上海文煊模具厂与上海亿贝实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海文煊模具厂,住所地上海市青浦区徐泾镇前明村前云路XXX号XXX幢XXX号门。
　　法定代表人：龚文煊。
　　委托诉讼代理人：王锴，上海申云律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：卜若梁，上海申云律师事务所律师。
　　被告：上海亿贝实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：李木金，总经理。
　　委托诉讼代理人：夏松，男。
　　第三人：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号。
　　法定代表人：潘恩华，镇长。
　　委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。
　　原告上海文煊模具厂诉被告上海亿贝实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告上海文煊模具厂(以下简称“文煊模具厂”)申请，本院依法追加上海市青浦区徐泾镇人民政府(以下简称“徐泾镇政府”)为本案第三人参加诉讼。本案于2019年3月19日第一次公开开庭进行了审理，原告文煊模具厂的委托诉讼代理人王锴、卜若梁，被告上海亿贝实业发展有限公司(以下简称“亿贝公司”)的委托诉讼代理人夏松、第三人徐泾镇政府的委托诉讼代理人陈圆满到庭参加诉讼。本案于2019年3月22日第二次公开开庭进行了审理，原告文煊模具厂的委托诉讼代理人王锴、卜若梁，被告上海亿贝实业发展有限公司(以下简称“亿贝公司”)的委托诉讼代理人夏松到庭参加诉讼，第三人徐泾镇政府经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告上海文煊模具厂诉称：2017年4月18日，原、被告双方签订《租赁合同》，原告文煊模具厂租赁被告亿贝公司位于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号内A幢9号楼下东面房屋。租赁期限从2017年5月5日至2018年5月4日止，租金每年人民币(以下币种均为人民币)38,400元，租赁保证金3,200元。合同签订后，原告文煊模具厂积极履行各项合同义务。现原告文煊模具厂得知该地区被列入徐泾镇老集镇“城中村”改造项目，租赁合同无法继续履行。被告亿贝公司与征收部门签订了安置补偿协议，协议约定的补偿费用包括原告文煊模具厂所承租房屋内的装修费、搬迁费、临时安置费等损失等费用，被告亿贝公司以房屋被征收为由，限期原告文煊模具厂搬迁，且拒绝将相关安置补偿利益支付给原告文煊模具厂。故原告文煊模具厂为维护自身合法利益，诉至法院，请求判令：1、被告亿贝公司退还保证金3,200元；2、被告支付装饰装修费11,550元；3、被告亿贝公司承担诉讼。
　　被告上海亿贝实业发展有限公司辩称：1、保证金不同意退还。本案中双方当事人租赁合同已经于2018年5月4日到期，合同到期后保证金已经用于抵扣原告欠付的租金、水电费等。2、装修补偿不同意支付。涉案房屋是在合同到期后拆除的，故其装修补偿与原告文煊模具厂无关。
　　经开庭审理查明，2017年4月18日，原告文煊模具厂(作为乙方)、被告亿贝公司(作为甲方)签订《租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号内A幢9号楼下东面房屋，出租给乙方做加工、办公使用。租赁期限从2017年5月5日至2018年5月4日止。年租金38,400元，租金应以6个月支付一次，每次支付租金须提前10天，先缴费后用房。租赁协议签订时，乙方在缴纳完首次付款后同时应向甲方支付3,200元作为租赁保证金。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。水费计算约5.50元/吨，电费计算约1.35元/度，保洁费每月150元。在双方责任与合同的解除或终止条款中约定，乙方须按本合同的约定缴纳租金，足额缴纳各种费用(包括不限于租金、水、电费)，每拖缴超过一天按日租金的10%滞纳金收取，超过15天的，甲方有权采取停电、停水、关闭门窗等措施，同时有权收回出租房屋，有权终止合同并对承租方房屋内物资进行清理，收取房租和滞纳金。租赁期内如遇市政动迁或旧区改造等不可抗拒的因素造成双方损失的，甲、乙方互不承担赔偿责任，甲方应退还给乙方未使用的房租。但乙方不得向甲方索取任何搬迁费用，同时无条件放弃任何赔偿或补偿费用，合同即终止。任何一方违约，将以1个月租金以及保证金作为违约金赔偿给另一方。有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：……2、未经出租方同意或有关部门批准，承租人擅自改变房屋用途；……5、承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上者；6、承租人所拖欠各项费用累计达到500元以上的；……六、租赁期内，乙方应爱护合理使用其所承租的房屋及附属设施，房屋及其基础设施自然损坏的由乙方负责维修，费用自理。为确保房屋的完整，如乙方不再承租或因乙方违约合同提前解除，乙方装修的部分以及添附物无偿归甲方，合同随即终止。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告亿贝公司向原告文煊模具厂交付了房屋。合同到期后3-4天左右，原告文煊模具厂就搬离了系争房屋。
　　另查明，系争房屋于2002年3月办理了上海市房地产权证，权利人登记为上海三达汽车配件有限公司，产证上土地用途是工业，权属性质属于集体所有。2009年3月5日青浦区徐泾镇人民政府村镇规划建设科出具关于临时调整上海三达汽车配件厂厂房用途的证明，该证明载明：位于集镇区内京华路XXX号“上海三达汽车配件有限公司”约7,000平方米工业厂房，由于长期闲置，现考虑到招商引资的需要，且在京华路商业街范围内，故在不改变其土地性质、房屋性质的前提下，可临时调整为商业房用途。本案系争房屋已于2018年7月5日被拆除。
　　审理中，第三人徐泾镇政府提供原告文煊模具厂承租房屋的装修评估明细表一份，其中载明：“1、零星加工设备6,000元；2、库存货物、展台展柜、货架、生活电器、办公家具、橱柜座椅、厨房用具、饭店用具、盆景绿化(搬迁费用)5,000元……共计11,550元”。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市青浦区人民政府征收土地方案公告、租赁合同等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告文煊模具厂称评估明细表中的所有装修均属于原告文煊模具厂，故原告文煊模具厂据此主张装修补偿款11,550元。
　　被告亿贝公司对此表示：涉案房屋内所有的装修均是被告亿贝公司装修的，且合同已经到期，不同意支付装修补偿款。
　　审理中，关于保证金，被告亿贝公司称已用于抵扣原告欠付的租金和水电费等费用。
　　原告文煊模具厂对被告亿贝公司上述陈述不认可，称在搬离时被告亿贝公司以搬完后再行结算为由未与原告文煊模具厂结算，但是在原告文煊模具厂还未搬完的情况下，被告亿贝公司就不让原告进入系争房屋了，也拒绝了与原告文煊模具厂进行结算。审理中，原告文煊模具厂无法提供水电费和租金的支付凭证。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。现双方之间的租赁合同已经于系争房屋拆迁前到期，合同到期后，原告文煊模具厂也腾退了系争房屋并返还给被告亿贝公司，故原告文煊模具厂主张被告亿贝公司支付装修补偿，该诉请于法无据，本院不予支持。审理中，原告文煊模具厂主张退还保证金，根据合同约定，被告亿贝公司收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由原告文煊模具厂应承担的租金、水电费等费用外，剩余部分无息归还给原告文煊模具厂，但审理中，原告文煊模具厂无法提供其足额支付租金和水电费的凭证，故文煊模具厂主张返还保证金，于法无据，本院不予支持，文煊模具厂应在结清租金和水电费后再行主张被告亿贝公司返还保证金。第三人徐泾镇政府经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海文煊模具厂的全部诉讼请求。
　　本案受理费169元，减半收取计84.50元，由原告上海文煊模具厂负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：侯  芳

书记员：王  莹