上海庙行房地产开发经营公司与上海上坤实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海庙行房地产开发经营公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：朱国忠，总经理。
　　委托诉讼代理人：金仁元。
　　委托诉讼代理人：杨杨，上海殷实律师事务所律师。
　　被告：上海上坤实业投资有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：朱静，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈银。
　　委托诉讼代理人：贾逸玮，上海正地律师事务所律师。
　　原告上海庙行房地产开发经营公司(以下简称“庙行房产”)诉被告上海上坤实业投资有限公司(以下简称“上坤实业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庙行房产的委托代理人金仁元、杨杨，被告上坤实业的委托诉讼代理人陈银、贾逸玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告庙行房产提出诉讼请求：1、要求解除双方于2015年5月14日签订的房屋租赁协议；2、要求上坤实业将承租的上海市宝山区南蕴藻路XXX号房屋恢复原状并清腾、返还；3、要求上坤实业按照年租金290万元的标准，支付2016年4月15日至实际返还房屋日止的租金。事实和理由：双方于2015年5月14日签订房屋租赁协议，约定由上坤实业承租上海市宝山区南蕴藻路XXX号房屋用于经营租赁公寓项目，租期从2015年5月15日至2030年5月14日，年租金290万元。双方曾因土地性质等问题协商终止租赁关系等事宜，但未能达成一致。此后，上坤公司不仅拒付租金，而且没有按照合同约定将公寓出租给本地优秀企业及骨干人才，甚至有卖淫嫖娼等违法行为发生，故庙行房产认为上坤实业已严重违约，向本院提出上述诉讼请求。
　　被告上坤实业辩称，其承租系争房屋后一直妥善履行，无任何违约行为。2016年4月，对方突然发函要求解除双方房屋租赁合同，并表示在双方最终达成处理办法之前暂不需要支付租金。上坤实业认为，本案系争房屋虽然登记为公共服务用途，但用途之争议并不影响合同效力，对方不能以用途不符合规划而要求解除合同或主张合同无效。综上，不同意原告所有的诉讼请求。
　　经审理查明，2015年5月14日，庙行房产(甲方)与上坤实业(乙方)签订房屋租赁协议，约定甲方同意以出租方式将上海市宝山区南蕴藻路XXX号所有建筑物及附属设施给乙方作为租赁公寓项目使用，建筑面积7,500平方米，租期从2015年5月15日起至2030年5月14日止，年租金290万元，租金每三年环比递增5%。合同签订后，双方均按约履行，上坤实业交纳50万元保证金，另支付租金至2016年4月14日止。目前，上坤实业尚在正常经营系争房屋。
　　另查明，2016年7月14日，庙行房产出具情况说明，载明：甲方于2016年4月向乙方发出了“关于中止《房屋租赁协议》的函”，由于该函的提出会对乙方的经营造成一定的混乱和损失，因此甲方答应在甲乙双方对“庙行镇人才公寓”租赁经营一事最终达成处理办法之前，乙方暂缓支付上述租金。
　　再查明，系争房屋批准建设项目为庙行镇应急中心，登记的权利人为上海市宝山区庙行镇人民政府，房屋类型为公共设施用房，房屋用途为公用服务。土地用途为公共基础设施用地，取得方式为划拨取得。2017年9月19日，国家土地督察上海局向市人民政府发出意见书，对本市2016年度土地利用和管理情况进行督察后发现的问题进行通报并提出督察意见。该意见书中将本案租赁项目列为“改变土地用途监管不到位”项目，要求予以整改。
　　本案审理中，本院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋的装修添附等费用进行审价。结论为：装修添附工程费用无争议部分为2,317,783.26元，争议部分为199,051.79元(主要为部分二次施工内容及日常维修内容)，若参考双方约定的租赁期限，装修折旧率为83.33%。本次审价费用59,000元，由庙行房产预付。
　　审理中，上坤实业另书面表示，本案租赁合同依法有效并应当继续履行，本案中不主张合同解除或无效的损失，若经过司法程序确认合同解除或无效，将另行主张赔偿损失。
　　以上事实，有庙行房产提供的房屋租赁协议、建设用地批准书、房地产权证、国家土地督察例行督察意见书，上坤实业提供的2016年7月14日由庙行房产出具的情况说明及本院委托审价的审价报告和当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
　　本院认为，本案租赁物的规划用途为应急中心，具有防灾、减灾、社会保障等特定用途，非一般公共设施，显然不能用于商业使用，否则将影响基本的公共利益。因此，本案租赁合同因损害社会公共利益而无效。因合同无效，上坤实业应当及时停业，清腾并返还房屋，另参照租金标准结算房屋使用费等各类费用。庙行房产应于对方返还房屋后退还保证金等费用。关于合同无效的相关损失，上坤实业明确表示另行处理，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告上海庙行房地产开发经营公司与被告上海上坤实业投资有限公司就上海市宝山区南蕴藻路XXX号房屋签订的房屋租赁协议无效；
　　二、被告上海上坤实业投资有限公司于本判决生效之日起六十日内清腾并向原告上海庙行房地产开发经营公司返还上述房屋；
　　三、被告上海上坤实业投资有限公司于返还上述房屋后十日内按照每年290万元标准，支付2016年4月15日至返还房屋日止的房屋使用费；
　　四、原告上海庙行房地产开发经营公司于被告上海上坤实业投资有限公司返还上述房屋后十日内退还保证金50万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费40,633元，由原告上海庙行房地产开发经营公司负担32,000元，被告上海上坤实业投资有限公司负担8,633元，审价费59,000元，由原告上海庙行房地产开发经营公司负担47,000元，被告上海上坤实业投资有限公司负担12,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：童翔燕

书记员：王  力