上海弘某花边织造有限公司与奉贤区西渡街道关港村村民委员会土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海弘某花边织造有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：何荣贤，总经理。
　　委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。
　　被告：奉贤区西渡街道关港村村民委员会，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：朱印莲，主任。
　　委托诉讼代理人：董卫平，上海景昊律师事务所律师。
　　原告上海弘某花边织造有限公司(以下简称弘某织造公司)诉被告奉贤区西渡街道(原南桥镇)关港村村民委员会(以下简称关港村委会)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告弘某织造公司的委托诉讼代理人季华以及被告关港村委会的委托诉讼代理人董卫平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告弘某织造公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失人民币1,120,461.50元。事实和理由：2008年,原告与被告(原奉贤区南桥镇关港村村民委员会)签订《土地租赁协议书》，约定由原告向被告承租其第八村民小组的仓库(占地面积924平方米)，租期为20年，因该仓库(五间仓库，当时以7,000元价格买下)破旧，属于危房性质，故原告在征得被告同意后于2009年对该仓库进行了翻建，后原告长期对该房屋使用。2016年8月，原告收到区城管执法部门要求拆除该房屋的文书，原告遂向法院起诉被告要求被告赔偿，并委托评估机构对该房屋进行价值评估，后因双方积极为此事协商故原告撤回了起诉。2019年3月，原告的房屋被强制拆除。原告认为，当初向被告承租危房性质的仓库就是用于翻建后使用，这一点被告也是清楚的，且在原告翻建过程的几个月中，被告未提出任何异议，之后也一直收取原告按期支付的土地租金。原告认为，原、被告之间签订的《土地租赁协议》系合法有效，因仓库已被拆除，合同无法履行，要求由被告赔偿原告仓库损失(按评估价值)的50%。现原告为维护其合法权益，故诉至本院，并当庭增加诉讼请求：要求解除原、被告签订的《土地租赁协议书》。
　　被告关港村委会辩称，同意解除《土地租赁协议书》，但被告没有过错，不同意原告的诉讼请求。根据双方签订的协议，原告租赁的是土地和仓库，协议是有效的。原告承租后翻建仓库没有相应的批复手续，导致违章搭建的仓库被政府拆除，原告据此应自担损失，被告不承担赔偿责任。对于原告主张的当时原告以7,000元的价格买下仓库不予认可。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的原告的营业执照副本1份、《土地租赁协议书》1份、被告关港村委会出具的证明2份、上海市奉贤区城市管理行政执法局作出的《责令限期拆除违法建筑决定书》及《限期拆除违法建筑催告书》各1份及(2016)沪0120民初18027号民事裁定书各1份，被告提供的被告的《基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书》、上海市奉贤区规划和土地管理局二所出具的涉案地块地形图及用地性质情况证明，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的地维房估报字(2017)DW0321号《房地产估价报告》，被告对真实性无异议，同意以该评估报告认定的价值，并按原告的违章建筑面积1,302.60平方米计价。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月，关港村委会(甲方、出租方)与弘某织造公司(承租方、乙方)签订《土地租赁协议书》一份，约定：甲方为了乙方经济发展需要，将位于第八村民小组仓库土地(占地面积924平方米，合1.4亩)租给乙方，租赁时间从2008年8月1日至2028年7月31日，租期20年，租金为每亩8,000元，每年租金共计11,200元，先付后用，每年在12月31日前缴纳下年度租金；乙方租赁期间不准土地买卖，应按土地租赁有关规定使用，乙方做好租赁期间的周边公共卫生。……落款处甲方：盖有关港村委会公章并签有翁仁君名字，乙方：盖有弘某织造公司公章并签有何荣贤名字。协议签订后，关港村委会将上述五间仓库及1.4亩土地交付给弘某织造公司使用并收取租金，随后，弘某织造公司将五间仓库拆除后于2009年未经规划审批手续翻建成三幢厂房用于企业经营。2016年8月13日及8月17日，上海市奉贤区城市管理行政执法局认定原告在关港村8组建造的仓库系违章建筑向原告发出《责令限期拆除违法建筑决定书》及《限期拆除违法建筑催告书》限期于2016年8月14日之前自行拆除，否则强制拆除。之后原告不再向被告支付租金，并于2016年9月6日向本院提起诉讼，请求判令被告赔偿原告仓库被拆除的损失2,719,360元，该案审理过程中，原告自行委托上海地维房地产估价有限公司对房屋建筑物及其附属设施进行建筑重置价值评估，该公司于2017年4月14日作出地维房估报字(2017)DW0321号《房地产估价报告》，结论为：弘某织造公司位于关港村XXX号的工业用房1-2层3幢建筑面积共计1,480.60平方米(包含装饰装修)及附属设施于2017年2月6日(价值时点)的价值为2,240,923元(特别提示：本报告仅供委托方司法诉讼专用，其集体用地不列入估价范围)，其中房屋1,480.60平方米的评估价格为2,078,642元，附属设施的评估价格为162,281元。后该案于2017年6月22日裁定按撤回起诉处理。2019年3月9日，原告翻建的仓库被强制拆除。嗣后双方对相关事宜不能协商一致，原告为维护其合法权益，遂涉讼。
　　另查明，涉案租赁地块为基本农田性质。
　　审理中，1、原、被告双方一致确认：涉案被拆除的违章建筑的面积为1,302.60平方米。2、被告确认：涉案租赁地块上的违章建筑由政府于2019年3月9日强制拆除，拆除后涉案租赁地块已于拆除当日返还给被告。
　　审理中，经本院主持调解，因原、被告各执己见，致调解未成。
　　本院认为，原、被告就涉案地块及仓库签订《土地租赁协议书》，合同约定了承租方承租的系被告的仓库和土地，其目的是承租方为经济发展需要，原告提出的5间旧仓库系由其向被告以7,000元价格买下的主张，未能提供相关证据，本院不予确认，故本院确认本案中租赁标的应包括关港村XXX号的1.4亩土地及5间旧仓库。原告承租后将5间仓库拆除后未经规划部门审批于2009年翻建成3幢厂房用于原告企业生产经营，而涉案地块为基本农田，故双方签订的协议违反了我国土地管理法的效力性强制性规定，应认定为无效。因为合同无效，所以不存在合同是否已经解除等问题的争议。现涉案土地已经政府强制拆除违法建筑后返还给被告，被告应合理合法使用土地。对于被拆除的涉案违章厂房的建筑面积，本院根据现有证据认定为1,302.60平方米，结合地维房估报字(2017)DW0321号《房地产估价报告》，本院确认涉案的关港村XXX号的工业用房1-2层3幢建筑面积共计1,302.60平方米(包含装饰装修)及附属设施于2017年2月6日(价值时点)的价值为1,991,025.50元。
　　对于原、被告的过错责任问题。本院认为，双方在签订《土地租赁协议书》前，均应了解租赁地块的行之用途，对土地性质回避或者忽视，双方均有责任。原告在使用土地时，未经出租人同意擅自拆除属于出租房的5间旧仓库，又未经审批手续自行翻建房屋用于企业生产经营，原告对此应承担主要责任；虽然无证据证明被告对原告的翻建房屋行为曾予以同意，但被告作为出租人，在原告建造房屋过程中从未予以制止，未尽出租人的有效管理义务，故被告对原告的该部分损失应承担一定责任。本院根据建造构筑物、建筑物的性质、房屋已被拆除的现状、导致协议无效的过错程度以及合同履行情况酌定被告按照20%的责任比例赔偿原告398,205.10元。
　　综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：
　　一、原告上海弘某花边织造有限公司与被告奉贤区西渡街道关港村村民委员会签订的《土地租赁协议书》无效；
　　二、被告奉贤区西渡街道关港村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海弘某花边织造有限公司损失398,205.10元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,884元，减半收取计7,442元，由原告上海弘某花边织造有限公司负担5,797元，被告奉贤区西渡街道关港村村民委员会负担2,645元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：唐军芳

书记员：毛小利