上海思裔电子厂与上海如锦激光刀模有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海思裔电子厂，住所地上海市松江区。
　　投资人：周钧，负责人。
　　委托诉讼代理人：张东旭，上海友禾律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海如锦激光刀模有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：金述灵，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴伟，男。
　　委托诉讼代理人：林兆雄，上海凯中律师事务所律师。
　　原告上海思裔电子厂与被告上海如锦激光刀模有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。同年5月11日,被告提起反诉，本院于当日予以受理。后分别于同年6月22日和8月3日进行了两次证据交换。同年8月9日，根据被告申请，本院委托鉴定单位对涉案房屋装饰装修现值进行鉴定，并于同年10月19日收到相应的司法鉴定报告。同年11月11日，本院再次组织了庭前准备并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张东旭，被告的委托诉讼代理人吴伟、林兆雄到庭参加诉讼。期间，经当事人同意，并经本院院长批准延长本案简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告拆除电梯、恢复电梯井部位的楼板；2.被告支付原告自2017年10月10日始至2018年7月31日止的占有使用费182,336.60元(722.23元/天×294天-已付30,000元)；3.被告支付原告利息，以182,336.60元为基数，按年利率6%计算，自2018年8月1日始至实际支付之日止；4.被告支付原告水电费51,271.90元；5.被告赔偿原告免租期的经济损失21,667元。事实和理由：2017年9月7日，原、被告签订《厂房出租合同》一份，约定原告将位于本区新桥镇卖新公路XXX号马裕路西一、二层的1,095平方米的厂房(以下简称涉案厂房)出租给被告，租赁期限自2017年9月10日至2019年10月9日。然，上述合同签订后，被告仅支付原告30,000元，此后再未支付租金及相应的水电费用。2018年4月24日，被告从涉案厂房内大规模搬离，但仍有部分物资遗留。被告拒不清理厂房内的遗留物品、拒不修复以破坏楼板方式建造的电梯井、拆处电梯，造成原告经济损失。2018年7月31日，原告将涉案厂房出租他人。基于此，原告诉至法院，望判如所请。
　　被告辩称，第一，其于2017年10月5日经原告同意在涉案厂房内安装了电梯，故不同意原告第1项诉讼请求。第二，双方约定由被告装修涉案厂房，原告承担50,000元装修款，故其在支付第一期租金时扣除了50,000元，实际支付30,000元。鉴于双方此前另有租赁合同关系，涉案合同是上一份合同的延续，上一份合同中有6,000元押金原告尚未退还被告，故直接转为本案合同的保证金。因此，尚有首期三个月租金及一个月押金668元(21,667元/月×4月-50,000元-30,000元-6,000元)未付。之后的租金确实没有支付。2018年1月10日前的使用费，其同意参照租金标准支付；2018年1月10日至3月10日，其只使用了前一份合同项下的336平方米厂房，同意参照租金标准的20%支付上述期间的占有使用费；2018年3月10日后，涉案厂房全部返还给了原告，故不再同意支付占有使用费。第三，原告主张的利息，既无法律依据，又无合同约定，故不同意支付。第四，其于2018年3月10日左右已经全部搬离涉案厂房，故其仅认可原告主张的截止至2018年3月7日的水电费40,280.50元。第五，在双方前一份租赁合同中，其已支付了对应336平方米厂房自2017年7月10日至10月10日期间三个月的租金。
　　同时，被告向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《厂房出租合同》无效；2.原告支付被告装修费、电梯款以及安装费149,688元(鉴定意见中全部现值损失125,688元+差额的电梯部分现值损失24,000元)。事实和理由：上述《厂房出租合同》为无效合同。松江区新桥镇环境保护委员会于2017年10月27日查封涉案厂房，并告知被告不得进行生产型租赁。期间，原告已对涉案厂房进行了装修和添置了电梯，产生了巨大的损失。之后，就退租事宜，原、被告进行磋商，但未果。为此，被告提起反诉，以维护其合法权益。
　　原告对被告的反诉辩称，首先，其对合同无效的反诉请求，予以认可。其次，对无争议的现值损失78,844元，由法院裁量其应负的法律责任；对其余有争议的现值损失，均不认可。
　　经审理查明：2017年9月7日，原告将涉案厂房出租给被告并签订《厂房出租合同》一份，约定：1.原告自2017年9月10日将1,095平方米涉案厂房使用权交付给被告;2.装修日期1个月，自2017年9月10日起至10月10日止，装修期间免收租金；3.租赁期间自2017年10月10日起至2019年10月9日止;4.月租金为21,667元，年租金为260,000元；5.于每年10月7日、1月3日、4月3日、7月3日之前分别支付租金65,000元；6.签订合同时，被告向原告支付的保证金为一个月租金，保证金及首期租金共计86,668元；7.使用涉案厂房所发生的水、电费用安装水电表，按国家规定金额均由被告承担，被告应及时支付；9.租赁期满后，涉案厂房归还时，应当符合正常的使用状态，被告应于租赁期满之日或提前终止之日，将租赁物清扫干净，搬迁完毕，如被告归还租赁物时不清理杂物,则原告对清理该杂物所产生的费用由被告负责。该合同另对其他事项进行了约定，并有手写条款“第一期86668，款到即付50000装修费”。上述合同签订后，原告依约将涉案厂房交付被告，被告仅支付原告30,000元。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼，而被告则提出如上反诉。
　　有关涉案厂房的返还问题。原告称，被告于2018年4月24日左右才大规模搬离涉案厂房，房屋内遗留有被告的物品，现场未恢复原状，也未通知其解约事宜。被告称，其于2018年1月10日前将大部分设施搬离新租赁的759平方米区域，3月10日左右全部搬离涉案厂房，但双方未办理书面的交接手续。并当庭提供录像光盘佐证。原告对于光盘的拍摄时间不予确认，认为无法证明被告的证明目的。为避免损失扩大，本院在2018年6月22日的证据交换中，要求当事人于2018年6月23日办理涉案厂房交接手续。对此，原告认为，被告需将现场垃圾清理掉以及将电梯井恢复原状后，其才同意接收涉案厂房。被告认为，涉案厂房内没有其遗留的物品，即便有的话，也放弃权利，故其不会去办理交接，原告可自行收回涉案厂房。基于此，本院告知原告于2018年6月23日收回涉案厂房，若其不收回的，则扩大损失由其自行承担。原告称：“清楚”。此外，原告还称，其已于2018年7月31日将涉案厂房另行出租他人，故涉案厂房的占有使用费计算至该日止。
　　有关水电费问题。对2018年3月7日前被告欠原告水电费40,280.50元的某某，当事人无争议。对原告提供的没有被告签字的2018年4月12日9,998.80元的水电费通知单以及同年5月8日992.60元的水电费通知单，被告均不予认可。
　　诉讼中，原告提供律师函及邮寄凭证，欲证明其向被告主张租金及水电费的某某。对此，被告认为，该律师函是“他人收门卫”，而“门卫”是原告的人员，故其未收到。庭审中，原告称，其对外出租449号厂房，而涉案厂房仅为其中部分，449号厂房有单独院子，从常理上讲，449号厂房的门卫是原告方，其对449号厂房进行统一出租和管理，但是具体情况需再核实。
　　原告提供《标准厂房转让合同》、门弄牌证明、情况说明、房屋产权证明及档案机读材料，欲证明其有权出租涉案厂房，且涉案厂房为“合法厂房，并非违章建筑”的某某。对此，被告认为，其不清楚涉案厂房真实的权利人是谁，不认可涉案厂房系合法建造。因涉案厂房未取得相关司法解释中规定的建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故该房屋明显不具有合法性,本院遂向当事人释明《厂房出租合同》无效。原、被告据此提出如上诉请。
　　被告提供2013年7月10日签订的《厂房出租合同》复印件(无原件)，欲证明双方之前存在租赁336平方米厂房关系，涉案厂房系在该租赁面积基础上做了增加，其中涉及的押金为6,000元。原告认为，双方此前确实存在租赁关系，但合同内容需核实；即便该合同真实，自2017年9月7日始，双方建立了新的租赁关系，并对该合同进行了结算;在该合同项下，没有需退的押金6,000元。
　　被告提供拍摄时间为2018年3月29日和4月23日的视听资料，欲证明其于2018年1月搬离后，原告收回涉案厂房并出租给案外人的某某。原告认为，上述视听资料的拍摄时间，光盘名称显示是2018年7月26日，不能证明被告所述的此为2018年1月的现状；其认可2018年7月26日涉案厂房的现状如上视听资料内容。
　　被告就其反诉主张的损失，向本院提供下列证据：
　　1.与案外人于2017年9月15日签订的装饰工程施工合同协议条款及装修费用预算清单，欲证明其对新增的一楼面积进行装修，工程造价为91,800元。原告对于该份证据的真实性、关联性不予认可；确认现场有装修，但该装修与上述证据是否相对应不清楚；出租时涉案厂房二楼是毛坯，一楼情况不清楚。
　　2.工矿产品购销合同，欲证明电梯购买及安装费用为48,000元。原告认为，该证据与本案无关，现场确实有电梯，被告安装电梯应取得特种设备许可证，但被告从未提过。
　　另查明，2018年8月9日，本院根据被告申请，委托上海同济工程咨询有限公司(以下简称同济公司)对涉案厂房装饰装修现值进行了司法鉴定，并于2018年10月19日收到相应司法鉴定意见书。该意见书明确：1.原、被告双方无争议的装修造价(如1楼的室内地坪、1楼和2楼间的货运电梯、1楼和2楼的卷帘门、1楼的拆除隔墙项目)为87,333元，折合为现值78,844元。2.原、被告双方存在争议的：(1)户外搭设钢架爬梯的工程造价为16,728元，折合为现值7,073元；(2)2F新建隔墙工程的工程造价为27,085元，折合为现值24,452元；(3)2F新建吊顶工程的工程造价为16,968元，折合为现值15,319元。以上现值合计为125,688元。
　　对上述鉴定意见，原告没有异议，并认为其仅应在无争议现值78,844元范围内承担相应的责任。被告对于鉴定意见书中的电梯费用有异议，并认为根据其提供的合同和收据，实际应为48,000元，而非24,000元。因此，其现值损失为149，688元(合计现值125,688元+异议部分24,000元)。对此，同济公司指派相关人员出庭作证称：1.上述意见书中的“无争议”指的是当事人对该项目由被告在租赁期间添附的某某无分歧，“有争议”指的是当事人对该项目是否由被告在租赁期间添附的某某有分歧；2.电梯之所以确定为24,000元，系基于其拨打了电梯上的消费热线，对方现场给鉴定人员的价格是原厂安装及开票的价格为24,000元。
　　以上事实，主要由《厂房出租合同》、水电费通知单、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：一、关于合同效力及其过错问题
　　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据查明的某某，涉案厂房未取得上述司法解释中规定的建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故原、被告之间签订的《厂房出租合同》无效。因此，本院对被告关于确认双方之间签订的《厂房出租合同》无效的反诉请求，予以支持。
　　合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对涉案厂房的房屋状况，作为出租人的原告应属明知，故其对合同的无效承担70%主要责任。作为承租人的被告，未对房屋状况尽到审慎审查义务，故其对合同无效承担30%次要责任。
　　二、合同无效后果的处理
　　(一)基本规则
　　合同法第五十八条对合同无效后如何处理相关法律后果作了如上规定。因此，合同被认定无效的法律后果涉及两个方面：一是返还财产，二为损失赔偿。返还财产是当事人在合同被确认无效以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则有返还财产的义务。损失赔偿包括两种情况：一是不能返还财产情况下的赔偿，二是合同被确认无效后有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。受害方提出赔偿请求的根据在于缔约过失，赔偿的范围是受害方的信赖利益，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失，但不得超出履行利益，同时，也应考虑合同具体履行程度等情况。
　　(二)具体处理
　　1.关于租赁物的返还
　　基于前述基本规则，被告应当将涉案厂房返还原告。现基于本院有关涉案厂房返还问题的释明，被告亦于诉讼中自认另行出租涉案厂房，故应当认定涉案厂房已经返还原告。何况，原告亦未提出该项诉讼请求，故本院对此不作相应裁判。
　　2.关于使用费的计算
　　因使用租赁物的行为具有不可逆性，按相关司法解释规定，出租人可以请求参照约定租金标准要求承租人支付占有使用费，法院一般应予以支持。但是，考虑到完全依照约定租金标准计算承租人的占有使用费，可能会在某些情况下与其占有租赁物获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况，故应根据案件的具体情况，将合同中约定的租金标准作为一项考量的因素，以此为参照尺度进行自由裁量，而不是简单的根据无效合同中的租金标准进行裁判。否则，可能会出现无效合同事实上按照合同有效情形处理的矛盾，违背合同无效的法律意义和处理原则。
　　本案中，根据查明的某某，就使用费的认定问题：首先，原告自认被告于2018年4月24日存在大规模搬离涉案厂房的某某，而被告有关在此之前其早已搬离涉案厂房并返还原告，缺乏相应的证据予以佐证，故本院确认被告应参照合同约定的租金标准260,000元/年(即712.33元/天)支付原告自2017年10月10日至2018年4月24日期间的占有使用费140,329元(712.33元/天×197天)。其次，在本院要求双方办理涉案厂房交接手续后，原告未能积极防止损失的扩大，存在一定的过错。因此，其所主张的占有使用费应计算至2018年6月23日止，此后产生的费用本院不予支持。至于2018年4月25日至6月23日期间占有使用费的计算标准，根据涉案房屋的实际使用情况、双方的过错程度以及约定的租金标准，本院酌情确定该期间的占有使用费按50%计算，为21,369.90元(712.33元/天×60天×50%)。因此，被告应支付原告占有使用费161,698.90元(140,329元+21,369.90元)，扣除已付30,000元，余款为131,698.90元。被告关于以另一合同中未退还的押金6,000元作为涉案合同项下已付租金的意见，证据不足，本院不予采纳。被告又根据合同中手写条款以原告未付装修款50,000元抵扣部分价款的意见，因其未足额支付第一期租金(含保证金)86,668元，且此与其反诉主张的装饰装修现值损失存在重复计算，故本院亦不予采信。
　　3.关于恢复原状、利息、水电费及免租期损失
　　至于原告有关拆除电梯、恢复电梯井部位的楼板的诉讼请求，根据《厂房出租合同》中的手写条款可知，原告知晓并同意被告对涉案厂房进场装修，故本院认定原告对于被告安装电梯早已知晓且同意。现其在本案中又主张拆除并恢复原状，不符合相关司法解除关于承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失的规定。因此，本院对原告该项诉讼请求，不予支持。
　　关于原告利息损失的诉讼请求，一则缺乏相应的法律依据，二则本院在认定上述占有使用费时已作适当考量，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。
　　关于原告水电费的诉讼请求，被告对于2018年3月7日前欠付水电费40,280.50元的某某无异议，故本院对此予以认定。至于后续两张水电费通知，虽然没有被告的签字，但2018年4月12日的水电费金额与此前被告所耗用的电费基本持平，2018年5月8日电费金额骤减为992.60元，这些数据与本院上述认定的被告占有涉案厂房的期间相互吻合，原告已经初步完成了相应的举证责任，被告对此未提出相反证据，故本院对原告该项诉讼请求，予以支持。
　　关于原告免租期经济损失的诉讼请求，即便在租赁合同有效的情况下，免租期内被告亦无须支付租金。现合同无效且原告需承担主要过错责任，根据无效合同所得利益不得高于有效合同的原则，本院对原告该项诉请，不予支持。
　　4.关于装饰装修损失
　　按相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　本案中，同济公司依法接受本院委托，并根据相关规定作出的鉴定意见，程序合法，可以作为定案证据。对鉴定意见中无争议部分现值损失78,844元，本院予以确认。至于争议部分现值损失，因原告自认其出租给被告时涉案厂房二楼为毛坯状态，故本院有理由相信争议部分装修系被告所为，故对该部分现值损失46,844元(7,073元+24,452元+15,319元)本院予以认定。另，被告虽对电梯的现值提出了异议，但因鉴定人具备相应的鉴定资质，其在出具鉴定意见之前进行了市场询价，后又对当事人提出的异议予以回复，结论并无明显不当之处。因此，本院对被告关于应增加差额的电梯现值损失24,000元的意见，难以采纳。基于此，现值损失总额为125,688元。上述两部分的现值损失，按原、被告过错比例分担后，原告应赔偿被告现值损失87,981.60元(125,688元×70%)。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海思裔电子厂与被告(反诉原告)上海如锦激光刀模有限公司于2017年9月7日签订的《厂房出租合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海如锦激光刀模有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海思裔电子厂自2017年10月10日至2018年6月23日期间的占有使用费131,698.90元；
　　三、被告(反诉原告)上海如锦激光刀模有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海思裔电子厂水电费51,271.90元；
　　四、原告(反诉被告)上海思裔电子厂于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海如锦激光刀模有限公司装修费、电梯款及安装费现值损失87,981.60元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海思裔电子厂的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,373元，减半收取2,686.50元，反诉案件受理费1,687元，财产保全申请费1,717元，鉴定费4,194元，合计诉讼费10,284.50元,由原告(反诉被告)上海思裔电子厂负担5,843.50元(已付)，被告(反诉原告)上海如锦激光刀模有限公司负担4,441元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨惠星

书记员：刘金鑫