上海怡宏仓储有限公司与上海南洋复合材料电碳有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海怡宏仓储有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：刘新洪，总经理。
　　委托诉讼代理人：廖中爱，男。
　　委托诉讼代理人：王树青，上海中夏律师事务所律师。
　　被告：上海南洋复合材料电碳有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：周庆堂，董事长。
　　委托诉讼代理人：张成坵，上海瀚品律师事务所律师。
　　原告上海怡宏仓储有限公司(以下简称“怡宏公司”)诉被告上海南洋复合材料电碳有限公司(以下简称“南洋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年10月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人廖中爱、王树青、被告委托诉讼代理人张成坵到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对原告改造及装修工程进行司法审价。2019年4月9日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人廖中爱、王树青、被告委托诉讼代理人张成坵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海怡宏仓储有限公司诉称：2015年11月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》，被告将单层老厂房800平方米、新厂房1,733平方米出租给原告，租期十年，年租金人民币(以下币种均为人民币)60万元，其中老厂房年租金19万元，新厂房年租金41万元。租赁面积中单层老厂房的800平方米是通过有产证的标准厂房560平方米及无产证的约600平方米违章建筑面积折算而来。2016年1月7日，原、被告又签订《厂房租赁合同》一份，被告将老厂房二楼800平方米外加厂区北面新搭建彩钢板约300平方米(无产证)出租给原告，租期十年，年租金17万元，其中老厂房二楼年租金13万元，彩钢板房年租金4万元。上述合同签订后，原告即将全部厂房分别转租。2017年9月11日，被告以原告整体转租及擅自搭建违章建筑为由起诉原告，要求解除案涉厂房租赁合同。2017年12月11日，青浦法院作出一审判决，判令解除上述租赁合同。原告不服，提起上诉。2018年4月20日，上海市第二中级人民法院作出终审判决，维持原判解除租赁合同。但二审同时认为“由于造成本案合同解除的原因，被上诉人(本案被告)也有一定责任，但因上诉人(本案原告)未在原审中提起反诉，故可另案处理”。原告认为被告在将案涉房屋出租给原告前自行搭建了违章建筑出租，此后又称此违章建筑系原告搭建并以原告转租给第三方的房屋面积远远大于承租被告的面积而认定原告属于整体转租，由此造成合同解除，被告也有责任；被告开始同意原告与案外人搭建钢棚，后又以此搭建违反法律为由提出解除合同，严重违反诚实信用原则，原告由此发生重大信赖利益损失，被告应承担责任；双方合同中约定被告同意原告转租，且被告明知原告全部转租后一年半多时间，从未提出异议，而在2017年间上海厂房租金明显上涨，被告利用“整体转租”字义不清晰，突然提出原告违反约定从而解除合同，被告行为明显违反诚实信用，而关于“整体转租”的具体内涵约定不明，导致合同被解除，被告应承担主要责任；原告基于对被告承诺及合同的信赖，对厂房进行装修花费巨大，且已将厂房转租他人，中间也有巨大租金差额利润，现因被告原因导致合同解除，被告应承担赔偿责任。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1.判令被告赔偿原告经济损失4,562,252元(包括装修损失、租金差额损失)；2.本案诉讼费由被告负担。
　　被告上海南洋复合材料电碳有限公司辩称：不同意原告诉请，理由：1、合同解除的原因是原告未经被告同意将房屋整体转租，且在租赁期内在房屋中搭建违章建筑并非法出租，这些事实在之前案件的一审和二审中都已经查清，故违约责任应由原告负担；2、原告非法搭建后将房屋非法转租获取高额利润，之前案件判决后原告并未腾退房屋也未支付占有使用费，为此被告已经另行起诉；3、被告出租给原告的房屋面积是3,300平方米左右，但是原告转租给他人的面积多达4,000多平方米，还不包括非法建筑面积，收取租金高达120多万元，获取非法利益巨额；4、原告所谓的装修只有安装一部升降机和部分违章搭建，这些可从原告提供的证据中看出，其他的所谓装修都不存在，且双方合同中约定原告要进行装修的话需要征得被告同意，但是原告从未征得被告同意，现在因为原告违约而导致合同解除，根据法律规定，被告不需要赔偿原告任何装修损失；5、原告主张的租金差额问题，因为原告对外转租的面积与被告出租的面积确实存在差距。即使之前二审判决书中有认为合同解除被告存在一定责任，也不能因此主张预期利益。法律规定合同无效赔偿损失，只能赔偿实际损失，不可能赔偿预期利益。
　　经开庭审理查明：位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋，权利人为上海南洋复合材料电碳有限公司。
　　2015年11月20日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在上海南洋复合材料电碳有限公司厂区内的老厂房800平方米、新厂房1,733平方米出租给乙方使用；厂房租赁自2016年1月1日起至2025年12月31日止，每日每平方米建筑面积租金为0.65元，老厂房年租金19万元、新厂房年租金41万元；先付后租，半年一付，年租金分二次付清，每满三年租金递增5%；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行；乙方在租赁期间，不得整体转租；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同另对其他内容进行了约定。
　　2016年1月7日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)又签订《厂房租赁合同一份》，约定：甲方将坐落在上海南洋复合材料电碳有限公司厂区内的老厂房二楼800平方米外加厂区北面新搭建彩钢板房约300平方米出租给乙方使用；厂房租赁自2016年5月1日起至2025年12月31日止，每日每平方米建筑面积0.45元，老厂房二楼年租金13万元、厂区北面新搭建彩钢板房年租金4万元；先付后租，半年一付，年租金分二次付清，每满三年租金递增5%；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行；乙方在租赁期间，不得整体转租；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同另对其他内容进行了约定。
　　合同签订后，被告将租赁房屋交付原告使用。在合同履行过程中，被告发现原告擅自将租赁房屋整体转租，并擅自改扩建租赁房屋，为此，被告于2017年6月26日委托律师向原告发出律师函，要求解除双方之间签订的厂房租赁合同，并要求原告将租赁厂房恢复原状，原告于2017年6月29日收到律师函。
　　2017年7月3日，被告出具《收条》，载明：“因怡宏仓储有限公司在租赁厂房内私自搭建400平方米，构成违约违章侵权，罚款叁万。此款已收到。”
　　另查明：原告承租房屋后，不仅将租赁房屋分别转租给上海良兄道具有限公司、王永、上海嘉定天保钢构附件厂及上海煜狮汽车零部件厂使用(转租房屋面积共计4,900平方米，其中公摊面积为440平方米)，还在租赁区域内擅自违章搭建房屋一并出租。
　　再查明，2017年9月11日，本院以(2017)沪0118民初14418号案件立案受理了原告上海南洋复合材料电碳有限公司诉被告上海怡宏仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一案，经审理，本院于2017年12月11日依法作出判决，认为：南洋公司将房屋交付怡宏公司使用，而怡宏公司却未经南洋公司同意将房屋整体转租，且在租赁区域内擅自违章搭建房屋一并出租，因此，南洋公司可以解除合同。合同解除日为怡宏公司收到南洋公司委托律师发出的律师函之日即2017年6月29日。合同解除后，怡宏公司应于2018年1月1日将租赁房屋腾退后返还南洋公司，怡宏公司另应将在承租房屋区域内擅自搭建及改建房屋予以拆除恢复原状。故本院判令：一、南洋公司与怡宏公司于2015年11月20日及2016年1月7日签订的《厂房租赁合同》于2017年6月29日解除；二、怡宏公司应于2018年1月1日将位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋腾退后返还南洋公司；三、怡宏公司应于2018年1月1日将位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号承租房屋区域内擅自搭建及改建房屋予以拆除恢复原状。后怡宏公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为：双方当事人之间就本案租赁标的，在所签署的租赁合同中明确，有数百平方米的建筑物，无产权证，故该部分合同，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，应予解除。在本案涉及租赁物的两份合同中，虽然分别约定了南洋公司允许怡宏公司可以转租，并承担相应的责任，但是同时特别约定其不得整体转租。现经怡宏公司自行举证的转租合同证明，其转租的房屋面积，即使包括自行的搭建，以及扣除转租合同中约定的公摊面积，亦远超出其向南洋公司承租的房屋面积，显违反双方合同的特别约定，应承担违约责任。怡宏公司对于其向原审法院举证的《收条》，所记载的其存在违约违章等，并予以罚款的事实，并未提出异议，故其关于相关违章搭建已经对方同意的主张，显无事实依据。同时，即使南洋公司进行了罚款处罚，也分别向怡宏公司的次承租人收取了水电等费用，亦不能证明南洋公司存在放弃依据合同和法律的规定，不再主张追究怡宏公司违约责任的权利等。而且，南洋公司在上述书面函件中，明确提出了要求怡宏公司从速恢复原状，然怡宏公司至今仍无证据证明其积极履行了恢复原状的义务，现已远超过相应的合理期限。原审法院据此判决双方的合同解除，有一定的事实依据。由于造成本案合同解除的原因，南洋公司也有一定的责任，但因怡宏公司并未在原审中提起反诉，故可另案处理。为此，二审判令：驳回上诉，维持原判。
　　审理中，经原告申请，本院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对案涉厂房内原告方改造和装修工程进行了司法审价，并由华瑞公司出具鉴定报告，载明：1、根据涉案工程事实，并依据上海市建设工程有关计价规定，鉴定原、被告无异议部分的厂房改造和装修工程残值为92,720元、搭建物改造和装修工程残值为217,753元；2、经现场勘测，厂房(二)内办公室改造和装修工程已完成，因合同内未明确具体的租赁范围，该定性问题提请法院裁定。经我司测算，该项残值为135,144元；3、经现场勘测，厂房(二)内墙顶涂料已完成。现原被告对该工程事实存有争议，该定性问题提请法院裁定。经我司测算，该项残值为19,360元；4、经现场勘测，室外道路及围墙电动门已完成。现原、被告对该项工程事实存有争议，该定性问题提请法院裁定。经我司测算，该项残值为130,734元。后结合庭审情况并应本院要求，华瑞公司向本院出具补充意见，载明：1、鉴定报告中厂房一装修为原被告厂房租赁合同一中老厂房中装修部分，鉴定报告中厂房二装修为原被告厂房租赁合同二中老厂房二楼装修部分；2、厂房二内办公室改造和装修剩余价值33,338元；3、鉴定报告中只鉴定了原告搭建二栋新厂房间夹道彩钢天棚、自流平地坪地面、电动卷帘门、彩钢夹芯板外墙和夹道两侧厂房墙涂料。二栋厂房间夹道原告搭建彩钢天棚、自流平地面、电动卷帘门、彩钢夹芯板外墙剩余价值77,342元，夹道两侧厂房墙涂料剩余价值7,246元；4、原报告附件二剩余价值包含原告搭建的原被告厂房租赁合同二中老厂房边上搭的升降机棚搭及升降机、原被告厂房租赁合同一中老厂房边上搭的钢结构厂房和新厂房二栋厂房间夹道原告搭彩钢板天棚灯费用。原告搭建升降机棚搭及升降机和原被告厂房租赁合同一中老厂房边上搭的钢结构厂房二项的剩余价值133,166元。为此，原告支付鉴定费2万元。
　　审理中，原告确认系争厂房装饰装修及改扩建未经得被告方同意；
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、转租合同、照片、水电费收据、收条、民事判决书等予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后依法予以确认。
　　审理中，原告表示：1、由于系争厂房中部分厂房无产证，而原告对全部厂房均进行了装饰装修，故被告对案涉合同解除有过错，应当承担原告方因合同解除而产生的损失；2、被告对合同中约定的整体转租与原告方理解不一致，从而导致案涉合同解除，且被告对原告转租的行为是清楚的，并收取了水电费，故被告对合同解除存有过错；3、原告承租系争厂房后进行了装饰装修，结合鉴定报告，原告现主张的装饰装修损失即为鉴定报告各项金额的总和；4、原告承租系争厂房后系用于转租，按照转租后的总租金扣除原告应支付给被告的租金，每年租金差为100万元，结合原告承租年限确定。为此，原告提供解约协议书、水电费收据及证明、水电费结算表、交易流水、装修施工合同、施工补充协议、升降机购买合同、收据、付款凭证及证人证言作为证据。被告对升降机购买合同及2万元的付款凭证的真实性无异议，对其他证据材料不予认可。
　　同时，被告主张：根据合同约定原告方在承租系争厂房后若需进行装修的话需征得被告同意，但原告从未经被告同意进行装修，现案涉合同因原告的违约行为导致解除，故被告不需赔偿原告任何装修损失；原告主张的租金差额损失属预期利益损失，而即使合同无效也只能赔偿实际损失，且案涉合同系因原告违约导致解除，故原告主张的租金损失不应支持；对于原告方改建的部分，被告认为没有利用价值，故不应补偿或赔偿；对于原告方的装饰装修，不同意补偿或利用，没有利用价值。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《厂房租赁合同》的效力以及解除原因已经生效判决予以认定，在此本院不再赘述。原告现主张的装饰装修损失，既包括其自被告处承租厂房的改建、装饰装修，亦包括其承租后新搭建的部分建筑，根据(2017)沪0118民初14418号民事判决书，对原告方擅自搭建及改建房屋予以拆除恢复原状，故本案中即使对原告装饰装修进行处理，也仅仅是针对原告自被告处承租的原有厂房内装饰装修部分。因原告承租厂房范围内既有有证建筑，又有无证建筑，应区别对待。案涉租赁合同因原告违约导致解除，且被告表示对原告装饰装修不同意利用，故对原告主张的装饰装修损失中的有证建筑部分，本院不予支持。对无证建筑部分的装饰装修，因原被告均有过错，且被告对原告该部分的装饰装修也不同意利用，故本院酌定被告应赔偿原告该部分装饰装修损失2万元。原告方主张的租金损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十一条之规定，判决如下：
　　被告上海南洋复合材料电碳有限公司应赔偿原告上海怡宏仓储有限公司损失2万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费43,298.02元，减半收取计21,649.01元，由原告上海怡宏仓储有限公司负担21,499.01元，被告上海南洋复合材料电碳有限公司负担150元；鉴定费20,000元，由原告上海怡宏仓储有限公司负担19,000元，被告上海南洋复合材料电碳有限公司负担1,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　
　　

审判员：张  分

书记员：黄琛陶