上海文强餐饮企业管理有限公司、张训强等与上海白玉兰国际旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海文强餐饮企业管理有限公司，住所地上海市金山工业区。
　　法定代表人：张训强，总经理。
　　委托诉讼代理人：包永祥，上海文飞永律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周梦原，上海文飞永律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告)：张训强，男，1976年2月1日出生，汉族，住安徽省宿州市。
　　委托诉讼代理人：包永祥，上海文飞永律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周梦原，上海文飞永律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告)：张刘扬，男，1988年12月20日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：包永祥，上海文飞永律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周梦原，上海文飞永律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：上海白玉兰国际旅行社有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：孙双洪，董事长。
　　委托诉讼代理人：胡修发。
　　委托诉讼代理人：吴斌，上海志道律师事务所律师。
　　原审第三人：上海醉卧兰亭餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：孙双洪，董事长。
　　委托诉讼代理人：吴斌，上海志道律师事务所律师。
　　上诉人上海文强餐饮企业管理有限公司(以下简称“文强公司”)、张训强、张刘扬因与被上诉人上海白玉兰国际旅行社有限公司(以下简称“白玉兰公司”)、原审第三人上海醉卧兰亭餐饮有限公司(以下简称“醉卧兰亭公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初20711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　文强公司、张训强、张刘扬上诉请求：撤销一审判决第三、五、六、七项，改判驳回白玉兰公司要求其偿还上海市嘉定区定边路XXX号底楼酒店及房屋(以下简称：“系争房屋”)装修费人民币(以下币种均为人民币)23万元及2018年8月、9月租金85000元和2018年10月1日至实际返还系争房屋之日止租金的诉讼请求。事实和理由：文强公司和白玉兰公司就系争房屋的合作模式已于2018年5月协商一致达成了变更，由先前约定的双方共同经营火锅店改为文强公司独自经营超市。因此，文强公司并非擅自改变房屋经营方式和用途，白玉兰公司不享有行使合同约定解除权的权利。白玉兰公司支付的23万元装修费实质是其投资款，而合作经营的模式体现在共享利润、共担风险。前文已述，由于双方已协议变更经营模式，故白玉兰之前投资款23万元无权要求返还。文强公司已足额支付了2018年8月租金，由于白玉兰公司在2018年9月初对房屋进行了断水、断电、打砸店铺等行为，造成无法正常经营，故9月租金无需支付。2018年8月《终止还款协议》中载明的2万元金额，实质是2018年4月《欠款》中已载明的款项，故不应作为两笔债务重复计算。另，因张训强已同意支付白玉兰公司171,900元，故张刘扬无需再对该笔债务承担连带清偿责任。况且，张刘扬有关签字的行为并非是同意承担担保责任的意思表示。综上，文强公司、张训强、张刘扬请求二审法院支持其上诉请求。
　　白玉兰公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　醉卧兰亭公司述称，其同意一审判决结果，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　白玉兰公司向一审法院起诉请求：1.解除白玉兰公司与文强公司的《合作协议》，文强公司立即向白玉兰公司归还系争房屋并偿还装潢投资款250,000元；2.文强公司、张训强共同偿还2017年尚欠租金171,900元，张刘扬承担连带清偿还款责任；3.文强公司支付2018年8月、9月租金85,000元；4.文强公司支付占用系争房屋期间的租金(按每月54,000元计算至实际搬离之日止)。
　　一审法院认定事实：2017年1月1日，白玉兰公司(出租方，甲方)与文强公司(承租方，乙方)签订《合作协议》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，合作期限自2017年1月1日至2019年12月31日止；合作期间每月基本租金5.4万元整，在此基础上按以下比例分成：乙方每月营业额30万元，甲方收18%，即甲方每月最低不得少于5.4万元租金；乙方每月营业额60万元，甲方收15%，即甲方在原来基础上增加营收4.5万元，计收9.9万元整；乙方每月营业额90万元，甲方收10%，即甲方在原来基础上增加营收3万元，计收12.9万元整；双方一致协商合计装修总费用50万元整，甲方一次性投资装修费、更新餐具、桌椅、空调等25万元整(转让费26万元整由甲方支付)，不足部分由乙方承担，甲方不再投资；如果乙方在连续经营三个月内无法经营，无收入上交，甲方收回租赁经营场地，乙方所投资的(装修费、更新餐具、桌椅、空调等)均属甲方所有，如有欠付均由乙方一方承担，甲方不承担任何责任和费用，甲方将租赁场地设施收回；乙方使用场地期间，不得转租、转让、转借，如有违约，甲方有权收回出租场地；本租赁协议到期，乙方需在到期日内全部搬离，每拖延一日租金按日租金五倍收取；乙方须依法制定有关治安、消防、卫生、用电等内容的各项规章制定，并负责管理实施，如发生违法、违规的行为除接受处罚外，应及时整改，拒不按政府部门要求整改导致影响甲方时，乙方应承担一切因违法违规造成的责任和经济损失，甲方有权收回出租场地。同年1月3日，白玉兰公司(甲方)与文强公司(乙方)签订《合作协议补充条款》，约定双方协议中第五条中甲方应承担该店装潢费25万元整，分五批打入乙方(每次5万元整)，具体打款方案如下：第一次打款为工人、材料进场打50,000元；第二次打款为软装潢完工打50,000元；第三次打款为装潢全部完工打50,000元；第四次打款为餐具桌椅包括火锅所用配套餐具进店后打50,000元；第五次打款为试营业开始打50,000元。上述合同签订后，白玉兰公司按约将系争房屋交付文强公司使用。张训强分别于2018年8月1日、8月2日向醉卧兰亭公司转账支付30,000元、20,000元。
　　2018年4月，张训强出具《欠款》，载明：今欠醉卧兰亭公司自2018年3月30日合计欠款171,900元，承诺60天还清。张刘扬作为担保人签字。双方于2018年5月停止合作经营，后文强公司将酒店变更为超市经营。
　　2018年8月23日，张训强出具《终止还款协议》，载明：张训强欠醉卧兰亭公司9月房租65,000元，8月欠款20,000元，必须在2018年9月5日下午5点之前一次性付清，如不能付清，终止合同，无偿退出并付清原营业欠款。张刘扬作为见证人签字。
　　一审另查，案外人上海真新资产经营管理有限公司与上海曹安长途客运站有限公司(以下简称“曹安公司”)于2004年2月27日签订《合作协议书》，约定真新新村街道将系争房屋所在约4亩场地交与曹安公司负责投资建设和经营管理，合作期限自2004年2月27日至2029年2月26日。位于嘉定区定边路XXX号建筑面积2934.87平方米的房屋于2006年5月15日核准登记于上海市嘉定区人民政府真新新村街道办事处名下。2012年5月8日，曹安公司与白玉兰公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定曹安公司将嘉定区定边路XXX号房屋出租给白玉兰公司，面积2934平方米，场地3157平方米，期限自2012年5月8日至2028年5月7日。曹安公司于2012年5月8日出具《委托书》，曹安公司将嘉定区定边路XXX号租赁场地委托白玉兰公司经营管理。
　　一审再查，白玉兰公司与醉卧兰亭公司的法定代表人为同一人，醉卧兰亭公司系白玉兰公司的子公司，文强公司将租金交付给醉卧兰亭公司。
　　一审庭审中，文强公司确认白玉兰公司支付装修费为23万元，认为房屋装修、结构并未变动，仅在原厨房中加了冷库，经双方协商一致改变经营，白玉兰公司对此不予认可。
　　一审审理中，白玉兰公司与醉卧兰亭公司表示张训强于2018年8月支付的50,000元与欠款中的款项无关。文强公司认为2018年8月租金已经付清，《终止还款协议》中称8月欠款20,000元并非拖欠的租金，该款包含在欠款171,900元中。
　　一审法院认为，白玉兰公司与文强公司签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方签订的合同存在房屋租赁关系，现文强公司在租赁房屋期间，未按约支付租金，且擅自改变房屋经营方式和用途，构成严重违约，白玉兰公司行使合同约定的解除权合法有据，法院予以支持。合同解除后，文强公司理应将系争房屋返还白玉兰公司，并向白玉兰公司支付拖欠的房屋租金，故白玉兰公司要求文强公司返还系争房屋并按照合同约定的标准支付房屋租金合法有据，法院予以支持。关于双方争议的欠款金额，张训强对其出具的《欠款》、《终止还款协议》真实性不持异议，张训强向醉卧兰亭公司转账支付款项的时间早于其出具《终止还款协议》的时间，故其称2018年8月租金已付清的抗辩意见，法院不予采信。关于2018年8月的欠款20,000元是否包含在欠款171,900元中一节，法院认为《欠款》形成在先，如果《终止还款协议》中8月欠款20,000元系欠款171,900元中的款项，双方应在《终止还款协议》中予以确认，故文强公司的该节抗辩显然与常理不符，法院难以采信。现白玉兰公司将文强公司2018年8月的欠款20,000元作为租金计算并无不妥，故白玉兰公司要求文强公司支付2018年8月、9月租金85,000元，法院予以支持。文强公司、张训强未提交证据证明其对《欠款》中确认的欠款171,900元进行过还款，白玉兰公司与醉卧兰亭公司均予以否认，故法院难以采信。张训强出具的《欠款》系对债的加入，欠款中包含租金，故白玉兰公司要求文强公司、张训强支付拖欠的款项，合法有据，法院予以支持，但是《欠款》形成于2018年4月，其应是对截止2018年3月30日欠款的确认，故法院认定该款并非仅仅是2017年拖欠的租金，应是2018年3月30日前的欠款。关于张刘扬称其在《欠款》上作为担保人签字并非其真实意思表示，张刘扬未提交证据予以证明，法院不予采信。根据法律规定，当事人对保证方式没有约定的，按照连带责任保证承担保证责任，故白玉兰公司要求张刘扬承担连带责任的诉请，法院予以支持。至于双方争议的装修费，文强公司未提交证据证明其改变经营经过白玉兰公司同意，现文强公司将与白玉兰公司约定的合作经营酒店改变成经营超市，势必对原有装修进行了改变，故白玉兰公司要求返还装修费法院予以支持，但白玉兰公司提交的证据不足以证明其已支付了250,000元装修费，故法院以文强公司确认的230,000元装修费为准。
　　一审法院作出判决：一、解除上海白玉兰国际旅行社有限公司与上海文强餐饮企业管理有限公司于2017年1月1日签订的上海市嘉定区定边路XXX号底楼房屋《合作协议》；二、上海文强餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市嘉定区定边路XXX号底楼房屋返还上海白玉兰国际旅行社有限公司；三、上海文强餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海白玉兰国际旅行社有限公司装修费230,000元；四、上海文强餐饮企业管理有限公司、张训强应于判决生效之日起十日内支付上海白玉兰国际旅行社有限公司欠款171,900元；五、上海文强餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海白玉兰国际旅行社有限公司2018月8月、9月的租金85,000元；六、上海文强餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海白玉兰国际旅行社有限公司房屋租金(自2018年10月1日至实际返还房屋之日止，按54,000元/月计算)；七、张刘扬对上述第(四)项付款义务承担连带清偿责任。
　　本院对一审查明的事实予以确认。
　　二审期间，文强公司表示，鉴于本案实际情况，其在一审判决文强公司返还其装修费23万元的基础上，自愿放弃8万元。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。文强公司称其与白玉兰公司就系争房屋的经营模式已协商一致予以变更，但对此缺乏证据加以证明，本院难以采信。本案所涉协议解除之原因系文强公司欠付租金，而按约支付租金系承租人的根本义务之一，白玉兰公司据此诉请解除合同并获一审法院支持，具有事实及法律依据，本院予以认同。合作协议系文强公司违约解除，其应承担相应法律责任。白玉兰公司所投入的装修款，文强公司有义务予以赔偿。二审期间，白玉兰公司表示，其在一审判决文强公司返还其装修费23万元的基础上，自愿放弃8万元。此系文强公司对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。至于文强公司等人有关2018年8月租金的上诉理由，一审法院已作阐述，本院予以认同，不再赘述。而2018年9月租金，因文强公司至今尚未归还系争房屋，故一审法院参照合同约定标准判决文强公司支付，并无不当。最后，张刘扬以其签字行为并非真实意思表示及张训强同意承担相应债务为由，认为其无需承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：
　　一、维持上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初20711号民事判决第一、二、四、五、六、七项；
　　二、撤销上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初20711号民事判决第三项；
　　三、上海文强餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海白玉兰国际旅行社有限公司装修费150,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费人民币8,870元，减半收取人民币4,435元，由上海白玉兰国际旅行社有限公司负担人民币175元，上海文强餐饮企业管理有限公司、张训强各负担人民币2,130元；二审案件受理费人民币8,870元，由上海文强餐饮企业管理有限公司、张训强、张刘扬共同负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：姚  跃

书记员：张常青