上海承功实业有限公司与北京易代储科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海承功实业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：李英，经理。
　　委托诉讼代理人：屈小荣，上海市方正律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：北京易代储科技有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：刘涛，董事长。
　　委托诉讼代理人：张剑，上海市信义律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈平，上海市信义律师事务所律师。
　　原告上海承功实业有限公司诉被告北京易代储科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日作出(2017)沪0118民初17340号民事判决。被告北京易代储科技有限公司不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2018年12月12日作出(2018)沪02民终8778号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2019年4月2日以立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。审理中，被告北京易代储科技有限公司提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2019年5月6日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人屈小荣、被告委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海承功实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年6月1日签订的《易代储—库房租赁合同》于2017年9月8日解除；2、判令被告返还原告押金人民币(以下币种人民币)221,433.35元；3、判令被告返还原告全额租金332,150元；4、判令被告支付违约金(自2017年5月24日起算至判决生效之日止，以每天5,535元进行计算)；5、判令被告赔偿原告房屋装修改动费损失1,573,291元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原告与被告签订《易代储—库房租赁合同》，合同约定被告提供位于上海市青浦区北青公路XXX号德力西生活区的库房租赁给原告使用，库房面积为2,800平方米以及房屋租赁期限和价格等相关事项。由于租赁的库房权利人并非被告，故被告承诺会提供房屋产权证、德力西公司出租文件、消防验收报告、环评验收报告等文件给原告将公司营业地址迁移至租赁物处。根据合同约定被告应当将房屋形成独门独院；在得到被告同意后原告对房屋内部进行了装修，在装修过程中被告知：德力西公司不同意原告的房屋形成独门独院且拒绝拆除消防通道上的违章建筑，给原告的人身和财物安全形成较大的安全隐患。同时，被告一直无法提供其有权出租的相关证明文件以及无法提供库房的产权证，故原告有理由相信被告出租的库房为违章建筑。被告的原因致使原告无法实际使用库房，造成了原告相应的损失，原告多次发函，被告对此置之不理。为此原告诉至法院，作如上诉请。
　　被告北京易代储科技有限公司辩称：1、被告向原告出租的库房为案外人上海德力西集团有限公司所有的合法建筑，已取得不动产登记，并且案外人同意被告转租，原告认为所租赁的库房为违法建筑无事实依据；2、被告出租的库房四周已有围墙和防护门，已形成独门独院，并且该区域有保安24小时值班，财产安全能够得到安全保障，其次，原告为形成独门独院而建造的围栏需建筑在公共通道上，这将严重影响附近车辆、人员的通行，建立围栏实则对加强安全毫无必要，且会侵犯他人合法权益，影响相邻关系，再次，对于安装挡隔护档，独门独院应该理解为安装可移动伸缩的围栏，被告对此从未反对过；3、被告所出租的库房及其配套设施已建成多年，在没有政府有关部门认定有违章建筑的情况下，原告所述的在消防通道上有违章建筑无事实依据；4、被告从未允许原告在库房内进行钢结构加层的装修改动，原告拆除部分加层也是原告自愿的，有损失也是原告在建造时考虑不当以及收到业主方的要求后进行改动所致，与被告无关。因原告未经被告书面许可，对库房进行大规模钢结构改造，且在第二期租金支付期限届满后，拒付租金，已构成违约，故此被告提起反诉请求：1、确认原、被告双方签订的《易代储—库房租赁合同》于2017年11月3日解除；2、判令原告对租赁库房恢复原状，并退还库房；如不能恢复原状，判令反诉被告支付恢复原状的费用(恢复原状指二层拆除)；3、判令原告向被告支付租金及占用费(租金按每天3,640元的标准，自2017年9月8日计算至2017年11月3日；占用费按每天3,640元的标准，自2017年11月4日计算至实际退还租赁库房之日止)；4、判令原告赔偿被告违约金332,150元；5、反诉费由原告承担。
　　针对反诉，原告上海承功实业有限公司辩称：1、关于合同解除问题，原告已在本诉中提出主张。2、2017年6月8日由于房屋权利人的阻止，原告无法获得库房使用，被告亦未完全交付库房，因此不存在原告需返还库房问题。3、因被告违约在先，导致原告装修改动等相关损失，原告无需恢复库房原状，也无需向被告支付租金或占用费以及违约金。
　　经开庭审理查明：系争的青浦区重固镇北青公路XXX号房地产登记权利人为上海德力西集团有限公司(以下简称德力西公司)，建筑面积14,408.57平方米。被告向德力西公司承租了其中A1-001库房。
　　2017年6月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《易代储—库房租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区北青公路XXX号德力西生活区的库房租赁给乙方使用，用途为仓储，乙方未经甲方书面同意擅自转变使用用途(包括但不限于转租)的，甲方有权提前收回租赁物，要求乙方支付三个月租金作为违约金，并不退还押金、保证金；库房库位号为A1-001，面积为2,800平方米；库房租金为每月每平方米39.54元，月租金为110,716.67元，付款方式为押二付三；合同租赁期限为2017年6月8日至2020年6月7日，且在合同期满前若甲乙双方未提出不再续约，则本合同自动续期三年；甲方于2017年5月22日收到乙方支付的合同定金5万元，合同生效后，自动转为租金。合同5.0条约定甲方保证按照双方约定时间将租赁物交付乙方，如未按时交付，每迟延一天按月租金的5%给付乙方迟延交付违约金；5.2条约定合同期内，若乙方未按合同约定的日期缴纳租金、水电费或物业管理费用，甲方应当书面通知乙方缴纳钱款，并有权停止乙方使用租赁屋内的有关设施设备并限制乙方运出物品，同时按日收取月租金5%的滞纳金直至乙方补齐全部欠款或合同解除为止，期间造成的一切损失由乙方自行承担；若乙方欠缴租金、水电费或物业费超过10个自然日，视为乙方提前解除本合同，甲方有权要求乙方支付当年租金标准三个月的租金作为违约金，并不退还押金；合同6.0条约定甲方为租赁物现状交付，现状之外的一切改动(包括但不限于改造、装修、增加或较少设施)经甲方同意后由乙方全权负责，并承担因此带来的一切后果；6.2条规定，乙方所租赁的房屋库房或设施如需改造、装修、或需要在所使用的场地上搭建建筑和设施等，必须事先征得甲方书面同意，若乙方未经甲方同意擅自改造、装修、搭建任何设施，甲方均有权予以拆除，并不承担任何责任，若乙方的上述行为还导致库房遭到破坏的，甲方有权解除合同，要求乙方支付三个月的租金作为违约金。合同10.1条规定，乙方在合同履行期内违反约定，或者欠缴相应费用，则甲方有权从保证金中抵扣相应费用；因乙方违约或提前退租导致合同解除的，保证金不予退还。合同另就其他权利义务等事宜作出了相应的约定。
　　同日，原告(乙方)与被告(甲方)还就部分合同事宜在《甲乙双方关于主合同条款的变更》作出进一步明确，约定了：一、可以挡隔护档安装，独门独院……五、租金前三年递增10%，后每两年递增10%；六、仓库需要整理装修，特提供14天免租期，免租起止时间为2017年5月24日至2017年6月7日。
　　同时，原告在免租期内即已进驻库房，开展钢结构加层装修改动。原告称：2017年6月8日，德力西公司告知原告库房内不得安装钢结构加层，且整个库房不得形成独门独院。此后，原告将部分钢结构加层进行了拆除。
　　原告实际于2017年6月8日之后向被告支付押金221,433.35元以及2017年6月8日至2017年9月7日期间三个月租金332,150元(其中50,000元于2017年5月22日支付)。
　　2017年8月25日，原告致《律师函》给被告，主要提及以下几方面内容：一、磋商时被告的8项承诺未能在合同中体现。二、合同约定的“内部装修及改动”内容范围涵盖了原承诺的“可以搭建二层”，有利于原告。三、原告花费192万元进行设计施工搭建二层至90%时，2017年6月8日德力西公司人员至施工现场要求停止施工，并于当天经原被告及德力西公司三方确认认可目前搭建的二层至何位置。四、此后，原告又遭德力西公司多次断电，导致原告无法进驻库房开展生产经营；且德力西公司对于原告形成门房、厕所、安装隔离栏形成独门独院表示否认，对于疏通消防通道亦不予配合。五、原告要求被告提供房屋的所有权凭证、环评验收、消防验收等资料用于原告注册公司，但被告仍未交付上述资料。由于被告的各种拖延推诿，造成原告损失重大，为此函告被告在收函后三日内确认：1、厂房是否证照齐全；2、是否确定门房、厕所、安装隔离栏及形成独门独院；3、是否配合留有消防通道以便车辆进出确保安全生产；4、是否提供环评、消防验收等材料以便原告办理工商登记；5、是否确保提供500KW生产用电；6、将德力西员工电瓶车停放处的车辆移至德力西之用厂区。否则将承担相应的违约责任和赔偿责任。
　　2017年8月31日，被告致送《北京易代储科技有限公司对律师函的回复》，表示：一、关于搭建库房二层，不是被告的合同义务，被告没有义务保障原告正常搭建、使用二层，亦不就原告遭到业主方阻止而产生的损失承担任何责任，因搭建二层所产生的一切后果应由原告自己承担。二、关于进驻库房的问题，被告在履行合同期间始终积极联系德力西公司，致力于协调解除此事，并未相互推诿，现事情正在协调解决中，望知悉。三、关于原告要求确认的6项要求，被告正积极协调业主解决该6项要求，原告应给予被告合理的期限予以确认。
　　2017年9月8日，原告提起本案诉讼作如上诉请。
　　2017年11月3日，被告致送《合同解除通知函》予原告，表示：因原告存在擅自改建二层和拖延租金不付的情况，因此要求解除合同、支付租金或使用费、恢复原状。
　　审理中，依据原告申请本院依法通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对原告在系争房屋内的装修改动工程进行司法鉴定，鉴定单位作出鉴定意见：1、钢结构工程(现场已拆除部分)根据现场保留钢结构经测算涉及金额632,855元，被告不予认可；2、钢结构基础工程(隐蔽工程)根据原告所述计取涉及金额241,591元，被告不予认可；3、无争议部分698,846元。原告为此司法鉴定垫付鉴定费43,890元。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、租赁合同、关于主合同条款的变更、律师函、回复、合同解除通知函、鉴定报告等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告主张：1.合同签订前，经原被告协商，被告承诺原告可以提供环评及消防材料、可以搭建二层、可以安装隔离栏形成独门独院、可疏通北侧通道以便车辆出入等内容，但在双方签订的租赁合同及变更条款中对可搭建二层及其他部分承诺未体现；2.原告于2017年5月23日即入驻系争厂房开始内部装修改动包括搭建二层，6月8日主体工程差不多完成时产权人德力西公司要求停止施工、停电并阻止原告机器设备等进入厂房，虽经原告沟通后恢复，但最后仍无法征得产权人同意，严重影响了原告的生产经营；3.案涉租赁合同签订后，原告按约履行合同，但被告未能履行合同义务，未能践行合同约定的安装格挡栏形成独门独院、提供产证及环评、消防资料及拆除消防通道上的违章车库的承诺，导致原告订立合同的目的无法实现，故要求解除合同；4.由于案涉合同因被告违约导致解除，故应由被告返还原告支付的押金，并向原告支付违约金，赔偿原告损失；同时，由于原告未能按约入驻系争厂房，故应由被告返还原告租金；5.案件审理过程中，系争厂房已被其他人使用，应该是被告或案外人在用；6.如法院认定需恢复厂房原状，对于恢复原状费用同意为10万元。为此，原告提供照片、录音作为证据。
　　被告对原告提供的照片不予认可，对录音的真实性无法确认，对原告的证明目的不予认可。同时，被告主张：1.被告员工汪瑞庭对当时原告的招租工作不了解，当时只是本着对原告负责的原因将原告的要求转达给德力西公司，而对于违法搭建、擅自改变房屋主体结构，合同中并未约定，并非被告的合同义务；2.提供环评、消防等材料并非合同约定的被告义务，系争厂房不需提供上述材料，故被告无需提供，且德力西公司已于2001年12月28日取得了消防部门的建筑工程消防验收合格意见书；厂房周边道路是人行道和绿地，并非消防通道，通道上的车棚仅是简单车棚，不是违章建筑，相关部门也没有要求拆除；3.现系争厂房仍由原告占用，且搭建的二层未予拆除，同时由于原告擅自搭建二层改造厂房，且拒绝支付租金，故被告有权解除案涉合同，并应由原告恢复原状、腾退厂房、支付违约金并向被告支付占用费；4.如法院认定需恢复厂房原状，对于恢复原状费用同意为10万元。为此，被告提供验收合格意见书、照片及情况说明作为证据。原告对照片真实性无异议，对情况说明不予认可，验收合格意见书由法院核实。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：系争《库房租赁合同》系原被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。在签订《库房租赁合同》后，双方又以签订《甲乙双方关于主合同条款的变更》的形式对涉及的七项内容进行了约定，可见《甲乙双方关于主合同条款的变更》所涉及七项内容是对原被告双方均具有重大影响、非约不可的主合同条款，上述内容的明确与否会直接影响到今后权利义务的明确或合同的履行。查阅上述主合同条款的约定，结合此后租赁中发生的争议，可知：被告作为系争库房的转租人，在向次承租人即原告书面承诺可以挡隔护档安装形成独门独院、承诺门卫及物业管理由承租方自行承担等的情况下，却未取得出租方即德力西公司的授权或认可，且此后始终未能就《甲乙双方关于主合同条款的变更》中涉及的重要内容与德力西公司协调解决，导致原告的租赁条件不能成就、租赁目的不能实现，故原告有权解除案涉合同，合同解除时间本院认定为诉讼材料送达被告之日即2017年11月2日，被告应返还原告支付的押金及租金。原告主张的违约金，系以双方合同约定的迟延交付租赁物违约金进行计算，于法无据，本院难以支持。
　　案涉租赁合同约定库房或设施(如立体货架等)如需改造等需事先征得被告的同意，如原告未经被告书面同意擅自改造的，被告有权予以拆除等，而原告现提供的证据材料不足以证明被告同意其对案涉厂房进行改动，故本院认定原告擅自搭建二层的行为应属违约，对原告要求被告赔偿房屋装修改造损失的主张本院不予支持。现合同已解除，原告应将搭建的二层建筑拆除后将厂房返还被告。同时，为避免诉累，如原告未在合理期限内将二层搭建拆除，被告可自行拆除，由原告向被告支付经双方一致确认的恢复原状费用10万元。针对被告主张的占用费及违约金，本院认为，案涉合同履行过程中双方均存在违约行为，均有过错；在对方当事人提出合同解除的诉求后，均未采取积极措施避免双方损失的继续扩大，故综合考虑合同履行情况、双方过错程度、拆除费用以及预期利益等因素，本院认定原告应支付被告占用费15万元、违约金15万元。根据租赁合同约定，违约金应从押金中予以抵扣，故本院认定被告应返还原告押金71,433.35元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告上海承功实业有限公司与被告北京易代储科技有限公司签订的《易代储-库房租赁合同》于2017年11月2日解除；
　　二、被告北京易代储科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海承功实业有限公司押金71,433.35元；
　　三、被告北京易代储科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海承功实业有限公司租金332,150元；
　　四、原告上海承功实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　五、反诉被告上海承功实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将系争厂房内二层搭建拆除；如逾期未拆除的，反诉原告北京易代储科技有限公司可自行拆除，并由反诉被告支付反诉原告恢复原状费用10万元；
　　六、反诉被告上海承功实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告北京易代储科技有限公司占用费15万元；
　　七、反诉原告北京易代储科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉受理费23,815元，由原告上海承功实业有限公司负担14,479.17元，被告北京易代储科技有限公司负担9,335.83元；反诉受理费3,141.13元，由反诉被告上海承功实业有限公司负担；鉴定费43,890元，由原告上海承功实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  分

书记员：蔡红兰