上海恩珮餐饮管理有限公司与杨艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海恩珮餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：吉培山，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沈志兴，上海市托普律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：杨艳，女，1987年8月17日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：李影，上海福一律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海恩珮餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)杨艳间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈志兴、被告杨艳及其委托诉讼代理人李影均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的关于上海市嘉定区华江路XXX号一楼最左侧铺面的《商铺分割租赁合同》于2017年9月27日解除；2、被告向原告支付违约金人民币42,000元；3、被告向原告支付房屋使用费人民币42,000元(2017年10月至12月三个月租金)；4、被告赔偿原告与房屋出租方解除租赁合同时被房屋出租方扣除的押金24,300元。事实与理由：2017年6月28日，原、被告签订《商铺分割租赁合同》，就被告向原告承租上海市嘉定区华江路XXX号一楼最左侧铺面用于经营珮茶项目一事达成一致约定。原告将商铺交付被告使用后，被告并未按照合同约定于2017年9月1日前支付2017年9月28日至2017年12月27日的当期租金。虽经原告数次催告，被告仍然拒绝支付约定款项。原告遂于2017年9月27日致函被告，明确表示依据合同约定解除双方签订的《商铺分割租赁合同》，并要求被告按约交还商铺和支付违约金42,000元。至原告起诉为止，被告仍然对于合同约定置若罔闻，执意违背应有的诚信和责任。无奈之下，原告涉讼。
　　被告辩称：1、同意解除合同，被告向原告发出了解除通知，原告无法为被告办理营业执照构成违约，因原告违约导致被告合同目的无法实现，合同解除日期应当以被告发函要求解除合同的时间为准。原告解除合同理由不成立，原告不应享有解除权；2、不同意支付违约金，被告认为原告违约，原告无法为被告办理涉案房屋营业执照导致合同目的无法实现，被告无需支付违约金；3、不同意支付房屋使用费，被告因不能实现合同目的，多次通知原告接收房屋，原告未前来办理交接手续；4、与本案无关，且与原告第二项诉请违约金重复，被告无需支付。被告提出反诉：1、确认原告与被告签订的《商铺分割租赁合同书》于2017年10月11日解除；2、解除双方签订的《相关证件办理协议书》，原告向被告返还办证费15,000元；3原告赔偿被告装修损失51,000元及商铺分割费50,000元；4、原告返还被告房屋租金42,000元及押金28,000元。
　　针对被告的反诉，原告辩称：1、被告没有合同的解除权，但原告同意解除合同；2、《江桥万达金街相关证件办理协议书》是独立的合同，不属于反诉审理的范围；3、装修费和分割费原告不同意返还，被告是违约方；4、原告不同意返还被告租金和押金，双方的合同3.4.3中约定若被告违约，则原告不用退回押金。办理营业执照的责任主要在被告方，原告不用为被告办理证照。被告说原告无法为被告办理证照的事实没有证据，被告提交证据中有体现原告通知被告可以办理证照要求被告面谈，被告却未给予原告回复。
　　本院经审理确认如下事实：2017年6月28日，原、被告签订《商铺分割租赁合同》，约定被告承租原告位于上海嘉定区江桥万达金街—珮茶项目的分割店铺，该店铺位于嘉定区华江路江桥万达金街XXX-XXX号店铺，双方约定：店铺分割费用5万元，分割面积10.8平方米，租金14,000元/月，保证金28,000元，租赁合同期限自2017年6月28日至2019年6月27日，按季度支付，付款日期是每月的1号，首次支付的费用12万元(包括分割费、首次季度租金、两个月保证金)。关于保证金的退还，该合同3.4.约定本合同终止后，在被告交还该商铺，交清所有应付费用、违约金及其他款项，完成商铺注销手续，处理完毕销售过程中的遗留问题后30日内，原告将扣除相关费用后保证金的余额无息退还给被告。被告未能按本合同约定的时间足额缴纳各项应缴费用，则原告有权直接向被告追偿有关欠款及滞纳金。因被告原因导致本合同无法继续履行或因被告违约导致原告解除本合同的，原告有权不退还保证金，并行使所有补救权利追偿因此给原告造成的损失。关于违约责任，该合同第8条约定，如被告未能在本合同约定的期限内向原告及时、足额支付保证金或被告延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费或其他应付费用，原告有权单方解除或同时行使以下一项权利：8.1.1原告可以要求被告按照日千分之三的标准支付滞纳金至实际还款日；8.1.2经催缴，在指定的时间内仍未足额支付上述所欠费用或滞纳金的，原告有权采取停水等能源供应等强制措施；8.1.3单次延迟超过10日货整个租期内各次延迟累计查过30日的，原告有权解除合同，被告除需补足上述所欠费用外，还应当向原告支付该年度的月租金的3倍作为违约金，若不足以弥补原告损失的，原告有权另行追偿。8.1.5被告无故解除本合同，被告缴纳的租赁保证金不予退还，同时按照本合同尚未履约期限对应租金的10%向原告承担违约金。上述合同签订后，被告向原告支付了商铺分割费5万元、三个月的租金4.2万元及保证金2.8万元。原告于2017年6月28日将系争店铺(毛坯状态)交付被告使用。同日，原告与被告还签订一份《相关证件办理协议书》，约定被告要求原告协助办理江桥万达金街XXX-XXX号店铺证件事宜，原告替被告办理证件全过程经预算，被告应支付办理费15,000元。原告在办理过程中，需被告协助交给原告以下证件：身份证复印件、租赁协议、房屋信息单。收款方式：被告交付原告款项后，原告开始办理相关证件，原告办理时，将时间节点告知被告及相关进度，以便被告清晰了解证件下发时间。如因被告原因导致委托事项无法完成，则原、被告双方协商退款事宜。该协议签订后，被告向原告支付了办证费15,000元。2017年7月26日，原告将系争商铺装修完成后交付被告使用。被告支付租金至2017年9月27日后未继续向原告支付租金。2017年9月27日，原告向被告发出《解除商铺分割租赁合同》的通知书，称由于被告未按合同约定在2017年9月1日前支付2017年9月28日至2017年12月27日的租金42,000元，故原告郑重告知被告：1、正式解除与被告于2017年6月28日签订的《商铺分割租赁合同》；2、要求被告于2017年10月1日前返还商铺；3、要求被告于2017年10月1日前支付违约金42,000元。该解除函于2017年9月27日以微信照片方式送达被告。2017年10月10日，被告向原告发出律师函，称因原告迟迟未能办出涉案店铺的营业执照及食品经营许可证，在被告多次催促下，原告竟提出由被告使用他人的营业执照进行经营，在遭到被告拒绝后，原告竟于9月27日提出解除租赁合同，原告的上述行为违反了合同约定，给被告造成了巨大损失，鉴于合同目的无法实现，被告决定解除与原告之间的租赁合同及相关证件办理协议书，将涉案房屋移交原告。该律师函于2017年10月11日送达原告。2017年12月1日，原告再次向被告发出律师函，称原告已于9月27日单方解除与被告之间的租赁合同，现郑重告知被告：1、应当在2017年12月7日前将商铺中所有物品清空；2、应当在2017年12月7日前将商铺钥匙归还给原告；3、如果未在前述时间内清理完毕将视为放弃对该部分物品所有权，原告将收回房屋并自行处置剩余物品。庭审中，被告陈述其于2017年12月4日搬离涉案商铺，但未与原告办理交接手续，原告认可被告搬离的日期为2017年12月25日。因未办理出相关证照，被告并未开业经营。
　　另查明，1、涉案商铺的产权人为上海顺复商贸有限公司。案外人朱某某向产权人承租涉案商铺后，又将该商铺转租给了原告。2017年12月12日，原告与朱某某签订了《房屋租赁终止协议》，双方协商一致自2017年12月25日起自动解除租赁合同。2、2017年6月22日及2017年7月12日，原、被告还签订过《江桥万达金街无框玻璃门制作协议书》、《江桥万达金街施工图集店面统一形象协议书》及《珮茶建筑装饰工程施工合同书》，被告委托原告对店铺进行装修装潢，被告向原告支付了装修费用51,000元(包含装修施工、无框玻璃门制作、施工图纸的制作等)。3、被告提供的微信聊天记录中与办理证照有关的内容如下：2017年8月2日，杨艳发消息询问原告公司员工：“我今天早上约谈了口碑和大众，他们让我把个体户经营执照发个照片给他们，现在是否发个给我”。原告公司员工张郑渊回复：“还没在我们手里，在商场那里，他要看到你开业了正常营业了，说明你是在这里经营了，他们会和工商局的人一起过来看的，然后再发放给你”。2017年8月16日，杨艳发消息询问原告公司员工吉雯：“营业执照什么时候出来”。吉雯回复：“等我这两天回来我去要”。2017年8月18日，吉雯发送消息：“营业执照小张去问了，因为商场在给你弄美团，美团你收银机和手机版还未上架，这几天他们在审，审好上架就给我们，我们就给你”。2017年8月28日，吉雯微信告知杨艳：“目前给到两个解决方案：一是帮你出面解决饿了么、口碑、大众点评团购上线，正常营业没有任何问题，接受给予你证件，确保你这边正常经营；二是退还费用，不办理任何事宜，原先上线的美团也会下线，全部由你自己重新办理，切断所有资源。”杨艳询问：“方案一接受给予我证件，还是去和面馆分开办证的意思吗？”原告公司员工张郑渊回复：“给予你今天看到的证件”。杨艳回复：“使用老金汤面馆的营业执照，面馆也需要承担各项我们珮茶产生的风险……”。张郑渊回复：“商场承诺我们奶茶店可以正常营业”。2017年9月1日，杨艳询问：“还想问一下之前说帮我办的相关证件是奶茶店的营业执照和食品流通许可证，你们那天来店里贴的时候，我正好不在，我后来仔细看是面店的营业执照和食品卫生许可证，这两个证一样能用嘛？后面不会有问题的嘛？”吉雯回复：“面谈”。2017年9月5日，吉雯发送消息：“根据我司进度办理告知你已经办出相关证件……只有你处先履行房租协议，我司才会履行证件协议……”。杨艳回复：“贵司告知我已经办出相关证件后拟交付给我的是其他店铺的营业执照复印件……请贵司于2017年9月6日前提供以我的名义办理的营业执照、食品经营许可证等证照”。2017年9月6日，张郑渊发送消息：“截止到目前，恩珮公司未收到任何杨艳个人办理证件的相关材料，现请你杨艳本人亲自出面并携带相关个人材料办理证件”。对于上述微信聊天记录，原告认可其真实性，但对关联性不认可，认为这是办理证照协议履行的问题，与本案的租赁合同无关。
　　本院认为，原、被告签订的《商铺分割租赁合同》、《相关证件办理协议书》系双方当事人真实意思表示、合法有效，双方当事人应当依约履行。《相关证件办理协议书》虽然是一个独立的协议，但签订《相关证件办理协议书》目的就是为了履行《商铺分割租赁合同》，其与《商铺分割租赁合同》密不可分，为了避免当事人的讼累，与《相关证件办理协议书》有关的诉请在本案中一并处理。对于《商铺分割租赁合同》未能继续履行，原、被告均有过错。鉴于原、被告双方均同意解除《商铺分割租赁合同》，故本院判决解除《商铺分割租赁合同》。《商铺分割租赁合同》解除后，《相关证件办理协议书》亦无继续履行的必要，该协议亦应当解除。被告未按合同约定在2017年9月1日前支付2017年9月28日至2017年12月27日的租金。而原告在为被告办理证件的过程中，一方面未将办理的时间节点及进度告知被告，另一方面存在拖延的情形，其未能办理出营业执照在一定程度上影响了被告进行正常经营，存在较大过错。当然，被告自身作为店铺经营者，未对办理进度及时跟进，在原告要求被告本人携带证件进行办理时，未对该要求积极采取措施，亦存在过错。虽然原告协助被告办证的义务约定在《相关证件办理协议书》中，但双方签订《相关证件办理协议书》目的就是为了履行《商铺分割租赁合同》，且能否办出营业执照对被告能否正常经营有重要影响，故本院将在责任承担方面对此予以考量。对于原告诉请要求被告支付2017年9月28日至2017年12月27日的房屋使用费42,000元，被告称其于2017年12月4日搬离，但未与原告办理交接手续，原告认可的搬离时间为2017年12月25日，考虑到原告未协助被告办出相关证照存在较大过错，对该段时间被告应承担的房屋租金，本院酌情予以减少，确定为32,000元。对于原告诉请的违约金，鉴于双方在履行合同中均有过错，对该诉请本院不予支持。关于原告主张要求被告赔偿其被案外人朱某某扣除的押金24,300元，因与本案缺乏关联性，本院不予支持。《相关证件办理协议书》解除后，因原告未协助被告办出相关证照，原告应当将15,000元的办证费用返还给被告。对于被告主张的返还已付租金42,000元，因涉案房屋被告已实际使用，故本院不予支持。对于被告主张的返还押金28,000元，本院予以支持。至于被告主张的原告赔偿其装修损失51,000元及分割费损失50,000元，合同解除确实造成被告投入的装修及分割费用无法继续使用，产生实际损失，根据双方合同履行中的过错大小，本院确定原告对被告的损失承担60%的赔偿责任。原告应当赔偿被告损失60,600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海恩珮餐饮管理有限公司与被告杨艳于2017年6月28日签订的《商铺分割租赁合同》；
　　二、解除原告上海恩珮餐饮管理有限公司与被告杨艳于2017年6月28日签订的《相关证件办理协议书》；
　　三、被告杨艳应于本判决生效之日起十日内向原告上海恩珮餐饮管理有限公司支付2017年9月28日至2017年12月25日的租金人民币32,000元；
　　四、原告上海恩珮餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告杨艳押金人民币28,000元；
　　五、原告上海恩珮餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告杨艳办证费用人民币15,000元；
　　六、原告上海恩珮餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告杨艳损失人民币60,600元；
　　七、驳回原告上海恩珮餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；
　　八、驳回被告杨艳的其余反诉请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费1,900元，减半收取950元，由上海恩珮餐饮管理有限公司负担589元，杨艳负担361元。反诉受理费4,020元，减半收取2,010元，由杨艳负担884.4元，上海恩珮餐饮管理有限公司负担1,125.6元。杨艳负担的本诉受理费及上海恩珮餐饮管理有限公司负担的反诉受理费应于本判决生效之日起七日内交付本院。　
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：韩  颖

书记员：王  豪