上海库酷实业有限公司与上海众律律师事务所房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海库酷实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：孔斌，总经理。
　　委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。
　　被告：上海众律律师事务所，住所地上海市松江区。
　　负责人：丁向勇，主任。
　　委托诉讼代理人：蒋茂刚，上海众律律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邹伟宪，上海众律律师事务所律师。
　　原告上海库酷实业有限公司(以下简称库酷公司)与被告上海众律律师事务所(以下简称众律律所)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序。本院依法于2019年4月10日、5月5日公开开庭进行了审理。原告库酷公司及其委托诉讼代理人顾建明，被告众律律所及其委托诉讼代理人蒋茂刚、邹伟宪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告库酷公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行其于2017年1月17日与案外人上海楚方物资有限公司就上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同；2.判令被告按每天396.50元标准支付原告自2018年7月26日起至2019年1月22日止的租金。案件审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为要求被告支付原告自2018年7月26日起至2019年7月22日止的租金149,098.50元。事实和理由：2017年4月13日，原告与案外人上海楚方物资有限公司(以下简称楚方公司)签订房屋买卖合同，由原告购买上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX室房屋。之后，经上海市松江区人民法院审判、执行，402室房屋在2018年7月26日变更登记至原告名下。此后，原告与被告沟通，被告向原告出示了其与案外人楚方公司于2017年1月17日签订的房屋租赁合同。根据买卖不破租赁及房屋租赁合同的约定，原告诉至法院，诉请如前。开庭结束后，原告自愿放弃第2项诉讼请求中的部分，调整为要求被告支付原告自2019年1月23日起至2019年7月22日止的房租77,927.5元。
　　被告众律律所辩称，不同意原告全部诉讼请求。2017年1月17日，被告与案外人冯某某签订房屋租赁合同，并非是与楚方公司签订的房屋租赁合同，该份合同合法有效，也未侵犯原告权利。之后，被告一直按约向冯某某支付租金，并付清了截至2019年7月23日的租金。原告并非房屋租赁合同相对方，无权要求被告向其支付租金。
　　本院查明，2010年9月25日，楚方公司经核准登记取得位于上海市松江区泗砖路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权，建筑面积为951.84平方米。
　　2017年1月17日，被告作为乙方与案外人楚方公司作为甲方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(约305平方米)出租给被告，租期自2017年1月23日起至2022年1月22日止；租金半年一付，先付后用，其中2017年1月23日至2018年1月22日租金为每平方米每天1.20元，年租金合计133,590元,2018年1月23日至2019年1月22日租金为每平方米每天1.30元，年租金合计144,723元，2019年1月23日至2020年1月22日租金为每平方米每天1.40元，年租金合计155,855元；乙方于2013年3月交纳的租房押金20,000元，转为本租赁合同的押金，押金于双方合同到期或合同终止日由甲方退还给乙方；甲方全权委托案外人冯某某办理租赁事宜，若有争议，冯某某退回相关租金；该份合同落款处同时约定了甲方指定冯某某的银行账户为其收款账户(冯某某账户，开户行：农行松江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。案外人楚方公司在该份合同落款处加盖了公章，同时案外人冯某某作为甲方委托代理人在该份合同落款处签字。
　　2017年1月24日，被告向冯某某转账支付房租66,795元；2017年8月1日，被告向冯某某转账支付房租30,000元；2017年8月31日，被告向冯某某转账支付房租36,795元；2018年3月29日，被告向冯某某转账支付房租72,362元；2018年7月16日，被告向冯某某转账支付房租72,362元；2019年1月15日，被告向冯某某现金交付2019年1月23日至2019年7月22日房租77,928元。
　　2018年7月16日，本院至402室房屋处执行并张贴(2018)沪0117执2790号案件公告：“本院在执行申请执行人上海库酷实业有限公司与被执行人上海楚方物资有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，于2018年4月13日向被执行人上海楚方物资有限公司发出(2018)沪0117执2790号执行通知书，责令被执行人上海楚方物资有限公司在2018年4月27日前搬离并交付申请执行人上海库酷实业有限公司位于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX室厂房，但被执行人上海楚方物资有限公司未履行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，责令被执行人上海楚方物资有限公司在2018年7月31日前搬离并交付上述厂房。到期仍不履行的，本院将依法强制执行”。
　　2018年7月26日，前述房屋的产权人经核准变更登记为原告。
　　2018年12月20日，原告委托律师向被告位于系争房屋的地址发送律师函，该份函件已签收。原告在函中称2018年7月13日，上海市松江区人民法院将执行公告张贴在前述房屋处，要求楚方公司向原告交付房屋；原告于2018年7月26日成为402室房屋的新产权人，在与被告沟通后了解到被告与楚方公司签订过房屋租赁合同，原告已经承继了该份房屋租赁合同关系，因此要求被告立即向原告支付房租，否则原告将解除租赁合同，要求被告限期搬离系争房屋及支付租金、使用费。
　　另查明，案外人吴某某担任楚方公司的法定代表人，同时也是该公司股东。2015年5月15日，案外人冯某某与案外人楚方公司签订《房租租赁合同》，约定楚方公司将系争房屋出租给冯某某，租期15年，自2015年5月15日起至2030年5月15日止；租金为每平方米每天1.20元，年租金合计133,590元；2015年至2030年共计租金2,003,850元；租金从吴某某借款利息中扣除。
　　当日，案外人楚方公司还向冯某某出具《授权书》：楚方公司法定代表人吴某某占楚方公司全部股份32%的房屋(坐落于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积：951.84平方米×32%=304.59平方米)，楚方公司法定代表人吴某某授权冯某某对房屋进行使用、出租、收取租金。承租人将全部租金汇至冯某某账户，开户行：农行松江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。本授权书自签订之日起长期有效。
　　案件审理过程中，案外人冯某某到庭称其是吴某某的债权人，因此2015年5月5日，其与楚方公司就系争房屋签订了房屋租赁合同，以便将合同约定租金与吴某某的欠款进行抵扣，当日，吴某某还应冯某某的要求出具过授权书，便于冯某某对外出租，至于冯某某对外出租的盈亏情况，与吴某某无关；2017年1月17日的房屋租赁合同是由冯某某与被告负责人签订的，合同是被告起草的，其上楚方公司的公章是签订合同后，由吴某某加盖的；虽然被告提出产权人变更，要求暂缓支付房租，但在冯某某的要求下，2019年1月15日，被告还是以现金方式向其交付了系争房屋房租77,928元。
　　案外人吴某某到庭述称，其是楚方公司的法定代表人，其购买了系争房屋；2015年其欠冯某某本息2,600,000元，故其与冯某某签订了为期15年的房屋租赁合同，但这份房屋租赁合同只是一个形式，双方之间并非房屋租赁关系，而是吴某某个人授权冯某某收取租金，并以冯某某对外实际收取的租金与吴某某的债务抵扣；2017年1月17日，冯某某根据授权书，因而与被告签订房屋租赁合同，2017年4月，吴某某在该份房屋租赁合同上加盖了楚方公司公章。
　　以上事实有不动产权证书、房屋租赁合同、律师函、快递凭证、快递查询情况、照片、授权书、网上银行电子回单、收据及当事人、案外人的陈述佐证。
　　本院认为，被告目前承租系争房屋是依据2017年1月17日其与案外人楚方公司签订的房屋租赁合同。该份房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。该份合同的形式及内容均显示，出租方是案外人楚方公司，而非案外人冯某某；案外人冯某某是出租方楚方公司的委托代理人，有权代为出租及收租。这与被告提供的授权书亦能相互印证。虽然被告还提供了案外人冯某某与案外人楚方公司之间的房屋租赁合同，意在证明案外人冯某某是“二房东”，并非出租方的代理人，但这又与案外人吴某某的陈述相左，本院不予采信。
　　“2017年1月17日的房屋租赁合同”约定了五年的租期，自2017年1月23日起至2022年1月22日止。在合同约定的租期内，包括系争房屋在内的408室房屋由于买卖而发生产权主体变更，由案外人楚方公司变更为本案原告。“2017年1月17日的房屋租赁合同”依法应当继续合法有效，被告也应当继续严格、全面履行合同。原告作为产权人依法应当取代出租人楚方公司，取得“2017年1月17日的房屋租赁合同”所产生的权利义务。因此原告起诉要求被告继续履行“2017年1月17日的房屋租赁合同”，本院依法予以支持。
　　原告自取得产权时起有权收取租金。原告于2018年12月20日向被告系争房屋处发送律师函，告知其已经变更成为新的权利人，并要求被告向其支付房租。庭审中，被告称其不清楚是否收到了该份函件。但本院认为一则被告在系争房屋处经营，二则原告提供了该份函件的寄交凭证及送达查询情况，显示有人签收，三则结合案外人冯某某的陈述，本院对被告辩称不予采纳。可见被告在2019年1月向冯某某支付房租时，其已经知道原告为产权人，应向原告支付房租的情况下，仍向案外人冯某某支付房租，该行为不能对抗原告的第2项诉请，因此原告的第2项诉请，本院亦予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：
　　一、被告上海众律律师事务所向原告上海库酷实业有限公司继续履行其于2017年1月17日就上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX-XXX室房屋签订的房屋租赁合同；
　　二、被告上海众律律师事务所于本判决生效之日起十日内支付原告上海库酷实业有限公司2019年1月23日起至2019年7月22日止的房屋租金77,927.5元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,648元，减半收取4,324元，由被告上海众律律师事务所负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：魏婷婷

书记员：沈晓燕