上海思静餐饮管理有限公司与陈军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海思静餐饮管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：吕二仁，执行董事。
　　委托诉讼代理人：龚望林，上海市国泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：罗玥炜，上海市国泰律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：陈军，男，1982年10月13日出生，汉族，住江苏省东台市。
　　委托诉讼代理人：刘艳，上海灏思瑞律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙晓英，上海灏思瑞律师事务所律师。
　　上诉人上海思静餐饮管理有限公司(以下简称“思静公司”)因与被上诉人陈军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人思静公司上诉请求：1、请求撤销一审法院判决的第二项，改判上诉人返还被上诉人一次性装修补偿款79,398元。2、撤销一审法院判决的第三项，不同意赔偿广告门头灯箱制作费及水电施工装修费损失。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：其与被上诉人解除《美食广场联营协议》，系因案外人上海鸿福置业有限公司(以下简称“鸿福公司”)阻止被上诉人继续营业所致，因此，其不应承担合同解除的责任。上诉人与被上诉人签订《美食广场联营协议》，租期为2018年1月1日至2020年12月31日，免租期为前两个月，免租期内，由于被上诉人实际使用了出租物并享有上诉人提供的装修利益，故不能免一次性装修补偿费。一次性装修补偿款其返还时扣除金额应从2018年1月1日起算，原审法院从免租期结束即自2018年3月1日起算明显错误。关于被上诉人提交的水电施工及门头制作费等收据，双方在一审庭审过程中虽已经过质证，收据载明的金额与被上诉人一审中主张的金额一致，但其无法确定被上诉人所购材料是否均用于本次装修，且该装修未经同意，装修残值未经过评估。
　　陈军辩称，合同具有相对性，上诉人无权主张因案外人的行为而免除其对被上诉人应承担的违约责任。上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系，上诉人无法提供正常的水电使用及稳定的经营场所，导致被上诉人难以正常经营，合同目的无法实现而与上诉人解除合同，上诉人对此应承担违约损害赔偿责任。水电施工及门头制作费在被上诉人进场后真实发生，相关装修已形成附合，且一审法院并未完全支持被上诉人的请求。关于一次性装修补偿款，按照双方在协议中的约定，房屋租期为2018年1月1日至2020年12月31日，前两个月虽为免租期，但合同解除时该费用如何返还，合同中并未约定。由于其对该出租物使用时间不长且是因上诉人违约造成合同提前解除，一审法院未判决全额返还该费用已使损失无法弥补，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
　　陈军向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认陈军与思静公司签订的《美食广场联营协议》于2018年9月3日解除；2、要求判令思静公司返还一次性装修补偿款12万元、租赁押金10万元、收银系统押金6,000元、垃圾清理费2,414元；3、要求判令思静公司赔偿广告门头灯箱制作费3,000元、水电施工费6,500元、餐具购置费5,400元、厨具购置费52,100元、停水停电损失8,000元；4、要求判令思静公司承担律师费5,000元；5、要求判令本案诉讼费由思静公司负担。
　　鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达各方当事人，故对于一审判决书中“本院查明”及“本院认为”部分，本院不再重复表述。
　　一审法院判决：一、确认陈军和上海思静餐饮管理有限公司签订的《美食广场联营协议》于2018年9月3日解除；二、上海思静餐饮管理有限公司应返还陈军一次性装修补偿款93,333元、租赁押金10万元、垃圾清理费2,012元；三、上海思静餐饮管理有限公司应赔偿陈军广告门头灯箱制作费及水电施工费损失共计7,000元；四、上海思静餐饮管理有限公司应支付陈军律师费3,000元；上述第二款至第四款所述款项，上海思静餐饮管理有限公司应于判决生效之日起15日付清；五、驳回陈军的其余诉讼请求。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，思静公司与被上诉人签订的《美食广场联营协议》是双方当事人真实意思表示，且与法无悖，应认定为合法有效，双方均应切实履行。思静公司作为租赁合同的出租方，确保租赁物能够按照合同的约定正常使用是其基本义务，现由于思静公司与案外人的纠纷，致使被上诉人无法正常使用该租赁物、合同目的无法实现，故一审法院支持了被上诉人要求解除合同的请求并判决思静公司承担相应责任并无不当。关于门头等相关装修费用，被上诉人已提供了付款收据等证据，虽然上述设施使用时间并不长，但一审法院仍根据使用期限等情况予以酌情扣减，思静公司所称不同意赔偿上述费用的理由，本院不予采纳。关于装修补偿费的返还问题。上诉人认为，被上诉人在免租期亦实际使用了上诉人提供的装修，故装修补偿费的返还应当将免租期间计入实际使用期间一并折算。由于双方在合同中对于装修补偿费的收取、返还并未作出约定，虽该费用的支付凭证上注明“不退”字样，显然是针对被上诉人提前退租的情况。鉴于合同的解除系上诉人的违约所致，故一审法院根据被上诉人对出租物的实际使用情况将该费用酌情予以返还，并无不当。上诉人的意见并无相关依据。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币323元，由上诉人上海思静餐饮管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　严姚萍

审判员：陶  静

书记员：顾继红