上海恒吉自动化技术有限公司与韩锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海恒吉自动化技术有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：王维蓉，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴天洪，上海磊天律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王惠娟，上海磊天律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：韩锋，男，1968年2月9日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：方惠荣，上海达尊律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海恒吉自动化技术有限公司(以下简称恒吉公司)诉被告(反诉原告)韩锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，先适用简易程序，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。后因案件复杂转为普通程序组成合议庭，于2018年9月26日再次公开开庭进行了审理。恒吉公司的委托诉讼代理人王惠娟和被告韩锋及其委托诉讼代理人方惠荣到庭参加了上述庭审，原告的法定代表人王维蓉到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
　　恒吉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还占用使用费204,726元(人民币，下同)；2、请求判令被告支付以204,726元为基数自2018年3月28日至判决生效日止按同期银行贷款利率的利息；3、请求判令被告支付原告提起诉讼支出的保险费2,500元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月12日签订一份《房屋租赁合同书》，双方约定由被告向原告提供厂房，原告支付相应租金，随后原告按照约定支付了租金。后由于发现出租给原告的厂房属于无证厂房，无法办理相关环保等手续故无法继续经营，故于2018年2月15日后停用该厂房并返还该厂房给被告，但被告之前却多收取了原告204,726元租金。原告几次向被告催要均未果。故原告认为：被告此种拖欠租金的行为已经严重损害了原告的合法权益，如再不采取法律措施恐将遭受更大的损失。
　　为维护原告的合法权益特提起诉讼。
　　被告韩锋辩称，双方先后签订了两份租赁合同，租赁关系自2011年6月起，原告尚拖欠租金未付。要求驳回原告的诉讼请求，并向本院提起反诉。
　　韩锋向本院提出反诉请求：1、要求原告支付拖欠的租金52,799元；2、要求原告支付违约金200,000元；3、反诉受理费由原告承担。事实和理由：原、被告于2011年6月16日签订房屋租赁合同，被告将奉浦开发区(吴塘村)浦灵路XXX号厂房租赁给原告，期限为2011年7月15日起至2017年7月14日止，第一年至第三年租金为400,000元每年，第四年至第六年每年递增5%，在2017年7月12日续签合同，期限为六年，第一年至第三年租金为490,000元每年，至今应付租金2,745,831元，但原告陆续支付租金2,693,032元，尚欠租金未付。根据合同约定擅自解除合同，违约金为200,000元，故提出反诉。
　　恒吉公司辩称，双方合同无效。第一份合同已经履行完毕，原告不存在拖欠租金，不同意反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：2011年6月，原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方(韩锋)将位于奉浦开发区(吴塘村)浦灵路2,500平方米房屋租赁给乙方(恒吉公司)使用。租赁期限为6年，从2011年7月15日起至2017年7月14日止。第一年至第三年年租金400,000元；第四年至第六年年租金为420,000元。上述租赁到期前，原、被告于2017年7月12日续签了《房屋租赁合同书》，续签六年租赁期限，从2017年7月15日起至2023年7月14日止。第一年至第三年年租金490,000元；第四年至第六年年租金514,500元。违约责任约定为违约方向守约方支付违约金，三年内支付违约金200,000元，三年后支付违约金100,000元。
　　2018年2月5日，恒吉公司向韩锋发出《告知书》，称恒吉公司从2018年2月15日开始停止租用浦灵路XXX号厂房。恒吉公司于2018年2月15日前搬离了租赁房屋。
　　恒吉公司在租赁期间，先后向韩锋支付了2,743,032元(包括代韩锋支付的电容扩容费73,032元)。
　　另查，系争租赁房屋原系奉贤区邬桥镇吴塘村农工商合作社闲置资产，为集体土地使用权证。通过产权转让给案外人张某某，后又有张某某转让给韩锋。韩锋取得上述房屋后进行了翻建。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案原、被告签订《房屋租赁合同书》，涉及的房屋没有房地产权证也无建设工程规划许可证，上述合同属无效。韩锋基于该无效合同要求恒吉公司承担违约金的请求本院不予支持。恒吉公司自2011年7月15日使用租赁房屋至2018年2月14日止，按照合同约定，产生的使用费合计为2,745,831元，现恒吉公司先后支付的费用为2,743，032元。恒吉公司认为双方第一份合同在签订第二份合同后已经结束，使用费计算应当按照第二份合同签订后先后支付的490,000元结算，如第一份使用费有拖欠也已经超过诉讼时效。韩锋认为，使用费支付是连续性的，后支付的使用费应先抵扣前拖欠的使用费后，再结算后使用费部分。本院认为，原、被告租赁存在持续性过程，被告韩锋的观点符合客观实际，本院采信被告韩锋的意见。对于被告韩锋称原告恒吉公司支付的费用中包含50,000元货款的意见，由于未能提供相关证据，本院不予认可。综上，本院认为，恒吉公司在租赁期间，尚拖欠韩锋使用费2,799元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海恒吉自动化技术有限公司于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)韩锋占用使用费2,799元；
　　二、驳回原告(反诉被告)上海恒吉自动化技术有限公司的诉讼请求；
　　三、驳回被告(反诉原告)韩锋的其余反诉请求。
　　本诉案件受理费人民币4,408元，保全费1,544元，由原告(反诉被告)上海恒吉自动化技术有限公司负担；反诉案件受理费2,546元，由被告(反诉原告)韩锋负担2,496元，由原告(反诉被告)上海恒吉自动化技术有限公司负担50元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：屠朝辉

书记员：张  英