上海德盛设计装潢有限公司与贾海波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海德盛设计装潢有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：曹斌，总经理。
　　委托诉讼代理人：武国宝，上海市申光律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：贾海波，男，1979年12月1日出生，汉族，户籍所在地江苏省。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　上诉人上海德盛设计装潢有限公司(以下简称“德盛公司”)因与被上诉人贾海波房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初9319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　德盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回贾海波的一审诉讼请求。事实和理由：德盛公司从未拖欠租金，德盛公司均是在每一期租金开始的临界点前后，向贾海波分期支付，并不存在拒绝支付的根本违约情况。双方对合同约定的租金支付期限“上期租金到期前十天缴下一期租金”有不同理解，该约定属于约定不明，应当适用法律规定即届满一年时支付。故请求继续履行合同。
　　贾海波辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
　　贾海波向一审法院起诉请求：一、判令解除贾海波、德盛公司之间的《厂房租赁合同书》；二、判令德盛公司腾退位于上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号厂房并将上述厂房返还给贾海波；三、判令德盛公司支付贾海波违约金人民币(以下币种均为人民币)651,688元；四、判令德盛公司支付房屋占有使用费(以每天3,571元为标准，自2018年6月1日起计算至实际腾退之日止)。
　　一审法院认定事实：本案系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号内第2幢厂房，产权人为案外人上海法门斯电气发展有限公司(以下简称“法门斯公司”)。
　　2013年，贾海波、德盛公司签订《厂房租赁合同书》，约定贾海波将系争房屋出租给德盛公司，租期自2013年12月1日至2019年11月30日止。租金每日每平方米0.60元，月租金96,667元，年租金116万元。前二年租金不变，以后每两年在前一年的基础上递增6%。签订合同之日，德盛公司支付租赁保证金194,000元，与首期六个月租金58万元同时交付，押金到期退租时凭收据全额退还德盛公司。合同第5.2条约定，租赁期内，德盛公司应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因德盛公司使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施发生损坏或发生故障的，德盛公司应负责维修。第7.5条约定，租赁期间，德盛公司应及时支付房租及其他应付的一切费用，在上期租金到期前十日缴下一期的租金，超过十天视为德盛公司违约，贾海波有权按拖欠金额逾期每日1%收取，超过一个月，贾海波有权不经催告立即停水停电终止本合同，并追究德盛公司违约责任。第8.1条约定，如贾海波违约，除退还租赁保证金外，另应赔偿德盛公司六个月的租金。如德盛公司违约，应赔偿贾海波六个月的租金。合同另对其他事项作出约定。
　　合同签订后，贾海波将系争房屋交付德盛公司使用。德盛公司支付贾海波租赁保证金194,000元。
　　另查明，德盛公司的租金、租赁保证金均是由案外人上海德盛工艺品厂及德盛公司法定代表人曹斌个人代为支付。德盛公司已支付了截至2018年11月30日的租金，具体情况为：(1)2013年12月1日至2014年1月30日的租金：2013年9月2日支付10万元、10月28日支付674,000元(含194,000元租赁保证金)、2014年5月28日支付30万元、2014年6月6日支付28万元。(2)2014年12月1日至2015年11月30日的租金：2014年12月1日支付30万元、2015年1月7日支付28万元、2015年5月18日支付577,000元。(3)2015年12月1日至2016年11月30日的租金：2015年11月27日支付20万元、2015年12月30日支付20万元、2016年1月22日支付214,800元、2016年6月2日支付30万元、2016年6月13日支付311,250元。(4)2016年12月1日至2017年11月30日的租金：2016年11月30日支付30万元、2016年12月22日支付314,800元、2017年5月31日支付30万元、2017年6月7日支付314,800元。(5)2017年12月1日至2018年6月30日的租金：2017年12月1日支付30万元、2018年1月15日支付351,688元。(6)2018年5月28日支付了2018年7月1日至2018年11月30日的租金651,688元。
　　2018年1月20日，系争房屋因管理不当引发火灾，上海市青浦区公安消防支队出具火灾事故简易调查认定书。
　　同年3月8日，贾海波向德盛公司发出通知书，内容为：德盛公司租赁的系争房屋拖欠租金两个余月，贾海波于2018年1月8日要求解除厂房租赁合同书，但德盛公司于1月9日、1月11日两次拒收，后因德盛公司1月20日擅自搭建内部结构并使用不当引起火灾，现贾海波要求：1、双方房屋租赁关系于2018年1月9日解除；2、因使用不当造成火灾致使房屋受损，德盛公司按照3月6日贾海波发出的修正要求进行完全修补；3、德盛公司立即搬离租赁物，否则贾海波将采取停电停水等行为。
　　还查明，德盛公司于2018年6月14日收到法院寄送的诉状和证据副本。
　　审理中，贾海波表示：1、贾海波在2018年1月8日向德盛公司发出律师函要求解除合同，该律师函于1月9日送达德盛公司，但德盛公司拒收，故涉案合同应于2018年1月9日解除。2、贾海波、德盛公司签订的合同是由中介陈兵提供的，合同约定的“到期前十天”是一个时间点，按照房屋租赁惯例是先付后用，是到期的十天前支付下一期租金，超过十天视为违约。德盛公司有多次超过一个月支付租金的情况，第一次违约是应在2016年11月20日前支付2016年12月1日至2017年5月31日的租金614,800元，但德盛公司分期支付，分别逾期了10天、32天、40天；第二次违约是在2017年5月21日之前应支付2017年6月1日至2017年11月30日的租金614,800元，德盛公司分别逾期了10天、17天；第三次违约是应在2017年11月20日前支付2017年12月1日至2018年5月31日的租金651,688元，但德盛公司分别延期了11天、56天；2018年5月21日前德盛公司应付2018年6月1日至2018年11月30日的租金651,688元，但实际德盛公司于2018年5月28日支付。3、合同约定如德盛公司违约，违约金有两个标准，根据合同第7.5条，德盛公司应按拖欠金额的日百分之一支付违约金为445,381元。根据合同第8.1条，德盛公司应赔偿6个月租金即651,688元作为违约金，贾海波按照合同第8.1条主张违约金。
　　为此，贾海波提供了律师函及快递查询单、陈兵的书面证明及身份证复印件、贾海波制作的租金支付情况表、银行交易流水明细。德盛公司对快递单真实性无异议，但律师函未收到。收件人是德盛公司法定代表人，当时其不在国内，办公场所也不在邮寄地址处；对陈兵的书面证明及身份信息均不予认可，证人应出庭作证；对租金支付情况表、银行交易流水明细真实性无异议，但不认可证明内容，也不认可逾期天数和滞纳金。
　　德盛公司表示：1、2012年9月28日之前，大房东法门斯公司将系争房屋出租给案外人上海益波实业发展有限公司(以下简称“益波公司”)，约定益波公司可转租，但不代表益波公司的法定代表人即贾海波可转租。贾海波与德盛公司签订涉案合同，将房屋转租给德盛公司，贾海波个人作为出租主体不适格。为此，提供了法门斯公司与益波公司签订的房屋租赁协议。贾海波对真实性无异议，但不认可证明目的。2、德盛公司收到2018年3月8日贾海波寄送的律师函后，3月12日复函贾海波，说明没有收到过贾海波1月8日解除合同的函。6月3日，德盛公司向贾海波发律师函，表明不认可3月8日贾海波律师函中关于违约金性质的陈述。为此，提供了关于贵司三月八号通知书的复函、2016年6月3日律师函及快递单查询。贾海波对真实性均无异议，贾海波除1月8日寄送了解除通知函，还在厂房墙上张贴公告，如果德盛公司认为已经支付了租金，则还应支付违约金。3、德盛公司没有逾期支付租金。涉案合同样本是贾海波提供给德盛公司的，合同约定在到期前十天支付，但前十天是一个时间段，不是时间点，在前十天中或十天内支付都可以。按照德盛公司理解，上一期租金到期日前十日后至租期届满前支付即可。贾海波、德盛公司租金实际支付情况与合同约定不同，德盛公司从未拖欠过租金。2018年5月28日支付了2018年6月1日至2018年11月30日的租金。为此，提供了银行电子回单、德盛公司自行制作的缴租明细、银行电子回单。贾海波对真实性均无异议，每次支付的金额是6个月租金，分几次支付，说明德盛公司支付一直存在违约。4、系争房屋发生火灾，德盛公司已支付了相关罚款。为此提供了关于法门斯厂房XXX号楼灾后整改要求、代收罚没款收据。贾海波对真实性均无异议。
　　在2018年9月10日的庭审中，贾海波表示合同解除日以德盛公司收到法院寄送起诉状、证据材料的时间为准，同意房租多退少补。德盛公司表示合同解除日法院认定。另，贾海波、德盛公司一致确认：对于租赁保证金及其他费用由贾海波、德盛公司自行结算，不要求法院处理。
　　一审法院认为，涉案合同签订主体是本案贾海波、德盛公司，合同签订后，德盛公司依约向贾海波支付租金、保证金等，故合同实际履行主体的也是贾海波、德盛公司，对于德盛公司主张贾海波主体不适格的意见法院不予采信。涉案合同是贾海波、德盛公司双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。贾海波、德盛公司对于合同约定的“上期租金到期前十日缴下一期租金”中德盛公司应付租金时间存有争议，贾海波表示支付时间应为到期的十日前，德盛公司表示未标注十日内还是十日前，为约定不明，在十日后到租期届满前支付即可。法院认为，首先，从合同约定及履行情况看，合同租期是自2013年12月1日起至2019年11月30日，第一年租金116万元，第3.3条约定保证金与首期6个月租金58万元同时支付，且实际德盛公司于2013年10月28日之前付清了首期6个月的租金及保证金，之后德盛公司虽存在多次分期支付，但支付的金额、时间均与6个月为一个周期更为接近吻合，说明双方已经默认租金的支付周期为6个月，即2013年12月1日至2014年5月31日为一个周期、2014年6月1日至2015年11月30日为下一个周期，以此类推；其次，从租赁惯例看，先付后用属房屋租赁中的交易常态，在没有明确约定具体支付时间节点的情况下，本期租金到期后十日前支付下一期租金更符合常理和操作惯例，也有助于交易稳定性，对于德盛公司表示在到期的十日后至租期届满前支付即不算违约的抗辩意见，法院不予采信。综上，法院采信贾海波主张的德盛公司应付租金时间。德盛公司应在2016年11月20日前支付2016年12月1日至2017年5月31日的租金，结合贾海波、德盛公司提供的租金支付情况表，德盛公司分期支付上述期间的租金，逾期支付已超过10天，贾海波有权解除合同。贾海波表示于2018年1月8日向德盛公司邮寄律师函，贾海波要求涉案合同在2018年1月9日解除，但德盛公司并未收到，对于贾海波上述意见不予采信。贾海波表示涉案合同于德盛公司签收诉状材料之日即2018年6月14日解除，法院予以准许。合同解除后，德盛公司理应将系争房屋腾退并返还给贾海波。针对违约金，德盛公司逾期支付租金已构成违约，贾海波根据第8.1条主张6个月的租金作为违约金，德盛公司表示该标准过高要求法院予以调整，法院综合德盛公司的违约责任程度、合同履行情况、贾海波实际损失等，酌情认定德盛公司应支付贾海波违约金10万元。双方对租赁保证金不要求在本案中处理，法院予以照准。
　　据此，一审法院判决如下：一、解除贾海波与上海德盛设计装潢有限公司签订的《厂房租赁合同书》；二、上海德盛设计装潢有限公司应于判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号内第2幢厂房，并将上述厂房交付贾海波；三、上海德盛设计装潢有限公司应于判决生效之日起十日内支付贾海波违约金人民币10万元。
　　本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，合同是贾海波、德盛公司双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的“上期租金到期前十日缴下一期租金，超过十天视为德盛公司违约”，合同约定首期租金6个月58万元，则此后下期租金的支付日应当为6个月届满的前十天；超过十天视为违约，则德盛公司享有10天宽展期，仅逾期十天不作为违约。因此并不存在德盛公司所陈述的约定不明，应当适用每届满一年时支付租金的法律规定。故一审法院认定德盛公司付款逾期，贾海波有权解除合同，并无不当，可以维持。
　　综上所述，上诉人上海德盛设计装潢有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人上海德盛设计装潢有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：徐  江

书记员：成  皿