上海御赐投资发展有限公司与上海锦御餐饮经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海御赐投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：刘培杰，总经理。
　　委托诉讼代理人：茅健，上海市杰豪律师事务所律师。
　　被告：上海锦御餐饮经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈茂才，执行董事。
　　委托诉讼代理人：卞波，上海市华荣律师事务所律师。
　　原告上海御赐投资发展有限公司诉被告上海锦御餐饮经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人茅健、被告委托诉讼代理人卞波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海御赐投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告拖欠的2018年度第二期房屋租赁租金人民币(以下币种相同)508,560元；2.判令被告支付给原告拖欠的2017年3月至2018年10月期间的电费705,995.86元，2017年8月至2018年10月的水费108,814.1元；3.被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：原告将承租的位于上海市浦东新区浦建路XXX号一楼581.4平方米、夹层273.95平方米共计855.36平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，双方于2009年8月1日签订《房屋租赁合同书》，约定一楼年租金190.99万元、夹层年租金39.99万元，合计230.98万元。2013年6月5日，双方签订《补充协议》，原告同意每月减少租金15,000元。2015年5月29日经双方协商，原告同意自2014年度起每年免除被告5个月的房屋租金。2016年5月20日，原告与被告签订《补充协议》，确定年租金1,186,640元，分两次支付，每年4月30日前支付678,080元，于7月31日前支付508,560元，然被告经常拖欠租金，经多次催告，被告仍拖欠2018年度第二笔租金508,560元，并拖欠2017年2月至2018年7月的水电费483,119.81元，故原告起诉来院，诉请如前。
　　被告上海锦御餐饮经营管理有限公司辩称，第一，系争房屋存在漏水及下水道不通的情况，严重影响被告的经营使某，并造成次承租人拒绝向被告支付房租，被告多次要求原告维修但原告不予理睬，因此原告应先履行维修义务并相应减少租金。第二，根据租赁合同相关约定，原告应向被告开具发票，如有延误，则被告有权延期支付下一期租金，现原告未按约定提供发票，被告有权按合同约定拒付租金。第三，根据双方2013年6月5日签订的补充协议，原告应每年给被告100万元发票，未开具的部分则按5%返还给被告，因此应在被告租金中扣除59,332元。对于水电费的金额被告予以认可。
　　本院经审理认定事实如下：2009年，案外人上海市浦东新区房地产交易市场有限公司(以下简称浦东房地产公司)与原告签订《房屋租赁合同书》，约定原告向浦东房地产公司承租上海市浦东新区浦建路XXX号，房屋为地上建筑一层(部分)和夹层，一楼581.21平方米、夹层273.95平方米，共计出租建筑面积855.36平方米。合同第1.3条约定，所出租的房屋系甲方合法建筑，相关证照齐全，产权属浦东房地产公司所有；第2.1条约定，租期10年，自2009年8月1日至2019年7月30日。之后，浦东房地产公司与原告另行签订一份补充协议，约定浦东房地产公司同意原告根据自身发展需要，将系争房屋转租给案外人使某，如发生纠纷由原告全权负责。
　　2009年7月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订一份《房屋租赁合同书》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租期为2009年8月1日起至2019年7月30日。合同第3.1条约定，一楼以9元/天/平方米计，面积581.41平方米，年租金为190.99万元(手写部分载明，一楼90平方米扣除，实际面积491.41平方米，年租金1,614,281元，由原告盖章确认)；夹层以4元/天/平方米计，面积273.9平方米，年租金39.99万元，两者合计年租金230.98万元。第3.2条约定，支付方式为付三押一，押金为一个月租金，合同终止时甲方无息返还给乙方，金额为167,854元。第3.3条约定，第三年后，每一年递增5%。第3.4条约定，房屋租金标准以年度总额计，按季均分，每季度交一次租金，乙方在季度首月5日前，向甲方给付当季度的租金，甲方在资金到账的十个工作日内，向乙方出具商业发票，甲方延误提供发票的，乙方有权延期支付下个月的租金；乙方逾期半年未交房屋的，本合同即行终止，甲方有权收回出租的房屋。第4.2条约定，乙方承租房屋期间，乙方不得将所有房屋全部转让给第三方，但甲方同意乙方根据自身经营发展需要，将部分房屋租与别人经营，由乙方全权负责；第4.7条约定，乙方租赁期间水、电、煤等设施的日常维护保养由乙方负责并支付会用，门前三保、垃圾清理等物业管理费用由乙方负担。
　　2013年6月5日，原告与被告签订一份《补充协议》，约定自2013年1月1日起，乙方每月需支付给甲方的房租在原有基础上每月减租15,000元；甲方自2013年1月1日起每年需开给乙方房租发票100万元，乙方总支付给甲方的房租未开发票部分，甲方需按此部分的5%返还给乙方，乙方可在上交给甲方的租金中扣除；2014年起，如果浦东房地产公司有向甲方递增减租金，那么乙方则按相应比例递增减房租；如果乙方向甲方租用地人流量恢复原仁济医院大门开在东方路时的水平，那么乙方支付甲方的房租也恢复原租金。
　　2016年5月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定自2014年1月1日起，乙方每年需向甲方缴纳的房屋租金总金额为1,186,640元；房屋租金每年分两次支付，乙方于每年的4月30日前向甲方支付678,080元，于7月31日前向甲方支付508,560元；租期的最后一年，即2019年1月1日至2019年7月30日房屋租金总金额为692,206元，乙方于2019年2月30日前向甲方支付346,103元，于2019年5月21日前向甲方支付346,103元；乙方尚未支付的2015年度的剩余房屋租金110,074元、截止至2016年2月29日的水电费316,168.25元(房东统计的数据为337,529.41元，因未完成对账，故乙方暂按316,168.25元支付水电费，是否有差额待对账完成后确认)，于2016年4月30日前一次性向甲方支付完毕。
　　2018年10月8日，被告向原告寄送一份《告知函》，告知原告系争房屋楼上漏水、楼下管道堵塞、污水倒灌，导致店铺无法经营，要求原告积极配合，若不配合，则被告将暂停支付相关费用。该份《告知函》原告于2018年10月9日签收。
　　庭审中，双方均确认被告尚欠原告2017年3月至2018年10月水费705,995.86元，2017年8月至2018年10月电费108,814.1元。同时双方亦确认目前系争房屋并无漏水和下水道堵塞问题。但被告表示系其自行修理的结果，并提供其与实际承租人之一的王某某签订的补充协议、装修排水管道修改合同、收据，其中补充协议约定由于物业维修需要，被告同意给予王某某15天的装修期以供王某某修补店铺内的损坏部分及下水排管道，该期间免收王某某租金。装修排水管道修改合同约定被告委托王某某对系争房屋-1商铺室内原告所指定的天花、厨房地面、排水排污管道项目进行安全拆除和安装工作及垃圾清运工作，工程造价35万元。原告对于被告提供的上述材料的真实性及关联性均不予认可。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》及之后签订的《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应遵照履行。按期支付租金系承租人最主要的合同义务，被告理应支付，现被告抗辩称原告未开发票而拒付租金，然被告在诉讼前从未以此为由拒付租金，且双方在履约过程中也并未实际履行该条款，被告现提出上述抗辩于法无据亦有悖诚信，本院不予采纳。对于被告辩称双方于2013年6月5日签订的《补充协议》中约定原告自2013年起每年需开给被告房租发票100万元，未开发票部分，原告需按此部分的5%返还被告，被告可在上交原告的租金中扣除，然而双方之后实际履行过程中，并未将未开票部分的5%金额从房租中扣除，被告亦未提出证据证明其曾要求原告返还该部分金额，因此对于被告该抗辩本院亦不予采纳。对于漏水及管道堵塞问题，被告既无证据证明现场存在严重的漏水和管道堵塞问题，也无证据证明其在原告起诉前向原告报修过，而其在诉讼过程中提供的与案外人王某某签订的装修排水管道修改合同、收据难以证明相关工程系对房屋质量缺陷的修复以及被告已为此实际支出了修复费用。因此，被告现以漏水及管道堵塞问题提出抗辩本院不予支持。综上，原告的诉请符合合同约定，具有法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海锦御餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海御赐投资发展有限公司支付2018年第二期租金508,560元；
　　二、被告上海锦御餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海御赐投资发展有限公司支付水电费814,809.96元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费13,716.8元，减半收取计6,858.4元，财产保全费5,000元，合计11,858.4元，由被告上海锦御餐饮经营管理有限公司承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：何璐依

书记员：陆振东