上海捷坤机械有限公司与上海紫宏机械有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海捷坤机械有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：张礼坤，执行董事。
　　委托诉讼代理人：胡灿，上海市欧瑞腾律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：唐艳，上海市欧瑞腾律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海紫宏机械有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陈少强，董事长。
　　委托诉讼代理人：李梓，上海嘉富诚律师事务所律师。
　　原告上海捷坤机械有限公司诉被告上海紫宏机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月03日立案受理后，依法适用简易程序进行。被告在答辩期内向本院提交管辖权异议申请，本院于2018年12月28日裁定驳回被告的管辖权异议，被告不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2019年2月28日裁定驳回被告的上诉，维持原裁定。2019年3月29日，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2019年4月10日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人胡灿，被告的委托诉讼代理人李梓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海捷坤机械有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁保证金人民币118,944元(以下币种均同)及利息损失(以118,944元为本金，自2018年6月6日起计算到实际归还之日止，按同期银行贷款利率计算)。事实和理由：2015年5月18日，原、被告签订《厂房租赁合同书》(以下简称“租赁合同”)，约定被告将其位于上海市青浦区康园路XXX号的部分厂房租赁给原告，租期期限第一期，自2015年5月1日至2018年4月30日止，月租金29,200元，保证金58,400元。后双方就5号库房1间与15号库房1间、3号厂房1间签订两份《补充协议》，保证金分别为4,440元、53,704元。2018年2月2日，原、被告签订《关于康园路XXX号厂房租赁终止协议书》(以下简称“终止协议书”)，协议签订后，原告依约在2018年5月31日前搬离，但被告至今未退还上述保证金。另，被告还支付车辆押金2,000元及门禁卡押金400元未退还给原告，因此原告诉至法院作如上诉请。
　　被告上海紫宏机械有限公司辩称，不同意原告诉请。原告并未按照终止协议书的约定在5月31日之前搬离，而是在2018年6月中旬搬离，按终止协议书第三条，原告应该支付自2018年6月1日至实际搬离日的水电费及物业费、使用费等，被告根据自己的证据主张支付至2018年6月8日。终止协议书第四条的约定，押金要扣除原告应付而未付的水电费、使用费等再返还，因此返还押金的条件不成就，不同意返还。确认收取原告保证金116,544元、车辆押金2,000元、门禁卡押金400元。车辆是2016年12月30日返还给的，存在水箱漏水、空调无法工作，风扇损坏等问题，被告也向原告提出过，因此没有返还也不该返还押金。另外，原告因撤场搬离之需要，使用被告平板等大量设施工具至今未还，且因安装宽带设施造成绿化毁损，因此提出反诉请求：1、判令反诉被告支付2018年5月1日起至2018年6月8日止的厂房占用使用费73,145.52元及利息损失(以73,145.52元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月9日起计算至反诉被告实际支付厂房占有使用费之日止)；2、判令反诉被告支付2018年5月1日起至2018年6月8日止的厂房物业费20,352.80元及利息损失(以20,352.80元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月9日起计算至反诉被告实际支付厂房物业费之日止)；3、判令反诉被告支付2018年5月1日至2018年5月31日止的水电费8,488.44元及利息损失(以8,488.44元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月13日起计算至反诉被告实际支付该笔水电费之日止)；4、判令反诉被告2018年4月水电费逾期付款违约金838.76元(以7,766.28元为本金，按每日千分之三的标准，自2018年5月8日起算计算至2018年6月13日止)；5、判令反诉被告返还反诉原告平板设施五个，价值每个3,000元，大平板一个，价值1,200元，大小料架十个，价值每个300元。如不能返还的，赔偿反诉原告损失30,000元；6、判令反诉被告返还反诉原告惠普笔记本电脑两台(型号分别为HP441S、HP4321S)及套管号码打印机一台(型号MAXLM－370A)，如不能还赔偿反诉原告损失16,102.06元(型号HP4411S的惠普笔记本电脑6,239.32元、型号HP4321S的惠普笔记本电脑4,136.24元，套管号码打印机5,726.50元)；7、判令反诉被告赔偿反诉原告绿化损失3,000元。被告明确，其中反诉诉请第四项的水电费是6月14日交的，按照约定应该在被告通知后五日内即5月7日缴纳，日千分之三的标准在租赁合同第4.4条、第10.5条有约定；第七项的绿化损失，是2017年2月原告装宽带的过程中导致的绿化损失，3,000元是被告估算的价格，原告当时的法定代表人张杰是同意的，但没给过。
　　针对被告的反诉请求，原告辩称，不同意原告第1-4项反诉诉请，原告已于2018年5月31日之前搬离，因此要求减免。原被告2017年下半年开始关系交恶，被告不同意办理交接，因此无法提供交接书。水电费违约金过高，原告支付水电费后被告未提出异议，证明是允许6月份支付的。第5、6项反诉诉请，确认5个平板设施和两个电脑、打印机在原告方已离职的员工手里，但不认可价值，电脑是2009年购买，给到原告的时候是2015年，同意补偿1万元。第7项反诉诉请，不是事实也没有依据。
　　经开庭审理查明，位于上海市青浦区康园路XXX号的厂房权利人为原告。
　　2015年5月18日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订租赁合同，约定甲方上海市青浦区康园路XXX号的部分厂房租赁于乙方，面积1,600平方米，甲方在现场的设备(加工设备与装载机械、车辆等)，如乙方需要可以租用，并按照核定租金按月租用，具体条款和条件以双方另行签订的设备租用协议为准，租用期间设备保养、刀具等消耗材料由乙方负责；租赁期限5年，从2015年5月1日至2020年4月30日，租期分为2期，第一期为期3年，从2015年5月1日至2018年4月30日止，月租金29,200元，物业管理费每月8,000元；租赁费用先付后用，每两个月结算一次；乙方在租赁中发生的各种水、电、燃气费用，由乙方根据账单且根据实际用量支付，乙方应于甲方交费通知后五日内如数付款至甲方指定账户；如乙方未按本协议约定支付款项，则每延迟一天，应按未付款项的千分之三向甲方支付违约金；合同并对装修条款、违约责任等其他事宜进行了约定。
　　后原被告签订《厂房租赁合同书补充协议》对前述租赁合同补充约定：库房增加5号厂房1间142.20平方米、15号库房1间40平方米，2间共计182.20平方米，租用时间从2015年7月1日至2016年6月30日，增加租赁保证金4,440元，增加租金2,220元每月，物业管理费每月911元，其他未涉内容继续按前述租赁合同的条款执行。
　　2016年3月15日，原被告签订《厂房租赁合同书补充协议》增加租用3号厂房1间1,471.32平方米，租用时间从2016年3月1日至2018年4月30日，增加租赁保证金53,704元，增加租金26,852元每月，物业管理费每月7,357元，其他未涉内容继续按前述租赁合同的条款执行。
　　上述租赁合同及补充协议签订后，原告分别三次向被告支付约定的租赁保证金共计116,544元，被告出具收据。
　　另查明，2018年2月，原告(乙方)与被告(甲方)签订终止协议书，约定甲乙之间的全部租赁关系于2018年4月30日终止；乙方最迟于2018年5月31日前完成撤场，向甲方按租赁前状态附退全部租赁期地；乙方支付租赁费用与水电物业等费用至2018年4月30日，如乙方未能于2018年5月31日前完成撤场的，应当按照合同终止前的租赁费标准向甲方支付自2018年5月1日起至实际完成撤场之日止的使用费及水电物业等费用，其中使用面积按照乙方物品等占用的库房或车间的整块区域面积计算；押金中扣除乙方应付未付的租赁费、使用费或水电物业等费用(如有)后，甲方于乙方实际完成撤场之日起三个工作日内向乙方无息返还。
　　2018年5月中旬后，被告开始进行搬场，但双方完成搬场时未做书面交接。
　　又查明，原告(乙方)与被告(甲方)签订《车辆租用协议》，约定乙方租用沪E6XXXX号车辆，租赁车辆的车况以发车的双方签字确认的《提车确认单》为准；租用时间自2016年1月1日至2016年12月31日止，月租金1,200元，先付后用；乙方应按时归还车辆，归还时的车况与《提车确认单》中的车况登记一致，并经甲方指定的人员验收。验收时发现车辆有所就的划痕、刮伤、碰撞、损坏、设备折损等现象乙方应按实际损失交纳车损费及其他相应费用；乙方向甲方交付押金2,000元，合同期满，如乙方无违约行为，2,000元押金在二十个工作日后，经确定乙方在租赁期间无违章记录即退还给乙方；在下属任何一种情况发生时，甲方有权解除合同收回车辆，并不返还租金和押金，由此造成的一切法律责任和经济损失由乙方承担：(1)乙方利用所租车辆从事违法犯罪活动。(2)乙方将所租车辆转让、转租、出售、抵押、质押。(3)从事其他有损甲方车辆合法权益的活动。
　　上述协议后附的提车确认单记载，沪E6XXXX号车辆的购置日期为2006年2月，截止到2015年12月21日行驶公里数为280,506公里；车辆检查，外部检查、内部检查、发动机舱、地板、尾箱等均完好。
　　上述协议签订后，该车辆交由原告使用，原告于2016年12月30日归还车辆。当日被告向原告发送邮件，表示验收时发现车辆存在空调风扇无法关闭、水箱漏水的问题。
　　原、被告双方确认，关于车辆保证金，双方未有协商。被告还租借了其他车辆，只有这一辆的保证金未返还。
　　以上事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、租赁合同、补充协议、终止协议书、收据、邮件、车辆租用协议、提车确认单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示，原告员工进入厂房要先过被告的门禁，现在门卡还在原告处，若被告认为原告逾期搬走，只要提供原告打卡的记录就可以证明，由此可反向证明，原告没有在6月之后还在搬场。2018年6月16日以后原告没有再回复邮件了，认可原告自己的车辆进入不需要访客单，但是搬运是外借的车辆，肯定需要访客单的。反诉诉请第五、六项愿意各返还5,000元，合计1万元。
　　原告的证据可以证明被告有进出场的登记，但被告不予提供，注意最高院证据规定第七十五条。原告确实在2018年5月31日之前已完成搬场，没有必要在2018年4月1日另行租赁新厂房支付高额租金的情况下还延迟搬场，也没必要在6月1日到7日之间什么都不做，而在6月8日去搬垃圾。即使垃圾是原告的，仅以厂房外一点垃圾未清运就认为整个厂房未交付是不合理的。
　　为此，原告提供：1、租赁合同及租金支付凭证，系原告2018年3月与案外人签订，租期自2018年4月1日起算，证明原告早就为搬场做好准备，没有理由延迟搬场。2、双方往来电子邮件，证明2018年5月17日就开始搬场，也按照被告的要求提供出入许可证。3、2016年8月26日通知及物资出入单、空白电子门卡申请单，证明2016年9月1日起员工进出厂房必须在被告的机器上刷卡，最后一句注明首次办理门卡收取押金20元，400元门禁卡没有押金收据。4、空白出库单，系原告搬出物品需提供的出库单，由原告填写，公司盖章，原告经理签字后，交由门卫核实好才能放行。5、2018年6月16日被告发给原告的邮件，证明被告处有监控视频以及保安记录。6、聊天记录10页，是原告经理(JIE)与调度货车人员(王丽娟)的聊天记录，显示5月30日上午还要用车，因此说明5月31日原告搬完。调度人员发送的货车牌照是外地的，被告也说外地牌照车辆进出要登记，因此被告应该有原告全部的搬场记录。7、照片，2018年6月8日原告去厂房清理被告认为是原告垃圾的照片，被告在厂房门上加了锁。证明原告5月31日之前就交付了房屋。垃圾是油漆桶，原告不认可这些垃圾是原告的，愿意搬这些东西只是为了拿到押金。
　　对于原告提供的证据，被告质证称，1、是原告与案外人的某某，与被告无关，也跟原告主张无关。认可原告2018年5月中下旬开始准备搬场，但是持续到2018年6月中旬才搬完；2、真实性认可，但不认可内容，是被告提出有物品不见了，原告的回复。被告从未向原告提出要开出入许可证，空车进，空车出不需要放行单，但如果空车进，装着东西出，就需要原告法定代表人签字的放行单，被告收到过会再返还给原告。原告搬场的车辆很多是箱式货车，且都用大纸箱封好，被告无法对原告进出场的车辆一一清点。3、两份电子邮件真实性认可，但2016年8月29日原告的回复邮件中，里面对于8月26日邮件中提及的刷卡考勤的内容提出了异议，后在实际没有按通知的要求实际履行，原告公司员工是自己考勤的，不在被告处刷卡。4、出库单是原告提供，不是被告的模板。5、真实性认可，但该份电子邮件是原告针对被告的回复。视频监控三个月就覆盖了，且要求被告提供不符合举证规则。6、真实性完整性无法确认，也无法证据原告按期搬离。7、无法看出拍摄地点和封条内容，真实性无法确认，不能证明原告的证明目的。被告从未在系争厂房门上贴封条上锁。6月原告未完全撤场，还在厂房内喷漆，导致厂房墙壁毁坏。被告长期都是有物业服务的，被告的垃圾不需要原告清理。且被告处于停产停业状态，没有生产，只是销售库存，不产生生产垃圾。
　　被告表示，400元门禁卡押金属实，原告返还20张门禁卡与押金收据、门禁卡完好的前提下，愿意退还押金。监控在三个月就已经覆盖了，被告没有保存，客观上无法提供。保安登记是针对外来车辆的访客单，原告自己的人员和车辆进出是没有记录的，原告没有证据证明其员工在被告大门处有考勤登记，原告实际也不在被告处打卡。原告作为承租人，要证明向被告按期返还了房屋应该承担举证责任，而不是要求被告提供客观不存在的东西来证明原告是按期搬走的。2018年6月1日至2018年6月8日的清运单据除了本案提供的一张，其他的没有了。
　　为此，被代提供：1、访客单、电子邮件及附件，外来车辆进入被告公司大门要填写访客单的，访客单上签字的是原告法定代表人张杰的母亲，可以看出2018年6月8日原告并未撤场，还来装垃圾。电子邮件是2018年6月14日原告发给被告的，是原告第一次提出交接，但附的交接书的落款是2018年5月31日。从常理上看，不可能搬离后半个月才确认，因此原告是6月12日或13日才完全搬走。6月16日被告在回复原告的邮件中明确不认可原告发送的房屋交接书，并指出原告没有在5月31日完成撤场，6月16日还有生产垃圾未处理，且原告拿走了被告物资、损坏绿化未赔偿。2、2018年6月3日、6月8日的接报回执单两张，6月3日是原告员工报警，当时因为原告员工频繁进入公司，被告门卫态度不好，双方争执故而报警，警察到现场调解，说明是企业搬场纠纷；6月8日回执上的电话是原告方张杰的母亲，可以看出民警陈述租客要搬走时发生的纠纷，证明6月8日原告还在搬场。3、2018年6月15日邮件及附件，系被告向原告发送，要求支付2018年5月水电费合计8,488.44元，7,512元的电费统计表上有原告方张杰的签字确认，水费是每月按比例分摊，原告的是810元。另有增值税166.44元。4、2018年4月应收原告电费统计表及回单，原告方张杰的母亲5月2日确认，6月14日支付。4月总水费为1,250元，原告按惯例分摊60%。4月实际水费750元、电费6,864元，加上2%的税后金额为7,766.28元，即原告实际支付的金额。5、2018年5月17日双方往来电子邮件及附图，被告人员发现物品不见了，就向原告询问东西去处，附图为丢失物品的图片；后原告回复确认搬走5个平板，图一即搬走的平板。6、电子类清单，即反诉请求第六项的依据，2017年3月27日确认两台电脑和一台号码打印机由原告租借，但是没有归还。打印机是生产上给电线打印号码的，价值较高，发票是销售时给的，就是借给原告的这一台。7、2018年6月14日原告发给被告的电子邮件及附件，其中明确附件内容是原告对于盘查结果的书面回复，为确认回执的表格，原告确认有10个料架、1个大平板、3个平板在其处。大平板是用于放在地上放置大型设备，有几吨重，小平板也是放设备的，但是可以放在桌上的。料架就是放东西的架子。原告之前认可有5个平板，应该证明还了两个。8、发票三张，为反诉诉请六的依据，原告已将税额去掉。9、接报回执单，反诉诉请七的依据，原告因安装宽带导致绿化毁损，后调解由原告补偿被告3,000元。
　　对于被告提供的证据，原告质证称，1、访客单真实性没有异议，关联性有异议，可以看出被告处有原告的搬场记录。被告提出的访客单后交给原告不符合常理，因为这个单据就是为了减轻自己责任。清运垃圾是为了退还押金，垃圾不是原告遗留的。被告只是提供了2018年6月8日清运垃圾的记录，搬场是连续过程，不可能5月31日搬了，中间七天什么都不做，8号再去拉运，否则每天都应该有报警记录。电子邮件及附件的真实性没有异议，确实是原告发送的。因为新厂搬运，疏忽了及时发函，故6月14日才发送，实际5月31日之前就搬离了，交接书上的就是5月31日。收到被告6月16日的邮件，但不认可关联性，被告恶意不愿意承认交接的事实。2、真实性没有异议，2018年6月3日交接单，不确认报警人身份，即使是原告员工，也是保安不让原告进去。2018年6月8日回执单没有异议，可看出是为了搬运垃圾。对证据4全部没有异议。3、不认可张杰签字确认单的真实性，即使真实，确认数据不代表认可支付。邮件真实性认可。确认是租赁房屋的水电费，但增值税无法确认，认为不用支付。4、认可转租记录，4月的水电费已经付清。5、邮件真实性认可，确认拿到5个平板。6、真实性认可。7、确认两台电脑和一台打印机在原告处。8、电脑型号相符，但分别是2009、2010年购买，原告是2015年拿到的，有折旧。打印机型号不符，不予认可。9、真实性认可，关联性不认可，无法看出绿化毁损是原告造成。不认可调解，确实有绿化损坏，但不是原告造成的。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同、补充协议、终止协议书等均系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。原告表示其已于2018年5月31日之前完成搬场，但未能提供关于交接时间的证据。虽原被告均认可双方之间无书面交接书，但终止协议书明确约定未按期搬场的后果的情况下，被告对于办理交接手续尤其应负有相当的注意和谨慎义务，而非在不能证明其搬离时间时要求被告举证证明2018年5月31日之后原告仍使用厂房，况且被告提出的监控视频3个月覆盖也符合监控系统的常规设置。原告提出被告处有原告进出场的登记，要求被告举证证明2018年5月31日之后原告的出入情况，但法庭同时注意到，原告认可其自己的车辆出入无需访客单，因此即使被告没有2018年5月31日之后原告出入的记录，也未能排除原告以其自有车辆出入搬运的可能性，亦不能倒推出原告已于2018年5月31日完成搬运的事实。另外，结合原告签收2018年5月水电费账单而未有异议、被告对于原告邮件所附的落款时间为2018年5月31日的交接单及时回复并提出异议等情况，因此对于原告的按期完成搬离的意见，本院不予采纳，原告应按约定的租赁标准向被告支付自2018年5月1日至2018年6月8日的使用费、水电费等费用及利息，但因未约定原告应支付的时间，故利息起算点以被告反诉状送达原告之日起算。2018年4月的水电费原告确有逾期，应承担相应的违约责任，本院根据原告的违约程度、双方协商解除合同及准备搬离事宜的背景，酌情调整违约金标准为日万分之三。2018年5月的水电费，原告认可水电费的实际金额，但不愿承担2%的税，但根据双方此前的交易惯例，原告所交的水电费中确实含有2%的税，因此被告按此标准主张2018年5月的水电费及未付的利息，于法无悖，本院予以支持。对于要求原告返还或赔偿的平板、电脑、打印机等，原告确认确实未予返还，而被告未提供证据证明物料、平板的价值，因此，综合考虑相关物品的实际价值、折旧价值，本院酌情确定原告应赔偿被告15,000元。被告要求原告赔偿的3,000元绿化损失，未能提供证据证明，且双方在商谈解约事宜签订终止协议书时，并未提及该损失补偿，因此对于被告的该项反诉诉请，本院不予支持。
　　关于原告主张的2,000元租车保证金，原告在邮件中确认存在被告在邮件中提及的问题，但对于是因车辆自然老化还是因原告使用不当导致，双方未予进一步的查验确认，因此本院酌情确认被告应返还原告保证金1,000元。关于400元门禁卡押金，原告同意在完好无损的情况下返还，本院予以确认，现因门禁卡实际未返还至原告，因此本案中暂不处理，双方可自行交接门禁卡并返还相应的押金，但原告不得以无押金收据为由拒绝返还押金。关于应返还的押金部分的利息，因双方并未结算完毕，不符合终止协议书约定的返还押金的条件，因此原告主张的押金利息，本院不予支持。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海紫宏机械有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海捷坤机械有限公司租赁保证金116,544元、车辆保证金1,000元；
　　二、反诉被告上海捷坤机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海紫宏机械有限公司2018年5月1日起至2018年6月8日的厂房占有使用费73,145.52元及利息损失(以73,145.52元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月27日起计算至实际支付之日止)；
　　三、反诉被告上海捷坤机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海紫宏机械有限公司2018年5月1日起至2018年6月8日的厂房物业费20,352.80元及利息损失(以20,352.80元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月27日起计算至实际支付之日止)；
　　四、反诉被告上海捷坤机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海紫宏机械有限公司2018年5月1日起至2018年5月31日的水电费8,488.44元及利息损失(以8,488.44元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月13日计算至实际支付之日止)；
　　五、反诉被告上海捷坤机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海紫宏机械有限公司2018年4月水电费逾期付款违约金143.68元；
　　六、反诉被告上海捷坤机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海紫宏机械有限公司平板设施、电脑、打印机补偿款15,000元；
　　七、反诉原告上海紫宏机械有限公司的其他反诉请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉受理费2,678.88元，减半收取计1,339.44元，由原告上海捷坤机械有限公司负担25元，被告上海紫宏机械有限公司负担1,314.44元；反诉受理费525元，由反诉原告上海紫宏机械有限公司负担25元，反诉被告上海捷坤机械有限公司负担500元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：汪宇婧

书记员：周  诗