上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司与上海市崇明区长兴镇人民政府租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海惠维实业发展有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：周寒荫，总经理。
　　委托诉讼代理人：张文飞，上海市中和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周鹏宇。
　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海天舒度假村有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：周寒荫，总经理。
　　委托诉讼代理人：张文飞，上海市中和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周鹏宇。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市崇明区长兴镇人民政府，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：倪卫东，镇长。
　　委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。
　　上诉人上海惠维实业发展有限公司(以下简称惠维公司)、上海天舒度假村有限公司(以下简称天舒公司)因与被上诉人上海市崇明区长兴镇人民政府(以下简称长兴镇政府)租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2018)沪0151民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院对于涉案场地、建筑物的范围、权属、建设规划情况、占有情况认定不清，导致对涉案租赁合同的效力及处理作出错误的裁判。另外，惠维公司和天舒公司对涉案场地及房屋进行了建造、装修、搭建、绿化种植和道路铺设等一系列的添附工程，已经和系争房屋形成了附合，一审法院认定租赁合同无效后，长兴镇政府若收回房屋则理应赔偿惠维公司和天舒公司附合物的现值损失，否则就不能收回房屋。不仅如此，长兴镇政府作为本案所涉诉讼主体并不适格，本案租赁合同的相对方是案外人上海长兴资产经营投资有限公司(以下简称长兴资产公司)。综上所述，一审法院的判决认定事实不清，适用法律不当，程序亦存在错误，判决结果显然不公，请求二审法院判如所请。
　　被上诉人上海市崇明区长兴镇人民政府辩称，不同意惠维公司和天舒公司的上诉请求。一审法院认定的租赁范围清晰准确，一审法院查明了涉案房屋及场地的建设规划情况，对于租赁合同的效力作出了准确的认定。涉案土地原为耕地，后根据宝山区政府的通知，可在办妥征地手续后转为办公用地，但征地手续始终未能办理完成，嗣后长兴镇划转崇明县，相关土地审批手续未能完成，以致涉案土地和房屋不具备建设规划许可证或房产证等材料，租赁合同当属无效。关于惠维公司和天舒公司的装修搭建，双方合同约定，租赁期满后，惠维公司和天舒公司的装修和搭建等添附均无偿归长兴镇政府所有，故长兴镇政府无需赔偿。更何况，除了1号楼至5号楼以外，其余搭建皆为违章搭建，本身就应当被拆除，不存在赔偿的基础。至于诉讼主体问题，长兴资产公司是长兴镇政府下属的一家集体资产管理公司，接受长兴镇政府委托进行托管经营，涉案合同实际是由长兴镇政府履行，且长兴镇政府亦于2002年与天舒公司签订过租赁合同，可见合同的实际履行主体为长兴镇政府，故由长兴镇政府提起诉讼，并无不妥。综上所述，长兴镇政府认为一审法院的判决并无不当，请求二审法院维持原判。
　　被上诉人上海市崇明区长兴镇人民政府向一审法院起诉请求：一、判令惠维公司、天舒公司将租赁房屋、场地腾退后归还长兴镇政府；二、判令惠维公司、天舒公司支付房屋使用费人民币624,951.96元(以下币种同)(2017年2月至2019年7月)，2019年8月1日至实际腾退之日止按每月20,831.73元计算。
　　上诉人惠维公司、天舒公司向一审法院提起反诉请求：如果法院判令双方解除租赁关系，要求长兴镇政府支付惠维公司、天舒公司经济损失824万元，具体包括：装修费600万元、电梯32万元、辅助房屋80万元、配电房27万元、消防设施37万元、道路场地铺设费20万元、树木(绿化)28万元。
　　一审法院认定事实：2001年7月24日，长兴资产公司与惠维公司签订《租赁合同》一份，双方约定：长兴资产公司(甲方)将位于长兴乡文化馆北侧的会议中心(房屋建筑面积3800平方米)及场地16.8亩出租给惠维公司(乙方)，作为开展服务业的经营场所，租赁期限：2001年7月28日至2017年1月27日。租金计算及支付方式：前5年租金12.5万元/年，之后的租金在此基础上每年递增8%，租金先付后用，每个租赁年度的第一个月支付上半年的租金、第七个月支付下半年的租金，逾期支付的，每日应按照应付租金的0.3%支付滞纳金。其他约定：租赁期满，惠维公司在租赁物上增加的投资及装潢，除可搬走的设备外，应无偿移交给长兴资产公司。合同订立后，双方均各自履行权利义务。
　　2001年11月30日，长兴镇政府向惠维公司出具“关于同意组建上海天舒度假村有限公司的批复”，长兴镇政府同意惠维公司在租赁房屋内注册设立天舒公司。2002年2月22日，天舒公司依法设立。嗣后，长兴镇政府与天舒公司签订《上海市房屋租赁合同》，将原合同的租赁标的物出租给天舒公司，租金按10,500元/月计算，租赁期限、租金支付方式等其他权利义务与原合同一致。2012年2月，长兴资产公司与天舒公司签订《续租合同》1份，对租金作调整，约定2012年租金为198,400元，以后每年递增8%。
　　2017年3月15日，长兴资产公司向惠维公司致函，告知租赁资产及场地不再续租，相关的违法建筑予以拆除，并要求搬离租赁现场，但惠维公司、天舒公司至今未腾退搬离。2018年4月2日，长兴镇政府提出诉讼。
　　一审另查明，2005年3月17日，天舒公司与案外人上海兴港机械制作有限公司(以下简称兴港公司)(2001年6月4日成立，2015年11月13日注销，长兴资产公司为第一股东)，签订租赁合同，双方约定，由兴港公司承租1号楼中280平方米房屋，第一年租金为6万元，第二年起每年递增8%，合同还对其他事项作了约定，租赁期间兴港公司增扩建房屋213平方米左右。2014年8月，兴港公司向天舒公司发出终止房屋租赁的函，2014年12月，长兴资产公司实际使用原兴港公司租赁天舒公司280平方米房屋及兴港公司增建的213平方米左右的房屋。总面积为493平方米左右(主楼430平方米左右，辅助房即食堂63平方米左右)。2016年12月27日，长兴资产公司并代表兴港公司与惠维公司、天舒公司就租金及反租租金进行了结算并制作了租金结算表，结算表显示，租金自2013年2月计算至2017年1月底，长兴资产公司应收租金与应付租金相抵扣，惠维公司、天舒公司实际应付租金为293,394元，被告于2016年12月30日通过上海农商银行支付长兴资产公司租金293,394元。
　　一审还查明，涉案建筑及场地位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路XXX-XXX号，主体建筑分别为：1号楼办公用房、2号楼KTV用房、3号楼浴室用房、4号楼宾馆用房、5号楼饭店用房。1号楼中有493平方米左右房屋由长兴资产公司使用。涉案建筑批准建设用地为3953平方米，但无建设工程规划许可证。
　　本案一审审理过程中，惠维公司、天舒公司于2018年12月3日向一审法院递交申请鉴定书，要求对涉案的1号至5号楼的增建、装修费用进行评估、鉴定，同时对附属配电房、消防水泵房、道路、场地、树木等价值进行评估。一审法院认为，根据案情，无需作评估鉴定，故未予准许。
　　另，在一审审理中因双方当事人对长兴镇政府下属长兴资产公司现实际使用的场地面积有异议，2019年7月19日，一审法院前往租赁合同所涉场地。经勘查，长兴资产办有部分工作人员在位于凤凰公路XXX号(天舒度假村内)进门第一幢楼的办公室内办公，(对此，长兴镇政府称该楼原来面积为280平方米，兴港公司在租赁期期间在原房屋的后面增建了213平方米左右的房屋，与原来的280平方米的房屋连在一起)，所以实际使用的面积为493平方米左右。其中主楼部分为430平方米左右，辅助房屋即食堂为63平方米左右。惠维公司、天舒公司辩称，除上述房屋外，在该幢房屋的西边有几间房屋也被长兴镇政府占有使用，占用的总面积为935平方米左右。但在现场未发现房屋内有人员，房屋呈空置状态。
　　一审法院认为，第一，2001年7月长兴镇政府所属长兴资产公司与惠维公司签订的《租赁合同》及2006年1月长兴镇政府与天舒公司续签的《上海市房屋租赁合同》，2012年2月长兴资产公司与天舒公司签订的《续租合同》，虽系双方真实意思表示，因长兴镇政府出租之房屋仅有部分土地使用批复而不能提交建设规划许可证、施工许可证，故该三份合同均无效。本案中，涉案房屋及场地的租赁截止期限为2017年1月27日，租赁期届满后长兴镇政府也通知惠维公司、天舒公司不再续租，惠维公司、天舒公司理应在收到通知的合理期限内腾退房屋、场地并交付长兴镇政府，但惠维公司、天舒公司借故拖延交付，显属不当，故长兴镇政府请求判令惠维公司、天舒公司将涉案租赁房屋、场地腾退后交付长兴镇政府的诉讼请求，一审法院予以支持。长兴镇政府主张惠维公司、天舒公司支付租赁合同到期后的房屋使用费有理有据，但应扣除长兴镇政府下属长兴资产公司已实际占用房屋的费用，该费用的标准根据长兴镇政府已收回房屋的面积进行折算后由一审法院酌定。惠维公司、天舒公司认为长兴镇政府尚应支付惠维公司、天舒公司反租租金266余万元，一审法院认为根据2016年12月27日长兴资产公司制作的租金结算表显示，惠维公司、天舒公司承租租金与长兴资产公司(兴港公司)应支付的反租租金已结算至2017年1月，即租赁合同到期日。虽然惠维公司、天舒公司辩解，期望续租故按结算表支付了租金293,394元，但未在结算表上签字盖章确认，故该结算表对惠维公司、天舒公司无约束力，但该辩解意见显然不可采信，结算表显示的结算起始日、结算的范围、结算的内容均有明确载明，惠维公司、天舒公司应给付的数额也明确无误，惠维公司、天舒公司也按结算的数额支付了租金，故双方在合同期内的租金已结清，在租赁期届满后长兴资产公司使用长兴镇政府房屋、场地自然不必支付惠维公司、天舒公司租金。如前所述，仅应按照双方之间原合同中约定的租金标准(约定2012年租金为198,400元，以后每年递增8%)，根据实际使用房屋面积(493平方米左右)与总面积(3800平方米)的占比计算被告应当支付的使用费。
　　第二、惠维公司、天舒公司认为双方之间签订的租赁合同，实际系合作经营合同，而要求继续承租涉案房屋及场地的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。长兴镇政府是否应当赔偿惠维公司、天舒公司的经济损失824万元。一审法院认为，虽然双方之间签订的租赁合同系无效合同，但合同已于2017年1月27日租赁期届满，租赁合同已履行完毕。惠维公司、天舒公司订立合同的目的已经完全实现；惠维公司、天舒公司对涉案房屋的装修、场地设施的建设完善是惠维公司、天舒公司因经营需要而作的投资，不是由于长兴镇政府的过错造成惠维公司、天舒公司的经济损失，且合同中也约定租赁期满后，承租方在租赁物上增加的投资及装潢应无偿交给出租方，故惠维公司、天舒公司的该项主张，一审法院悉难支持。
　　一审法院判决：一、上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司于判决生效之日起三十日内将位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路XXX-XXX号内办公用房(其中长兴资产公司所使用的主楼及辅助房不在腾退之列)、KTV用房、浴室用房、宾馆用房、饭店用房及场地腾退后交付上海市崇明区长兴镇人民政府；二、上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市崇明区长兴镇人民政府自2017年2月至2019年7月的房屋使用费587,214元(2019年8月1日至实际腾退之日的费用按每月19573.80元进行计算)；三、上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司要求上海市崇明区长兴镇人民政府继续履行2001年7月24日签订的《租赁合同》、2002年2月签订的《上海市房屋租赁合同》、2012年2月签订的续租合同的诉讼请求，不予支持；四、上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司要求上海市崇明区长兴镇人民政府赔偿经济损失8,240,000元的诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10,049.50元，由上海市崇明区长兴镇人民政府负担5,025元，上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司共同负担5,024.50元；一审反诉案件受理费69,480元，由上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司负担。
　　二审中，惠维公司、天舒公司提供以下证据：一、现场照片，证明租赁标的情况及添附情况；二、付款凭证、报销凭证、发票及费用清单，证明惠维公司和天舒公司的增加投入及添附情况。长兴镇政府表示不同意前述证据作为二审新证据，对于证据内容，发表质证意见：一、真实性无异议，但是照片上显示的建筑物和构筑物除1号楼至5号楼之外，均为违章搭建，必须拆除，不存在价值；二、真实性和关联性均不予认可。
　　审理中，长兴资产公司向本院出具一份情况说明，载明：长兴资产公司系长兴镇政府下属的集体企业，本案系争租赁合同项下的房屋、土地属于长兴镇政府所有，鉴于政府不直接参与经营，故长兴镇政府委托长兴资产公司对系争房屋、土地托管经营，包括代为出租签订租赁合同、代为收取租金、代为管理系争房屋等事宜，长期以来，本案系争的房屋、土地一直由长兴资产公司托管经营至今。对于此份情况说明，惠维公司和天舒公司表示：对真实性不予认可。系争房屋、土地的权属应当以产权证为准，且长兴资产公司与长兴镇政府之间存在利害关系，故该情况说明无法证明长兴镇政府与长兴资产公司之间的关系。即便情况说明真实，根据合同相对性原则，长兴镇政府亦非适格主体。
　　本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，本案系租赁合同纠纷，而本案所涉租赁标的为房屋及场地，根据相关法律及司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据一审法院查明的事实，本案所涉之租赁标的既包含长兴乡文化馆北侧的会议中心，亦包括该房屋所属之土地，然而本案诉讼各方均无法提供涉案房屋及场地的建设规划许可证，也无法提供相关房地产权证，故一审法院认定涉案租赁合同无效，具备事实及法律依据。租赁合同被确认无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故一审法院根据查明的事实，参照原租赁合同所约定的标准，对长兴镇政府关于占有使用费的诉讼请求予以支持，并无不当。
　　关于惠维公司和天舒公司提出的装修添附损失赔偿问题，应当结合当事人的装修添附目的及使用程度予以综合认定。租赁合同虽然被认定为无效，但其内容仍可用于佐证当事人的合同目的、装修添附的期待价值及使用年限等案件情节。双方于合同中明确约定租赁期限为2001年7月28日至2017年1月27日，同时约定：期满后，惠维公司在租赁物上增加的投资及装潢，除可搬走的设备外，应无偿移交于出租人。由此可见，双方在立约之初即明确惠维公司作为承租人所进行的装修、搭建等添附均应当在合同履行期内进行施工和使用，其利用价值仅仅发生和作用于2001年至2017年1月27日之间，而一旦超过2017年1月27日，惠维公司进行的添附不再具有合同意义上的价值，也正是基于此种考量，双方才会约定期满后添附无偿归于出租人。本案中，长兴资产公司系于2017年3月发函明确不再续租，此时原合同已经期满，故无论租赁合同的效力被如何认定，惠维公司和天舒公司的添附已经充分发挥其价值，惠维公司和天舒公司已经实现其添附的使用目的，出租人无需再行向其就添附部分进行赔偿。有鉴于此，一审法院对于惠维公司和天舒公司关于赔偿损失的反诉请求不予支持，并无不妥。
　　至于诉讼主体问题，根据查明的事实，长兴资产公司系长兴镇政府下属的集体企业，涉案房屋、土地之相关权利亦归属于长兴镇政府，且长兴镇政府和天舒公司也就涉案房屋及土地签署过租赁合同，故本案由长兴镇政府就涉案房屋及土地的租赁合同效力、合同无效之后果处理事宜提起诉讼，并无不当。
　　综上所述，惠维公司和天舒公司的上诉理由均无法成立，一审法院判决合法有据，可予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币79,529.5元，由上诉人上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司共同负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：王  曦

书记员：张晓菁