上海斗石餐饮管理有限公司与上海新体育旅游有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海斗石餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：曹培武，总经理。
　　委托诉讼代理人：黄万泉，上海莫高律师事务所律师。
　　被告：上海新体育旅游有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：刘玮，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：邵佳乐，上海市杰豪律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
　　原告上海斗石餐饮管理有限公司(以下简称“斗石公司”)诉被告上海新体育旅游有限公司(以下简称“新体育公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告斗石公司的委托诉讼代理人黄万泉，被告新体育公司的委托诉讼代理人戴元胜、邵佳乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海斗石餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间签订的《新体育商业广场租赁合同》解除；2、被告返还已收取的房屋租金159637.05元、租赁保证金106424元、装修押金5000元、水电费1419元、电话超线费600元、罚款500元，共计273580.05元；3、被告赔偿原告装修、设备折旧以及工资等损失944750.16元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月16日签订《新体育商业广场租赁合同》，约定被告将上海市普陀区华池路XXX弄XXX号楼第1层(F1-03)房屋出租给原告开办餐厅，合同中对双方权利义务作了较为详尽的约定。合同签订后，原告按照约定向被告支付保证金、租金等，随后又在约定的免租期内对房屋进行装修、设备采购、开业前招工、岗前培训等准备工作。但在原告筹备工作完成准备开业时，得知被告房屋第一、第二层的消防未能通过验收，致使原告的餐厅无法通过消防验收，不能开业经营。此后原告两次发函催告并多次上门交涉，要求被告尽快通过消防验收，被告承诺很快就能通过消防验收，但是至今仍未通过消防验收。2018年8月，被告意识到自己消防通过验收仍遥遥无期,便邀请原告上门协商解除合同并赔偿原告损失事宜，但双方就赔偿问题未能达成一致意见。
　　被告上海新体育旅游有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告已使用涉案商铺，故不同意退还租金。保证金应根据合同约定在租赁关系结束后处理。原告要求被告赔偿装修、设备折旧以及工资等损失，于法无据。综上，不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2017年5月18日，斗石公司(乙方)与新体育公司(甲方)签订《新体育商业广场租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市普陀区华池路XXX弄XXX号楼第1层F1-03，建筑面积约277.69平方米，由于该房屋为甲方在租赁范围内分割所致，为避免将来发生争议，若该房屋租用建筑面积与任何人士、组织或机关测量的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方均同意不对房屋的各种面积的算法进行比较，仍以本合同列明的租用建筑面积为准。甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋的抵押情况。在租赁期间内乙方将该房屋作为巴百克速食休闲餐厅商业用途。合同签订后五个工作日内乙方须交纳保证金及首期租金。该房屋在乙方完成履行了支付保证金及首期租金的条件下，甲方应于2017年6月1日将房屋交付给乙方(以实际交房日为准)。甲方向乙方交付该房屋时，双方应对该房屋共同验收后应签署交接书并加盖公章，交接书的签署即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。租赁期限8年，自2017年6月1日起(以实际交房日为准)至2025年5月31日止(含装修免租期)。装修免租期2017年6月1日起至2017年9月20日。2017年9月1日至2018年5月31日期间的月租金为53212.35元……租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按届时年度月租金的300%支付违约金，并且赔偿乙方的实际经济损失。
　　2017年5月19日，斗石公司向新体育公司支付租赁保证金106424元。2017年5月23日，斗石公司向新体育公司支付三个月租金159637.05元。2017年6月6日，斗石公司向新体育公司支付装修押金5000元。
　　2017年6月，斗石公司进场装修。装修完毕后，斗石公司开始试营业。嗣后，因涉案商铺所在商场的消防验收未通过，涉案商铺无法开业经营。
　　依据消防监督结果公开信息，上海市普陀区华池路XXX号XXX号楼一层、二层，2017年10月11日、2017年12月18日的消防验收结果均为不合格。
　　2018年6月23日，上海市普陀区公安消防支队出具《不同意投入使用、营业决定书》，载明：“根据斗石公司投入使用、营业前消防安全检查的申请，我支队于2018年6月21日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题，该商铺有一处安全出口设在商场内部，目前商场公共区域未验收完毕，处于停业状态，导致商铺目前只有一个安全出口，安全出口数量不足，不符合《建筑设计防火规范》第5.5.15条规定。不同意投入使用、营业。”
　　2018年9月10日，斗石公司向新体育公司发出《解除合同通知书》，快递回单显示，新体育公司于2018年9月13日签收。
　　斗石公司与新体育公司就解约协商未果，故诉至法院请求判决如其诉请。
　　另查明，上海市普陀区华池路XXX弄XXX号楼1-5层的产权人为新体育公司。2019年5月6日，上海市第二中级人民法院组织对上海市普陀区华池路XXX弄XXX号1-5层等进行拍卖。该次拍卖流拍。
　　审理中，本院委托上海同济工程咨询有限公司对涉案商铺装饰装修物造价(以及残值)进行评估。上海同济工程咨询有限公司出具《工程审价司法鉴定意见》，装饰装修物造价为426989元。若以起诉时为中止时间，残值为369473元。
　　庭审中，斗石公司表示其曾试营业数日，但因商场消防未通过，消防部门要求暂停营业。新体育公司称斗石公司试营业的时间超过1个多月，并提供电表照片。斗石公司表示对装饰装修物价值，认可评估价格，但应按造价进行赔偿，可移动物品可由其自行搬离。新体育公司认为装饰装修物价值应按判决时的残值进行计算。斗石公司为证明其员工工资损失，提供自行制作的自2017年8月至2018年2月的员工工资表，新体育公司对此不予认可。
　　本院认为，斗石公司与新体育公司签订的《新体育商业广场租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，乙方承租涉案商铺后作巴百克速食休闲餐厅，乙方支付保证金及首期租金的条件下，甲方应于2017年6月1日内将房屋交付给乙方。现涉案商铺所在商场的消防验收未通过，涉案商铺无法开业经营，斗石公司的租赁目的不能实现。斗石公司主张解除《新体育商业广场租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因新体育公司的原因，斗石公司无法在涉案商铺内经营，现合同解除，且新体育公司收房不存在障碍，斗石公司要求返还已付租金、保证金、装修押金，于法有据，本院予以支持。斗石公司试营业期间，处于装修免租期内，不影响租金全额返还。水、电费为斗石公司实际使用中产生的费用，不应由新体育公司赔偿,本院对斗石公司要求返还水、电费的诉讼请求不予支持。斗石公司要求新体育公司赔偿罚款、电话超线费，于法无据，本院亦不予支持。新体育公司违约导致合同解除，新体育公司应承担赔偿损失的责任。斗石公司装修后，因商场的消防验收未通过，涉案商铺无法开业经营，对装修损失，新体育公司应当赔偿。斗石公司虽有过试营业，但时间较短，折旧可以忽略不计，装修损失按造价进行赔偿为宜。根据《工程审价司法鉴定意见》，装饰装修物造价为426989元，故新体育公司应赔偿斗石公司装修费用426989元。涉案商铺内的可移动物品，未形成附合，应由斗石公司自行搬离，斗石公司要求新体育公司赔偿设备折旧损失，本院不予支持。关于员工工资损失，斗石公司提供的员工工资表由其自行制作，新体育公司不予认可，斗石公司未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。故本院对斗石公司要求新体育公司赔偿员工工资损失的诉讼请求不予支持。《新体育商业广场租赁合同》解除后，斗石公司应当返还房屋，为免当事人讼累，本院对此一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告上海斗石餐饮管理有限公司与被告上海新体育旅游有限公司于2017年5月18日签订的《新体育商业广场租赁合同》于2018年9月13日解除；
　　二、被告上海新体育旅游有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海斗石餐饮管理有限公司租金、租赁保证金、装修押金共计人民币271061.05元；
　　三、被告上海新体育旅游有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海斗石餐饮管理有限公司装修损失人民币426989元；
　　四、对原告上海斗石餐饮管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　五、原告上海斗石餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空上海市普陀区华池路XXX弄XXX号楼第1层F1-03房屋，搬离可移动物品，并将上述房屋返还给被告上海新体育旅游有限公司。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
　　案件受理费15764元，由原告上海斗石餐饮管理有限公司负担人民币4983.50元，被告上海新体育旅游有限公司负担人民币10780.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  婕

书记员：于  凯