上海惠御农家乐专业合作社与上海市奉贤区金汇镇资福村村民委员会土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海惠御农家乐专业合作社，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：陆福林，负责人。
　　委托诉讼代理人：唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：唐寅清，上海市九鼎律师事务所律师。
　　被告：上海市奉贤区金汇镇资福村村民委员会，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：朱云，村主任。
　　委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。
　　原告上海惠御农家乐专业合作社诉被告上海市奉贤区金汇镇资福村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的负责人陆福林、委托诉讼代理人唐寅清，被告的委托诉讼代理人徐卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认土地租赁协议已经于2017年12月31日解除；2、判令被告赔偿原告损失人民币(下同)40,290,452元。后变更诉讼请求为：1、判令确认《协议书》无效；2、判令被告赔偿原告损失(包括沟渠、道路、房屋、蓄水池等土建安装工程、以及被拆除房屋等)7,529,406.81元、绿化(树木)价值22,518,470元以及绿化6年养护费用11,981,282元(以最终评估意见为准。)
　　事实和理由：2011年12月23日，原、被告签订《协议书》，协议约定被告将吴窑路南、航塘路东、渔塘北、河西这块东西220米，南北200米，40亩非耕田(流转田)租赁给陆福林使用。租赁期于2012年3月份开始，租赁期限为5年。协议第三条约定，因前期投入费用大，租赁费前5年每年每亩800元，5年后合同续签按区土地流转标准执行,按租赁总价缴纳给被告。协议第四条约定，因该地块土地是非耕田、高低不平、杂草丛生、垃圾遍地，建设前期平整以及建沟、渠、路等基本配套设施，费用约壹佰伍拾万元整，由陆福林负担。协议第六条约定，被告同意陆福林在此租赁非耕田上建苗圃、种绿化、果林等。
　　该协议签订后，原告陆续投入大量的人力、物力和金钱，进行土地平整、挖渠、建路、种植苗木、果林、建设苗圃等，将原来的一座垃圾山、渣土山改造成现在的绿化园林。
　　租赁协议履行期间，被告通过律师发函，称双方租赁关系已经终止，要求原告于2017年12月底搬离，因被告意图单方无理由解除租赁关系，故原告提起诉讼，要求被告赔偿损失。原告委托律师后经调查发现，涉案地块属于基本农田，并非是被告签订协议书时所称的“非耕田(流转田)”。根据《基本农田保护条例》第十七条，“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”综上，协议书违反禁止性规定，属无效合同。被告明知土地性质为基本农田，却声称非耕田，应对合同无效导致原告的损失承担全部责任。
　　被告辩称：原告的所有诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。第一，原告在2017年12月份就曾向奉贤法院要求确认双方协议解除，根据双方实际租赁关系，被告认为2017年10月份已经解除，也就是说双方合同租赁关系最晚已经在2017年12月31日解除，不存在再重新审理协议书效力的问题。第二，协议书上确定的“非耕田”不是被告明知这块土地的性质，而是根据这块土地当时实际的状况，双方用文字的表示。系争土地92年至93年由泰日乡人民政府作为牛肉基地征用，后面基地流产，变成抛荒地，95年至96年当地政府签订租赁合同，允许案外公司作为场地堆放建筑垃圾，所以在原、被告形成租赁合同前，该土地不具备耕种的可能，上面很多建筑垃圾，因此租赁价格低廉。第三，在该协议中明确的是被告租赁土地给原告，至于什么用途由原告方自行决定，原告非常清楚这块土地的实际状况。第四，结合土地背景和市场经济状况，合同按照法律规定可能无效，但是请求法庭根据当时土地状况，结合农村宅基地法律处理规定，不要断然判定合同无效，合同无效的话，原告方不可能短时间内将土地正常移交被告方。第五，对于赔偿损失的问题，原告并不清楚被告自行在租赁范围内建造沟渠、道路、蓄水池、房屋等，政府部门也对违法建筑进行拆除，所以被告不承担赔偿责任；对于原告种植的树木，应当由原告搬离，而不是由被告赔偿。
　　本院经审理，认定事实如下：陆福林和郑波(作为乙方)与被告(作为甲方)于2011年12月23日签订《协议书》，约定：一、甲方愿将吴窑路南、航塘路东、渔塘北、河西这块东西220米，南北200米，肆拾亩非耕田(流转田)租赁给受租方使用。二、租赁期：于2012年3月份开始，租赁期限为5年。三、因前期投入费用大，租赁费前5年每年每亩800元，5年后合同续签按区土地流转标准执行，按租赁总价缴纳给甲方(每年3月1日之前缴纳当年租金)。四、因该地块土地是非耕田、高低不平、杂草丛生，垃圾遍地，建设前期平整以及建沟、渠、路等基本配套设施，费用约壹佰伍拾万元整，由乙方自负。五、甲方保证在租赁期内为该租赁土地提供水电设施，产生的费用由乙方承担。六、甲方同意乙方在此租赁非耕田上建苗圃、种绿化、果林等。七、因前期投入由乙方承担，若遇动迁等情况须提前终止协议期限的，由动迁方评估赔偿乙方的地上物与设施费。涉及动迁补偿费等费用由双方协商解决。八、本协议一式三份，村委留一份，陆福林留一份，郑波留一份。九、甲、乙双方签字后生效，协议履行期内若有纠纷，先协商，协商不成可诉至奉贤区人民法院。
　　根据(2014)奉民三(民)初字第3269号一审案件及(2016)沪01民终6334号二审案件查明的事实，案外人郑波实际退出租赁关系，租赁地块实际由原告租赁使用，合同的权利义务实际系由原告承担，故承租人实际为原告。原告的法定代表人陆福林分别于2012年7月4日缴纳土地使用费32,000元，收据上注明“2012年土地使用费”；2014年10月31日缴纳土地使用费64,000元，收据上注明“付2013-2014年土地使用费，40亩×800×2=64,000”；2016年12月5日缴纳土地使用费64,000元，收据上注明“付2015-2016年土地使用费；”2016年12月5日缴纳土地使用费32,000元，收据上注明“2017年土地使用费”。
　　履行合同过程中，原告在租赁地块内种植树木，修建混凝土沟渠、道路、蓄水池、房屋等，因为房屋是违法建筑，被政府部门拆除大部分。本案庭审中原告自述，原告建房后被政府部门拆除，原告又重建房屋，政府部门再来拆除，政府部门来拆了两三次。
　　2017年8月22日，原告法定代表人陆福林作为“要约人”去函被告，要求按照协议书续签租期为五年的合同，并提出实际交付土地面积不足合同约定面积。
　　2017年8月25日，上海徐卫红律师事务所代表被告回复称，双方合同于2017年2月到期，双方租赁关系已经终止，不再与原告续约，收到回函后立即办理终止后的交接手续，并在四个月内将土地清空并交接。
　　2017年8月28日，陆福林去函被告称，原告实际已经交了第6年土地租赁费，证明被告同意按合同延长5年租赁期；种植的绿化、苗圃、果林生长期较长，根据双方协议书也证明被告同意5年后续签合同等。
　　2017年9月9日，陆福林又去函被告称，合同约定5年后按区非耕地土地流转价格执行租金，被告应当按照该约续签合同，被告单方终止合同应当赔偿等。
　　2017年10月19日，上海徐卫红律师事务所代表被告回复称，2017年8月已经通知原告终止合同并办理交接手续，但原告未搬离，故再次通知双方租赁关系于2017年12月底前解除等。
　　2017年10月21日，陆福林去函被告称，合同约定的5年已经到期，但被告收取了6年的租金，实际上被告已经按照合同约定履行了续签行为；如果被告违约提前终止合同，应在评估后赔偿。
　　2017年8月17日，区农委发文《上海市奉贤区农业委员会关于奉贤区规范涉农资金补贴和土地流转的操作口径》规定，土地流转价格标准：原则上以稻谷折算价为计，按照每年每亩不低于700斤稻谷的市场折算价。2017年2月17日国家发改委《关于公布2017年稻谷最低收购价格的通知》规定，2017年国家继续在稻谷主产区实行最低收购价政策；经国务院批准，2017年生产的早籼稻(三等，下同)、中晚籼稻和粳稻最低收购价格分别为每50公斤130元、136元和150元。被告据此文件，在审理中主张如果续签合同，原告每年应交土地使用费36,400元到42,000元，原告已经交2017年的土地使用费32,000元，折算后原告已交的土地使用费计算到最迟2017年12月，所以双方合同期满后属不定期租赁。
　　审理中，经原告申请，本院通过高院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司就租赁地块上原告修建的沟渠、道路、蓄水池、房屋(包括被拆房屋余下地基)等的土建、安装工程进行造价鉴定，鉴定意见书的鉴定结论为：7,529,406.81元，其中包括：非争议部分(指双方确认存在的物，包括现场物品：石狮子、木材、钢结构花架、绿化存水桶、成品装饰花架、复合地板、空调1.5匹、木门、消火栓、角铁、白铁管、钢材、槽钢、钢管，以及公共厕所、宿舍)土建及安装造价3,466,293.50元，已拆除部分(主要指拆剩的地基基础)造价512,810.65元；争议部分【包括：原混凝土大块堆高15米，用吊车吊到平地；混凝土大块破碎；机械挖土方深埋1.5米以内(混凝土小块挖松)；推土机推土推距50米以内；山坡切土四类土(人工翻挖大块混凝土出土)；机械挖土方深埋1.5米以内(购入途取土)；土方外运(购入土运土)；机械挖土方深埋1.5米以内(挖机做坡)】造价3,550,302.66元。本院对原告提出的对绿化(树木)进行评估的申请未予同意。
　　因被告提出原告非正规施工，不能按照正规的定额计算，应扣减相关税费，故鉴定公司补充了《情况说明》，载明：扣除相关费率后，非争议部分中，土建及安装造价2,894,852.11元，已拆除部分造价441,343.19元；争议部分造价2,961,703.09元；合计6,297,898.39元，合计相差1,231,508.42元。
　　另查明，涉案租赁地块为基本农田性质。
　　本院认为：陆福林、郑波与被告上海市奉贤区金汇镇资福村村民委员会就涉案地块签订租赁合同即《协议书》，合同约定了承租方在该地块建苗圃、种绿化果林等，后原告作为实际承租人履行合同，种植树木、修沟渠筑水池开道路建房屋等，准备经营农家乐，而涉案地块性质为基本农田，所以双方签订的合同违反了我国土地管理法的效力性强制性规定，应认定为无效。因为合同无效，所以不存在合同是否续签、是否构成不定期租赁、是否已经解除等问题的争议。涉案租赁土地为基本农田，被认定合同无效后，原告应在合理时间内及时搬离，包括将种植的绿化即树木搬离，并将租赁土地返还给被告，以利于土地回归合法的用途。
　　原告主张被告将基本农田出租原告，合同上也写明租赁的土地为“非耕田”，被告应当对原告的损失承担全部责任；被告认为该租赁地块在实际使用上有历史原因，合同上写“非耕田”是指土地现实状况，而非土地性质。本院认为，双方签订土地租赁协议前，均应了解租赁地块的性质用途，对土地性质回避或者忽视，双方均有责任；原告使用土地时，未经审批手续在相对封闭的租赁区域内自行建造价值巨大的混凝土沟渠、道路、蓄水池、房屋等建筑物、构筑物，经政府部门对房屋拆违后，还后续建造，又被拆违，原告对损失应当承担主要责任。虽无证据证明被告对原告的建筑物、构筑物建设曾予以同意，但被告作为出租人，在原告建造建筑物、构筑物之时未予制止，未尽出租人的有效管理义务，故被告对原告的该部分损失亦应承担一定责任。对原告主张被告承担全部责任的理由本院不予采纳。原告所建筑的沟渠、道路、蓄水池、房屋等包括公共厕所、宿舍、已拆除部分，其中有为种植苗木建设的，也有为建农家乐建设的，双方约定的租赁期届满，之后也由被告通知解除合同，原告对建筑物、构筑物使用价值的利用已有预期，并得到满足。本院根据建造构筑物、建筑物的性质、房屋已被拆除的现状、土地租赁合同无效的过错程度、合同履行情况等酌定被告赔偿原告200,000元。
　　对于现场物品：石狮子、木材、钢结构花架、绿化存水桶、成品装饰花架、复合地板、空调1.5匹、木门、消火栓、角铁、白铁管、钢材、槽钢、钢管，原告庭审中陈述是为建造房屋但未使用的新材料、以及准备搭建苗圃使用的物品，本院认为，该部分物品原告还未使用，但原告留在现场不处理，原告应当自行承担责任，现原告应当自行搬离，即使作为损失，也是原告自行扩大的损失，原告把该部分作为损失范围要求赔偿的主张本院不予支持。
　　原告主张损失土地(包括渣土)平整费用3,550,302.66元，被告予以否认。本院认为，原告庭审中陈述，评估公司根据原告自己的描述进行的测算；原告并没有提供土方(包括渣土)平整、运输的施工事实、支付相应费用等的证据，故本院无法认定原告实际存在该部分损失的事实，对这部分诉请不予支持。
　　原告主张对绿化(树木及养护费)进行评估，而被告不认可作为原告的损失范围，要求原告搬离树木，本院认为树木与构筑物、建筑物不同，属于可移除物品，原告在庭审中陈述种植苗木是以建农家乐环境、出售、等拆迁补偿等为目的，所以原告应在搬离租赁地块时对树木一并搬离，本院不采纳原告要求对绿化进行评估的主张，对原告提出的赔偿绿化及养护费损失的诉讼请求不予支持。
　　关于原告在第一次庭审中主张交付土地不足问题。协议书约定租赁范围为：吴窑路南、航塘路东、渔塘北、河西这块东西220米，南北200米，40亩土地，被告主张仅仅交付了东西180米、南北150米，还扣减了作为村委会停车位的900平方米土地。被告认为，土地交足，实际使用超过40亩。本院认为，根据原告主张的实际交付面积，计算为26,100平方米即39.15亩，与双方协议书表述的40亩相差不多，如果按照合同约定的东西220米，南北200米，则计算为44,000平方米即66亩，远超40亩；而且被告交付租赁土地，之后原告按约支付每年32,000元的土地使用费，应认定被告按实际现状交付了租赁土地，原告按照实际交付的土地进行租赁使用，并且支付每年的土地使用费32,000元，应认定双方同意按照实际交付的土地履行双方的租赁合同，所以本院认定不存在土地交付不足问题。而且，原告主张土地交付不足的问题，与原告提出的诉讼请求没有关联性。
　　综上所述，对原告的部分诉讼请求可予以酌情支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　一、陆福林、郑波与被告上海市奉贤区金汇镇资福村村民委员会于2011年12月23日签订的《协议书》无效；
　　二、原告上海惠御农家乐专业合作社于本判决生效之日起三个月内搬离奉贤区金汇镇资福村吴窑路南、航塘路东、渔塘北、河西该租赁地块并返还该租赁土地；
　　三、被告上海市奉贤区金汇镇资福村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海惠御农家乐专业合作社损失人民币200,000元；
　　四、对原告上海惠御农家乐专业合作社的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币243,252元，由原告负担238,952元，被告负担4,300元；鉴定费人民币101,800元，由原告负担71,800元，由被告负担30,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：苏  姝

书记员：唐祖峰