，故不能确认为广展厂、曹德忠建造。对此本院认为，天鹏公司在庭审中确认该房屋内的另一承租户与天鹏公司就补偿问题并无纠纷，且天鹏公司支付对价后将该承租户的权益都转让下来了。故天鹏公司在未能举证证明该部分附属设施为另一承租户建造的情况下，本院认定该部分为广展厂、曹德忠建造，故该部分补偿款4,667元应由广展厂、曹德忠享有。
　　对于天鹏公司辩称即使报告里体现了承租人的份额，因双方合同约定遇动迁(包括减量化)出租人不对承租人承担任何费用，故不应由承租人享有该补偿款的辩解意见，本院认为，该合同约定是指不需天鹏公司自行向广展厂、曹德忠承担赔偿等费用，而未约定广展厂、曹德忠应得补偿款部分的归属；且双方该合同第五条第1款后半部分即约定了：“若有补偿款，广展厂、曹德忠投入的设备、原价值补偿款由广展厂、曹德忠享有，超额差价部分双方各半享有”；综上，补偿款中属于广展厂、曹德忠享有的部分应当由广展厂、曹德忠享有，本院对天鹏公司该辩解意见不予采信。
　　对于广展厂、曹德忠称系争减量化过程中的评估报告缺失极大部分，导致了广展厂、曹德忠的诉请数字存疑，过错在被告，且要求法院再次调查的意见，本院认为，本院已向上海市奉贤区四团镇城市网格化综合管理中心调取了系争减量化过程中归档的全部材料，《机器设备减量化补偿价格评估报告》及《土地减量化清拆补偿估价报告》均为完整件；且广展厂、曹德忠持本院开具的调查令前往评估单位上海宏贤房地产估价有限公司调取评估报告时，该单位亦回复广展厂、曹德忠没有额外内容；综上，本院认为广展厂、曹德忠再次申请法院调查取证没有依据，故本院不再重复调查。
　　依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海广展包装材料厂、曹德忠与被告(反诉原告)上海天鹏助剂有限公司于2016年9月14日签订的《厂房租赁协议书》无效。
　　二、被告(反诉原告)上海天鹏助剂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海广展包装材料厂、曹德忠设备搬迁补偿款人民币50,180元。
　　三、被告(反诉原告)上海天鹏助剂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海广展包装材料厂、曹德忠停工停业补偿人民币152,550元。
　　四、被告(反诉原告)上海天鹏助剂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海广展包装材料厂、曹德忠证照补偿款人民币10,000元。
　　五、被告(反诉原告)上海天鹏助剂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海广展包装材料厂、曹德忠职工安置补偿人民币34,500元。
　　六、被告(反诉原告)上海天鹏助剂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海广展包装材料厂、曹德忠钢结构平台补偿款人民币60,479.97元。
　　七、被告(反诉原告)上海天鹏助剂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海广展包装材料厂、曹德忠车间内活动房、地坪补偿款人民币4,667元。
　　八、原告(反诉被告)上海广展包装材料厂、曹德忠于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海天鹏助剂有限公司房屋占有使用费人民币104,100元。
　　九、对原告(反诉被告)上海广展包装材料厂、曹德忠的其余诉讼请求不予支持。
　　十、对被告(反诉原告)上海天鹏助剂有限公司的其余诉讼请求不予支持。　　
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币5,779元,由原、被告各半负担。
　　反诉案件受理费人民币3,770元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：苏  姝

书记员：唐祖峰