上海新华传媒连锁有限公司与上海哈里欧投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新华传媒连锁有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：刘航，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。
　　被告：上海哈里欧投资发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：黄群，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴慧清，上海小城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王志奇，上海小城律师事务所律师。
　　原告上海新华传媒连锁有限公司与被告上海哈里欧投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘雁飞及被告的委托诉讼代理人王志奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2015年8月6日至2016年4月30日期间的租金及使用费人民币(下同)26,323元；2.判令被告支付违约金5,960元。事实和理由：原、被告于2014年12月签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市松江区新松江路XXX弄四层XXXX室部分场地(以下简称“涉案场地”)，月租金2,980元。签约后，原告依约交付房屋，但被告至今仍拖欠2015年8月6日至2016年4月30日期间的租金及使用费。原告通过发函、诉讼等方式催讨，但被告仍未支付，无奈再诉至法院，望判如所请。
　　被告辩称，首先，2016年双方协商一致解决合同，并口头约定，被告不带走涉案房屋内的物品亦不要求装修损失，而原告也不再向被告主张未付租金。故而，原告提起本案诉讼违反了诚实信用原则。其次，原告的诉请也已过时效。综上，不同意原告全部诉请。
　　本院经审理认定事实如下：涉案场地登记的权利人为上海开元企业经营管理有限公司。原告通过与上海松江晟阳房地产项目开发有限公司签订租赁合同承租了包含涉案场地之房屋，相应租期为2014年10月10日至2019年6月30日。
　　2014年12月25日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租涉案场地，租期为2015年1月1日至2019年6月30日。第4.1条对租金(含物业管理费)约定为，每日每平方米计租面积租金为3.5元，月租金总计为2,980元，年租金总计为35,760元，租赁场所租金自新华书店正式营业日起算。租金前三年保持不变。第12.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按租赁场所当年合计月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，还应赔偿该损失与违约金的差额部分：(一)……；(三)经甲方书面催款后超过30天仍不予支付；等等。该合同另对其他相关事宜作出了约定。
　　上述合同签订后，被告仅付租至2015年8月5日，后续租金未付。
　　庭审中，原告提供落款日期为2015年5月20日的《律师函》一份，证明其向被告催收房租等费用；另提供落款日期为2015年11月25日的《合同终止函》一份及相应的寄送凭证，证明原告行使合同解除权并催讨租金。被告未确认收到该两份证据。
　　庭审中，被告坚持认为双方已于2016年协商一致解除合同，但具体时间无法明确，对此也未提交相应的证据证明。原告对此不认可，其坚持认为系因被告违约，原告在合理催告无果后，遂发送《合同终止函》解除了合同。
　　另，庭审中，原告称，被告于2016年4月30日自行搬离租赁物，此前一直处于占有使用的状态。被告对此不认可，并称其早已于2016年1月30日前搬离了租赁物，即便要算租金，也应算到2016年1月30日为宜。庭审中，原、被告均确认双方之间未办理过租赁物返还之交接。
　　此外，庭审中，原告还提交(2016)沪0117民初7558号(以下简称“7558号案件”)民事裁定书一份，并称，因被告违约其曾于2016年4月21日提起7558号案件之诉讼，要求被告支付租金及搬离租赁物。该案因被告下落不明采用公告送达，但在开庭之日因原告公司内部人员变动出现衔接问题，导致未到庭参加诉讼，法院遂于2016年10月28日裁定按撤诉处理。被告对该民事裁定书的真实性无异议，但对7558号案件的情况表示不清楚。
　　诉讼中，关于时效抗辩，被告称，既然原告主张截至2016年4月30日的租金，则诉讼时效就应从2016年4月30日起算，并适用时效期一年之规定，故此，原告诉请至2017年4月30日时效已满。原告对此不予认可，并质辩称，鉴于7558号案件已引起诉讼时效中断，相关时效应在程序终结后重新起算，7558号案件于2016年10月28日被裁定终结，故相关时效应从2016年10月29日重新起算，并适用时效期三年之规定。
　　上述事实，有上海市不动产权证、原告与案外人之间的租赁合同、原、被告之间的《房屋租赁合同》、租金收付凭据、7558号案件民事裁定书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
　　本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。从现有证据可以看出，被告确实存在迟延付租的违约行为，既然如此，原告依约或依法行使合同解除权就具有高度盖然性。虽然被告提出了双方之间系合意解除之抗辩，但并未提供证据加以证明，本院难以采信。在此情况下，本院结合在案证据采信原告的陈述，确认双方之间的租赁合同系因被告违约、原告行使解除权而解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告有权要求被告结清租金并返还租赁物，迟延返还的，还可参照合同约定的租金标准计收相应的使用费至实际返还之日。本案中，原告主张被告于2016年4月30日搬离，而被告主张其于2016年1月30前已搬离，鉴于双方对各自主张均未提供证据加以证明，本院考虑到租赁合同解除时，承担搬离并返还租赁物义务的一方应为被告，故在争议事实真伪不明的情况下，本院结合案情并根据证据规则采纳原告的主张。鉴于此，原告所提前述诉请1于法不悖，计算方式也无不妥，可予支持。此外，鉴于被告违约，理应承担相应的违约责任，原告所提违约金之诉请亦有合同及法律依据，本院也予支持。至于被告所提时效抗辩，结合已查明的事实，本院认为原告的前述质辩意见尚属合理，故被告的时效抗辩难以成立。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告上海哈里欧投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司租金及使用费26,323元；
　　二、被告上海哈里欧投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司违约金5,960元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费607元，减半收取303.50元，由被告上海哈里欧投资发展有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：周昳歆