上海康林汽车部件有限公司与上海图赛机电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海康林汽车部件有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：叶艺林，总经理。
　　委托诉讼代理人：戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。
　　被告：上海图赛机电科技有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：庞雷。
　　原告上海康林汽车部件有限公司诉被告上海图赛机电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戚夏凤到庭参加诉讼，被告图赛公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告上海康林汽车部件有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》于2018年5月30日解除；2、判令被告支付原告截止2018年5月30日的租金94,710元；3、判令被告支付原告自2018年5月31日至11月30日的占有使用费177,895元；4、判令被告支付水电费70,255.54元；5、判令被告支付租金、占有使用费及水电费的滞纳金(以342,860.54元为基数，自应付之日起至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)；6、判令被告支付解除合同的违约金173,114.80元。事实和理由：被告自2015年8月20日起承租原告所有的位于上海市金山区漕泾镇展业路XXX号11幢B区厂房(下称“涉案房屋”)。因被告欠付原告租金及水电费，双方于2018年4月28日签署了备忘录，被告承诺于2018年5月15日前付清已欠付的租金及水电费136,111.54元，但被告并未按承诺付款。2018年5月29日，原告向被告发出了解除合同通知书，被告未予理睬，而是于2018年6-7月间擅自搬离了涉案房屋。被告搬离后，未与原告办理房屋交接手续。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求判如所请。
　　被告上海图赛机电科技有限公司未作书面答辩。
　　原告为证明其主张，向本院提交了《租赁合同》、《补充协议》、房地产权证、备忘录、函、邮寄凭证、水电费发票、签收单等证据。
　　鉴于被告未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证权利和抗辩权利，因此，对于原告提供的证据，本院予以确认。根据本院确认的证据及原告的陈述，本院认定事实如下：
　　2015年8月4日，原、被告签订一份《租赁合同》，合同约定：原告将涉案房屋出租给被告，涉案房屋的建筑面积为1495.69平方米；租赁期限为60个月，自2015年8月1日至2020年7月31日止；日租金为0.59元/平方米，自第三年起每年递增6%；租金支付方式为先付后用，自起租之日起每三个月支付一次；水电费由原告每月按实际用量向被告收取；被告逾期支付租金及其它费用的，每逾期一天，被告按欠款金额的千分之四支付违约金；原、被告任何一方不能完全履行合同的任何条款，违约方应向对方支付合同总金额的10%作为违约金；非有法定或者本合同约定事由出现，未经原告书面同意，被告单方不履行合同或者解除合同，除所交保证金不予退还外，被告还应支付原告赔偿金，赔偿金的金额为剩余租期租金的30%。合同还对其他事项作了约定。2015年8月20日，原、被告又签订了《补充协议》，将租赁期限调整为自2015年8月20日起至2020年8月19日止。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋。合同履行过程中，因被告拖欠原告租金及水电费，原、被告于2018年4月28日签署备忘录，双方确认，被告欠付原告截止2018年5月20日的租金85,356元，截止2018年3月31日的水电费50,755.54元，两项合计136,111.54元，被告于2018年5月15日付清。嗣后，被告未按约付款。2018年5月23日，原告发函给被告，告知被告若被告在2018年5月28日前仍不支付拖欠的租金及水电费的，原告将与被告解除合同。2018年5月29日，原告向被告发出解除合同通知书，告知被告因被告仍未付款，合同于通知书发出之日解除。原告发出的通知书因被告方无人签收被退回。2018年6、7月间，被告擅自搬离了涉案房屋。被告擅自搬离后，未通知原告，也未与原告办理房屋交接手续。2018年8月3日，原告发现涉案房屋的门锁被撬，原告重新将涉案房屋上锁，并实际控制了涉案房屋。2018年12月1日，原告将涉案房屋出租给了他人。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、效力性规定，应为合法、有效，对当事人具有法律约束力。被告欠付原告租金及水电费，被告已经构成违约，经原告催告后仍未履行，原告具有合同解除权，但原告发出的解除合同通知书未能送达被告，合同解除的时间应予调整。本院调整合同解除时间为原告实际控制涉案房屋之日，即2018年8月3日。合同解除系被告违约造成，被告应按约支付解除合同的赔偿金，但合同约定的赔偿金过高，本院酌情调整为五个月的租金，即148,729元。合同解除后，被告应当支付尚欠的租金和水电费。因本院对合同解除的时间作了调整，原告诉请中的租金和占有使用费也应作出调整。租金应计算至2018年8月3日，而占有使用费不应再计算。截止2018年8月3日，被告共欠付原告租金15,4575元、水电费70,255.54元。被告迟延支付租金和水电费，应当按约支付违约金。原告自愿调低违约金的计算标准，本院予以支持，但金额和起算日期应作相应调整。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
　　一、确认原告上海康林汽车部件有限公司与被告上海图赛机电科技有限公司签订的《租赁合同》和《补充协议》于2018年8月3日解除；
　　二、被告上海图赛机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海康林汽车部件有限公司租金人民币154,575元；
　　三、被告上海图赛机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海康林汽车部件有限公司水电费人民币70,255.54元；
　　四、被告上海图赛机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海康林汽车部件有限公司迟延支付租金和水电费的违约金(以人民币136,111.54元为本金，自2018年5月16日起至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算；以人民币88,719元为本金，自2018年8月4日起至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)；
　　五、被告上海图赛机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海康林汽车部件有限公司解除合同的赔偿金人民币148,729元；
　　六、驳回原告上海康林汽车部件有限公司的其他诉讼请求。
　　本案案件受理费收取人民币6656元，公告费人民币690元，共计人民币7346元，由被告上海图赛机电科技有限公司负担，被告所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：顾红顺

书记员：金志荣