上海文海投资发展有限公司与上海戬鸿物业管理有限公司、上海马陆资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海文海投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：廖文海，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴政洁、邱有坤，上海博乐律师事务所律师。
　　被告：上海戬鸿物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：饶丽华，执行董事。
　　委托诉讼代理人：毛国彬，北京市炜衡(苏州)律师事务所律师。
　　被告：上海马陆资产经营有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：杨赟，董事长。
　　委托诉讼代理人：施海明，上海泓盛律师事务所律师。
　　原告上海文海投资发展有限公司与被告上海戬鸿物业管理有限公司(以下简称戬鸿公司)、上海马陆资产经营有限公司(以下简称马陆资产公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱有坤、被告戬鸿公司的委托诉讼代理人毛国彬、被告马陆资产公司的委托诉讼代理人施海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告戬鸿公司于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告戬鸿公司将位于上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX号房屋及车库(以下简称讼争房屋)恢复原状后归还原告；三、被告戬鸿公司向原告支付自2019年4月1日暂计至2019年6月30日的租金人民币243,379元(以下币种均为人民币，实际计算至合同解除之日)；四、被告戬鸿公司向原告支付自2019年7月1日起(实际自合同解除之次日起计算)至房屋归还之日止的房屋使用费(按每月85,800元的标准计算)；五、被告戬鸿公司向原告支付暂计至2019年6月30日的逾期付款违约金315,156元(实际计算至清偿之日)；六、被告戬鸿公司向原告支付自2019年7月1日至实际清偿之日止的逾期付款违约金(以243,379元为基数，按照每日千分之一的标准计算)；七、被告马陆资产公司对上述第三至第六项诉讼请求下的付款义务承担连带清偿责任。
　　事实和理由：2016年8月1日，原告与被告戬鸿公司签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租予被告戬鸿公司。租赁期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日。前三年的月租金为85,800元，第四至第六年的月租金为99,000元，租金每三个月结算一次，每期租金在到期前10天内付清，先付后用。若被告戬鸿公司逾期支付租金的，每逾期一日应支付逾期金额千分之一的违约金。逾期超过15日的，原告有权单方解除合同。被告马陆资产公司自愿为被告戬鸿公司在该合同项下的所有欠款向原告承担连带保证责任。后原告依约将讼争房屋交付予被告戬鸿公司，但被告戬鸿公司屡次违约未能付清租金，被告马陆资产公司亦未依约承担保证责任。经原告多次催讨，均未果。
　　被告戬鸿公司辩称，其已全额支付讼争房屋的租金；原告并未按约开具相应发票，其具有相应履行抗辩权；讼争房屋运行率正常，在合同履行期间，原告并未就租金事宜向其进行过主张。在2017年9月30日前其确实存在逾期付款的情形，但在此之前其均是在应付款日期前提前支付租金。对在2017年9月30日前产生的违约金，其愿意承担，但应根据实际违约天数计算，且原告主张的违约金标准过高，要求调整至每日万分之一。
　　被告马陆资产公司辩称，其愿意承担连带清偿责任，但被告戬鸿公司在支付租金时将另外承租的房屋租金与涉案租金予以混同，要求法院予以查实。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告系位于上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX-XXX号房屋的权利人。房屋的土地用途为工业用地，房屋用途为居住或厂房。2016年8月1日，原告与被告戬鸿公司及被告马陆资产公司签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租予被告戬鸿公司。租赁物总面积为5244平方米。被告承租后，将用于配合镇政府或相关单位的招商工作及开展被告戬鸿公司营业执照核准的经营项目。租赁期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日。前三年的月租金为85,800元，第四至第六年的月租金为99,000元，第七至第九年的月租金为112,200元，第十年的月租金为125,400元。租金每三个月结算一次，每期租金在到期前10天内、收到原告发票后一次性付清，先付后用。若被告戬鸿公司无故逾期支付租金的，除本金外，每逾期一日应支付所欠租金金额千分之一的违约金。逾期超过15日的，原告有权单方解除合同。被告戬鸿公司违反合同其他条款，经原告书面催告仍不改正的，原告有权立即单方终止合同，并要求被告戬鸿公司赔偿三个月的租金。被告马陆资产公司愿意为被告戬鸿公司在主合同项下的租金及因租赁产生的所有其他欠款承担连带保证责任。若被告戬鸿公司在承租期内未按时支付租金逾期超过30日的，原告可向被告马陆资产公司直接主张欠付的租金，被告马陆资产公司支付完毕后可向被告戬鸿公司追偿。合同另对其他事项作了约定。
　　被告戬鸿公司付款情况如下：
　　1、2016年7月11日支付150万元(备注：永盛公寓房租)；
　　2、2017年5月5日支付257,400元(备注：永盛1号楼2017.4.1-2017.6.30租金)；
　　3、2017年6月26日支付20万元(备注：永盛公寓1、2、3号楼租金20万)；
　　4、2017年7月25日支付30万元(备注：永盛公寓1、2、3号楼租金30万，被告戬鸿公司在庭审中陈述系2017年7月1日至2017年9月30日的租金)；
　　5、2017年8月2日支付265,352元(备注：永盛公寓1、2、3号楼租金，被告戬鸿公司在庭审中陈述系2017年10月1日至2017年12月31日的租金)；
　　6、2017年12月29日支付30万元(备注：永盛公寓2017年上半年未付的30万房租，被告戬鸿公司在庭审中陈述系2018年1月1日至2018年3月31日的租金)；
　　7、2018年2月7日支付60万元(备注：永盛公寓2017年下半年的部分房租，被告戬鸿公司在庭审中陈述系2018年4月1日至2018年6月30日的租金)；
　　8、2018年4月4日支付20万元(备注：永盛公寓2017年下半年的部分房租，被告戬鸿公司在庭审中陈述系2018年7月1日至2018年9月30日的租金)；
　　9、2018年6月7日支付20万元(备注：租金)；
　　10、2018年8月31日支付70万元(备注：永盛公寓的房租，被告戬鸿公司在庭审中陈述系2018年10月1日至2018年12月31日的租金)；
　　11、2018年11月15日支付20万元(备注：永盛的房租，被告戬鸿公司在庭审中陈述系2019年1月1日至2019年3月31日的租金)；
　　12、2018年12月3日支付50万元(备注：永盛的租金)；
　　13、2018年12月19日支付20万元(备注：永盛公寓的房租)；
　　14、2019年1月2日支付60万元(备注：永盛公寓的房租)；
　　以上款项合计6,022,752元。
　　后原告认为被告戬鸿公司未能按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。
　　针对上述款项，被告戬鸿公司表示，第1笔款项150万元中的50万元系支付讼争房屋自2016年10月1日至2017年3月31日的租金；第5笔款项265,352元系支付2017年10月1日至2017年12月31日的租金。原告则表示，确认收到上述两笔款项，但不认可被告戬鸿公司关于上述两笔款项系支付讼争房屋租金的抗辩意见，认为上述两笔款项系支付另案其他租赁物的租金。另外，原告确认，收到被告戬鸿公司支付的上述第2、4、6、7、8、10、11笔款项(共计2,557,400元，该些款项均为讼争房屋的租金)，其余收到的第1、3、5、9、12、13、14笔款项均为另案其他租赁物的租金。
　　庭审中，被告戬鸿公司表示，其承租讼争房屋用于对外出租，用途为居住使用，现出租情况良好。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于原告与被告戬鸿公司争议的两笔款项，即第1笔150万元中的50万元和第5笔265,352元，其中第一笔款项50万元，根据合同的约定及双方的确认，首笔租金应于2016年9月21日至2016年10月1日期间支付，而该笔款项的支付时间为2016年7月11日，该支付时间符合合同的约定。另外，原告认可的第2笔款项257,400元系2017年4月1日至2017年6月30日的租金，如被告戬鸿公司存在拖欠2016年10月1日至2017年3月31日期间租金的情形，原告没有举证证明对此予以催讨，显然不符合常理，故本院采纳被告戬鸿公司关于其支付的第1笔150万元中的50万元系讼争房屋租金的抗辩，确认被告戬鸿公司已基本支付2016年10月1日至2017年3月31日期间的租金。而第5笔款项265,352元，根据被告戬鸿公司支付该笔款项的金额、时间以及其他租金的支付金额、时间(讼争房屋的租金)，可以认定被告戬鸿公司的支付行为和合同的约定基本吻合，故本院采纳被告戬鸿公司关于该笔款项系支付2017年10月1日至2017年12月31日租金的抗辩，确认被告戬鸿公司已支付该期间的租金。结合原告已确认的租金金额，经核算，被告戬鸿公司就讼争房屋已支付租金的金额为3,322,752元。纵观被告戬鸿公司的支付行为，虽其在部分履行租金支付义务方面略有延迟或未足额支付，但延迟时间不长且未清偿金额不大，违约行为轻微，原告就此亦未提出异议并主张违约责任，本院根据被告戬鸿公司的履行情况，确定被告戬鸿公司可不承担违约责任，合同不予解除，对原告的相应诉讼请求，本院均不予支持。关于开票问题，虽然合同中有先开票后付款的约定，但在合同实际履行过程中，被告戬鸿公司在原告未开票的情况下仍向原告支付多笔租金且并未提出异议，被告戬鸿公司以实际行为变更了支付方式，故对其相关抗辩，本院不予采信。另外，根据合同约定，被告戬鸿公司应支付至2020年3月31日的租金金额为3,682,800元，扣除其已支付的租金3,322,752元，其还需向原告支付租金360,048元，本院对此在本案中一并予以处理。2020年4月1日起产生的租金，被告戬鸿公司仍应按约支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海戬鸿物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海文海投资发展有限公司支付至2020年3月31日的租金人民币360,048元；
　　二、原告上海文海投资发展有限公司的其余诉讼请求，均不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费9,385元，减半收取4,692.50元，由原告上海文海投资发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：俞佳悦