上海文教体育用品总公司与上海寰凯建筑规划设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海文教体育用品总公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：姚欢喜，总经理。
　　委托诉讼代理人：谭红琳，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张欢，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海寰凯建筑规划设计有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：张宏，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵明亮，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：余少钦，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　原告上海文教体育用品总公司与被告上海寰凯建筑规划设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月3日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告于举证期内提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告上海文教体育用品总公司(反诉被告，以下简称“文教公司”)的委托诉讼代理人谭红琳、张欢，被告上海寰凯建筑规划设计有限公司(反诉原告，以下简称“寰凯公司”)的委托诉讼代理人余少钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海文教体育用品总公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《房地产租赁合同》于2018年9月14日解除；2.被告腾空迁出房屋并将房屋交还给原告；3.被告向原告支付拖欠自2017年7月1日至2018年9月14日期间的租金245,800元；4.被告支付原告自2017年1月起至2018年1月期间拖欠的水电费20,954.90元(2018年2月之后的水电费本案中不予主张)；5.被告支付原告违约金64,000元；6.被告支付原告逾期支付租金滞纳金(以5,000元为本金，自2017年10月11日计算至实际支付之日为止；以85,000元为本金，自2018年1月11日计算至实际支付之日为止；以85,000元为本金，自2018年4月11日计算至实际支付之日为止；以70,800元为本金，自2018年7月11日计算至实际支付之日为止；上述均按每日千分之五的标准计算)；7.被告支付原告自2018年9月15日起至房屋交还之日为止的房屋占用费(按年租金34万元的两倍标准计算)。诉讼过程中，原告撤回第4项诉讼请求。事实与理由：2014年7月30日，双方就上海市静安区江宁路XXX号XXX室等房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房地产租赁合同》一份，租期自2014年8月1日起至2019年7月31日为止，但被告在承租期间长期拖欠原告租金及水、电等费用，已经构成根本违约，文教公司遂起诉来院，请求判如所请。
　　被告上海寰凯建筑规划设计有限公司辩称，寰凯公司承租系争房屋后，自2015年6月起，文教公司即要求配合破拆房屋内洗手间，以检查5楼漏水问题。在文教公司及物业上海巨星物业有限公司第七分公司(以下简称“巨星物业公司”)要求下，寰凯公司多次对系争房屋洗手间进行破拆检查，后文教公司及巨星物业公司均确认5楼漏水问题并非寰凯公司所致，而是7楼用户装修所致。寰凯公司上述四次破拆检查及修复花费127,564元，文教公司也曾承诺对寰凯公司进行赔偿，上述费用应由文教公司支付。寰凯公司认为，不支付租金系行使同时履行抗辩权，不构成违约，故不应支付违约金，如果得到赔偿，寰凯公司愿意支付租金。寰凯公司要求继续履行合同，现房屋仍由寰凯公司使用，但因卫生间、客厅渗水影响使用，故不同意返还房屋，也不应支付房屋占用费，文教公司主张的滞纳金标准过高，水、电费也应以实际发生的费用为准。因文教公司至今未赔偿寰凯公司上述费用，故寰凯公司提起反诉，请求判令：1.原告支付被告破拆修复费用127,564元及利息损失(按银行同期贷款利率，自2017年11月1日起计算至实际支付之日为止)；2.原告支付被告赔偿款820,000元；3.原告支付被告赔偿款30,000元。
　　文教公司针对反诉辩称，根据双方合同约定卫生间、茶水间均应由寰凯公司自行维修。双方虽曾有过协商，但未达成一致意见，故全部不同意寰凯公司的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为文教公司。
　　2014年7月30日，文教公司(甲方)与寰凯公司(乙方)签订《房地产租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作办公、设计室使用，建筑面积584.87平方米；租期自2014年8月1日起至2019年7月31日为止，免装修期2个月；自2014年10月1日起至2017年9月30日，年租金32万元，按3个月为一期支付，每期租金8万元，乙方应于每期首月的10日前向甲方支付当期租金；自2017年10月1日起至2019年7月31日年租金34万元，每期租金85,000元，乙方应于每期首月的10日前向甲方支付当期租金；如乙方逾期支付租金，则从逾期之日起，乙方需每日向甲方支付拖欠租金总额5‰的滞纳金，如逾期超过一个月，则甲方除了向乙方收取滞纳金外还可以单方解除合同，合同解除日期为甲方书面发出的解除合同通知送达乙方之日；自合同解除之次日起，甲方有权收取乙方至搬迁并将租赁房屋恢复原状之日的双倍租金作为占用费，其他各种公共事业等各项费用仍由乙方承担；甲方收取乙方相当于1个月的租金2万元作为租赁保证金，保证金的支付是合同生效的前提；租赁期满或因乙方违约被甲方解除合同，乙方应将物业的装修保持正常使用后的状态与该物业一同移交甲方，甲方不予任何补偿；房屋主体结构的自然损坏由甲方负责修理，除此之外，乙方租赁的物业建筑及其设备设施的一切损坏，包括但不限于房屋屋面和给排水、电、消防等系统及设备设施的维护、维修、年检的责任及费用，均由乙方负责，乙方应保证房屋建筑及附属水、电、消防等设备设施的使用安全，发生建筑物及附属设备设施损坏、灭失的，乙方应负责修复或全额赔偿；违约的一方应向另一方支付违约金64,000元；合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，寰凯公司支付文教公司租赁保证金2万元，文教公司将系争房屋交付给寰凯公司，双方开始按约履行。
　　2014年9月19日，文教公司与上海高新火电工程设计有限公司(以下简称“火电公司”)就系争房屋签订《房地产租赁合同》一份，约定文教公司将系争房屋出租给火电公司，租期自2014年10月1日起至2019年7月31日为止，2014年10月1日起至2017年9月30日年租金32万元，2017年10月1日起至2019年7月31日年租金34万元。2016年10月20日，寰凯公司、火电公司向文教公司提交《房屋租赁合同主体变更申请书》，称寰凯公司为系争房屋原承租户，因与火电公司合作而变更了承租户的名称，现因火电公司搬迁，故特向文教公司申请，原寰凯公司的承租合同依然有效。
　　2017年10月30日，文教公司以寰凯公司拖欠租金屡经催缴未果为由向其发送《关于解除<房地产租赁合同>的通知》，决定解除双方之间的合同。2018年9月13日，文教公司向寰凯公司发生《律师函》，称因寰凯公司长期拖欠租金解除与该公司的《房地产租赁合同》，寰凯公司于2018年9月14日签收。后双方就合同履行争议无法解决，致文教公司起诉来院，请求判决如上所请。
　　另查，2016年2月1日，巨星物业公司向文教公司发出《限期整改通知》，称因系争房屋承租单位重新装修602室卫生间造成楼下屋顶严重漏水，该公司多次派人查勘，认定上述602室卫生间马桶安装有问题，望收到通知后7天内整改。当日文教公司将该通知转发给火电公司，要求该公司根据巨星物业公司要求进行自查及整改。2018年1月16日，文教公司向寰凯公司发送《关于江宁路XXX号XXX楼房屋租赁费催缴告知函》，称就2018年1月5日双方会商，函告如下：1、你司租赁使用的房屋卫生间一侧多次渗水造成乙方卫生间墙面、吊顶装修的部分物损，系因7楼用户的装修使用不当所致，经双方会同关联第三方多次勘查确认，文教公司支持你司依法向7楼使用方及其关联权利人进行索赔；2.根据双方签订的房屋租赁合同，文教公司对你司自2017年10月1日至2019年7月31日年租金增加部分予以减免，即32万元/年；3.因你司租赁使用的房屋内侧落水管多次漏水导致乙方所承租装修的房内茶水间、会客室约40平方米的地板、地砖造成损毁，经双方现场勘查确认一致，由你司自行负责维修，维修费用3万元，从2017年你司应缴纳的第四季度租金中予以抵扣；4.以上事项经双方以补偿协议形式另行签字盖章后生效，你司不得再以任何理由拖欠房屋租金，自本函告之日起10日内，你司应向文教公司支付拖欠的2017年度第三、第四季度租金共计13万元(按合同约定16万元，扣除地板维修费3万元)；5.考虑到你司的资金问题，文教公司许可对2018年首期租金的支付时间予以放宽，乙方应于2018年2月10日前向文教公司支付2018年的首期租金，其后租金交付方式和时间，你司应无条件严格按照合同约定履行义务；6.经文教公司协调，该处房屋的物业管理方承诺对你司2016年度应缴纳的水电费予以全额减免，同时你司应及时向物业缴付2017年至今的水电费，实际缴纳金额以物业方收款通知为准；上述事宜为文教公司最终决策性意见，意见实施后，你司不应再以该处房屋渗水引发的一切历史遗留问题而涉及其他索赔费用，不得再向文教公司提及关联的一切诉争性诉求，亦可参照本函告的主要条款，另行订立补充合同，你司自接到本函告之日，应履行本函告之义务。
　　审理中，双方一致确认：2017年9月30日之前的租金寰凯公司均已付清，2017年10月至2017年12月的租金寰凯公司支付了文教公司8万元，自2018年1月起，寰凯公司未再支付租金。
　　上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
　　关于系争房屋破拆修复已配合检查楼下漏水原因事宜，双方各执一词。
　　寰凯公司认为，因系争房屋楼下漏水，为检查漏水原因，应巨星物业公司和文教公司要求，寰凯公司对系争房屋卫生间进行破拆及修复，分别于2015年7月、2015年9月、2015年11月、2016年3月修复了4次，花费127,564元(提供2017年6月20日案外人上海同日室内装饰有限公司开具的收据)，但未开具发票，也未签订书面合同。寰凯公司于庭审中先陈述采取包工包料方式，同时提供案外人上海佩衡建筑装饰材料有限公司出具2016年7月27日材料费23,000元的发票，后又提供书面陈述称为部分包工包料，材料费23,000元为寰凯公司自行购买。前3次配合检查漏水问题，费用均由寰凯公司承担，第4次文教公司、寰凯公司、巨星物业公司三方会谈，明确如楼下漏水并非寰凯公司导致，费用由文教公司及巨星物业公司赔偿。后查实漏水原因系7楼用户装修所致，与寰凯公司无关，文教公司及巨星物业公司应对寰凯公司进行赔偿，且巨星物业公司曾口头承诺如果漏水原因不是寰凯公司导致，愿意一天赔偿1万元。寰凯公司还提供其2017年11月1日(内容为：阐述为检查漏水破拆过程，导致系争房屋卫生间漏水，后虽在文教公司关心协调后解决洗手间漏水问题，但对洗手间未进行修复，漏水导致地板起翘破损未修复，损失未赔偿)、2018年1月26日(内容为：如果不是文教公司出面，两个洗手间不知道何时可以用；确认文教公司对应涨租金的减免、对地板翘裂的3万元赔偿等，但寰凯公司暂扣业主及物业的各种费用系因7楼用户擅自改动房屋结构导致该公司损失上百万元，巨星物业公司承诺的赔偿也未支付)、2018年5月16日发给文教公司的函件，以证明其主张。
　　文教公司认为，系争房屋确因检查漏水原因有过四次拆除和修复，但根据合同约定，寰凯公司应自行承担修复责任，其提供的修复费用收据及材料费发票缺乏合同和支付凭证予以佐证，文教公司均不认可。文教公司在函件中对租金减免及赔偿的承诺系以双方签订书面协议为生效条件，后双方并未对此签订协议，故对文教公司不具备约束力。即使寰凯公司有损失也应向7楼用户主张。此外，文教公司要求将已收取寰凯公司的租赁保证金予以抵扣欠款。
　　本院认为，文教公司与寰凯公司签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。按时支付租金、按约提供房屋是租赁合同双方的基本义务。本案中，寰凯公司以配合检查楼下漏水原因对系争房屋内卫生间多次进行破拆、修复遭受损失未获赔偿为由拒付租金，但寰凯公司已在2018年1月26日发给文教公司的函件中自认“如果不是文教公司出面，两个洗手间不知道何时可以用”，可见系争房屋卫生间此时已可以使用，即使寰凯公司所主张的相应损失存在也应与文教公司就租金支付及赔偿事宜进行协商，故上述事实不构成阻却寰凯公司按时支付租金的正当理由。因寰凯公司自2018年1月起未再支付租金已构成根本违约，故文教公司要求以解除通知到达寰凯公司之日即2018年9月14日解除双方之间的合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，双方应当对合同项下各项费用进行结算。关于租金，文教公司要求寰凯公司自2017年10月1日起按每季度85,000元的标准支付，但寰凯公司主张应按照双方协商后降至每季度80,000元的标准支付，考虑到寰凯公司为配合检查楼下漏水对系争房屋卫生间多次破拆、修复，其对房屋的使用必然受到一定影响，且双方就此确有商榷，故本院酌情确定自2017年10月1日起至2018年9月14日的租金标准为每季度80,000元。因此，寰凯公司应立即支付文教公司拖欠自2018年1月1日起至2018年9月14日的租金(80,000元+80,000元+65,607.30元)225,607.30元。文教公司还要求寰凯公司按照每日千分之五的标准支付上述欠租的利息，寰凯公司认为该标准明显过高，请求法院予以调低，考虑到文教公司主张的利息已远远超过欠付租金本金，本院酌情确定寰凯公司按照每日万分之二的标准自应付之日起支付上述欠租的利息至实际付清之日为止。因寰凯公司构成根本违约，文教公司要求其支付违约金64,000元，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，寰凯公司应立即腾空迁出房屋并将房屋交还给文教公司，寰凯公司也应支付该期间的房屋占用费。但寰凯公司认为文教公司主张的每年68万元房屋占用费标准过高，请求法院予以调低，本院考虑双方履行合同的实际情况，酌情确定寰凯公司按每日1,000元的标准支付文教公司至实际交还房屋之日为止的房屋占用费。文教公司还要求将已收取寰凯公司的押金2万元抵扣相应欠款，并无不当，本院予以准许。文教公司撤回要求寰凯公司支付水电费用的诉讼请求，系对其民事权利的正当处分，本院予以准许。
　　关于反诉，寰凯公司要求文教公司漏水导致地板损毁维修费用3万元，文教公司虽主张其在发送给寰凯公司的函件中所陈述的该笔费用“从2017年第四季度租金中予以抵扣”需双方另行签订协议方可生效，但文教公司对于漏水造成地板等损毁的事实以及维修费用的金额已经确认，且原因也系寰凯公司配合文教公司对系争房屋进行破拆所致，故该笔费用应当由文教公司立即支付给寰凯公司。寰凯公司还要求文教公司支付破拆、修复费用127,564元及相应利息，文教公司虽辩称根据双方合同约定由寰凯公司负责房屋日常维修，但上述破拆、修复系寰凯公司配合文教公司的要求对系争房屋卫生间进行破拆，并非寰凯公司承租使用房屋所致，故不属于合同约定应由寰凯公司维修的范围，文教公司理应支付寰凯公司配合其寻找楼下漏水原因而对系争房屋进行破拆、修复的费用，本院综合双方合同实际履行情况、相关证据材料及往来协商情况，酌情确定文教公司支付寰凯公司上述破拆、修复费用及利息共计6万元。寰凯公司还要求文教公司支付赔偿款82万元，但未提供相应证据予以证明，且寰凯公司自身也主张系物业公司口头承诺一天赔偿1万元，而非文教公司，故寰凯公司的该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告上海文教体育用品总公司与被告上海寰凯建筑规划设计有限公司就上海市静安区江宁路XXX号XXX室等房屋签订的《房地产租赁合同》于2018年9月14日解除；
　　二、被告上海寰凯建筑规划设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文教体育用品总公司欠付自2018年1月1日起至2018年9月14日的欠付租金225,607.30元及相应利息(以80,000元为本金，自2018年1月11日计算至实际支付之日为止；以80,000元为本金，自2018年4月11日计算至实际支付之日为止；以65,607.30元为本金，自2018年7月11日计算至实际支付之日为止；均按每日万分之二的标准计算)；
　　三、被告上海寰凯建筑规划设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文教体育用品总公司违约金64,000元(已收取被告押金2万元予以抵扣)；
　　四、被告上海寰凯建筑规划设计有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市静安区江宁路XXX号XXX室等房屋，并将上述房屋交还给上海文教体育用品总公司；
　　五、被告上海寰凯建筑规划设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文教体育用品总公司房屋占用费(按每日1,000元标准，自2018年9月15日计算至房屋返还之日)；
　　六、反诉被告上海文教体育用品总公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海寰凯建筑规划设计有限公司破拆修复费用及利息60,000元；
　　七、反诉被告上海文教体育用品总公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海寰凯建筑规划设计有限公司地板维修费用30,000元；
　　八、反诉原告上海寰凯建筑规划设计有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费16,806元，减半收取计8,403元，由原告上海文教体育用品总公司负担4,835元，被告上海寰凯建筑规划设计有限公司负担3,568元。
　　反诉案件受理费6,831.60元，由反诉原告上海寰凯建筑规划设计有限公司负担6,208.60元，反诉被告上海文教体育用品总公司负担623元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：姚  峥

书记员：沈  晔