上海广平物业管理有限公司与喻宗洲物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海广平物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：吴耀君，总经理。
　　委托诉讼代理人：陈佳佳，上海申浩律师事务所律师。
　　被告：喻宗洲，男，1948年11月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　原告上海广平物业管理有限公司与被告喻宗洲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海广平物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈佳佳、被告喻宗洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海广平物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上海市杨浦区双阳路XXX号海林大楼底楼DX9地下仓库(以下简称系争地下室)；2.判令被告支付自2016年7月1日起至实际搬离之日止按每月250元(25㎡×10元/㎡/月)标准计算的占用使用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是杨浦区延吉202街坊海林大楼业主大会聘请的物业服务公司，受委托向海林大楼业主提供物业管理服务。最新一份物业合同服务期限为自2018年1月1日起至2019年12月31日止。根据物业服务合同的第四条、第十九条第三款、第二十三条第四款，原告物业服务内容包括对地下仓库在内的房屋建筑共用部位进行管理，且有权向租用地下仓库及大楼空房的租用人收取管理服务费，对违反业主公约和物业管理制度的业主和物业使用采取劝阻、制止直至起诉法院等措施。被告作为海林大楼1703室的业主，自1997年开始未经业委会和物业的同意一直占用地下仓库使用至今，且从未支付过任何占用使用费。原告及业主委员会多次对其劝阻无效，被告的行为违背了业主公约及物业管理秩序，侵犯了业主的共有权，故诉讼至法院。
　　被告喻宗洲辩称，不同意原告的诉讼请求。房产交易中心对系争地下室没有进行过产权登记，故系争地下室不属于海林大楼全体业主所有，如原告认为该系争地下室属于全体业主共有，那么根据物权法第九条、第十六条的规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，故请原告拿出系争地下室的产权证书。海林大楼是上海海佳房地产开发经营公司建造的，当时原告购买时付了系争地下室的对价，收据因为时间太久了找不到了，但是开发商撤离时有写“情况说明”留在物业，且从1995年至今，小区业委会换过四届，物业公司换过七届，系争地下室一直是被告在使用,期间也未发生过矛盾。因为被告举报过业委会违规收费等问题，所以业委会对被告有了意见，才就系争地下室的事情起诉到法院，业委会还曾去拆违办、城管部门举报被告，但是相关部门的人看过后都说系争地下室不是违章建筑。
　　本院经审理认定事实如下：原告系杨浦区延吉202街坊海林大楼业主大会委托管理杨浦区延吉202街坊海林大楼的物业公司，自2016年1月1日始为该小区提供物业服务。2017年12月22日，原告与海林大楼业委会续签了《物业服务合同》，约定由原告负责坐落于杨浦区双阳路XXX-XXX号海林大楼物业服务，物业服务内容为：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，其中共用部位包括地下仓库等；共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、电梯、供电系统、泵房、水泵系统、消防系统、监控设施、污水排出系统、告示牌等；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括地面车库、地下仓库、大楼空房、门卫室、告示栏、宣传栏等。合同还约定，由原告按合同向租用地下仓库及大楼空房的租用人收取管理服务费…对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、直至上告法院等措施。合同约定委托管理期限为二十四个月，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，并业主逾期未缴纳物业服务费的，原告应及时催款，对经催款在规定时间内(15天)仍拒不交付拖欠物业服务费用的，欠款业主应从欠款日开始，以每日千分之一欠款数支付迟纳金，也可以直接向人民法院起诉。
　　被告系上海市杨浦区双阳路XXX号XXX室的业主，长期占用系争地下室，且未支付过使用费。2014年2月28日，友谊新村居委会曾出具“关于喻宗洲占用地下仓库的证明”，内容如下：应海林大楼业委会要求，居委会对海林大楼1703室喻宗洲多年一直占用大楼地下仓储(图中DX9)作调查，经居委会派人去实地查看，并找一些知情业主了解情况结果如下：1、图中DX9处门紧闭有锁；2、经找知情业主了解，该仓储确是由1703喻宗洲长期占用。
　　2019年7月30日，系争地下室所属小区的多位业主在关于1703室业主霸占地下室的联名信上签名，信中内容如下：“上海市杨浦区人民法院：海林大楼自大楼交付以来，1703室业主一直侵占大楼地下室，今年变本加厉装修成居住房间，装防盗、铺地砖、换气扇等。严重侵犯广大业主利益，一、强烈要求其搬离霸占的地下室，二、书面道歉，1703室业主多次在公众场合下，称其有产权，有发票，就在今年六月当着居委、户籍警的面还讲200万元买下来的，二十多年来一直欺骗广大业主，欺骗来调解的相关组织，霸占地下室的事一直无法解决。”
　　另查明，上海市杨浦区延吉202街坊海林大楼业主委员会及物业管理公司曾因小区物业费缴纳及系争地下室的使用问题，与被告多次发生矛盾。被告喻宗洲曾以名誉权纠纷为由起诉小区业委会至本院，(2013)杨民一(民)初字第7480号民事判决书中对喻宗洲的诉讼请求不予支持。后喻宗洲上诉于上海市第二中级人民法院，(2014)沪二中民一(民)终字第1739号民事判决书中判决驳回上诉，维持原判。2019年6月13日，原告的物业公司经理因物业管理方面的问题与喻宗洲发生口角，并因动手殴打了喻宗洲，被上海市公安局杨浦分局给予行政拘留十日并处罚款伍佰元的行政处罚。
　　再查明，座落于上海市杨浦区双阳路361、365号房屋大产证于1997年8月12日登记于上海海佳房地产开发经营公司名下，产权证号：沪房地杨字(1997)004167号。位于双阳路XXX号海林大楼的地下室为非公用民防工程，根据上海市人民防空工程档案卡记载，该工程用途平时为车库，该档案卡底部填卡日期为1998年4月6日。
　　审理过程中，因原、被告对系争地下室的面积存在争议，故本院至系争地下室对实际使用面积进行丈量，丈量结果为22.52平方米。原、被告对该丈量结果均无异议。并原告表示自愿要求判令被告支付自2018年1月1日起至实际搬离之日止按225.2元/月(22.52㎡*10元/㎡/月)标准计算的占用使用费。
　　诉讼中，被告自述，海林大楼是上海海佳房地产开发经营公司建造的，在出售的时候，被告通过关系买下了两套房屋，并提出需要一个储藏室，当时开发商拿出图纸给被告看，并说大楼建好后有地下室的。后来被告挑选了现在的地下室。1995年被告办理房屋产权证的时候，向开发商提出地下室产权问题，回复说地下室产权还在和政府协商。在开发商配套的物业管理公司6年服务期满准备撤离时，还给被告写过收据以证明系争地下室属于被告，但是因为至今20多年，被告处的收据已经找不到了。虽然被告没有收据，但是也平稳使用了这么多年，说明系争地下室就是被告的。此外，2001年开发商撤场的时候，还写了一个情况说明在物业公司，内容大致是：喻宗英(喻宗洲的姐姐)附加买地下室一间，对价八、九千。情况说明上的具体金额记不清了。现系争地下室堆放了自己家里的杂物。
　　以上事实由原告提交的两份物业服务合同、上海市房地产证及附地下室底板配筋平面图、地下仓储分布示意图、居委证明、上海市第二中级人民法院民事判决书、系争地下室现状照片、海林大楼业主联名信、授权书、被告提供的产权信息、民防站调取的材料、照片、收据、部分业主产权信息及双方当事人的当庭陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，系争地下室为非公用民防工程，其所有权应归投资者所有，现小区内全部房屋已出售给业主，那么该地下室应归全体业主共有。被告长期占用系争地下室堆放杂物，且未支付任何费用的行为，显然侵犯了其他业主的合法权益，原告基于业主的授权对系争地下室实施管理，故对被告违反物业服务合同或者管理规约的行为，有权请求原告承担相应的民事责任。庭审中原告明确表示因被告长期失信行为，不愿让被告继续使用系争地下室，故被告应当立即搬离并支付相应的使用费。现原告自愿主张被告支付自2018年1月1日起至实际搬离之日止的占用使用费，系对其自身权利的形式，于法不悖，本院予以准许。被告认为其向房屋开发商支付了系争地下室的对价，并开发商在撤离时向物业留有情况说明，因被告现不能提供相应的证据佐证该事实，且原告表示从未收到过该情况说明，故本院难以采纳。
　　据此，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
　　一、被告喻宗洲应于本判决生效之日起二十日内腾空并向原告上海广平物业管理有限公司交付上海市杨浦区双阳路XXX号海林大楼底楼DX9地下仓库；
　　二、被告喻宗洲应于本判决生效之日起二十日内向原告上海广平物业管理有限公司给付自2018年1月1日起至实际搬离之日止按225.2元/月(10元/㎡/月×22.52㎡)标准计算的占用使用费。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告喻宗洲负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：孔  玲

书记员：罗奇芳