上海恒安物业有限公司破产管理人与上海特备通楼宇设备工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海恒安物业有限公司破产管理人，住所地上海市普陀区。
　　负责人：李永年。
　　委托诉讼代理人：贺富强，上海市君志律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李正，上海市君志律师事务所律师。
　　被告：上海特备通楼宇设备工程有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：张奇为，董事。
　　委托诉讼代理人：宋某，男。
　　原告上海恒安物业有限公司破产管理人(以下简称恒安破产管理人)与被告上海特备通楼宇设备工程有限公司(以下简称特备通公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告恒安破产管理人负责人李永年及其委托诉讼代理人贺富强、被告特备通公司的委托诉讼代理人宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　恒安破产管理人向本院提出诉讼请求：1.判令特备通公司立即付清2017年7月1日至2018年9月30日拖欠租金300,000元，并按约承担逾期付款的违约金729,000元(分别以每季度欠付租金60,000元为基数，分别自2017年7月1日起、2017年10月1日起、2018年1月1日起、2018年4月1日起、2018年7月1日起至2019年4月30日止，按照日千分之五的标准计算)；2.判令特备通公司支付自2018年10月1日起至2019年5月31日止在房屋租赁合同到期后继续占用房屋期间按原租金每月20,000元标准的房屋占用费156,000元，并按原租金两倍的标准偿付逾期返还房屋的违约金272,000元(自2018年10月1日起至2019年4月30日止)。事实和理由：上海恒安物业有限公司(以下简称恒安公司)于2015年9月8日与特备通公司就上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号房屋签订了《房屋租赁合同》。2017年10月23日，恒安公司经与上海徐汇房产经营有限公司(以下简称徐汇公司)协商达成一致，决定将上述《房屋租赁合同》成立以来的合同权利转让给徐汇公司，并将合同转让情况通知了特备通公司。徐汇公司因特备通公司拖欠租金、擅自改变房屋用途等违约行为提起诉讼，但法院认为徐汇公司主体不适格被驳回。合同期满后，特备通公司又拒绝腾退和返还房屋。恒安公司于2018年2月28日被宣告破产，故现恒安破产管理人起诉至法院。
　　特备通公司辩称，恒安公司自2016年开始使用特备通公司的一间办公室，没有支付任何租金，每月租金及水电煤约2,300元，计算36个月，特备通公司同意扣除该费用后，支付恒安破产管理人剩余的租金。不同意支付违约金，特备通公司之前一直没有拖欠租金，但徐汇公司起诉时冻结了特备通公司的账号给公司的经营造成影响，当时特备通公司支付了租金，但是他们拒收。不同意支付使用费，特备通公司没有逾期返还房屋，2018年10月1日起就没有使用系争房屋，只是有些东西没搬走。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2002年11月22日，上海恒安物业公司成为上海市龙华西路XXX弄XXX号全幢房屋权利人，建筑面积616.62平方米，层数3层。
　　2015年9月8日，恒安公司作为出租方(甲方)与特备通公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将位于徐汇区龙华西路XXX弄XXX号二楼及附属设施房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积约380平方米出租给乙方。乙方承诺，租赁该房屋作为办公使用。租赁期内，未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变约定的使用用途。租赁期为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。该房屋租金采取年固定租金，乙方应按时向甲方交纳租金。年租金240,000元。租金按先付后用原则每3月支付一次。乙方在合同签署之当日，先向甲方支付3个月的首期租金，共计60,000元。之后以此类推，即在上一次付款到期月的月历第壹日之前支付下3个月租金。如无特殊说明，乙方依照提供下列银行账户和要求，支付租金：户名：上海恒安物业有限公司，开户行：农行龙华支行，人民币账号：033429-XXXXXXXXXXX。乙方在本合同签署当日除支付本合同4-2条款约定的首期租金外，还须另行支付租赁保证金20,000元。租赁期内，甲方有权从上述租赁保证金中抵扣任何乙方应付而未付的租金、物业管理费及其他费用。租赁期届满或本合同双方协商提前解除的情况下，租赁保证金在用以抵充本合同约定应由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方的损害赔偿后，甲方应于乙方交还符合本合同条件的该房屋并提交乙方注册于该房屋的各类证照的注销证明后10日内将剩余的租赁保证金一次性退还乙方，本条上述“本合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方支付的所有款项，包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费用、违约金、赔偿金等。乙方在租赁期内不得转租、转让、交换、分租该房屋和其任何权益予第三方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或本合同解除之日起的5日内根据本合同约定的返还状态返还该房屋，未经甲方同意逾期或未根据本合同约定的状态返还房屋的，每逾期一日，乙方应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金两倍向甲方支付违约金。若乙方未能按上述约定及时办理房屋返还手续且逾期3日，则视为乙方已放弃该房屋内任何物品的所有权和处置权，甲方有权自行处置上述物品，处置上述物品之所得归甲方所有。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿实际损失与违约金的差额部分。(1)未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途的；……(4)擅自转租、分租、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。……。一方逾期支付租金及本合同约定应由乙方支付的费用，则每逾期一日，乙方应按未付费用总额的0.5%向甲方支付违约金；因逾期交付公用事业费造成的其他一切后果由乙方自行承担。附件一补充条款约定本合同规定的出租部分不包括龙华西路XXX弄XXX号门卫室，乙方同意该部位由甲方使用。在租赁期内出租部位的安保工作由乙方负责。
　　后，特备通公司支付恒安公司租赁保证金20,000元。特备通公司向恒安公司支付租金至2017年6月30日，未再支付2017年7月1日起的租金。
　　2017年11月28日，徐汇公司就系争房屋租赁合同纠纷向特备通公司提起诉讼，案号为(2017)沪0104民初28545号(以下简称该案)，诉请请求为：1.解除徐汇公司与特备通公司之间签订的《房屋租赁合同》，特备通公司限期向徐汇公司腾退返还上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号二楼、三楼(除三楼东起第二间建筑面积31平方米)及附属设施房屋(包括门卫室及门前场地)；2.特备通公司按当年月租金的两倍向徐汇公司支付违约金40,000元；转租期间徐汇区龙华西路XXX弄XXX号二楼房屋所得的所有收益归所有，暂计28,810元；3.判令特备通公司立即向徐汇公司付清拖欠租金120,000元，承担逾期违约金82,800元(自逾期付款日起算至实际付清日止，暂计算至2017年12月31日，详见违约金计算清单)。审理中，徐汇公司明确诉请1解除房屋租赁合同的时间为法院判决生效之日解除；明确诉请2转租期间收益部分计算方式为：市场价2.8元/平方米/日，合同约定1.73元/平方米/日，差价是1.07元/平方米/日，二楼合同约定的面积205.54平方米，从2017年8月23日起算至2017年12月31日为28,810元。变更诉请3中拖欠租金的诉请为：要求支付拖欠租金180,000元，计算方式为：2017年7月1日至2018年3月31日止，每月20,000元，共180,000元。明确诉请3逾期违约金的计算方式为：以60,000元为本金，自2017年7月1日起至实际支付之日止，每逾期一日按0.5%计算。以60,000元为本金，自2017年10月1日起至实际支付之日止，每逾期一日按0.5%计算。以60,000元为本金，自2018年1月1日起至实际支付之日止，每逾期一日按0.5%计算。该案审理中，本院依法追加恒安破产管理人为第三人参加诉讼。恒安破产管理人对于对徐汇公司诉请无异议。
　　该案查明事实部分认定：2017年10月23日，恒安公司(乙方)与徐汇公司(甲方)签订《关于上海恒安物业有限公司房屋租赁合同权利转让协议书》，约定：一、双方确认位于上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号房屋所有权为甲方，乙方改制时甲方投入的资产不包括上述房屋，上述房屋的收益应归甲方所有。二、上述《房屋租赁合同》成立以来的合同权利(连同该合同成立日起产生的所有乙方债权和全部合同权利，包括但不限于可能产生的因上述房屋租赁合同而产生的解除房屋租赁合同、要求承租人返还房屋、支付租金、违约金、逾期返还房屋的使用费等以及纠纷处理、调解、向法院起诉、应诉、诉讼中承认、变更、放弃诉讼请求等一切权利)转让给甲方，即日起因上述合同所产生的一切权利由徐汇公司享有和行使。该合同权利转让应立即书面通知特备通公司。合同权利转让以后所产生的一切合同权利(包括债权等)方面的纠纷，包括起诉等，由甲方出面解决，乙方予以配合。
　　就该案，本院认为徐汇公司提出的诉请系基于合同权利义务的概括转让的情况下才有权提出的诉请，而根据合同法规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故在特备通公司不同意房屋租赁合同的权利义务一并转让的情况下，徐汇公司无权作为房屋租赁合同的主体向特备通公司主张相关权利。徐汇公司在该案中主体并不适格，本院判决驳回徐汇公司的全部诉请。徐汇公司提起上诉，经二审判决，驳回上述，维持原判。该案于2018年10月29日生效。
　　该案审理中，特备通公司提供其开给恒安公司用于支付2017年7月至12月租金的支票及电话联系恒安公司的录音，对此，恒安破产管理人表示：特备通公司没有将支票交给他们，也没有交到法院，公司被宣告破产后，重新开了破产管理人的账户，之后不能再打钱到恒安公司的账户，破产管理人的账户信息没有通知过特备通公司。特备通公司则表示：开具支票后让恒安公司的财务过来取，但恒安公司拒收，要他们付到法院。2018年1月11日，特备通公司还委托律师发函给徐汇公司，要求徐汇公司明示收取租金的方式，并提供相应帐号信息。
　　2018年2月28日，法院裁定宣告恒安公司破产。
　　2018年9月11日，恒安破产管理人、徐汇公司共同向特备通公司租赁房屋所在地(即系争房屋地址)发送不再续约等事宜的函件，告知特备通公司在2018年9月30日前腾退返还系争房屋，并按约处理保证金问题。特备通公司表示：没有收到上述函件，合同到期后，特备通公司的人员逐步撤离了，公司偶尔会有人。
　　2018年11月7日，恒安破产管理人发函给特备通公司称，徐汇公司与特备通公司的诉讼，判决结果已知悉，要求面谈房屋租金及终止租赁合同一事。该信件被退回。
　　2019年1月23日，特备通公司将放在系争房屋内的15箱设备搬走。
　　2019年3月25日，恒安破产管理人在系争房屋处张贴《关于房屋交接的告知函》，要求特备通公司于3月31日前搬离，并支付租金。
　　2019年6月3日，特备通公司将系争房屋内所有办公家具及设备搬离。
　　审理中，特备通公司表示违约金标准过高，要求调整，另外租赁保证金用于抵扣租金。恒安破产管理人则表示租赁保证金用于抵扣违约金，另外不存在使用特备通公司房屋的情况。
　　以上事实，除当事人庭审陈述外，另有房屋租赁合同、民事判决书、申明书等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，恒安公司与特备通公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案中，特备通公司未按照约定的期限支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。恒安破产管理人要求特备通公司支付拖欠的2017年7月1日至2018年9月30日租金30万元，有事实及合同依据，本院予以支持。关于恒安破产管理人主张的逾期支付租金的违约金，鉴于徐汇公司曾作为房屋租赁合同的出租方向特备通公司主张相关权利，恒安破产管理人亦对徐汇公司的诉请无异议，后本院(2017)沪0104民初28545号民事判决驳回徐汇公司的全部诉请。该案于2018年10月29日生效。故本院认为特备通公司无需承担该案审理期间未向恒安公司付租的逾期责任。同时特备通公司表示违约金标准过高，要求调整。结合本案的实际情况，本院酌定特备通公司应支付恒安破产管理人逾期支付租金的违约金为20,000元。
　　租期届满后，双方未重新续签租赁合同，恒安破产管理人亦发函给特备通公司要求腾退，特备通公司理应按约如期将房屋返还给恒安破产管理人，逾期搬离房屋的，特备通公司应支付占用房屋期间的使用费。租赁合同约定，恒安破产管理人可要求特备通公司按实际占用的天数继续支付租金，现恒安破产管理人主张按月租金20,000元计算使用费，符合合同约定，本院予以支持。特备通公司辩称其已于2018年9月底搬离，与事实不符，故本院对该意见不予采信。特备通公司于2019年6月3日将系争房屋内所有办公家具及设备搬离，恒安破产管理人主张自2018年10月1日至2019年5月31日期间房屋使用费156,000元，于法不悖，本院予以支持。关于恒安破产管理人主张的逾期返还房屋违约金的诉请，特备通公司主张违约金过高，要求调整，本院认为租赁合同约定的逾期返还房屋的违约金标准确实过高，结合合同履行情况、恒安破产管理人的实际损失以及特备通公司的过错程度，本院酌定逾期返还房屋的违约金为60,000元。另外，特备通公司主张恒安公司使用特备通公司一间办公室，要扣除每月2300元的意见，于法无据，本院不予采纳。
　　鉴于租赁合同已到期终止，本院亦已处理租金、使用费、违约金等诉请，故恒安破产管理人继续占有房屋租赁保证金，于法无据，应返还给特备通公司。为避免诉累，本院对此一并予以处理。恒安破产管理人表示租赁保证金用于抵扣违约金，于法不悖，本院予以准许。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条的规定，判决如下：
　　一、上海特备通楼宇设备工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海恒安物业有限公司破产管理人房屋租金300,000元以及房屋占有使用费156,000元；
　　二、上海特备通楼宇设备工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海恒安物业有限公司破产管理人逾期支付租金的违约金20,000元；
　　三、上海特备通楼宇设备工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海恒安物业有限公司破产管理人逾期返还房屋违约金60,000元；
　　四、上海恒安物业有限公司破产管理人于本判决生效之日起十日内返还上海特备通楼宇设备工程有限公司房屋租赁保证金20,000元,该款可与上述判决第二项、第三项中的款项抵扣。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,913元，减半收取计8,956.50元，由上海恒安物业有限公司破产管理人负担3,956.50元，上海特备通楼宇设备工程有限公司负担5,000元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨  锋

书记员：陆怿婷