上海新大物业管理有限公司与上海应用技术大学物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新大物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：汤佩兰，董事长。
　　委托诉讼代理人：李恒师，上海市兴业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蒋倩华，上海市兴业律师事务所律师。
　　被告：上海应用技术大学，住所地上海市。
　　法定代表人：柯勤飞，校长。
　　委托诉讼代理人：谢海波。
　　委托诉讼代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。
　　原告上海新大物业管理有限公司与被告上海应用技术大学物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李恒师、被告的委托诉讼代理人谢海波、范仲兴均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　上海新大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令上海应用技术大学支付2017年1月至2017年12月的物业管理费148,752元，支付2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理费146,376元并支付逾期支付物业费的违约金33,305元；2.诉讼费由上海应用技术大学负担。事实和理由：2016年12月31日，原告与上海市徐汇区新大公寓业主大会(以下简称“新大公寓业主大会”)签订了《物业服务合同》，合同约定，由原告向新大公寓小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月30日止。合同约定，住宅物业每日每平方米2.8元，非住宅物业每日每平方米4.12元。物业费的缴纳时间为每个季度第一个月的20日之前，逾期缴纳的从应缴季度的最后一日起算违约金，违约金日利率为0.05%。被告系新大公寓小区业主，物业面积为5921.53平方米，且为非住宅物业。被告在2017年按每月12,000元的标准向原告支付了部分物业费，自2018年起拒绝缴纳物业费，经原告多次催讨未果。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。
　　上海应用技术大学辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确实有一栋学生公寓在新大公寓小区内，但是由于被告自身的特殊情况，该栋学生公寓内部的保安、保洁等均由被告自己完成，原告并未提供任何服务，且被告的学生亦是通过学校内部的道路直达学生公寓，并未使用小区内部道路。2011年，原、被告及新大公寓业主委员会曾经签订过一份协议书，被告仅需按照每月12,000元的标准支付物业费，目前该份协议并未终止，原告突然要求被告按照新的标准支付物业费缺乏依据。因原、被告双方一直就此事在沟通，不存在违约的问题。
　　本院经审理认定事实如下：被告系上海市徐汇区柳州路XXX弄XXX号房屋(建筑面积为5921.53平方米，用途为教育，以下简称“系争房屋”)权利人。
　　2016年12月31日，新大公寓业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务合同》一份，约定由乙方为上海市徐汇区柳州路XXX弄上海市徐汇区新大公寓提供物业服务，四至范围：东至柳州路、北至漕宝路、西、南毗邻上海应用技术学院。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、公共绿化养护服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务；5、公共秩序的维护服务；6、物业使用禁止性行为的管理；7、物业其他公共事务的管理服务；8、业主委托的其他物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……非住宅物业4.12元/月·平方米。物业服务费用(物业服务资金)按季度交纳，业主应在每个季度第一个月的20日之前履行交纳义务。逾期交纳违约金的支付约定如下：按欠交金额以日利率0.05%计取违约金，该季度的最后一日作为计算违约金的基准日。本合同为期三年，自2017年1月1日起至2019年12月30日止。该合同附件一，物业构成注明，物业包含柳州路XXX弄XXX号。合同并就其他内容进行了约定。2017年，被告按照每月12,000元的标准向原告支付了全年物业管理费。
　　2018年6月，原告向被告发函，要求被告按照2017年1月1日签订《物业服务合同》约定，按照4.12/平方米/月的标准支付物业管理费，并支付拖欠的2017年剩余物业管理费。
　　另查明，2013年3月20日，上海市徐汇区新大公寓业主委员会(甲方)、被告(乙方)及原告(丙方)签订协议书一份，约定，关于系争房屋的物业管理及维修资金使用等事宜，甲、乙、丙三方经过协商，达成如下意见：……四、由于乙方将系争房屋暂作学生公寓之用，为管理方便在280弄内用栅栏门进行分割(不影响紧急情况时B、C楼南消防登高面的使用)。关于该房屋的物业服务费，在目前由业主大会规定的收费标准(住宅1.95元/(平方米·月)，非住宅3.90元/(平方米·月)下，经协商，乙方可按12,000元/月(大写：人民币壹万贰仟元整/月)向丙方交纳。交纳时间为每季度到来之前那个月的25日，交纳该季度3个月的物业服务费共36,000元。自2012年7月1日起未付的系争房屋物业服务费，可按此数额(12,000元/月)一次性补交给丙方。本条款同时作为甲方和丙方签订的《物业服务合同》的补充条款，与该合同其他条款具有同等效力。
　　庭审中，被告认为系争房屋为其学生公寓，内部的保安、保洁等均由被告自己完成，而且学校有专有的通道进入学生公寓，并不使用小区内部道路。原告则认为，原告已经为新大公寓小区提供了相应的服务，被告不允许原告进入其学生公寓内部提供服务，这是被告自身的选择，与原告无关。被告学校的学生确实从学校直接进入学生公寓，但之前有道路给被告学校的学生通行，被告自己将门封闭。
　　以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，原告提交的物业服务合同、物业服务费催缴函、上海市房地产权证、发票、补充协议，被告提供的协议书、发票等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，原告作为被告所在小区的物业服务单位，与上海市徐汇区新大公寓业主大会签订了相应的物业服务合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主具有法律约束力。原告在依约提供了物业管理服务的同时，有权按照合同约定的收费标准向业主收取物业管理费。但是，由于系争房屋属于被告学校的学生公寓，具有一定的特殊性，原告亦认可其并未对系争房屋内部提供相应的保安、保洁服务，被告学校的学生亦通过专门通道由学校直接进入学生公寓。故，本院认为，虽然系争房屋在形式上为上海市徐汇区新大公寓业小区的组成部分，但是实质上又是相对独立于小区其他物业的单独空间。鉴于原告虽然已经提供了部分物业服务，但是考虑到本案系争房屋具有一定的特殊性，被告也确实自行配备了相应的保安、保洁，故本院对被告应当支付的物业管理费酌情予以扣减，具体数额由本院根据本案的实际情况酌定。被告认为，根据2013年3月签订的协议书，其仅应按照每月12,000元的标准向原告支付物业管理费。对此，本院认为，从该协议书第四项可以明确看出，该12,000元标准得出的前提为，非住宅的物业管理费标准为3.9元/平方米/月，且明确指出，本条款同时作为原告与新大公寓业主大会签订的《物业服务合同》的补充条款。故本院认为，该条款仅作为之前物业服务合同的补充条款。而目前，原告已经和新大公寓业主大会重新签订了物业服务合同，相应的物业费标准也进行了上调，现原告依旧主张按照每月12,000元的标准向原告支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，亦有违公平原则。故就被告的该项辩称，本院不予采信。同时，本院必须指出，虽然在本案中，本院考虑到系争房屋的特殊情况，对被告应当支付的物业管理费进行了酌减，此系结合了2016年12月31日原告与新大公寓业主大会签订的《物业服务合同》确定的物业费标准而确定，若原告与新大公寓业主大会再次重新签订《物业服务合同》，就被告应当支付的物业费标准，应当由原、被告重新协商确定。就原告主张的逾期违约金，因事出有因，原、被告此前一直亦就此事进行协商，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
　　一、上海应用技术大学于本判决生效之日起十五日支付上海新大物业管理有限公司拖欠的2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费60,926.40元；
　　二、上海应用技术大学于本判决生效之日起十五日支付上海新大物业管理有限公司2018年1月1日起至2018年6月30日的物业管理费102,463.20元；
　　三、驳回上海新大物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,275.80元，减半收取计3,137.90元，由上海新大物业管理有限公司负担1,592.40元，上海应用技术大学负担1,545.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李嶔操

书记员：金  雯