上海新九房产营销策划有限公司与上海尹泰缝纫设备有限公司、上海威氏实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海新九房产营销策划有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：张书盘，经理。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海尹泰缝纫设备有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：姚志军，总经理。
　　委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李海林，上海巨明律师事务所律师。
　　被告：上海威氏实业集团有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：张威华。
　　原告上海新九房产营销策划有限公司(以下简称“新九公司”)与被告上海尹泰缝纫设备有限公司(以下简称“尹泰公司”)、上海威氏实业集团有限公司(以下简称“威氏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案需以他案审理结果为依据，故本院于同月26日裁定中止诉讼。后本案恢复诉讼，且被告尹泰公司提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并因案情复杂转为适用普通程序审理。本案于2018年12月12日、2019年4月19日两次公开开庭进行了审理。原告新九公司的委托诉讼代理人孙一天到庭参加两次庭审，被告尹泰公司的委托诉讼代理人许静雯到庭参加第一次庭审，被告尹泰公司的法定代表人姚志军及委托诉讼代理人李海林到庭参加第二次庭审。被告威氏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告新九公司向本院提出诉讼请求：1.被告尹泰公司继续履行原告与被告威氏公司签订的租赁合同；2.被告威氏公司返还原告租赁合同押金150,000元。审理中，因另案审理中原告与被告尹泰公司已判决解除房屋租赁合同，原告将诉讼请求变更为：1.被告尹泰公司返还原告租赁保证金158,333.40元；2.被告尹泰公司赔偿原告违约损失1,500,000元；3.被告威氏公司对上述两项债务承担连带责任。事实和理由：2009年10月30日，原告(原名上海联会实业有限公司，以下简称“联会公司”)曾与威氏公司签订厂房租赁合同一份，租赁地址坐落于本区玉秀路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2009年11月1日至2019年10月30日，年租金95万元。合同签订后，原告一直履行该份合同，后因威氏公司欠有债务导致系争房屋被拍卖。之后，尹泰公司通过拍卖取得系争房屋所有权。然尹泰公司取得房屋所有权后，拒不同意原告按照原租赁合同履行，而是要求原告按年租金193万元支付租金，双方协商无果，遂涉诉。诉讼中，因尹泰公司收回了系争房屋，故双方合同无法实际履行而判决解除，尹泰公司系强行收回房屋，应当承担责任。被告威氏公司作为合同签订方，原告保证金也是交付给威氏公司，且因威氏公司恶意隐瞒了真实的租赁合同，提交虚假合同给法院，才导致原告合法无法履行，故应承担连带责任。
　　被告尹泰公司辩称：不同意原告的诉请。系争房屋在司法拍卖过程中明确记载带租拍卖，所附租赁合同为威氏公司与原告签订，该约定的房屋租金每月161,383.05元(按每天为5,379元)，场地租赁费每年21,517.74元(按每天59元)，物业管理费每年30,000元。正是因该份合同，尹泰公司才愿意以2,890万元高价竞拍。取得房屋所有权后，尹泰公司向原告多次催讨租金时，原告才提出与威氏公司之间的房屋租赁合同并非法院公告的这份，年租金只有95万元。鉴于双方在另案诉讼中，原告、尹泰公司与次承租人三方协商后解除房屋租赁合同，并由尹泰公司和次承租人成立了租赁关系，原告还退还了次承租人的押金和租金，并非尹泰公司强行收回系争房屋。原告主张的租赁保证金并非尹泰公司收取，是威氏公司收取，原告应当向威氏公司主张。经被告计算，是原告尚拖欠其租金，不存损失赔偿的依据。同时，被告还提出反诉请求：原告支付被告尹泰公司拖欠的租金及占有使用费950,890元及该款自2018年11月30日起至实际付款之日止的同期贷款利息。事实和理由：虽然双方的租赁合同已经解除，但原告仍然拖欠其租金及使用费，故提出上述反诉请求。
　　针对反诉，原告新九公司辩称：司法拍卖载明的房屋租赁合同，其不知情，原告已经按约付清租金，被告尹泰公司应当返还多付的租金，同意法院就原告与尹泰公司之间的租金及使用费一并结算处理。
　　被告威氏公司未作答辩。
　　经审理查明：因被执行人威氏公司未履行已生效的(2013)沪东证执行字第181号执行证书所确定的债务，经申请执行人招商银行股份有限公司上海东大名支行申请，本院依法委托上海中富拍卖有限公司于2017年3月6日至3月9日期间，对威氏公司名下的系争房屋举行司法拍卖。拍卖公告明确为带租拍卖，租期10年，自2009年11月1日至2019年10月30日止。同时，拍卖公告还附厂房租赁合同复印件一份的首页和尾页(系申请执行人提交法院)，显示的主要内容如下：出租方为威氏公司，承租方为联会公司(公告时隐去)，合同约定租赁物为系争房屋，计7,172.58平方米，并使用场地7,000平方米；租赁期限自2009年11月1日至2019年10月30日止；厂房租金每月每平方米22.5元，月合计161,383.05元，年合计1,936,596.60元；场地租赁费每年每平方米3元，年合计21,517.74元；物业管理费每年每幢10,000元，共计30,000元；付款方式为：厂房租金按季支付、每季首月10日前，场地租赁费按年支付、每年首月10日前，物业管理费按年支付、每年首月10日前。除上述拍卖公告披露的租赁合同内容外，该合同还约定，承租人逾期交款处以滞纳金按银行二倍等内容。
　　2017年3月9日，系争房屋被尹泰公司以2,890万元的最高价竞得。同月20日，本院裁定系争房屋所有权自送达尹泰公司时起转移归其所有。同月22日，上述裁定书及协助执行通知书送达本区不动产登记事务中心。同年4月27日，原告取得系争房屋的不动产权证，其中，第13幢建筑面积3550.05平方米、第17幢建筑面积1693.13平方米、第18幢建筑面积1929.38平方米。
　　同时，尹泰公司在竞买成交后，于2017年4月24日，向原告发出告知书一份，言明尹泰公司通过拍卖取得系争房屋，收到告知函后要求原告支付房屋租金、场地租赁费和物业管理费。
　　被告收函后，提供其与威氏公司另一份厂房租赁合同，并非原告所称上述司法拍卖所附合同。该合同出租方为威氏公司，承租方为联会公司，签订于2009年10月30日，合同约定租赁物为系争房屋，计7,172.58平方米；租赁期限自2009年11月1日至2019年10月30日止，免租期2个月，从2010年1月1日开始计算支付租金；厂房租金每月79,166.7元，年租金95万元，三年租金不变，第四年起递增率为8%，年租金102.6万元，以后按三年一个递增；签订合同候，承租方应支付出租方租赁保证金为二个月租金并支付三个月租金，以后租金每三个月支付一次，在支付月5日前支付出租方；租赁期间，如出租方提前终止合同而违约，应赔偿承租方三个月租金，如承租方违约应赔偿出租方三个月租金。合同另对其他事宜作出约定。原告亦支付威氏公司该合同租赁保证金158,333.40元及相应租金，并将租赁房屋转租给十数家次承租人使用。
　　因尹泰公司向原告主张租金，2017年7月4日，原告支付尹泰公司自2017年7月1日至2017年9月30日的租金277,020元。但尹泰公司坚持要求原告按照司法拍卖所附租赁合同的租金标准支付租金，双方未能达成一致意见，遂涉诉。此后，上述房屋的部分次承租人与尹泰公司就租赁事宜另行订立了房屋租赁合同，原告与次承租人就租金、押金等费用进行了结算。2018年9月21日，本院作出生效的(2018)沪0117民初2711号民事判决书，确认威氏公司与原告就上海市松江区玉秀路XXX号第13幢、17幢、18幢签订的《厂房租赁合同》于2017年9月12日解除。原告实际于2017年9月12日将第13幢、18幢房屋返还尹泰公司，但对17幢房屋返还时间双方有争议。原告认为第17幢房屋次承租人在2017年12月停产，自身经营也有问题就搬走了，而原告与其租金结算至2017年9月9日，原告搬离厂区是2017年11月4日。被告尹泰公司确认原告于2017年11月4日搬离，次承租人是拖欠外债和员工工资而被搬空的，退出时间是2018年2月28日。原告与被告尹泰公司同意就租金使用费在本案中一并结算处理。
　　另查明，2013年1月17日，上海市工商行政管理局松江分局以《准予变更登记通知书》，通知被告新九公司决定准予联会公司名称变更为新九公司。
　　庭审中，被告尹泰公司还提供如下证据材料：1、现场照片及司法拍卖的报纸公告，证明司法拍卖时在现场厂区大门口张贴了拍卖信息和拍卖所附租赁合同；尹泰公司在取得拍卖房屋后对厂区投入大量资金修缮、清理垃圾和装修，原告应当知道司法拍卖的情况及拍卖所附租赁合同，但却未提异议；2、部分次承租人出具的情况说明、租赁合同、企业工商信息及付款凭证等，证明其与原告和次承租人协商在退还次承租人押金或部分组件后解除了原告与尹泰公司的租赁合同，尹泰公司再与次承租人重新签订租赁合同，次承租人看到2017年2、3月份，厂区有法院张贴的拍卖公告，原告也有人员在厂区，不可能不知道这次拍卖的情况。原告对证据1真实性无法确认，而且拍卖公司提供的照片没有对租约进行标示，公告字体太小无法达到提示效果。原告对证据2真实性不予认可，但确认退还次承租人押金等费用。
　　以上事实，由民事判决书、厂房租赁合同、银行转账凭证、收据、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，根据生效的(2018)沪0117民初2711号民事判决书，本案所涉就上海市松江区玉秀路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢签订的《厂房租赁合同》已于2017年9月12日解除。现本案争议焦点在于合同解除后，相关责任的确定。
　　首先，关于租金结算问题。本案原告提供了其与被告威氏公司的房屋租赁合同原件，相应的保证金等支付情况也能之相印证，而被告尹泰公司提供的合同仅为复印件，虽然该合同系司法带租拍卖时披露的租约，但不能以此发生直接否定原告持有合同的效力。现尹泰公司自2017年3月22日即取得系争房屋的所有权，之后，尹泰公司于2017年4月24日将权利人变更的情况通知原告，故结合合同约定的租金支付进度，原告自2017年7月1日起的租金按约应支付给尹泰公司。对于租金使用费截止时间，第13幢、18幢房屋于2017年9月12日返还，双方已无异议。而第17幢房屋，双方均无充分证据证明交付时间，但此段期间双方已就合同解除后与次承租人的腾退交接在处理，而双方也确认原告自行搬离时间为2017年11月4日，故从常理推断该日可视为被告尹泰公司认可原告返还房屋的时间，双方权利义务关系实际终止。综上，原告应当支付系争房屋自2017年7月1日起至9月12日止的租金224,651.84元(年租金1,108,080元÷365天×74天)，以及第17幢房屋自2017年9月13日起至11月4日止的使用费。鉴于双方合同未约定租金单价，故本院根据第17幢房屋产证建筑面积占总产证建筑面积的比例23.61%确定相应的年租金比例酌情计算53天，为37,988.32元。现原告已付租金277,020元，故被告尹泰公司应当返还原告租金14,379.84元。至于尹泰公司取得系争房屋的所有权之后至2017年6月30日止的租金，其可向被告威氏公司另行主张解决。尹泰公司主张原告拖欠租金及利息，依据不足，本院难以支持。
　　其次，关于保证金返还。虽然尹泰公司基于司法拍卖承继了威氏公司的出租人地位，但租赁保证金本质上并非被司法拍卖的对象即系争房屋本身，而是承租人为保证租赁合同履行而交于出租人代管资金，故尹泰公司成为出租人后，威氏公司作为出租人本已丧失了占有租赁保证金的合法权利，应当作为不当得利返还尹泰公司，若尹泰公司收到保证金且租赁合同解除或履行完毕的，尹泰公司还应当返还原告。本案保证金实际收取发生在原告与威氏公司之间，并仍由威氏公司占有，现租赁合同解除后，威氏公司已不享有继续占有保证金的权利，而尹泰公司并不知情保证金的收取情况，故上述款项应由威氏公司直接返还原告，既体现事实查明的准确也避免了讼累。
　　最后，关于合同解除后的损失赔偿。本院认为，导致本案出现两份租赁合同以及原告与尹泰公司的租金争议，主要原因是被告威氏公司严重违反诚信原则和相应的附随义务，在与原告租赁合同履行过程中出具了另一个版本的租赁合同。而对于原告而言，本院亦注意到，法院曾受理大量涉及被告威氏公司的审理、执行案件，包括系争房屋在内的玉秀路XXX号厂区的数幢厂房均有司法拍卖的情况，前后持续数年之久。原告作为承租人和二房东，现场有实际管理人员，对于法院及其司法委托的评估、拍卖机构对系争房屋现场进行了司法拍卖活动(诸如至系争房屋现场司法评估、拍卖公司至现场张贴拍卖公告)不知情，显然有悖常理，也与系争房屋次承租人知情系争房屋拍卖的意见相矛盾。对此，本院认为原告在拍卖过程中未积极主张合法权利，导致本案争议发生，其自身也有一定责任。而尹泰公司作为房屋的竞买人并不知道上述两份合同的订约情况，其根据司法拍卖所披露的租赁合同主张权利难言有过错。原告称尹泰公司强迫原告与其解除合同，并无证据证明，本院难以采信。故原告要求尹泰公司承担违约损失赔偿，本院难以支持。考虑到原告已提出了对威氏公司的主张，鉴于本案的特殊情况，为避免讼累，本院一并予以处理。至于损失金额，原告单方主张的150万元缺乏依据，本院结合上述当事人的过错程度、合同的履行进度、参考合同约定出租人单方解除合同的违约责任，酌情确定威氏公司承担原告损失为相当于三个月租金277,020元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海尹泰缝纫设备有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海新九房产营销策划有限公司租金14,379.84元；
　　二、被告上海威氏实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海新九房产营销策划有限公司租赁保证金158,333.40元；
　　三、被告上海威氏实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海新九房产营销策划有限公司损失277,020元；
　　四、驳回原告(反诉被告)上海新九房产营销策划有限公司其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海尹泰缝纫设备有限公司反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费19,805元，反诉案件受理费6,748元，合计诉讼费26,553元，由原告(反诉被告)上海新九房产营销策划有限公司负担11,895元(已付)，被告(反诉原告)上海尹泰缝纫设备有限公司负担6,748元(已付)，被告上海威氏实业集团有限公司负担7,910元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：暨秉恒

书记员：张  孜