上海文海投资发展有限公司与上海马陆资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海文海投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：廖文海，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴政洁、邱有坤，上海博乐律师事务所律师。
　　被告：上海马陆资产经营有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：杨赟，董事长。
　　委托诉讼代理人：施海明，上海泓盛律师事务所律师。
　　第三人：上海戬鸿物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区嘉戬公路XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：饶丽华，执行董事。
　　委托诉讼代理人：毛国彬，北京市炜衡(苏州)律师事务所律师。
　　原告上海文海投资发展有限公司与被告上海马陆资产经营有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了上海戬鸿物业管理有限公司作为第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人邱有坤、被告的委托诉讼代理人施海明、第三人的委托诉讼代理人毛国彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2016年3月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告将位于上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX号、XXX号房屋及办公用房(以下简称讼争房屋)恢复原状后归还原告，第三人予以协助；三、被告向原告支付自2017年1月1日暂计至2019年6月30日的租金人民币6,734,648元(以下币种均为人民币，实际计算至合同解除之日)；四、被告向原告支付自合同解除之次日起至房屋归还之日止的房屋使用费(按每月35万元的标准计算)；五、被告向原告支付暂计至2019年6月30日的逾期付款违约金2,303,951.90元(实际计算至清偿之日)；六、被告向原告支付自2019年7月1日至实际清偿之日止的逾期付款违约金(以6,734,648元为基数，按照每日千分之一的标准计算)。
　　事实和理由：2016年3月23日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租予被告。租赁期限为10年，自2016年7月1日至2026年6月30日。第一、二年的年租金为400万元，第三至第六年的年租金为420万元，第七至第十年的年租金为440万元。租金每三个月支付一次，每期租金在到期前10天内付清，先付后用。若被告逾期支付租金的，每逾期一日应支付逾期金额千分之一的违约金。逾期超过15日的，原告有权单方解除合同。后原告依约将讼争房屋交付予被告，但被告屡次违约未能付清租金，经原告多次催讨，均未果。
　　被告辩称，对原告的第一至第四项诉讼请求均无异议，但认为违约金标准过高，要求予以调整。
　　第三人述称，第三人已就讼争房屋向原告支付了租金250万元。第三人向被告承租讼争房屋用于经营餐饮业，但讼争房屋的土地性质为工业(原告违反相关规定出租房屋)，合同应为无效。在讼争房屋接通燃气后，第三人被政府相关部门告知不能经营餐饮业，导致其合同目的无法实现，故暂停了支付租金的行为。另外，合同约定先开发票后付款，事实上原告仅向第三人开具了200万元的发票，第三人享有相应抗辩权。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告系位于上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX-XXX号房屋的权利人。房屋的土地用途为工业用地，房屋用途为居住或厂房。2016年3月23日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租予被告。其中11号为办公楼、12号为商业房。租赁物总面积为9605.82平方米。被告承租后，将用于配合镇政府或相关单位的招商工作，故在合同期内将根据需要对租赁物拆分转租，原告对此完全知晓并同意，也愿意为被告提供必要的帮助。租赁期限为10年，自2016年7月1日至2026年6月30日。交房后至2016年6月30日为装修免租期(庭审中，原告确认,后经协商，双方将装修免租期延长至2016年12月31日)。第一、二年的年租金为400万元，第三至第六年的年租金为420万元，第七至第十年的年租金为440万元。租金每三个月结算一次，每期租金在到期前10天内、收到原告发票后一次性付清，先付后用。为避免产生不必要的结算步骤及税收，原告直接将租金发票开至被告指定的第三方，并由第三方按发票直接支付。第三方支付的租金与应付租金的不足部分由被告补足。但无论租金付款人是谁，责任、义务方仍为被告。若被告无故逾期支付租金的，除本金外，每逾期一日应支付所欠租金金额千分之一的违约金。逾期超过15日的，原告有权单方解除合同。被告违反合同其他条款，经原告书面催告仍不改正的，原告有权立即单方终止合同，并要求被告赔偿三个月的租金。合同另对其他事项作了约定。后被告开通了燃气，并将讼争房屋转租予第三人用于经营餐饮、商场及办公使用。
　　第三人付款情况(直接支付予原告)如下：
　　1、2016年7月11日支付150万元(备注：永盛公寓房租)；
　　2、2017年5月5日支付257,400元(备注：永盛1号楼2017.4.1-2017.6.30租金)；
　　3、2017年6月26日支付20万元(备注：永盛公寓1、2、3号楼租金20万)；
　　4、2017年7月25日支付30万元(备注：永盛公寓1、2、3号楼租金30万)；
　　5、2017年8月2日支付265,352元(备注：永盛公寓1、2、3号楼租金)；
　　6、2017年12月29日支付30万元(备注：永盛公寓2017年上半年未付的30万房租)；
　　7、2018年2月7日支付60万元(备注：永盛公寓2017年下半年的部分房租)；
　　8、2018年4月4日支付20万元(备注：永盛公寓2017年下半年的部分房租)；
　　9、2018年6月7日支付20万元(备注：租金)；
　　10、2018年8月31日支付70万元(备注：永盛公寓的房租)；
　　11、2018年11月15日支付20万元(备注：永盛的房租)；
　　12、2018年12月3日支付50万元(备注：永盛的租金)；
　　13、2018年12月19日支付20万元(备注：永盛公寓的房租)；
　　14、2019年1月2日支付60万元(备注：永盛公寓的房租)；
　　后原告认为被告未依约支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。
　　另查，2016年4月15日，被告与第三人签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将讼争房屋出租予第三人。其中11号为办公楼、12号为商业房。租赁物总面积为9605.82平方米。第三人承租后，将用于配合镇政府或相关单位的招商工作及开展被告营业执照核准的经营项目。租赁期限为10年，自2016年7月1日至2026年6月30日。第一、二年的年租金为440万元，第三至第六年的年租金为462万元，第七至第十年的年租金为484万元。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。第三人关于涉案土地用途为工业用地，实际作商业用途，合同违反了相关规定，故应属无效的抗辩，因土地用途的差异并非合同无效的理由，不符合合同法规定的无效情形，故对此抗辩，本院不予采纳。由于讼争房屋土地用途的差异导致被告使用租赁物存在障碍，客观上无法继续履行合同，且被告亦同意解除合同，故合同应予以解除。合同解除后，被告理应将讼争房屋返还予原告。鉴于本院就房屋返还问题在(2019)
　　沪0114民初9621号案中已作出处理，故在本案中不再予以处理。
　　关于付款问题，原、被告及第三人均确认租金实际由第三人直接支付予原告，故第三人向原告付款可视为被告向原告付款。根据本院对(2019)沪0114民初9241号案付款情况的认定，可以确认被告就讼争房屋已支付的租金金额为270万元。原告作为出租人，应知晓讼争房屋土地的用途为工业用地，房屋用途为居住或厂房，但其罔顾该用途而与被告签约，并约定商业用途，原告对合同解除的后果负有责任。而被告承租讼争房屋，理应就讼争房屋土地用途和房屋用途尽到审慎注意义务，但其对此亦未尽到该项义务，且其经营范围内并无餐饮等项目，被告对合同解除的后果同样负有责任。本院根据本案的实际情况，酌情确定原、被告对合同的解除负有同等责任。鉴于此，本院酌定被告应按约定的租金标准的50%向原告支付租金至实际搬离之日止。经核算，2017年1月1日至2019年6月30日的租金为510万元。为方便计算，本院就被告已支付的租金270万元在该期间的应付租金中予以扣除，故被告还应向原告支付租金的金额为240万元。2019年7月1日起至实际搬离之日止的租金和使用费按照合同约定的年租金标准的50%计算，即每天5,753.42元。
　　关于开票问题，虽然合同中有先开票后付款的约定，但在合同实际履行过程中，第三人在原告未开票的情况下仍向原告支付多笔租金且并未提出异议，被告对此亦未提出异议，第三人以实际行为变更了支付方式，故对其相关抗辩，本院不予采信。
　　关于逾期付款违约金，因本院已认定原、被告对合同解除的后果负有同等责任，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海文海投资发展有限公司与被告上海马陆资产经营有限公司于2016年3月23日签订的《房屋租赁合同》解除；
　　二、被告上海马陆资产经营有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海文海投资发展有限公司支付自2017年1月1日至2019年6月30日的租金人民币240万元；
　　三、被告上海马陆资产经营有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海文海投资发展有限公司支付自2019年7月1日至实际搬离之日止的租金和使用费(按照每天人民币5,753.42元的标准计算)；
　　四、原告上海文海投资发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费75,070元，减半收取37,535元，由原告负担27,568元，被告负担9,967元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：周  平

书记员：凌东媛