上海振东钢板开剪厂与婷美星娱(上海)生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海振东钢板开剪厂，住所地中国(上海)自由贸易试验区灵山路XXX号。
　　法定代表人：杨德忠，董事长。
　　委托诉讼代理人：沈菊林，上海市复兴律师事务所律师。
　　被告：婷美星娱(上海)生物科技有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：朱宝宝。
　　原告上海振东钢板开剪厂与被告婷美星娱(上海)生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海振东钢板开剪厂的委托诉讼代理人沈菊林到庭参加了诉讼，被告婷美星娱(上海)生物科技有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　上海振东钢板开剪厂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告2018年1月1日起至2018年5月31日止的房屋租金和物业管理费，扣除被告的保证金后，支付金额为159,730元。事实和理由：2017年5月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区灵山路XXX号办公楼6号楼2楼、建筑面积341平方米房屋。租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月30日止。租金每月44,600元，每两个月支付一次，先付后用。履约保证金为89,200元。物业管理费每月5,186元。合同签订后，原、被告正常履行合同。自2018年1月起，被告欠付原告租金及物业管理费未付，虽经原告多次催讨，被告仍未支付。2018年春节后，在未有任何告知的情况下，被告停止了经营活动，亦未将租赁物交还，故提起诉讼。
　　婷美星娱(上海)生物科技有限公司未作答辩。
　　经审理查明，2017年5月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区灵山路XXX号办公楼6号楼2楼、建筑面积341平方米房屋出租给乙方。租赁期限自2017年6月1日至2020年5月30日。交房日期为2017年5月10日之前，2017年5月10日至5月30日为免租期间。租金起算日为2017年6月1日，租金每月44,600元，年租金535,200元。租金按两个月支付，先付后租。合同签订当日，乙方向甲方支付89,200元为履约保证金。乙方自2017年6月1日起向甲方支付管理费，物业管理费以每月5,186元支付，按季支付。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，租赁物交由被告使用。原告确认被告曾支付保证金89,200元，支付租金至2017年12月底。2018年1月起，被告未向原告支付应付费用，原告催款无着，遂提起诉讼。
　　另查明，涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证而建造的房屋。
　　审理中，原告称由于联系不上被告，原告在提起诉讼后，于2018年6月初撬开租赁物门锁后自行收回了租赁物，要求房屋租金和物业管理费计算至2018年5月31日，应付金额：(租金44,600元+物业管理费5,186元)×5个月=248,930元，扣除被告在原告处的保证金89,200元，计159,730元。
　　本院认为，原、被告就涉案租赁物签订的《房屋租赁合同》，由于所涉标的物系未取得建设工程规划许可而建造的房屋，标的物不具有合法性，故双方间的合同无效。由于涉案租赁物已由被告实际使用，原告主张的房屋租金，其性质为房屋使用费，依照相关法律法规，原告可以参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。被告在承租期间，未与原告进行任何交接，不告而别，致使原告于2018年6月初才收回租赁物，原告要求将房屋使用费以及物业管理费计算至2018年5月31日，本院予以准许。原告在计算的费用中已扣除了被告的履约保证金，本院予以认可。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海振东钢板开剪厂与被告婷美星娱(上海)生物科技有限公司于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告婷美星娱(上海)生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海振东钢板开剪厂房屋使用费和物业管理费合计159,730元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息
　　案件受理费2,498元，由被告婷美星娱(上海)生物科技有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张月兰

书记员：何绍辉