上海律阳资产管理有限公司与蒋永鹏排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：上海律阳资产管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区茂兴路XXX号XXX楼XXX室。
　　法定代表人：魏良庆，执行董事。
　　委托诉讼代理人：黄智君，上海远业律师事务所律师。
　　被告：蒋永鹏，男，1993年5月23日出生，汉族，住安徽省。
　　原告上海律阳资产管理有限公司与被告蒋永鹏排除妨害纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月30日公开开庭进行了审理。原告上海律阳资产管理有限公司的委托诉讼代理人黄智君、被告蒋永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海律阳资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市浦东新区秀康路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)；2、判令被告按照6,300元/月的标准支付自2017年12月5日至迁出之日止的违法占用期间的使用费；3、判令被告承担违法占用期间的水、电、煤、电信等费用。事实和理由：涉案房屋系原告从案外人秦某某出租给原告，原告承租后，被告未经原告同意擅自侵占该房屋，致使原告无法正常出租涉案房屋。原告曾多次要求被告迁出该房屋并支付相应使用费，并且因此事多次报警，但被告一直没有搬出，也没有支付房屋使用费。被告行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告请求判如诉请。
　　被告蒋永鹏辩称，案外人沈东海以原告名义将涉案房屋出租给被告，并向被告出示并交付了关于涉案房屋的《房屋出租委托代理合同》、《共有权人同意出租房产声明》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》等一套材料；双方于2017年12月5日签订了租期为2017年12月5日至2018年12月4日的《上海市居住房屋租赁合同》，故被告系合法承租涉案房屋，且被告亦按照该合同约定向案外人沈东海支付了一年的租金48,000元。原告应向案外人沈东海主张赔偿损失，故不同意原告的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月8日，案外人秦某某(甲方)在取得涉案房屋另四名共有权人的同意下与原告(乙方)签订《上海市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁日期自2017年11月18日至2022年11月17日，月租金5,300元，甲方同意乙方在租赁期内对涉案房屋进行转租等。同日，双方办理了水电煤交接事宜。案外人秦某某方将《共有权人同意出租房产声明》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《购房单》交付原告。原告按照《上海市房屋出租委托代理合同》约定向案外人秦某某每两月一付租金。
　　2017年12月5日，案外人沈东海以原告名义与被告签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁日期自2017年12月5日至2018年12月4日，每月租金48,000元，租金支付方式为年付，租金支付至沈东海个人银行账户；其中补充条款中注明有承诺租客蒋永鹏年付款人民币肆万八仟元整，全包整年的水电网煤气费等。被告按照该合同约定向案外人沈东海支付了一年期租金48,000元。双方签订该合同时，沈东海向被告出示并交付了《上海市房屋出租委托代理合同》、《共有权人同意出租房产声明》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》等一套材料，并将涉案房屋大门密码告知被告。
　　另查明，2018年1月6日，沈东海因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年2月11日被逮捕，同年5月25日由上海市浦东新区人民检察院向本院提起公诉，本院审理后查明的沈东海所犯合同诈骗事实包括：沈东海为获取非法利益，冒充原告租赁主管的身份，以出租房屋为名，通过签订虚假房屋租赁协议，先后骗取被害人蒋永鹏、朱达英、钟群花、刘露、张卫、季利梅、陈琳、杨俊、杨文丽、张二红、龚德梅、彭翠、沙俊、张勋等人的房屋租金共计330,000元，后仅将上述房租中的少部分租金交给“律阳公司”共计人民币56,550元，其余赃款用于赌博挥霍殆尽。2018年5月31日，本院作出(2018)沪0115刑初2060号刑事判决：一、沈东海犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，罚金人民币五千元；二、违法所得的一切财物予以追缴或责令退赔后发还被害人。该判决已于2018年6月15日生效。在该刑事案件庭审过程中，沈东海陈述原告处的合同是原告处员工殷壮壮给的，并承认公司合同章是自己私刻的。
　　本案审理中，1、原、被告双方于2018年9月3日自行办理了涉案房屋的交接手续，故原告将第二项诉讼请求变更为要求被告按照6,300元/月的标准支付自2017年12月5日至2018年9月3日期间的房屋使用费，同时撤回第一项诉讼请求；2、原告主张涉案《上海市居住房屋租赁合同》甲方处的盖章系沈东海伪造，并非原告真实的合同专用章；原告亦自述从秦某某处拿到涉案房屋后，找中介帮忙出租，涉案房屋是当时原告处的业务员殷壮壮管理的，沈东海说他手里有客源，殷壮壮就将涉案房屋密码告诉了沈东海。
　　本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。沈东海虽非原告处工作人员，但被告与沈东海签订涉案《上海市居住房屋租赁合同》时，沈东海告知了被告涉案房屋大门的密码并向被告交付了《上海市房屋出租委托代理合同》、《共有权人同意出租房产声明》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》等一套材料，而刑事案件中亦反映除涉案房屋外，沈东海以原告工作人员身份出租了另外的数套房屋，故被告有理由相信沈东海的上述行为代表原告，沈东海以原告名义与被告签订《上海市居住房屋租赁合同》的行为符合表见代理的构成要件，应由原告承担相应法律后果。关于原告主张的因涉案《上海市居住房屋租赁合同》甲方处的盖章系沈东海伪造，该事实已由沈东海在刑事案件审理中自认；但原告在本案庭审中自述原告找中介帮忙出租涉案房屋，并由其处工作人员殷壮壮将涉案房屋大门密码告诉了沈东海，沈东海亦在刑事案件庭审过程中承认原告处的合同亦是该工作人员殷壮壮给的，故原告对于沈东海有权代理原告出租涉案房屋的权利外观的形成具有可归责性。原告另主张《上海市居住房屋租赁合同》中约定的月租金4,000元低于原告与上家约定的每月5,300元的租赁价格，亦低于当时租赁市场价格，故原告未尽谨慎审查义务，自身存在过失；对此，本院认为，《上海市居住房屋租赁合同》约定的租金支付方式为年付，租金价格有所拉低亦属正常，且被告租赁该房屋时对于原告与上家约定的租赁价格无从亦无需知晓，故本院对原告该主张难以认可。现原告已按照《上海市居住房屋租赁合同》约定向原告支付了一年期的租金48,000元，故对于原告要求被告按照6,300元/月的标准支付自2017年12月5日至2018年9月3日期间的房屋使用费的请求，本院不予支持。关于原告提出的要求被告承担违法占用期间的水、电、煤、电信等费用的诉讼请求，根据《上海市居住房屋租赁合同》补充条款中约定应由原告方承担相关费用，故本院对该请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，判决如下：
　　驳回原告上海律阳资产管理有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费902元，减半收取计451元，由原告上海律阳资产管理有限公司负担(已交纳)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：钱伟兰

书记员：朱佳佳