上海恺熠置业有限公司与上海漕庆便利店、郑长标排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海恺熠置业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：姜忠民，董事长。
　　委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
　　委托代理代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海漕庆便利店，住所地上海市徐汇区。
　　投资人：郑长标，经理。
　　被告：郑长标，男，1970年2月17日出生，汉族，户籍地浙江省。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。
　　原告上海恺熠置业有限公司诉被告上海漕庆便利店(下简称漕庆便利店)排除妨害纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2018年8月2日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人单新宇、夏元林，被告漕庆便利店投资人郑长标及其委托诉讼代理人薛勇到庭参加诉讼。审理中，被告漕庆便利店提出反诉，本院依法予以受理。原告申请追加郑长标作为本案被告，本院依法予以准许。本案于2018年10月25日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人单新宇、夏元林，被告郑长标及两被告的共同委托诉讼代理人薛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海恺熠置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告漕庆便利店立即从非法侵占原告的青浦区置旺路XXX号商铺中腾退搬离，并将该房屋返还原告；2、判令被告漕庆便利店支付原告非法占用费(按照人民币1元/平方米/天为标准，从2014年12月1日起计算至实际腾退搬离之日止)；3、判令被告漕庆便利店支付物业费(按照10元/平方米/月为标准，从2017年9月1日起计算至实际腾退之日止)；4、判令被告漕庆便利店按实际使用量结清自2014年12月1日起至实际搬离之日止的水电费及实际经营中产生的其他费用(如有)；5、判令被告郑长标对上述2-4项诉讼请求承担连带责任；6、诉讼费由被告承担。
　　事实与理由：原告开发建设位于青浦区赵巷镇置旺路288弄万科有山楼盘，因配套商业需要自2014年陆续对外招揽商户入驻。被告漕庆便利店承租置旺路XXX号商铺用于经营便利店，双方确定初步合作意向，但未签订正式租赁合同。被告漕庆便利店于2014年12月入驻经营。后原告催促尽快签订房屋租赁合同并支付租金和物业费，但被告漕庆便利店借故拖延，房屋始终由被告漕庆便利店非法侵占。2017年10月，原告对系争商铺断水断电。2018年1月，原告书面通知被告漕庆便利店限期搬离，但被告漕庆便利店拒不搬迁。被告漕庆便利店系个人独资企业，被告郑长标作为投资人，理应对企业债务承担无限连带责任，故原告诉至法院作如上诉请。
　　被告上海漕庆便利店、郑长标共同辩称：不同意原告全部诉讼诉请。针对诉请1、2，被告入驻系争商铺，是原告为尽快销售楼盘招揽客户与被告签约，被告于2014年年底入驻，故被告不是非法侵占。2017年10月前被告从未收到过原告通知，双方也未签订合同。双方未约定占用使用费，也不可能有标准。被告提供的合同是原告起草后通过电子邮件发送给被告，原告应按照合同约定履行。原告不承认合同是从原告邮箱发送给被告，系违约，也未将签订的合同给被告，违背诚实信用原则；针对诉请3、4，原告起草合同中约定了物业费、水电费，被告目前未收到物业公司向被告收取物业费的通知，只要原告开具物业费收据，被告愿意支付物业费。水电费被告已按时缴纳，原告该项诉请没有依据。如原告提供为系争商铺垫付水电费的凭证，被告愿意支付；针对诉请5，如被告漕庆便利店要承担责任，投资人郑长标则需承担责任，没有必要同时将郑长标列为被告。
　　被告上海漕庆便利店表示，2017年10月原告对系争商铺断电，至2018年6月恢复供电，期间导致商品过期变质，造成被告经营损失和商誉损失，故提起反诉请求判令：反诉被告赔偿反诉原告经济损失21万元。
　　原告针对被告上海漕庆便利店的反诉请求辩称：不同意全部反诉请求，反诉原告没有提供证据证明损失发生。反诉原告与反诉被告未签订过合同，反诉原告也未支付过租金，断水断电是反诉被告因反诉原告强行侵占房屋而采取的维权措施。反诉原告未举证其存在8个月的停业损失，且其提供的电费账单中覆盖了上述8个月。
　　经开庭审理查明：本案系争商铺位于上海市青浦区赵巷镇置旺路288弄52幢290号，室号1-2层，建筑面积126.23平方米，用途为店铺。系争商铺由原告开发建造，原告于2017年12月29日取得包括系争商铺在内的不动产权证。
　　另查明：被告漕庆便利店于2014年12月1日起开始使用系争商铺至今，未支付过租金或占有使用费。
　　2017年10月20日，原告向被告漕庆便利店发出《关于有山项目290号商铺停水停电通知》，邮寄地址为青浦区置旺路万科有山290号商铺，内容为：贵方占有使用青浦区置旺路沿街商铺290号，贵方与我方无合同关系，且一直未支付过任何房屋相关使用费，据此要求，1、贵方于收函后5个工作日内将上述房屋还给我司；2、如贵方未能归还上述房屋，我司将于2017年10月27日开始对商铺进行停水停电，损失由贵方承担。
　　又查明：被告漕庆便利店为个人独资企业，其投资人为被告郑长标。
　　审理中，原、被告一致确认系争商铺的租金标准为每天每平方米1元。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市不动产权证、照片、通知、营业执照等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原被告对以下事实存在争议：
　　一、被告漕庆便利店是否应腾退系争商铺及应腾退时间
　　原告表示：原告与被告漕庆便利店之间没有合同关系，被告也未支付过任何费用，系非法占有，原告有权要求被告腾退。双方曾经协商过签订合同及费用，但一直协商无果就拖到了2017年。2017年10月，原告对商铺停水断电后通知被告腾退，但被告仍未腾退或支付费用。被告漕庆便利店提供的4份邮件不是从万科内网发出，案涉楼盘原告从未委托过其他公司对外销售。为此，提供了2018年1月11《关于万科有山项目290号商铺限期清场通知函》及邮寄凭证，该凭证邮寄地址为青浦区置旺路万科有山290号商铺。两被告认为该证据未收到过。
　　被告漕庆便利店表示：原告与被告漕庆便利店之间存在合同关系。原告2014年的招租是通过新联康(中国)有限公司(以下简称新联康公司)与被告漕庆便利店联系，新联康公司即原告的代理销售公司。当时跟被告漕庆便利店同时入驻的共三家。被告漕庆便利店提供的合同是原告起草，并通过万科内网发送给被告漕庆便利店，发件人是姜云，是新联康公司员工。邮件要求被告漕庆便利店将租赁合同打印两份交给原告，被告漕庆便利店打印并盖章确认后交给了原告。根据合同约定，2019年以前被告漕庆便利店不需支付租金，2019年以后按一定标准支付租金、物业费，故原告要求被告漕庆便利店自2014年12月起支付租金没有依据。被告漕庆便利店在2017年10月收到被告通知，原告的产证在2017年才办出，直至办出产证时原告方可对外销售、租赁商铺，与原告要求从2014年开始收取租金相矛盾。为此，提供了原告起草的租赁合同复印件15页及4份电子邮件往来。该租赁合同显示：出租方(甲方)为原告，承租方(乙方)为被告漕庆便利店，租期自2017年3月30日至2022年3月29日，免租期为2017年3月30日至2019年3月29日，免租期内被告漕庆便利店无需向原告支付租金，但仍需支付为物业管理费及其他费用。2014年12月15日至2017年3月29日为被告漕庆便利店试运营期，租金免除，水电费及其他费用被告漕庆便利店承担。正式计租日期为2019年3月30日，实际收取租金期间为2019年3月30日至2022年3月29日，固定租金单价(以实际使用面积计算)为2元/平方米/天，月固定租金(暂定)6,690.60元/月。该合同中房屋交接单均为空白，合同尾部乙方有被告漕庆便利店的盖章及被告郑长标签字，甲方签字处为空白。另，在发件箱为v-jiangy39@vanke.com、收件箱为XXXXXXXXXX@qq.com的邮件往来中，2014年11月18日的邮件中附件为“商铺租赁合同-快客”，邮件内容为：“郑老板，因现在商铺预测面积还未出来，合同的面积和租金是目前预估的，待面积确定之后，我们找时间签订一下租赁协议。……姜芸，新联康事业一部”。2014年12月27日的邮件内容为：“郑老板，租赁合同请打印两份并盖章给我们。”被告漕庆便利店表示，被告漕庆便利店入驻后与原告有业务往来，原告曾向被告漕庆便利店采购过商品，被告漕庆便利店不是非法占有。为此，提供了2015年邮件往来。
　　原告对上述证据的真实性均不予认可，租赁合同仅有被告漕庆便利店盖章签字而无原告盖章确认，无签订日期。合同附件没有具体内容，免租期5年有违常理。租赁面积与商铺实际面积不符，原告公司账号也不对。4份邮件没有经过公证，新联康不是原告的代理商，且被告也未举证证明新联康公司是原告代理商；对2015年邮件的真实性不予认可，与本案无关。
　　本院认为，首先，系争商铺系原告开发，原告也确认被告漕庆便利店系原告当初招揽的商户，原被告均一致确认被告漕庆便利店于2014年12月1日就已入驻系争商铺，然直至2017年10月20日，即长达近三年的时间原告才向被告主张相关权益，有违常理，且在行业惯例中也存在招租初期免租的可能，故被告漕庆便利店在入驻系争商铺之初双方有合作基础，被告漕庆便利店不是非法占有，故在原告向被告漕庆便利店主张相关权益之前对被告漕庆便利店使用系争商铺是允许的，对被告漕庆便利店提出存在免租期也具有高度盖然性；其次，被告漕庆便利店主张系争商铺是原告委托新联康公司代理销售，原告起草了租赁合同由新联康公司发送给被告，原告对此予以否认，然结合原被告在庭审中的陈述，并综合2017年10月原告向被告漕庆便利店发出断电通知函的情况来看，足以说明双方至迟在2017年10月20日前曾就租赁合同签订事宜进行过协商；再次，被告漕庆便利店提供的租赁合同中虽就免租期进行了约定，但该合同仅有被告漕庆便利店盖章签字，而未经原告盖章确认，然被告漕庆便利店入驻原由、双方协商情况、再结合被告漕庆便利店提供的邮件，被告漕庆便利店手中的合同由原告草拟并发给原告具有高度盖然性。然，退一步讲，即使该合同系从原告邮箱发出并经原告起草，但未经原告最终签字确认，难以证明该合同已经正式成立。故被告漕庆便利店表示根据合同约定自2019年3月30日前均免租的主张，本院难以采信。关于被告漕庆便利店应腾退时间，本院综合双方合作基础、合同磋商过程、原告主张腾退的时间等情况，根据行业惯例、公平原则、原被告所处地位，综合认定2017年10月20日之后，原告向被告漕庆便利店提出腾退的主张，至此，被告漕庆便利店理应予以腾退。
　　二、被告漕庆便利店的使用面积
　　原告表示，被告漕庆便利店占用的系争商铺共两层，二楼没有办公室，也没有外部楼梯到二楼，被告漕庆便利店提供的合同及反诉状中均表示租赁面积(实际是使用面积)为111.51平方米，均说明被告漕庆便利店占有使用的面积并非60余平方米。根据原告提供的权属证书，系争商铺的建筑面积为126.23平米，原告按照此面积，按照每天每平方米1元的标准计算占有使用费。
　　被告漕庆便利店主张，其实际只使用了底层，为60平方米，2楼没有使用。
　　本院认为，第一次庭审中被告漕庆便利店表示系争商铺面积差不多是126.23平米，第二次庭审中被告漕庆便利店主张其占有面积是60平方米，但未提供证据予以证明，原告对此予以否认并提供系争商铺的不动产权属证书，故本院认定被告漕庆便利店实际占有使用的面积为126.23平方米。
　　三、原告主张的物业费、水电费是否应予以支持
　　原告表示，原告已支付了2017年9月至2018年9月30日的物业费，但物业费没有合同约定。原告曾口头要求过被告漕庆便利店支付物业费，但没有书面依据。现在要求被告漕庆便利店支付物业费是前期物业管理合同约定的，标准是针对商业用房，根据一般商业管理，如果双方建立租赁关系，由承租人支付物业费。为此，提供了物业费缴费单。原告表示，水电费目前没有发生，是原告考虑到被告漕庆便利店延期搬离可能会产生才予以主张，原告也没有为被告漕庆便利店垫付过水电费。
　　两被告认为物业费缴费单是原告内部往来账目，对真实性不予认可。物业费和租金收取的基础是原被告之间的租赁合同，但系争商铺未签订过物业管理合同，不予认可。只要有业委会签订的物业合同计取收费标准且有正规发票，被告愿意支付。
　　本院认为，针对物业费，原被告之间未签订正式租赁合同，系争商铺也无相关物业管理合同，原告向被告漕庆便利店主张的物业费依据不足，本院不予支持。针对水电费，原告表示水电费尚未发生，也无代被告漕庆便利店垫付的相关证据，本院对于原告该项诉请难以支持。
　　四、被告郑长标是否应承担连带责任
　　原告表示，被告漕庆便利店是个人独资企业，被告郑长标作为投资人，理应对企业债务承担无限连带责任。两被告表示，如被告漕庆便利店要承担责任，投资人郑长标也需承担责任，郑长标不需要列为被告。
　　本院认为，根据《中华人民共和国个人独资企业法》，被告漕庆便利店系个人独资企业，投资人为被告郑长标，投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任。故被告漕庆便利店财产不足以清偿债务的，被告郑长标应当以其个人的其他财产予以清偿。
　　五、被告漕庆便利店的损失
　　被告漕庆便利店主张，2017年10月原告对系争商铺断电，至2018年6月恢复供电，该段期间被告漕庆便利店无法正常使用系争商铺，但被告漕庆便利店仍在经营，能卖就卖，不能卖扔掉，但进货很少，因为断电导致被告漕庆便利店送货点停滞造成商誉损失，故原告断电导致被告漕庆便利店无法正常营业产生损失共21万元，包括：食品过期损失3万元、工资损失8万元(5,000元/月/人×8个月×2人)、商誉损失10万元。为此，提供了电费缴纳凭证、进货单、照片、工资收条。
　　原告认为，缴费凭证无法看出是被告漕庆便利店支付，且与本案无关。对其他证据的真实性均不认可，其中进货单无法证明是送至被告在系争商铺中经营的便利店，也与本案无关；照片无法证明巧克力是在系争商铺中销售，也无法看出损坏情况，也无法证明系2017年10月原告断电导致；收条的书写笔迹及签名相同，且仅有收条无支付工资的凭证，也未证明是被告漕庆便利店员工，与本案无关。另，原告对系争商铺断电措施后一周左右就恢复了供电，系争商铺的用水位于小区公共部位，也不存在停水问题。
　　本院认为，被告漕庆便利店提供的证据无法充分证明系其相关损失与原告断电之间存在关联性，且根据被告提供的电费缴费凭证，其在断电期间仍在支付电费，故对于被告漕庆便利店主张因断电造成的21万元损失，本院难以支持。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告漕庆便利店未就系争商铺签订租赁合同，故原告作为系争商铺的产权人，有权主张相关权益。被告漕庆便利店在原告要求其搬离的情况下仍继续占有系争商铺缺乏依据，理应予以腾退并支付占有使用费。关于占有使用费计算标准，本院认定系争商铺面积为126.23平方米，原被告对于每天每平方米1元的标准计算均无异议，本院对于该标准予以确认。关于物业费及水电费的诉请，前文已经论述，在此不再赘述。关于被告漕庆便利店的反诉请求，前文已经论述，在此不再赘述。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海漕庆便利店应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区赵巷镇置旺路288弄52幢290号商铺腾退后返还原告上海恺熠置业有限公司；
　　二、被告上海漕庆便利店应于本判决生效之日起十日内支付原告上海恺熠置业有限公司房屋占有使用费(以每天人民币126.23元为标准，自2017年10月21日起计算至实际腾退之日止)；
　　三、被告上海漕庆便利店财产不足以清偿上述债务的，被告郑长标应当以其个人的其他财产予以清偿；
　　四、原告上海恺熠置业有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　五、反诉原告上海漕庆便利店要求反诉被告上海恺熠置业有限公司赔偿经营损失人民币21万元的诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币3,844.54元，减半收取计人民币1,922.27元，由原告上海恺熠置业有限公司负担人民币1,346.47元，被告上海漕庆便利店、被告郑长标负担人民币575.80元；本案反诉受理费人民币2,225元，由反诉原告上海漕庆便利店负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：孙佑正

书记员：黄  鑫