上海斯宁物业管理有限公司与昆山美吉特置业有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、执行案外人)：上海斯宁物业管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：林高兴，总经理。
　　委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、申请执行人)：昆山美吉特置业有限公司，住所地江苏省苏州市。
　　法定代表人：许斌，董事长。
　　委托诉讼代理人：张琰娜，江苏融畅律师事务所律师。
　　原审第三人(被执行人)：上海云峰徐汇汽车销售服务有限公司，住所地上海市龙水南路XXX号XXX幢。
　　法定代表人：朱瑛，总经理。
　　委托诉讼代理人：吕纪伟。
　　原审第三人(被执行人)：上海永兴电子商城有限公司，住所地上海市永兴路XXX号1－3楼。
　　法定代表人：吕纪伟，总经理。
　　原审第三人(被执行人)：吕纪伟，男，1967年12月8日生，汉族，住上海市万源路XXX弄XXX号XXX室，与朱瑛系夫妻关系。
　　原审第三人(被执行人)：朱瑛，女，1973年11月27日，汉族，住上海市万源路XXX弄XXX号XXX室，与吕纪伟系夫妻关系。
　　委托诉讼代理人：吕纪伟。
　　上诉人上海斯宁物业管理有限公司(以下简称斯宁公司)因与被上诉人昆山美吉特置业有限公司(以下简称美吉特公司)、原审第三人上海云峰徐汇汽车销售服务有限公司(以下简称云峰公司)、上海永兴电子商城有限公司(以下简称永兴公司)、吕纪伟、朱瑛案外人执行异议之诉一案，不服上海市黄浦区人民法院(以下简称黄浦法院)(2017)沪0101民初28326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。
　　斯宁公司上诉请求：撤销原判,改判支持其诉讼请求。事实和理由：一审法院认定了斯宁公司与永兴公司租赁合同的真实性、合法性，但否认双方已经实际履行了该租赁合同，事实认定错误。1、美吉特公司在庭审中明确表示知道《租赁协议》的存在,《盛京银行最高额抵押合同》附件中亦明确记载：房屋状态为租赁使用。盛京银行股份有限公司上海分行(以下简称盛京银行上海分行)的资料已客观表明,贷款审批时已记录抵押房产系出租状态,并知晓承租人为斯宁公司,也正是在此背景下,盛京银行上海分行要求斯宁公司承诺处置借款人提供的抵押物时放弃租赁权(该协议书非斯宁公司签署)，故上述证据足以证明斯宁公司与永兴公司已经实际履行了租赁合同。2、斯宁公司提供的证据能够证明在上海市永兴路535、545、555号2-3层(以下简称涉案房产)抵押前,斯宁公司已经支付租金并实际占有使用涉案房产，故请求带租约拍卖涉案房产。
　　美吉特公司辩称：不同意斯宁公司的上诉请求，一审法院查明的事实属实，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。斯宁公司与永兴公司及案外人上海旺银实业投资有限公司(以下简称旺银公司)签订租赁合同，但并未实际履行。抵押财产清单备注中类型、用途是旅馆，而非公寓用于出租。斯宁公司提供的证据不能证明在涉案房产抵押前,斯宁公司已经支付租金并实际占有使用涉案房产。盛京银行上海分行、云峰公司、永兴公司、斯宁公司四方签订的《协议书》(以下简称四方协议)亦明确抵押权人实现抵押权时永兴公司需无条件与斯宁公司解除租赁合同，故不应带租约拍卖涉案房产。
　　云峰公司、永兴公司、吕纪伟、朱瑛述称，2013年9月9日，云峰公司通过股权转让的方式取得了永兴公司的全部股权，当天即办理了股权变更登记，云峰公司成为了永兴公司的唯一股东，涉案房产登记在永兴公司名下。后云峰公司以涉案房产抵押取得了银行贷款，因云峰公司未还款涉讼。永兴公司原股东转让股权时即告知涉案房产存在房屋租赁关系。因上海市永兴路535、545、555号1层产权人为旺银公司，2-3层产权人为永兴公司，在股权转让前旺银公司与永兴公司的股东相同，上述房产系整体出租。根据股权转让协议书及房屋租金收入协议书的约定，涉案房产2-3层对外租赁收入归出让方，直至云峰公司收购旺银公司完成时，租金收入才全部归云峰公司。但云峰公司因资金不足至今未能收购旺银公司，故租金一直由旺银公司收取。2013年永兴公司为做账需要，一次性向斯宁公司开具了172万元的租金发票。一审法院认定斯宁公司未向永兴公司支付租金与事实不符，同意带租约拍卖涉案房产。
　　斯宁公司向一审法院起诉请求：要求确认斯宁公司对涉案房产享有租赁权，并带租约拍卖涉案房产。
　　一审法院认定事实：永兴公司为涉案房产的权利人。2013年9月10日，盛京银行上海分行与云峰公司签订了《授信合同》，并办理了(2014)沪黄证经字第14773号《具有强制执行效力债权文书公证书》。同日，盛京银行上海分行与朱瑛、吕纪伟共同签订《保证合同(个人承担连带责任保证)》，与永兴公司签订《最高额抵押合同》。同年9月11日，盛京银行上海分行与永兴公司在上海市闸北区房地产登记处办理了抵押权登记，登记证明号：闸XXXXXXXXXXXX，盛京银行上海分行为房地产抵押权人，永兴公司为房地产权利人，房地产坐落于上海市闸北区永兴路535、545、555号2-3层，附记：本次抵押最高债权限额为人民币4760万元(以下币种相同)，债权发生期间为2013年9月10日至2016年9月9日。2015年4月14日，因云峰公司未还款，盛京银行上海分行向黄浦法院起诉。2015年6月29日，盛京银行上海分行与上海国有资产经营管理公司签订《债权转让协议》，约定：盛京银行上海分行将七份《银行承兑协议》项下债权及担保权利转让给上海国有资产经营管理公司。本金余额47,423,205.48元，截息日2015年6月23日，未付利息2,512,413.45元，合计49,935,618.93元。同日，上海国有资产经营管理公司与美吉特公司签订《债权转让协议》，将上述七份债权及担保权利转让给美吉特公司。同年7月16日，盛京银行上海分行通知了吕纪伟及其他各债务人。上海国有资产经营管理公司于同年7月21日通过顺丰速运向各债务人发出《债权转让通知书》。美吉特公司于2015年7月22日向除吕纪伟外的所有债务人发送《债权转让通知书》。黄浦法院于2016年4月对美吉特公司与云峰公司、永兴公司、朱瑛、吕纪伟金融借款合同纠纷作出(2015)黄浦民五(商)初字第3642号民事判决，判令：一、云峰公司应于判决生效之日起十日内归还美吉特公司贷款本金47,423,205.48元；二、云峰公司应于判决生效之日起十日内支付美吉特公司暂计至2015年6月29日的贷款利息2,575,763.75，并偿付自2015年6月30日起至贷款本金实际清偿之日止的利息(以47,423,205.48元为计算基数，按每日万分之五计息)；三、若云峰公司未履行上述判决主文第一、二项所确定的还款义务，美吉特公司可与永兴公司协议，以涉案房产折价，或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归永兴公司所有，不足部分由云峰公司继续清偿；四、朱瑛、吕纪伟对上述判决主文第一、二项所确定的云峰公司的还款义务，向美吉特公司承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在承担的保证范围内向云峰公司追偿；五、永兴公司在承担了抵押担保责任后，有权在承担的抵押担保范围内向云峰公司追偿。云峰公司、永兴公司、朱瑛、吕纪伟均提起上诉，本院于2016年8月15日以(2016)沪02民终5224号民事判决驳回上诉，维持原判。另黄浦法院于2015年4月30日对涉案房产予以查封。由于云峰公司、永兴公司、朱瑛、吕纪伟未能按照上述判决履行义务，美吉特公司向黄浦法院申请强制执行。在黄浦法院执行过程中，斯宁公司向黄浦法院提出书面异议，认为斯宁公司为涉案房产的合法承租人，要求保障其租赁权，并带租约拍卖涉案房产。黄浦法院于2017年9月12日作出(2017)沪0101执异86号执行裁定书，裁定驳回斯宁公司的异议请求。
　　一审法院另查明，根据斯宁公司提供的证据材料，斯宁公司与永兴公司及旺银公司于2012年9月26日签订租赁合同，该合同约定，永兴公司及旺银公司将包括涉案房产在内的上海市永兴路XXX号、XXX号、XXX号1－3层房屋出租给斯宁公司，租赁期自2012年12月1日起至2022年11月30日止，每月租金为280,000元，每月物业管理费为7,500元。租金及物业管理费等先付后用，按3个月为一个支付周期，斯宁公司在每一个周期结束的5天前支付下一个周期的租金及物业管理费。该合同签订时，斯宁公司须一次性给付永兴公司及旺银公司房屋租赁、登记注册等保证金合计565,000元。同日，双方还签订了安全管理协议书。
　　一审中，美吉特公司提供了《盛京银行最高额抵押合同》附件四方协议复印件一份，以证明盛京银行上海分行与云峰公司、永兴公司、斯宁公司签订协议，斯宁公司承诺，在盛京银行上海分行实现抵押权时无条件解除永兴公司与斯宁公司就上海市永兴路XXX号、XXX号、XXX号房产签订的租赁合同，斯宁公司应于租赁合同解除之日起30日内交还房产。斯宁公司对于美吉特公司提供的四方协议的真实性不予确认，表示斯宁公司从未签署过上述协议书，并要求对斯宁公司的印章和詹盛林的签名进行鉴定。美吉特公司则表示上述协议书系原债权人盛京银行上海分行提供，美吉特公司对于该协议的签署情况并不了解，没有掌握可以比对的材料，不同意对上述协议书进行鉴定，亦未能提供上述协议书的原件。吕纪伟表示上述协议书系房屋抵押后补签，由盛京银行上海分行业务员持空白协议要求云峰公司、永兴公司加盖印章并由法定代表人签字，当时未看到斯宁公司的签字盖章。
　　一审法院认为：无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。美吉特公司虽然提供了四方协议的复印件，但在法院审理过程中未能提供原件予以核对，且在斯宁公司及永兴公司、吕纪伟提出异议后，表示不同意对上述协议书进行鉴定，故上述协议书不能作为认定本案事实的依据。
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。斯宁公司表示其与永兴公司签订并实际履行了租赁合同，亦在法院审理过程中提供了2012年9月26日的租赁合同，但斯宁公司未能提供确实的证据证明斯宁公司按照上述租赁合同支付了永兴公司涉案房产相应的租金并实际占有使用系争房屋，且斯宁公司亦未提供永兴公司所出具的房屋租金发票的原件，作为长期租赁涉案房产的上述租赁合同亦未办理租赁登记手续，故斯宁公司在法院审理过程中提供的证据材料尚不足以证明斯宁公司与永兴公司实际履行了上述租赁合同，斯宁公司就涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，对于斯宁公司的诉讼请求，依法不予支持。据此，判决驳回斯宁公司的诉讼请求。案件受理费46,800元，由斯宁公司负担。
　　本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　斯宁公司为证明其已经支付租金,提交了银行对账单、付款凭证和永兴公司开具的发票原件，以证明斯宁公司在涉案房产抵押权设定前已经开始支付租金，具体包括：詹盛林以及上海詹氏投资发展有限公司(法定代表人为詹盛林)于2012年9月26日、27日支付永兴公司和旺银公司租房押金565,000元、2012年12月至2013年2月的房租840,000元、物业管理费7,500元，共计1,412,500元；詹盛林于2013年3月19日支付永兴公司2013年3月至5月的大部分房租和物业管理费747,500元；詹盛林于2013年6月18日、21日支付永兴公司2013年6月至9月的租金和物业管理费847,500元。2013年10月14日至10月16日期间，永兴公司向斯宁公司开具金额为172万元的租金发票。
　　美吉特公司认为，斯宁公司二审提供的付款凭证及发票均形成于一审之前，不属于新证据，不应在二审中被采纳。对于付款凭证的真实性无法认可，付款主体与本案无关，且未标注付款用途，每一笔金额与应付租金金额不相符，不能排除双方有其他经济往来，不能作为斯宁公司支付租金的依据。且收款人为旺银公司的支票与本案无关,旺银公司与永兴公司因股权转让于2013年已不存在股权混同，斯宁公司应将租金支付至永兴公司而非旺银公司。对于发票的真实性、关联性不予认可，且发票金额与应付租金金额不符。
　　为此，詹盛林到庭称，其为斯宁公司的实际控制人，斯宁公司的股东为占盛平和叶允姿，占盛平为詹盛林哥哥，叶允姿为詹盛林妻子的姐姐，斯宁公司的法定代表人林高兴为詹盛林表弟。2012年9月26日签订的租赁合同由詹盛林代表斯宁公司签名盖章，并由其负责斯宁公司的具体经营活动。租金由詹盛林及其设立的上海詹氏投资发展有限公司支付。因旺银公司和永兴公司是同一人经营，詹盛林根据其指定将租金支付到相应账户(永兴公司、旺银公司都有)，租金支付到2018年8月。但因斯宁公司不做账，现无法统计支付到永兴公司、旺银公司的租金及收取的发票金额。詹盛林对斯宁公司二审提供的付款凭证及发票均无异议，并表示上述付款均是其代斯宁公司支付的租金，同时詹盛林否认代表斯宁公司与盛京银行上海分行与云峰公司、永兴公司签订过四方协议。
　　斯宁公司为证明其实际占有使用涉案房产提供了《公寓租赁协议》、《消防监督检查意见通知书》、《代收罚没款收据》、涉案房产的出租备案信息等证据，以证明如下事实：1、2013年，斯宁公司分别与王千千、周卫、陈金美等人就涉案房产签订公寓租赁协议，租赁期限为1个月或3个月，以及王千千、桂敬军、杨爱春等人在上海市公安局闸北分局芷江西路派出所(以下简称闸北分局芷江西路派出所)办理出租备案登记。2、闸北分局芷江西路派出所于2012年12月12日作出《上海市消防监督检查意见通知书》，记载斯宁公司在上海市永兴路XXX号搭建临时建筑物，不符合防火安全要求，斯宁公司于2012年12月18日向上海市闸北区公安消防支队交纳罚款2,000元。2013年4月27日，闸北分局芷江西路派出所作出《上海市消防监督检查意见通知书》，责令斯宁公司拆除在上海市育婴堂路XXX号外墙搭建的不锈钢防盗窗。
　　经质证，美吉特公司称，不确认《公寓租赁协议》的真实性，公安租赁备案登记不能证明抵押设定之前租户已居住于此；无相关证据证明斯宁公司因自身装修被闸北分局芷江西路派出所处以消防罚款；《公寓租赁协议》、公安备案登记、消防监督检查意见通知书记载的地址是上海市育婴堂路XXX号，并非涉案房产地址。
　　二审中，美吉特公司提供了四方协议的原件，美吉特公司称上述协议书系从原债权人盛京银行上海分行处取得，并坚持一审中的意见，不同意对上述协议书进行鉴定。
　　本院认为，案外人对执行标的主张负担租赁权进行拍卖应当符合法律规定的情形。承租人提供证据证明其在执行标的被查封之前，已与被执行人签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，负担租赁权予以变现。本案中，斯宁公司与永兴公司及旺银公司于2012年9月26日签订了租赁合同，各方当事人均予以确认。各方当事人的争议在于斯宁公司有无实际履行该租赁合同，对此，斯宁公司负有举证责任。从斯宁公司提供的证据材料看，其提供的付款凭证记载的付款人为詹盛林及其上海詹氏投资发展有限公司，而非永兴公司。虽然詹盛林到庭确认其为斯宁公司的实际控制人，代斯宁公司支付上述租金，但詹盛林对租金的支付情况也无法作出明确的表述，而永兴公司开具的发票金额与付款凭证、租赁合同约定的付款金额均不相吻合，根据本案现有的证据，本院难以认定斯宁公司已经按约支付了租金。另外，斯宁公司提供的证据显示其实际占有使用涉案房产的时间均在2013年9月之前，无法证明其在涉案房产抵押之后仍继续租赁使用涉案房产。综上，斯宁公司提供的证据材料尚不足以证明斯宁公司与永兴公司在涉案房产抵押之后仍实际租赁使用涉案房产，一审法院认定斯宁公司就涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。斯宁公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币46,800元，由上诉人上海斯宁物业管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：胡晓东

书记员：潘明华