上海惠雪物业管理有限公司与李远林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海惠雪物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：李孟杰，执行董事。
　　委托诉讼代理人：朱伟红，女。
　　委托诉讼代理人：周震涛，上海知守律师事务所律师。
　　被告：李远林，男，1981年7月10日出生，汉族，户籍地四川省。
　　委托诉讼代理人：杨德保，上海伟创律师事务所律师。
　　原告上海惠雪物业管理有限公司(以下简称惠雪公司)与被告李远林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月6日公开开庭进行了审理。原告惠雪公司的委托诉讼代理人朱伟红、周震涛、被告李远林及其委托诉讼代理人杨德保到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。
　　惠雪公司向本院提出诉讼请求：1、李远林支付自2017年5月22日起至2018年4月22日止的房屋占有使用费201,600元(18,000元/30天*336天)；2、李远林支付水电费2668元；3、李远林支付逾期支付占有使用费的利息5940元。事实和理由：2016年5月12日，双方签订租赁合同，由李远林承租上海市张虹路XXX号店铺一间(以下简称系争商铺)，在使用过程中因工商登记等问题，双方发生争议，李远林支付租金至2017年5月21日，但后续仍然一直占有房屋，惠雪公司多次催促其交还房屋，李远林均不予理睬。现所涉争议已经(2017)沪0104民初18826号生效判决解决，但李远林仍欠房屋占有使用费、水电费等未支付，经催告未果，故惠雪公司起诉至法院。
　　李远林辩称，不同意惠雪公司关于占有使用费及利息的诉请。双方的合同无效主要责任在于惠雪公司，根据惠雪公司在前案中陈述，李远林已于2017年9月20日交还钥匙。惠雪公司的法定代表人承诺过停业期间的占有使用费无需支付，李远林在2017年6月22日就系争商铺租赁合同提起诉讼，惠雪公司明知房屋无法使用，但未采取措施及时收回房屋导致损失扩大，即使李远林需要承担占有使用费，也应该打折计算，且计算至交钥匙之日时间过长。惠雪公司要求李远林支付利息也没有合同和法律依据。
　　本院认定事实如下：2016年5月12日，李远林(乙方、承租方)与案外人崔某某(甲方、出租方)签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租系争商铺作为餐饮使用，房屋租赁期自2016年5月22日起至2019年4月1日止；月租金18,000元，三月一付，先付后用，本合同签订时，乙方应当预付第一期租金108,000元整；本合同签订时，乙方应当向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金相当于该房屋三个月租金54,000元整；租赁期间，除物业管理费由甲方承担外，其余使用该房屋所发生的设施安装费、装修管理费、水费、电费、煤气费、通讯费、有线电视费、排污费、停车费等费用由乙方承担。合同另就其他事项作了约定。崔某某系代表惠雪公司与李远林签订上述租赁合同。
　　2016年5月16日，李远林向惠雪公司支付押金54,000元及租金54,000元，并支付进场费60,000元。后李远林对系争商铺进行了装修。李远林已支付租金至2017年5月21日。
　　2017年7月，李远林至法院起诉惠雪公司[(2017)沪0104民初18826号]，要求判令：1、解除双方于2016年5月12日签订的《商铺租赁合同》；2、惠雪公司双倍返还收取的保证金108,000元及进场费60,000元；3、赔偿违约金36,000元；4、赔偿装修损失40,000元；5、返还活动经费5000元。经法院审理认为，惠雪公司无证据证明系争商铺系经批准建设的建筑物，上述《商铺租赁合同》无效，故判决惠雪公司返还李远林保证金、进场费、装修损失、活动经费。在该案诉讼中，惠雪公司自认2017年9月底换锁收回系争商铺。该判决已于2018年3月20日生效。
　　审理中，李远林称惠雪公司无法提供产证，导致办不出营业执照等，2017年5月20日房屋已经无法实际经营，主要责任在于惠雪公司，故不应按照合同约定的租金标准计算占有使用费，2017年9月20日已交还钥匙，之后的占有使用费不愿意支付，即使计算至9月20日时间也过长；惠雪公司称，李远林在5月之后虽然不再经营，但一直没有与惠雪公司交接房屋，商铺的锁去掉后没有把东西清空，也没有结算水电费，没有办理交接手续，惠雪公司仍然无法使用系争商铺，损失扩大的责任在于李远林，其应全额支付房屋占有使用费。
　　惠雪公司提供系争商铺2017年5月至9月20日的水电费明细，该明细上载明“9月20日退钥匙”，水电费合计金额2667.90元。李远林认可系争商铺的水电费为2668元,同意支付水电费。
　　以上事实，除庭审笔录外，另有商铺租赁合同、收据、民事判决书等证据证实，本院予以认定。
　　本院认为，法院生效判决已经明确双方签订的房屋租赁合同无效，李远林应当将系争商铺返还给惠雪公司。由于房屋租赁合同属于继续性合同，出租人给付的是房屋的使用，对于此种使用，返还财产的规则无法予以适用，应当采用折价补偿的方法进行补偿。房屋使用价值一般认为即房屋租金，因此，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人支付相当于房租的价值补偿。本案中，系争商铺一直由李远林实际占用，其应支付占用期间的房屋使用费。根据惠雪公司提供的证据及其在另案中的陈述，李远林于2017年9月20日交还钥匙，惠雪公司亦换锁将房屋收回，表示双方均已明确不再具有租赁关系，并完成房屋交接，故惠雪公司已实际控制房屋，其不使用房屋造成的损失，不应再由李远林负担。惠雪公司称李远林的物品尚在房屋内未完成交接的辩解，本院不予采信。综上，李远林应支付自2017年5月22日起至2017年9月20日止的房屋使用费73,200元(18,000元/30天*122天)。惠雪公司要求支付逾期支付使用费的利息，于法无据，本院不予支持。李远林同意支付截止2017年9月的水电费2668元，于法无悖，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：
　　一、李远林于本判决生效之日起十日内支付上海惠雪物业管理有限公司自2017年5月22日起至2017年9月20日止的房屋使用费73,200元；
　　二、李远林于本判决生效之日起十日内支付上海惠雪物业管理有限公司水电费2668元；
　　三、驳回上海惠雪物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4452元，减半收取计2226元，由上海惠雪物业管理有限公司负担1423元，由李远林负担803元；诉讼保全费1571元，由上海惠雪物业管理有限公司负担1004元，由李远林负担567元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：徐  红

书记员：胡歆婷