上海承功实业有限公司与青浦区华新镇华益村村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：上海承功实业有限公司,住所地上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号第3号房Q-7。
　　法定代表人：李英，经理。
　　委托诉讼代理人：屈小荣，上海市方正律师事务所。
　　被告：青浦区华新镇华益村村民委员会，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：李忠良，村主任。
　　委托诉讼代理人：陈结根，上海翊鸿律师事务所。
　　委托诉讼代理人：秦军，上海翊鸿律师事务所。
　　第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇二号街XXX号。
　　负责人：林峰，镇长。
　　委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。
　　原告上海承功实业有限公司与被告青浦区华新镇华益村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案于2018年5月10日、9月27日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈结根、秦军，被告委托诉讼代理人屈小荣到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加案外人上海市青浦区华新镇人民政府为本案第三人。本案于2018年11月21日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人秦军，被告委托诉讼代理人屈小荣，第三人上海市青浦区华新镇人民政府委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海承功实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告建筑物补偿款人民币(以下币种均为人民币)5,097,229元；二、判令被告赔偿原告附属设施补偿款5,719,022元；三、判令被告赔偿原告工程补偿款1,965,000元；四、判令被告赔偿原告合同未到期解约费962,500元；五、本案诉讼费由被告承担。
　　事实和理由：2014年原告与被告达成由原告租赁被告厂房的协议,协议约定原告作为承租方，被告作为出租方，承租位于华新镇华益村XXX号厂房，租赁面积4,200平米，租期自2014年7月1日至2035年6月30日止。当时租赁的4,200平米租赁的厂房没有产证，之后被告在原有厂房上自行搭建。为了便于原告的经营需要,原告对租赁厂房进行改造。2017年为加快“198”区域的专项调整治理,原告租赁的厂房需要搬迁。2017年由第三方对原告改造建造物、附属设施等进行了评估。由于对原告改造建造物、附属设施等被告要求在评估基础上予以打折处理,故双方对此不能达成一致。为了响应国家加快“198”区域的专项调整治理的需要,原、被告对于企业设备搬迁、停工停业、职工安置先行达成一致,并签订协议。目前原被告双方对于原告改造建造物、附属设施等赔偿事宜依然不能达成一致,为此，原告诉至法院，请求法院依法处理。建筑物补偿款5,097,229元是依据2017年8月9日被告出具的补偿方案，该方案明确载明的款项是建筑物补偿款5,097,229元，对应第一项补偿款计算为60%，但是原告不同意按照60%计算，除此之外无其他依据。对于附属设施补偿款5,719,022元及工程补偿款1,965,000元，依据同上。对于未到期解约费962,500元，被告计算是17年，原告要求计算17.50年，根据2017年8月9日被告出具的补偿方案明确载明的合同未到期解约费是935,000元，这是计算17年的费用，原告之所以计算17.50年的原因是在2016年12月31日已经通知原告拆除，根据原、被告签订的租赁合同租赁期限应该是20年，原告实际使用只有2.5年，所以未到期期限为17.50年，除此之外无其他依据。
　　被告青浦区华新镇华益村村民委员会辩称：不同意原告全部诉请，被告明确意见为，原、被告签订的工厂租赁合同约定的出租厂房4,200平米，4,200平米只是当时被告签订合同时自行估算的面积，没有实际测量，测量后出租给原告的厂房面积为4,550.91平米，上述面积的厂房均没有产证，属于被告自行搭建的。在4,550.91平米中没有原告搭建。针对诉请一，被告同意在建筑物补偿款5,097,229元基础上按照60%计算给原告，按照60%计算是根据镇政府的政策，包括原告所主张的其他款项，对应之后的方案上按照60%计算及按照80%计算，都是对应镇政府经过评估后根据镇政府政策确定的，并非是由被告决定对款项进行打折后给原告，评估确定的金额不应该全部给付原告，被告也未全额领取到全部的补偿款。针对诉请二、三，同诉请一的意见一致。针对诉请四，被告认为到系争房屋是2017年11月才被拆除，拆除之前原告一直在占有使用厂房，所以计算17年是合理的，不应该计算至2016年12月31日。
　　第三人上海市青浦区华新镇人民政府述称：不同意原告全部诉请。原、被告双方已经签订协议，原告的诉请应包含在协议中所涉及的补偿项目。第三人认为系争房屋所在土地进行减量化，根据减量化的要求，第三人与村委会签订土地减量化协议，再由村委会对系争房屋进行了补偿。补偿方案约定了780万元补偿给原告，对于补偿方案中所列明的四项钱款，其实包含在补偿方案中780万元，不是单独列在补偿方案之外的。第三人与被告签订减量化协议，所涉及的补偿金额为1,100余万元，如果给到原告780万元之后，还应再给到原告诉请金额，远超于1,100余万元的补偿款，明显不符常理，也无相关依据。
　　经开庭审理查明：2014年7月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《工厂租赁合同》，合同约定甲方将位于上海市青浦区华益村XXX号厂房，建筑面积4,200平方米，出租给乙方作经营使用，租期从2014年7月1日至2035年6月30日止。租赁期满甲方有权收回房屋，乙方应如期交还，如乙方续租需提前3个月向甲方提出申请，经双方协商同意重新签订合同。在同等条件下，如甲方租赁或转让，乙方享有绝对的优先权。年租金为90万元，支付方式：六个月一付。第四年起每三年房租递增3%。甲方将房屋内的现有设施无偿提供给乙方使用。房屋归还时乙方须如数归还，如有损失乙方须赔偿。水电费用乙方须每月结清。在租赁期内不得变更和解除本合同，双方因特殊原因造成违约，违约方应赔偿守约方相应的损失(但因国家征用和不可抗力除外)。甲方同意乙方现有厂房按工厂生产需要重新改建规划。合同另对其他事项作了约定。
　　因系争房屋纳入“198”区域工矿用地减量化及吴淞江华新段区域的专项治理，系争房屋所属地块纳入华新镇2017年专项调整治理范围。2016年12月26日，经上海博乐房地产估价有限公司评估，并出具青浦区华新镇华益村XXX号(刘永林)房产估价咨询报告一份，该报告载明：估价对象位于青浦区华新镇华益村XXX号，纳入本次估价范围的是未见权证房屋建筑物，建筑面积为11,501.03平方米，评估总价为9,534,118元。其中，估价咨询汇总一览表列明，序号1、门卫，建筑面积31.89平方米，重置单价980元每平方，总价30,762元；序号2、办公楼，建筑面积774.08平方米，重置单价838元每平方，总价648,679元；序号3、车间，建筑面积3,745.44平方米，重置单价1,108元每平方，总价4,149,948元；序号4、车间，建筑面积558.26平方米，重置单价490元每平方，总价273,547元；序号5、厕所，建筑面积13.25平方米，重置单价530元每平方，总价7,023元；序号6、车间，建筑面积297.37平方米，重置单价598元每平方，总价177,827元；序号7、辅助用房，建筑面积48.10平方米，重置单价584元每平方，总价28,090元；序号8、车间，建筑面积3,403.50平方米，重置单价839元每平方，总价2,855,537元；序号9、办公、车间，建筑面积2,268平方米，重置单价556元每平方，总价1,261,008元；序号10、车间，建筑面积172.50平方米，重置单价447元每平方，总价77,108元；序号11、简棚，建筑面积149.15平方米，重置单价130元每平方，总价19,390元；序号12、简棚，建筑面积17.20平方米，重置单价130元每平方，总价2,236元；序号13、简棚，建筑面积22.79平方米，重置单价130元每平方，总价2,963元。上述房屋面积合计11,501.03平方米，总价9,534,118元。对于上述房屋，序号1至3对应的房屋为被告所搭建，面积合计4,550.91平方米，序号4至13对应的房屋为被告所搭建，面积合计6,950.12平方米。上述房屋未办理相应的建设规划、施工许可及产证。
　　2017年8月9日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了产业结构调整协议，该协议约定，经双方确认乙方位于华益村XXX号地块土地面积亩，建筑面积6,950平方米。乙方2017年5月1日之前停止生产加工，完成人员安置；2017年9月30日之前所有设施设备、原材料、产品等全部搬离。经双方协商，甲方支付乙方地块内承租企业设备搬迁补偿、停工停产损失、职工安置补偿等总补偿费用为780万元。乙方同意：乙方地块内承租企业之间签订的补偿协议资金由甲方直接支付到承租企业。甲方与乙方签订本协议，乙方与承租企业签订补偿协议且确认地块内承租企业停产后十天内甲方向乙方地块内承租企业支付总费用的50%，剩余部分在乙方地块内承租企业完成搬迁后十五天内支付。乙方确认，本协议确认的总补偿费用包含了甲方及政府对乙方及地块内承租企业所有的补偿、奖励、扶持等费用(减量化协议除外)。乙方及承租企业不再向甲方或各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持等主张；承租企业的其他奖励、补偿、扶持等主张由乙方承担。协议另对其他事项作了约定。同日，被告对上海承功实业有限公司刘育林补偿方案盖章确认，该方案列明：1、建筑补偿5,097,229元*60%=3,058,337.40元;2、附属设施补偿总补偿(属华益村+刘育林自建)9,531,704元*60%*40%=2,287,608元;3、工程款补偿1,965,000元*80%=1,527,700元。4、合同未到期解约费(弥补其土地费)5.50万/年*17年(20年-3年)=935,000元。共计：7,808,645.40元。上述协议约定总补偿费用780万元，被告于2018年1月份已经全额给付给了原告。
　　另查明，刘永林与刘育林系同一人，为上海承功实业有限公司实际负责人。系争房屋于2017年11月被拆除，系争房屋被拆除之前由原告占有使用，后原、被告双方没有办理书面的交接手续。
　　再查明，2017年3月15日，被告(乙方)与青浦区华新镇建设用地减量化工作办公室(甲方)签订了土地减量化搬迁协议书一份，该协议书主要内容为，乙方租赁的地块未青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认：土地面积15.30亩，建筑面积11,501.03平方米。甲方给予乙方土地减量化搬迁总费用为1,110万元。除此之外，被告与第三人之间未就系争地块签订其他补偿协议。
　　以上查明的事实，由原、被告陈述，工厂租赁合同、产业结构调整协议、上海承功实业有限公司刘育林补偿方案、青浦区华新镇华益村XXX号(刘永林)房产估价咨询报告、土地减量化搬迁协议书等证据材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
　　审理中，原告认为，原告所主张的诉请金额主要依据的是上海承功实业有限公司刘育林补偿方案，且该补偿方案所列明的补偿金额与产业结构调整协议载明的总补偿费用780万元是相互独立的，产业结构调整协议载明的总补偿费用780万元包含的是企业设备搬迁补偿、停工停产损失、职工安置补偿等总补偿费用，而补偿方案列明的是建筑物补偿款、原告附属设施补偿款、工程补偿款、合同未到期解约费，两者费用并不存在重合。为证明原告所述属实，原告还提供了证明、照片、起诉书、录音光盘、设备拆除报价单复印件、平阳县鹏峰机械有限公司出具的证明等证据为证。被告及第三人除了录音光盘、设备拆除报价单复印件、平阳县鹏峰机械有限公司出具的证明证据之外，对上述其他证据的真实性予以确认，但不认可原告的证明内容，并认为，认为产业结构调整协议所确定的780万元与补偿方案列明的四项费用共计7,808,645.40元是一致的，当时和原告签署产业结构调整的时候，补偿方案列明的四项费用就是作为一个明细予以列明，补偿方案7,808,645.40元最终协商取整确定为780万元，产业结构调整协议与补偿方案也是整体的，并非独立签订，也不存在除协议约定的780万元之外的补偿。为此，被告还提供了关于华新镇“198”区域建设用地减量化结算办法的通知及减量化地块补偿说明等证据。2017年6月14日减量化地块补偿说明中明确列明，刘永林(上海承功实业有限公司)位于华益村区域内，目前区域总减量占地面积15.30亩，建筑面积11,501.03平方米。因该区域内的建筑11,501.03平方米内，4,550.91平方米当时由村委会出资建设，另外6,950.12平方米由刘永林出资建设完成，故在此次的减量化补偿方案中涉及村委会建设的建筑按评估价格的60%补偿给村委会，涉及刘永林出资建设部分按评估价格的60%补偿给刘永林，涉及基础设施、搬迁、人员分流等按照建筑折合给予价格的40%支持，由于该区域实际使用人都是刘永林，所以基础设施、搬迁、人员分流等这部分补偿全部补偿给刘永林等内容。原告对上述证据不予认可。第三人对上述证据真实性予以确认。
　　另，对于原、被告双方所签工厂租赁合同的效力，原告表示，
　　因系争房屋没有产证，租赁合同应为无效，原告目前的诉请就是基于合同无效的法律后果，无其他要求。被告表示，确认合同无效，但是不同意原告诉请，属于原告的金额被告都已经支付，对于后续事宜如原告拖欠被告占有使用费，被告另行起诉，不要求在本案中予以解决。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告双方虽签订了工厂租赁合同，但系争房屋未办理房屋产证及相应的批建手续，根据相关法律规定，原、被告所签订的上述合同应认定为无效。2017年8月9日，原告与被告签订的产业结构调整协议所确定的总补偿费用780万元，被告已经履行完毕，对此，原、被告双方均无异议。对于上海承功实业有限公司刘育林补偿方案所列明的四项费用建筑补偿、附属设施补偿总补偿、合同未到期解约费、工程款补偿，本院认为，补偿方案所列明的四项费用应包含在产业结构调整协议所确定的总补偿费用780万元之内，理由如下，原告与被告签订的产业结构调整协议所确定的总补偿费用780万元与补偿方案7,808,645.40元，金额基本一致，且产业结构调整协议与补偿方案均形成于2017年8月9日同一天。被告表示当时和原告签署产业结构调整的时候，补偿方案列明的四项费用就是作为一个明细予以列明，补偿方案7,808,645.40元最终协商取整确定为780万元，产业结构调整协议与补偿方案也是整体的，并非独立签订，也不存在除协议约定的780万元之外的补偿。且被告与青浦区华新镇建设用地减量化工作办公室签订的土地减量化搬迁协议书载明，土地面积15.30亩，建筑面积11,501.03平方米。被告所获得土地减量化搬迁总费用为1,110万元。除此之外，被告与第三人之间未就系争地块签订其他补偿协议。而依原告的主张，除已获得的补偿款780万元之外，及本案所主张的补偿款13,743,751元，原告所主张的总计补偿款应为21,543,751元。对此，原告并未就其所应获得补偿21,543,751元充分举证证明。就同一系争地块之内，原告所主张的补偿金额远超被告所获得的补偿费用，显有违常理。根据查明的事实，结合合同履行、原告租赁及自行搭建房屋面积、原、被告及第三人陈述意见、关于华新镇“198”区域建设用地减量化结算办法的通知及减量化地块补偿说明等情况，本院认为，本案中原告所主张的补偿费用均不能成立，对原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海承功实业有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费人民币104,262.51元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：王美华

书记员：林  青