上海思库物业管理有限公司与吴建安物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海思库物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：彭海成，董事长。
　　委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：倪建国，上海力勤律师事务所律师。
　　被告：吴建安，男，1984年10月12日生，汉族，户籍地江西省抚州市。
　　原告上海思库物业管理有限公司诉被告吴建安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人倪建国、被告吴建安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《物业管理协议》于2018年12月30日解除；2、判令被告给付原告2018年9月1日至2018年12月29日的物业管理费5,950元并支付逾期付款违约金暂计4,908.75元(实际按欠款总额的每日千分之三标准、自2018年8月25日起计算至判决生效之日止)；3、判令被告给付原告自2018年12月30日起至实际返还租赁房屋之日止的逾期占有期间的物业管理费(暂计算至2019年5月26日止为7,400元)。事实和理由：原告系清控人居文化创意产业园区的物业管理单位，被告向园区业主上海云澜实业发展有限公司承租了1号楼113单元计250平方米的房屋。原、被告于2018年签订《物业管理协议》，约定每月物业费1,500元，被告于每月25日前缴纳次月物业费，若逾期支付，加收欠款总额千分之三的违约金。然被告除了支付原告物业管理保证金4,500元外，仅向原告付清了截至2018年8月底前的物业费，对2019年9月1日至原告起诉之日期间的物业费至今未付，且被告还一直拖欠出租人上海云澜实业发展有限公司的房屋租金。原告经多次催讨未果后，已于2018年12月28日委托律师王光明向原告发出律师函，正式通知被告物业服务协议将于《房屋租赁合同》解除之日同时解除。截至2019年5月26日，被告尚欠原告物业费及违约金10,858.75元未付，据此，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。
　　被告吴建安辩称：被告是一名从事雕塑的艺术工作者，自2018年6月底通过中介公司，在清控人居文化创意产业园区找到了涉案的租赁房屋，用于开办个人工作室。被告于2018年7月8日搬入租赁房屋后，发现房屋室内地坪起沙，存在严重的质量问题，遂自己雇工人修补地坪并刷油漆后，仍不断出现地坪凹陷的问题，影响其正常的使用。其多次向原告及园区招商部、工程部交涉要求处理地坪质量问题，均未果。原告于2018年12月28日以接到供电局紧急通知电路检修为由故意断电数小时，给被告修复雕塑品造成严重不便。2019年1月初，原告擅自将租赁房屋锁门贴封条，致使被告至今无法进入室内工作，无法带客户参观作品，无法运走已成交的作品，被告的艺术品展览计划被迫终止，给被告职业艺术生涯造成巨大伤害，故其有权拒绝交付2018年9月以后的物业费，并将另行起诉原告锁门对被告造成的经济损失。
　　本院认为，原告作为开发商上海云澜实业发展有限公司选聘的清控人居文化创意产业园的物业管理单位，对该园区进行物业服务，被告作为园区内房屋的使用人，应当按照与原告签订的《物业管理协议》约定履行支付物业费的义务。现原告主张2018年9月1日至12月29日期间的物业费5,950元，符合物业管理协议的约定，且被告庭审中对该时段内原告的物业服务也予以认同，故被告应当支付物业费5,950元。原告于2018年12月28日委托律师向被告发出解除《物业管理协议》的律师函，该函于次日送达被告，故原告主张于2018年12月30日起解除原、被告间物业服务合同关系，本院予以采纳。合同解除后，原告失去了向被告主张物业费的合同依据，且被告租赁的房屋进户门被加锁并张贴了原告公司的封条，被告至今无法使用房屋，故原告主张自2018年12月30日之后的物业费，没有合法依据和事实依据，本院不予支持。
　　对原告主张的逾期付款违约金，本院认为，原告在发现租赁房屋室内地坪存在起沙的质量问题后，向原告诉求处理，虽然地坪质量问题属于租赁物的瑕疵问题，被告应当向出租人主张，但原告作为物业管理人，在收到被告诉求后应当向业主反映并协调解决事宜，然地坪质量问题始终未得到解决，且庭审中原告对法庭提出的地坪是否存在起沙问题表示不清楚，该节事实证明原告的物业服务存在瑕疵，直接导致被告迟延支付物业费，故原告主张逾期付款违约金，本院难以支持。
　　另外，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原、被告间物业服务合同已解除，原告应当将被告交付的保证金4,500元退还被告。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
　　一、被告吴建安于本判决生效之日起十日内支付原告上海思库物业管理有限公司物业服务费5,950元；
　　二、原告上海思库物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告吴建安保证金4,500元；
　　三、驳回原告上海思库物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费10元，由被告吴建安负担(于本判决生效之日起七日内缴付本院)。
　　本判决为终审判决。

审判员：俞贵荣

书记员：胡  谦