上海张江生物医药基地开发有限公司与上海药谷餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海张江生物医药基地开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张江路XXX号XXX室，经营地上海市浦东新区。
　　法定代表人：楼琦，总经理。
　　委托诉讼代理人：包方，上海致格律师事务所律师。
　　被告：上海药谷餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区蔡伦路XXX号XXX幢XXX层。
　　法定代表人：王钢。
　　原告上海张江生物医药基地开发有限公司诉被告上海药谷餐饮管理有限公司房屋租赁合同一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告上海张江生物医药基地开发有限公司的委托诉讼代理人包方到庭参加诉讼，被告上海药谷餐饮管理有限公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海张江生物医药基地有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2017年8月2日解除；2、判令被告搬离租赁商铺，并将商铺恢复原状后返回原告；3、判令被告支付原告2015年8月20日至2017年8月2日期间的欠付租金人民币(以下币种同)949,756.38元；4、被告支付原告自2017年8月3日起至商铺返还之日止的房屋占用费(按租金1.5元/日/平方米、占用面积943.37平方米以及实际占用天数计算，暂计至2018年9月3日为562,012.72元)；5、被告支付原告2009年8月至2018年5月期间欠缴水、电费1,070,130.7元；6、被告支付原告2017年11月至2018年1月期间欠缴燃气费167,122.10元；7、被告按每日300元的标准支付原告自2015年8月20日起至缴清租金、水电费、燃气费、房屋占用费、返还商铺且完成工商注册登记迁出之日止的违约金(暂计至2018年6月2日为305,100元)；8、被告支付原告对商铺内现状进行公证的公证费6,240元。庭审中，原告变更第6项燃气费金额为144,282元。事实与理由：2007年5月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租上海市张江高科技园区蔡伦路XXX号XXX号楼(E楼)1、2层，作为被告项目经营的场所。租期自2007年5月3日起至2013年5月2日止，由原告代收代缴水电费等公用事业费。根据合同相关条款约定，被告未按期支付租金及其他费用的，应向原告支付违约金。上述合同到期后，双方又签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租上海市张江高科技园区蔡伦路XXX号XXX号楼(E楼)2层，约定租期自2013年5月3日起至2019年5月2日止。另，该合同还约定了租金标准、支付方式、违约事宜等。原告依约履行合同，但被告长期欠付租金、水电费，原告多次通过电话、电子邮件、上门、发书面通知等形式催讨，但被告仍未履行付款义务。2017年7月，被告向原告发出《退租申请》，称其经营状况不佳，故提出于2017年8月2日提前退租。2018年1月12日，原、被告签订《终止协议书》，约定是双方于2017年8月2日解除合同，被告应支付原告欠付租金、水电费等，并应搬离商铺、迁出公司注册地址、办理退组手续等。但被告除支付20万元之外，并未履行其他义务。为确认商铺内情况，原告根据合同约定委托公证处进行了公证，由此产生公证费。原告认为，双方合同系真实、合法、有效，被告长期拖欠巨额费用，且在合同解除后仍未履行相关义务已构成严重违约，应依约承担违约责任。故原告起诉至法院，望判如所请。
　　被告上海药谷餐饮管理有限公司未作答辩。
　　本院经审理确认如下事实：上海市浦东新区蔡伦路XXX号房屋权利人系原告。2007年5月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁合同》(合同号：SWII2007CYH001)。该合同第六条约定，甲方向乙方出租上海市张江高科技园区蔡伦路XXX号XXX号楼(E楼)1、2层，建筑面积共计1613.32平方米，其中用于快餐供应的场地建筑面积为669.945平方米，用于经营性饭店的建筑面积为943.375平方米，甲乙双方没有异议，作为乙方项目经营的场所。第七条约定，乙方向甲方租赁本合同第六条所定商铺，租期为72个月，即自2007年5月3日起至2013年5月2日止。
　　2008年6月30日，被告向原告支付履约保证金20万元。
　　上述《商铺租赁合同》履行届满后，原、被告又签订一份《商铺租赁合同》(合同号：SWII2013CYH001)。该合同第三条约定，下列文件为本合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等效力：第六条约定，甲方向乙方出租上海市张江高科技园区蔡伦路XXX号XXX号楼(E楼)2层，建筑面积共计为943.37平方米。第七条约定，租期为72个月，即自2013年5月3日起至2019年5月2日止。第八条约定，商铺租金第一、二年(即2013年5月3日至2015年5月2日止)为每天每建筑平方米1.3元(按365天/年计)，第三、四年(即2015年5月3日至2017年5月2日止)为每天每建筑面积平方米1.4元(按365天/年计)，第五、六年(即2017年5月3日至2019年5月2日止)为每天每建筑面积1.5元(按365天/年计)。租金每三个月支付一次，第一、二年每三个月的租金为111,907.27元，第三、四年每三个月的租金为120,515.52元，第五、六年每三个月的租金为129,123.77元(租金计算方式为：每三个月的租金=租金单价×租赁建筑面积×365÷4)，支付时间为每三个月开始的前十五天内(遇法定节假日顺延)。第十条约定，乙方在租赁期间，使用的水、电、通讯等的公用事业费用，将根据政府有关部门、物业公司的《物业管理协议》的收费标准计收。乙方应在本合同签订后，与物业公司签订《物业管理协议》，物业管理费由乙方向物业公司直接支付。第二十六条约定，在租赁期满或提前终止租赁合同时，乙方应当将起财产搬离商铺，并将本合同第六条所述商铺即甲方为乙方添置的设施设备等以租赁交房时的状态返还给甲方。甲乙双方在租赁期满之日后的七天内正式办理商铺的退租交接，交接时甲乙双方共同核查商铺及其设施是否完好，如有正常损耗外的损坏须照价赔偿。若乙方拒绝恢复商铺至租赁交房时的状态，甲方有权自行恢复或者委托其他单位拆除，相应的工程费用由乙方承担。若乙方未能按照本合同规定向甲方返还该商铺，在甲方给予乙方合理的1个月的搬离期(在搬离期内乙方支付本合同的退租当时的租金)后，若乙方仍未搬离，则甲、乙双方同意，甲方有权进入该商铺并对该商铺内的物品做如下处理后，将该商铺收回：①该商铺内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值会受损的添附物归甲方所有，甲方可自行进行处置。②对于该商铺内乙方遗留的其他物品及货品，甲方可请公证机关办理证据保全后，将该等物品及货品搬离该商铺并按照合理的方式予以储存，由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、搬运费及仓储费等，均由乙方承担。如自该等物品及货品被公证机关办理证据保全后的一个月内，乙方拒绝/未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品即货品，由此产生一切费用，应由乙方承担。第三十条约定，如乙方以本合同第六条所定商铺地址作为公司注册地址的，乙方需在合同到期或提前终止日之前办妥注册地址变更手续，并向甲方出具注册地址变更后的营业执照，否则甲方有权追究乙方的违约责任。第三十一条约定，因乙方原因使得甲方在乙方商铺租赁期满后无法按照本合同规定收回商铺的，乙方除应支付违约金外，还需按本合同所定租赁期满时的租金标准支付占用费。第三十三条约定，除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：……4.未按期支付租金及其它费用。第三十四条约定，违约方应向另一方支付违约金。违约金按日违约金计算，违约金将用以下计算方法得出的金额：1.日违约金为300元；2.违约天数=违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数；3.违约金金额=日违约金×违约天数。该合同附件一《蔡伦路XXX号XXX号楼二层建筑指标说明》载明，室内情况：毛坯房，内隔墙为轻钢龙骨石膏板，外墙为乳胶漆面，楼地及顶面为水泥砂浆面层。电量：配置电量为100KW，用户在配置设施时总用量应符合系统提供的总量水平。用水：DN50水管进户。
　　租期尚未届满时，被告向原告发出退租申请，称，就合同号为SWII2013CYH001的《商铺租赁合同》，因公司经营情况不佳，提出于2017年8月2日提前退租。
　　2018年1月12日，原、被告签订《终止协议书》，其中第一条约定，甲、乙双方一致同意自2017年8月2日起解除SWII2013CYH001《商铺租赁合同》，此前双方的权利、义务应按合同履行。二、甲、乙双方确认截至2017年8月2日，乙方尚欠租金1,149,756.38元、水电费986,473.65元，合计欠款2,136,230.03元。乙方在合同履约期间已向甲方支付10万元履约保证金，现此保证金直接抵扣欠款。乙方承诺于2018年1月15日前向甲方支付50万元欠款，于2018年2月10日前向甲方支付15万元欠款。在甲方收到上述两笔欠款前提下，且乙方就其余欠款拿出明确积极的还款方案后，双方应于2018年3月30日前协商解决其余欠款还款事宜。三、甲、乙双方经多次沟通协商达成一致，乙方应于本协议生效之日起3日内搬出商铺，并将公司注册地址迁出，办理退租手续。乙方除支付第二条欠款外，还需支付自2017年8月2日至实际搬离之日发生的水电费及相关费用，甲方按照合同约定收回商铺。《终止协议书》签订后，被告于2018年1月15日向原告支付了20万元。
　　关于水、电费，根据被告盖章确认的《药谷餐饮租赁蔡伦路XXX号XXX号楼房屋欠缴水电费清单》，载明，自2009年9月至2018年6月期间，开票金额合计1,809,013.77元、已收款合计738,883.05元。该清单尾部另载明，药谷餐饮确认：1.上述清单内容与实际情况相符，并确认欠缴水电费金额(暂截至2018年5月产生的水电费，即2018年6月记账金额)共计1,070,130.70元；2.上述清单金额中包括了蔡伦路XXX号XXX号楼内记录为“鼎浩”“半岛酒楼”的水电费用，“鼎浩”“半岛酒楼”属于药谷餐饮的自设招牌名称，相关水电费用由药谷餐饮直接向张江生物医药公司支付。关于燃气费，根据缴费通知单，被告于2017年11月产生费用44,274元(新药谷餐饮)、62.2元(半岛酒楼)，2017年12月产生费用39,641.9元(新药谷餐饮)、125.8元(半岛酒楼)，2018年1月产生费用59,876.90元(新药谷餐饮)、301.2元、(半岛酒楼)，合计144,282元。原告就被告产生的上述水、电、燃气费，均已向相关部门缴清。
　　因被告未按时搬离，原告于2018年8月20日向上海市静安区公证处申请对系争商铺内的现状进行了公证，花费公证费6,240元。
　　审理中，原告称，由于被告长期拖欠租金，经双方协商一致，在被告履约保证金20万元中先行扣除10万元用于抵扣其欠租，故双方签订《终止协议书》时，双方确认保证金数额为10万元，现该款抵扣被告欠款。根据被告缴纳总金额，原告计算出其支付租金至2015年8月19日，其实此前被告支付租金也是不正常的。《终止协议书》签订后，被告法定代表人要么表示无法处理、要么不接电话，故被告至今未搬离以及注销营业执照。
　　以上事实，由上海市房地产权证、《商铺租赁合同》(合同号：SWII2007CYH001)、《商铺租赁合同》(合同号：SWII2013CYH001)、退租申请、《终止协议书》及原告的当庭陈述等在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》以及《终止协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，原、被告均应遵照履行。双方已在《终止协议书》中一致确认租赁合同于2017年8月2日提前解除并限期被告搬离，原告要求确认合同于该日解除并要求被告搬离、恢复原状后返还系争商铺的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应按实结清各项费用，原告要求被告支付欠付租金、截至搬离之日止的房屋占用费以及水费、电费、燃气费，均具有事实和合同依据，本院予以支持。就原告要求被告支付公证费的诉讼请求，与《商铺租赁合同》第二十六条约定相符，对于该项诉讼请求，本院亦予支持。关于剩余履约保证金10万元，原、被告在《终止协议书》中一致同意用于抵扣被告欠款，本院予以照准。被告长期拖欠租金及水电煤等费用，已构成违约，双方签订《终止协议书》后，被告仍未按该协议履行，另根据《终止协议书》第一条中“此前双方的权利、义务应按合同履行”的约定，原告要求被告支付自2015年8月20日起的违约金，具有事实和合同依据，但考虑到工商注册登记何时迁出具有不确定性，故本案中违约金暂计算至本案一审判决之日为宜。审理中，被告经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海张江生物医药基地开发有限公司与被告上海药谷餐饮管理有限公司于签订的《商铺租赁合同》(合同号：SWII2013CYH001)于2017年8月2日解除；
　　二、被告上海药谷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市张江高科技园区蔡伦路XXX号XXX号楼(E楼)2层房屋恢复原状后返还原告上海张江生物医药基地开发有限公司；
　　三、被告上海药谷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江生物医药基地开发有限公司2015年8月20日至2017年8月2日期间的租金849,756.38元(已扣除履约保证金10万元)；
　　四、被告上海药谷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内按每日1,415.06元的标准支付原告上海张江生物医药基地开发有限公司自2017年8月3日起至返还房屋之日止的房屋占用费；
　　五、被告上海药谷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江生物医药基地开发有限公司水、电费1,070,130.7元；
　　六、被告上海药谷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江生物医药基地开发有限公司燃气费144,282元；
　　七、被告上海药谷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海张江生物医药基地开发有限公司公证费6,240元；
　　八、被告上海药谷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内按每日300元的标准支付原告上海张江生物医药基地开发有限公司自2015年8月20日起至2019年4月15日止的违约金。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费31,282元，由被告上海药谷餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：孙  鹏

书记员：黄  政