上海弘迅汽车销售服务有限公司与上海久明电气有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海弘迅汽车销售服务有限公司,住所地上海市普陀区真北路XXX弄XXX号楼4028室。
　　法定代表人：周德林,总经理。
　　委托诉讼代理人：王建祖，上海申中律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海久明电气有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：蔡正巧，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴政洁、姜群，上海博乐律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海弘迅汽车销售服务有限公司(以下简称弘迅公司)与被告(反诉原告)上海久明电气有限公司(以下简称久明公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)弘迅公司委托诉讼代理人王建祖及被告(反诉原告)久明公司委托诉讼代理人姜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)弘迅公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除弘迅公司与久明公司间签订的《厂房租赁协议》；2、要求久明公司返还定金60万元。事实和理由：2018年4月2日，弘迅公司与久明公司签订《厂房租赁协议》，约定久明公司将位于上海市嘉定区曹安路XXX号面积为9,344平方米的厂房出租给弘迅公司作为汽车4S店使用，租期15年(起租日以久明公司清空厂房场地交付给弘迅公司为准)，租金为450万元/年(免租期为3个月)，弘迅公司应在协议签订后十日内支付定金60万元。上述协议签订后，弘迅公司支付了60万元，但在交房时弘迅公司发现应当交付的房屋比协议约定的面积少了2,000平方米左右，因与久明公司交涉未果，弘迅公司于2018年9月27日函告久明公司，明确解除协议并要求退还60万元，但久明公司未予理会，弘迅公司遂诉至法院。
　　被告(反诉原告)久明公司辩称，《厂房租赁协议》签订后，为履行该协议，久明公司承担了厂房原承租商户的补偿费后将厂房清空并交付弘迅公司，但弘迅公司无任何理由单方面终止协议，久明公司因此遭受了巨大损失，故提起反诉，要求：1、弘迅公司支付2018年11月18日至2019年2月18日期间的租金525,000元；2、弘迅公司支付提前终止合同违约金1,125,000元；3、弘迅公司赔偿久明公司承担的搬迁补偿费243万元；4、久明公司支付三个月(2018年8月18日至2018年11月17日免租期)的租金1,125,000元。
　　针对反诉，原告(反诉被告)弘迅公司辩称，协议解除系久明公司交付的厂房面积减少，非弘迅公司违约所致，故不同意承担违约金及所谓的搬迁补偿费；弘迅公司未实际使用厂房，不应承担租赁费。
　　经审理查明：上海市嘉定区安亭镇曹安路XXX号的厂房属久明公司所有，原由上海邦岑装潢装饰有限公司(以下简称邦岑公司)承租并由其转租多家商户经营。2018年4月2日，弘迅公司与久明公司签订《厂房租赁协议》约定：久明公司将位于上海市嘉定区曹安路XXX号面积为9,344平方米的厂房(以下简称系争厂房，其中有证面积4,796平方米、消防通道面积2,558平方米、无证面积1,990平方米)出租给弘迅公司作为汽车4S店使用；租期：15年(起租日以久明公司清空厂房场地交付给弘迅公司为准)；租金：450万元/年(装修免租期为3个月)，付三押一；协议签订之日起，久明公司应组织人员在120天内对一楼商户进行清退工作，弘迅公司应在协议签订后十日内支付定金60万元(合同执行日起，定金自动转为房租)；弘迅公司要求终止合同时，必须提前6个月以书面形式告知久明公司，承担3个月的租金为违约金。上述协议签订后，弘迅公司于2018年4月10日向久明公司支付了定金60万元，弘迅公司亦协同邦岑公司展开了系争厂房中商户的清退工作，期间，系争厂房中部分因系无证建筑而被拆违处理。清退工作完成后，弘迅公司于2018年9月26日函告久明公司，称：经实地查看后发现系争厂房实际面积比协议约定面积减少了2,000平方米左右，致使无法协议目的，故通知久明公司租赁协议即日起解除并要求退还已支付的60万元。之后，因双方无法达成一致，弘迅公司诉至本院。
　　另查明：1、审理中，久明公司认为协议中约定的1,990平方米无证面积部分仅拆除了200米的彩钢棚，其余尚未拆除，弘迅公司则认为均已拆除，含1,000平方米左右的建筑物及1,000平方米左右的彩钢棚。2、久明公司提供了《房屋交接通知》及《厂房交接确认书》、照片等证明系争厂房已交付弘迅公司使用，但《房屋交接通知》及《厂房交接确认书》上均无弘迅公司盖章确认，且久明公司也未能提供证据表明其上的签字人系弘迅公司人员。
　　以上事实，有《厂房租赁协议》、付款收据、告知函等及庭审笔录为证。
　　本院认为：
　　1、关于《厂房租赁协议》。弘迅公司与久明公司签订《厂房租赁协议》系双方真实意思的表示，虽然租赁标的物即系争厂房中的部分属于无证建筑，但弘迅公司承租系争厂房为整体使用且无证建筑部分仅占租赁总面积的小部分，故本院认定双方所签订的《厂房租赁协议》应属有效。本案中，弘迅公司主张解除协议，久明公司对协议终止履行亦不存异议，故《厂房租赁协议》应予解除，协议解除后，久明公司应将收取的60万元返还弘迅公司。
　　2、关于违约责任。《厂房租赁协议》签订后，弘迅公司按约支付了定金60万元，久明公司亦履行了系争厂房内商户的清退义务，后因拆违致实际租赁面积发生改变(减少)，但由此减少部分的面积也仅为租赁总面积的小部分，无证据表明弘迅公司因此无法继续经营使用系争厂房，故弘迅公司以无法实现合同目的为由主张解除协议，无事实及法律依据，应承担解除协议的违约责任，现久明公司要求其承担解除合同违约金1,125,000元，符合《厂房租赁协议》的约定，应予支持，但考虑到实际租赁面积确有减少，本院酌情将违约金调整为80万元。
　　3、关于租金及搬迁补偿费。本案中，久明公司称弘迅公司已经实际接收并使用系争厂房，但未能提供充分证据，本院难以采信，故对其主张的租金本院不予支持；久明公司作为出租方，交付系争厂房系其义务，且《厂房租赁协议》中对清退系争厂房内商户的费用及承担无相应约定，而久明公司将包含无证面积的系争厂房整体出租，其行为亦存有过错，故对其搬迁补偿费的诉请，本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)上海弘迅汽车销售服务有限公司与被告(反诉原告)上海久明电气有限公司间签订的《厂房租赁协议》；
　　二、被告(反诉原告)上海久明电气有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海弘迅汽车销售服务有限公司60万元；
　　三、原告(反诉被告)上海弘迅汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海久明电气有限公司违约金80万元；
　　四、被告(反诉原告)上海久明电气有限公司的其他反诉请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费9,800元，减半收取4,900元，由被告(反诉原告)上海久明电气有限公司负担(应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费24,117.5元，由原告(反诉被告)上海弘迅汽车销售服务有限公司负担3,706元(应于本判决生效后7日内付至本院)，被告(反诉原告)上海久明电气有限公司负担20,411.5元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  奚

书记员：朱  雯