上海新东阳食品有限公司与上海井亭实业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新东阳食品有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：叶俊彦，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨钢，国浩律师(上海)事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蔡晖，国浩律师(上海)事务所律师。
　　被告：上海井亭实业公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：惠云恋，董事长。
　　委托诉讼代理人：邹娟娟，上海中夏旭波律师事务所律师。
　　原告上海新东阳食品有限公司(以下简称新东阳公司)与被告上海井亭实业公司(以下简称井亭公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序进行了审理，后因案情复杂于2018年1月9日转为普通程序并于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告新东阳公司的委托诉讼代理人杨钢、蔡晖，被告井亭公司的委托诉讼代理人邹娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告新东阳公司向本院提出诉讼请求：要求判令被告向原告支付搬迁补偿款人民币(下同)290万元，并按照日万分之五的标准，支付自2014年9月30日起计算至判决生效之日止的逾期利息。诉讼过程中，原告将上述逾期利息的起算日期变更为2015年5月3日。
　　事实和理由：原告系中外合作企业，其股东分别为被告、麦罗国际(新加坡)有限公司、嘉丰集团(新加坡)有限公司。根据三方签署的合作合同，被告将包括上海市吴中路XXX号一、二层(约2,000平方米)在内的房屋作为合作条件投入原告，由原告依法取得合法使用权。此后原告由于实际经营之需要，在原厂房基础上投资扩建了约3,000平方米的建筑物。2014年下半年，被告提出由于吴中路大环境改造，需要收回原合作条件，另提供新的合作条件用以置换原合作条件。2014年9月5日，被告与麦罗公司、嘉丰公司签署了《中外合作上海新东阳食品有限公司合同》(修正案)，约定了被告以上海市吴中路XXX号电子商务大楼三、四楼两个楼层(面积约3,000平方米)之使用权作为新的合作条件，被告应于2014年9月30日前将新厂房交付给原告并办理房屋交接手续。同日，原告与被告就搬迁及补偿事宜签署了《搬迁补偿协议书》。补偿协议约定，被告另行向原告提供新厂房；就扩建房屋，被告同意给予原告一次性补偿580万元，协议签字生效后10天内被告支付定金50%即290万元，原告搬迁完毕交房后10天内被告支付剩余补偿金290万元，如逾期支付按日息万分之五核计利息。2014年9月19日，原告将扩建房屋归还给被告，并与被告签署了《房屋交接确认书》。此后被告对扩建房屋实施了拆除。然而被告仅支付了290万元，剩余290万元迟迟不付，且不向原告交付补偿协议及合作合同修正案约定的新合作条件。原告多次联络敦促被告按约履行，然被告仅向原告告知新合作条件由于道路门牌号的调整导致产证上地址变更为上海市闵行区银亭路XX、XX、XX号，并向原告出示了编号为闵(2014)041459号的房产证，但至今未办理房屋交接手续。2015年4月23日上午，被告在未经事先通知原告的情况下，由副总经理祝晓春带队到吴中路XXX号拆除了包括原厂房在内的所有建筑物，被告完全取得了对于吴中路XXX号曾有房屋占地面积内所有区域的占有权，实际收回了全部原合作条件，并迫使原告在尚未能获取新合作条件的情况下，丧失了对于原合作条件的合法权利。原告认为，被告严重违约，应承担违约责任。原告为维护其合法权益，特提起诉讼
　　被告井亭公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。理由如下：1、一次性补偿580万包括搬迁费用，原告并没有按《搬迁补偿协议书》第4条约定的在2014年9月19日向被告交付房屋，原告在没有履行搬迁义务的情况下，主张余款未满足付款条件，不存在剩余补偿金而产生的相应的利息；2、根据《搬迁补偿协议书》中第4条的约定，原告在收到第一笔款项290万元后一个月内将现有租客搬离完毕，以现状交接给被告并办理厂房交接手续的义务，故原告负有按照协议第3条的约定，即580万元的百分之二十计算的定金116万元的双倍返还的法律责任；3、根据《中外合作上海新东阳食品有限公司合同》第15条约定，原告需支付被告固定收益每年55万元回报，并从第4年起每三年调涨一次，每次调涨幅度为4%。原告就此负有到期而未付的债务。原告自2014年10月1日起就没有再支付过这笔收益，截至2018年10月累计应付金额为2,835,344元，还不包括原告的逾期支付违约责任。被告认为基于到期债权债务可以抵偿的原则，即使原告解决案外人上海安可二手车机动车经营有限公司(以下简称安可公司)搬迁问题后，被告支付剩余补偿款应与该部分进行抵扣，不存在被告支付原告诉请的金钱义务。
　　原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
　　1、《搬迁补偿协议书》，证明协议约定原告向被告归还合同项下的场地，被告向原告支付搬迁补偿款合计580万元；如被告逾期付款，按照日万分之五标准承担逾期利息。
　　2、原告致被告律师函及邮寄凭证、原告致被告催款函及邮寄凭证，证明2015年5月19日、2017年3月19日，原告书面催促被告支付欠付的搬迁补偿款290万元。
　　3、《房屋交接确认书》，证明原、被告工作人员于2014年9月19日对房屋进行交接。
　　4、2001年11月28日签订的《中外合作上海新东阳食品有限公司合同》，证明合同中明确写明原告可增建6,000平方米的厂房和办公楼。
　　被告对于原告提供的证据的真实性均没有异议，但提出证据1《搬迁补偿协议书》中第2、3、4条的约定都是将搬迁和补偿结合在一起的，对应的是2,000平方米和3,000平方米原告将租客搬离原址；被告先前支付的290万元是定金，原告必须搬迁完毕才符合搬迁补偿协议中获得补偿金的条件，原告没有将安可公司搬迁完毕，也没有对清退安可公司和金虹桥KTV的搬迁补偿作妥善处理，直到2015年4月23日被告才自行收回房屋。原告没有依约履行将租客搬迁的义务，无权主张搬迁补偿和利息。
　　被告为证明其抗辩意见，向本院提交如下证据：
　　1、沪房地(闵)字(2013)第06717号房地产权证、《上海市房地产登记信息》，证明原告所搭建的约3,000平方米违建房屋包括1幢用于“展厅”的添附的违建约1,000平方米；2幢房屋添附违建包括1层安可公司租用的约800平方米，及3层KTV使用的约1,000平方米；原告始终未能清退安可公司，并不存在如约移交房屋的情形。
　　2、《搬迁补偿协议书》、付款凭证，证明《协议书》约定的补偿金包括违建补偿和搬迁补偿，且“将现有租客搬离完毕”是获得补偿的前提条件。协议书约定的补偿金远高于违建补偿标准，是双方考虑到原告将吴中路XXX号1、2、3幢建筑物及相关违建出租给多家租户必然涉及到的搬迁补偿，故而形成了580万元的金额，且明确约定“其中包括搬迁等一切费用”，原告应负责“将现有租客搬离完毕”。被告2014年9月17日支付约定定金后，原告有义务于2014年10月18日前将现有租客搬离完毕并交接厂房，否则无权获得补偿金。
　　3、原告与安可公司间就搬迁事宜的往来函，被告与原告间就搬迁事宜的往来函，证明原告未能履行协议书约定，故无权主张补偿款。
　　4、2002年6月14日签订的《中外合作上海新东阳食品有限公司合同》，用以否定原告提交的2001年签订的合作合同；
　　5、沪房地闵字(2006)第018953号上海市房地产权证、《上海市房地产登记信息》及附图，证明涉案地块有证建筑的情况及添附的违建的增加情况，显示原告在使用后不断添置违建建筑，其中实际占用三份；
　　6、相应涉案地块搬迁前及拆除前的照片，证明违建依附于有证建筑之上，同时证明原告移交的开隆展厅添附独立800建筑物有证无证混合体，安可公司租赁使用的2,000平方米有证房屋及3,000平方米无证添附，安可公司的搬迁是原告的义务；
　　7、原告与上海西红柿投资控股有限公司签订的《补充协议》，证明系原告占用通道导致案外人无法正常使用，所以在原、被告的《搬迁补偿协议书》中约定了较高的金额而且还约定搬离的期限以及将290万元定义为定金。被告交付给案外人的大楼也是自2015年5月1日(被告清退安可后)，方投入正式使用。
　　原告对于证据1真实性无异议，但提出证据1中《上海市房地产登记信息》下方手写的7行字不构成房屋登记信息的一部分；1387-1389号作为4栋房屋的一个号牌标记，没有区分1387号和1389号，附图上原告(使用)的是1、2、3的位置；房产登记信息中反映出1993年标号为1、2、3的房屋已经竣工完成，登记信息与被告作为原告股东而提供的合作条件不一致(合作合同作为被告提供的合作条件仅为2000平方米，实际上1、3号的房屋是被告交给原告使用的)，2号楼没有扩建，原告扩建的是1、3(号楼)以及场地；对于证据2真实性无异议；对于证据3中署名吴某某的两份函件真实性无法确认，安可公司发给吴某某的函件真实性也无法确认，被告发给原告的两份函件真实性无异议，但不认同所证明的内容，2014年12月27日原告发给被告的函的真实性无异议；对于证据4、无法核实真实性，证明内容不认可，2001年版合同是到工商部门调取的；对于证据5、同证据1质证意见；对于证据6、真实性无法确认；对于证据7、真实性、合法性、关联性都存在问题，补充协议是否依附于2011年的协议书以及这份协议书何时签订均无法考证，且补充协议与本案无关。
　　本院经审查，认定原告提交的证据1-3与被告提交的证据1、2、5真实、合法且与待证事实相关，本院确认上述证据的证明效力。对于被告提供的证据3中署名吴某某的两份函件、安可公司发给吴某某的函件、证据4、证据6及证据7，因原告否认其真实性，本院认为应结合其他证据评判其证据效力。
　　根据原、被告提交的证据及双方当事人庭审陈述，本院查明事实如下：
　　原告新东阳公司为中外合作企业，成立于1993年11月9日，由被告井亭公司、麦罗国际(新加坡)有限公司和嘉丰集团(新加坡)有限公司等三方合作举办而成。从2002年6月14日修订的《中外合作新东阳公司合同》可以看出，井亭公司以3,200平方米之土地使用权，其中2,000平方米二层厂房一栋作为合作条件；合作公司因生产需要将增建约6,000平方米(二层)之厂房、办公楼、宿舍及辅助设施；合作公司每年支付井亭公司固定收益55万元，并从第四年起每三年环比调涨一次，每次调涨幅度为4%涨至期满为止。其余合作公司之收益归麦罗国际(新加坡)有限公司和嘉丰集团(新加坡)有限公司所有。合作合同还约定了其他有关事项。
　　登记日为2006年4月20日的《上海市房地产权证》所附的宗地图显示，涉案房地产由三幢建筑物及周围的场地构成，其中幢号为(8)的建筑，建筑面积为2,189.22平方米(本案当事人称为2号楼，为被告井亭公司作为合作条件的建筑)；幢号为(9)的建筑，建筑面积为824.72平方米(本案当事人称为1号楼，或称“展厅”的位置)；幢号为(5)的建筑，建筑面积为200.49平方米(本案当事人称为3号楼，或称“小仓库”的位置)。上述建筑物的竣工日期均登记为1993年。
　　原告新东阳公司使用了上述三幢建筑物及周边的场地，使用期间相继将1号楼拆除并扩建，以“展厅”的名义称呼；在2号楼上加层，为后来的新虹桥国际会所用；将3号楼拆除后改扩建成宿舍和办公场所。上述改扩建的建筑物均未取得政府部门的行政审批许可，即上述1、2、3号楼均含有合法建筑的成分，也含有违法建筑的成分。嗣后原告将上述部分建筑物出租给其他商家用于经营。
　　因虹桥地区大环境改造，涉被告井亭公司用于原告新东阳公司合作条件的厂房、场地区域，需要搬迁。2014年9月5日，被告井亭公司(甲方)与原告新东阳公司(乙方)签订《搬迁补偿协议书》一份，就搬迁补偿事宜达成协议：
　　一、原位于吴中路XXX号约2,000平方米的厂房，搬迁至吴中路XXX号电子商务大楼3、4二个楼层，面积约3,000平方米(实际面积按甲方房产证登记面积为准)，双方之合作章程及合同亦同时修正。合同年限延续原合同期限自此协议书签定生效起10年，届满时双方同意延长6年，所以合作关系以新修订之章程(附件一)、合同(附件二)经主管机构批复文件为准。
　　二、乙方在吴中路原厂房基础上投资扩建约3,000平方米的建筑物，甲方同意一次性补偿580万元，其中包括搬迁等一切费用。
　　三、支付方式：双方协议签字生效后10天内甲方支付定金50%290万元，乙方搬迁完毕交房后10天内甲方再支付剩余补偿金290万元。以上款项如逾期支付按日息万分之五核计利息，如逾期三十日还未支付则视同甲方违约。
　　四、乙方应于收到第一笔款项后一个月内将现有租客搬离完毕以现状交接给甲方并办理厂房交接手续，交接手续办理完毕后，所有地上物交由甲方处理，乙方不再负担任何责任与费用。
　　协议还对其他事项作了约定。
　　2014年9月17日，被告井亭公司以贷记凭证的方式向原告新东阳公司支付了290万元，“用途”栏内加盖了“补偿款”的印章。
　　2014年9月19日，原告新东阳公司将位于上海市吴中路XXX号(上海开隆汽车贸易有限公司)的房屋交付给了被告井亭公司，双方签署了《房屋交接确认书》。
　　2014年10月24日，被告井亭公司向原告新东阳公司发出《关于吴中路1389厂房搬迁的函》，称“根据协议约定贵方将于收到第一笔款项后一个月内办理房屋交接手续，然该建筑物内至今仍有贵方租赁的租户正在经营，为此我方特函告贵方请于2014年10月31日前与租户商妥迁离事宜，我方将于2014年11月1日起对该建筑物采取停水停电等强制措施。另，该建筑物3楼金虹桥KTV将于本月30日开始拆除，请贵方注意拆除期间的出行安全”。
　　2014年10月28日，原告方吴某某向上海安可二手机动车经营有限公司发出《通知函》，称“接获井亭公司通知，2014年10月30日开始拆除吴中路XXX号3楼金虹桥建筑，届时井亭公司将于2014年11月1日起对该建筑物1387号，采取停电停水等强制措施。请贵司收到函后于2014年10月30日前快速搬离，并尽快与我司按2011年5月18日签订之协议结算款项，我司将严格按照协议内容执行”。
　　2014年12月19日，被告井亭公司向原告新东阳公司发出《关于吴中路XXX号厂房搬迁的函》，称“我司与贵司就吴中路XXX号厂房迁离事件于2014年9月5日签订搬迁补偿协议书，我司已按约定支付第一笔补偿款，然贵司未能根据协议书第四条约定移交厂房，时至今日已拖延61天，造成我司直接经济损失达372.6万元。现我司要求贵司于7日内与该厂房租户商妥搬离事宜，并于2014年12月28日前将厂房移交我司，逾期未移交厂房的，我司将不再支付协议书约定之余款，并终止履行《搬迁补偿协议书》第一条之约定”。
　　2014年12月27日，原告新东阳公司向被告井亭公司发出《关于<搬迁补充协议书>的回函》，称就被告井亭公司2014年12月19日发给其的《关于吴中路XXX号厂房搬迁的函》作出回复，并称“2014年9月19日，我方已经将上述3,000平方米厂房归还给贵方，并与贵方签署了《房屋交接确认书》。目前，该3,000平方米厂房已经由贵方实施拆除，根本不存在贵方来函所谓的拖延及造成损失情形”；提醒被告方接函后于2015年1月5日前付清剩余补偿金290万元；根据该协议第一条之规定，被告应向原告交付吴中路XXX号电子商务大楼3、4二个楼层，但被告至今尚未交付。此外，在签署该协议时被告亦承诺负责协调解决原位于吴中路XXX号约2,000平方米厂房内的承租人上海安可二手机动车经营有限公司搬迁事宜。在该两项工作缺失的情况下，原告仍在努力推进相关事宜。
　　被告井亭公司于2015年4月23日拆除了上海市吴中路XXX号包括原厂房在内的所有建筑物。
　　2015年5月19日，国浩律师(上海)事务所蔡晖律师受新东阳公司的委托和授权向被告井亭公司发出函件，要求被告接函后于2015年5月28日前，向原告指定的账户付清应付款290万元，并按照日息万分之五向原告支付逾期利息；同时向原告交付新合作条件上海市闵行区银亭路XXX号三、四楼，并办理交房确认手续。
　　2017年3月17日，原告新东阳公司向被告井亭公司发出《催款函》，称被告至今未向原告交付补偿协议及合作合同修正案约定的新的合作条件，并要求被告井亭公司接函后于2017年3月25日前，向原告账户付清应付款人民币290万元，并按照日息万分之五支付自2014年9月30日起计到实际付清款项之日止的逾期利息；交付新的合作条件上海市闵行区银亭路XXX号三、四楼并办理交房确认手续。
　　嗣后，由于双方未能就搬迁过程中出现的问题达成一致意见而涉讼。
　　另外，被告还提供了《虹桥镇无证建筑拆违处置及补偿操作口径》和沪规划【2007】954号文件，用以佐证原、被告之间约定的补偿标准远高于虹桥地区的违法建筑拆除补偿标准，因此补偿金额中主要是补偿原告搬离租客的费用；本案所涉建筑物及相关违建所在地块被规划为公共绿地，原、被告签订《协议书》的目的是将相关建筑物全部拆除。
　　本院认为，原告新东阳公司与被告井亭公司于2014年9月5日签订的《搬迁补偿协议书》，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系双方经协商一致后的意思表示，本院确认该协议有效，对双方具有拘束力。
　　本案当事人双方对上述《搬迁补偿协议书》执行情况以及实际履行过程中发生的争议，本院对此作如下评述：
　　一、关于搬迁的实际履行情况
　　上述《搬迁补偿协议》签订后，被告于2014年9月17日向原告支付了290万元，原告于2014年9月19日向被告移交了1号楼上海开隆汽车贸易有限公司的建筑，双方签订了《房屋交接确认书》。从双方间的函件往来以及在庭审中的表述看，租客安可公司是被告采取强制措施后于2015年4月23日被清退的。
　　二、关于《搬迁补偿协议书》争议的处理
　　首先，双方签订的《搬迁补偿协议书》第二条明确约定，被告对于原告在原有厂房基础上投资扩建的约3,000平方米的建筑物给予一次性补偿580万元，其中包括搬迁等一切费用，说明对于此次补偿是一个总包干价的合同。
　　其次，《搬迁补偿协议书》第三条约定，上述580万元分二期支付，并约定了相应的支付条件。目前对于第一期款项被告已于协议签字生效后10天内支付双方均无异议，争议在于第二期款项的支付条件是否已经成就。
　　根据合同约定，第二笔款项的支付条件是原告于收到被告交付的第一笔款项后一个月内将现有租客搬离完毕以现状交接给被告。实际涉案场地上最后一家租客安可公司系由被告运用力量后于2015年4月23日搬离。本院注意到，双方对于“原告未能在期限内将现租客搬离完毕而由被告代为清退”该如何处理未进行约定，应当指出，原、被告商定的对于约3,000平方米改扩建的建筑580万元的补偿，并不是简单地对该约3,000平方米建筑成本的评估，还应当包括了由原告动用一定的人力、物力与租户进行广泛沟通，以期在各方都能接受的范围内予以清退，是一个综合考虑的结果。故根据公平原则，被告代原告清退安可公司所发生的必要费用应由原告承担，被告可在扣除该笔费用后将剩余补偿金支付给原告。本院认为，基于目前情况下涉案场地上清退工作已经全部完成，被告客观上已经收回了所有房屋，而被告没有提供代为清退产生相应费用导致其损失的依据，也未提出就此方面损失抵扣的主张，原告主张清退工作已完成且支付条件已成就，本院予以支持，被告应向原告履行支付第二笔款项的义务。原告提出租客安可公司的清退义务已转移给被告的意见及被告提出的其他抗辩意见，因与事实不符，本院均不予采信。另外，原告将逾期付款利息调整为自2015年5月3日起算，于法不悖，本院予以准许。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　被告上海井亭实业公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新东阳食品有限公司补偿款人民币2,900,000元，并支付以人民币2,900,000元为本金，按日万分之五的标准自2015年5月3日起计算至判决生效之日止的利息。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币30,000元，由被告上海井亭实业公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吴佳琳

书记员：陈  洁