上海新天地房地产开发有限公司与张谢玉商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新天地房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：费军，总经理。
　　委托诉讼代理人：李志燕。
　　被告：张谢玉，女，1979年3月11日生，汉族，户籍地福建省宁德市。
　　原告上海新天地房地产开发有限公司与被告张谢玉商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李志燕到庭参加诉讼。被告张谢玉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海新天地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签署的《上海市商品房预售合同》，并协助办理备案合同撤销手续；2、依法判令被告偿还原告应承担保证人责任而垫付的款项1,070,699.85元，违约金105,300.7元，共计人民币1,176,000.55元；3、依法判令被告承担解约违约金128,478.9元；4、判令被告返还上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并解除预告登记。事实和理由：2010年7月23日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买系争房屋，总价1,284,789元。合同签订后，被告向原告付清全部购房款，其中89万元为银行贷款，原告也向被告交付了系争房屋。之后，因被告未按约向中国建设银行股份有限公司上海闵行支行(以下简称“建行闵行支行”)归还贷款，经法院判决，原告作为被告的保证人，向建行闵行支行支付贷款本金、利息、诉讼费等共计909,969.92元。根据合同约定，原告有权解除合同并主张违约金，故向法院提起诉讼。
　　原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、《上海市商品房预售合同》，证明原、被告之间的商品房预售合同关系；2、(2016)沪0112民初32988号《民事判决书》、建行闵行支行出具的《代偿确认函》，证明被告与建行闵行支行签订贷款合同，未按约偿还贷款，原告因此承担了对银行还款的连带保证责任；3、原告向被告发《解除合同通知函》，证明原告已经履行催告义务；4、《上海市不动产登记簿》，证明系争房屋仍登记在原告名下，被告已作预告登记。
　　鉴于被告张谢玉未到庭应诉答辩，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：
　　一、2010年7月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价1,284,789元。乙方住所为上海市宝山区沪太路XXX号XXX区2066-2070。合同附件一“付款方式和付款期限”备注第九条约定，若乙方的贷款合同中须由甲方作为乙方的保证人提供担保的，乙方承诺，在甲方担保期内，如乙方未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向甲方要求承担担保责任的，则乙方应于收到甲方书面通知后10日内向甲方偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，甲方有权单方面解除合同，乙方并需承担合同总价10%的违约金。合同补充条款第十五条约定，按本预售合同第一页所列乙方产权人顺序排位第一的为主要联系人，甲方所有的书面信函均发至主要联系人及主要联系人的地址；上述书面信函以挂号信形式寄出即视为送达，送达地址为本合同第一页甲、乙双方所列的地址；如因乙方主要联系人的地址有误或未及时拿取信函而导致的任何后果均由乙方自行承担，甲方的书面信函发至主要联系人即视同乙方所有产权人均已收到书面信函。合同签订后，被告向原告付清全部购房款，其中89万元为银行贷款，原告也向被告交付了系争房屋。
　　二、2010年9月20日，被告张谢玉与建行闵行支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定建行闵行支行向被告张谢玉发放贷款89万元，用于购买系争房屋，原告为被告张谢玉提供连带保证责任。2010年10月8日，建行闵行支行向被告张谢玉发放贷款89万元。2015年9月开始，被告张谢玉出现逾期，之后再未还款。2016年12月6日，建行闵行支行起诉至上海市闵行区人民法院，宣布剩余借款提前到期，并要求原告清偿被告张谢玉所欠的借款本金、利息等款项。2017年4月21日，上海市闵行区人民法院作出(2016)沪0112民初32988号民事判决，判令原告向建行闵行支行支付借款本金818,952.88元、利息42,002.22元、罚息822.75元、复利1,616.97元，以及以818,952.88元为基数自2016年10月15日起至实际清偿之日的罚息和复利；案件受理费12,433.95元、财产保全费4,977.6元均由原告负担。上述判决生效后，建行闵行支行确认，原告为被告张谢玉承担担保责任代偿的金额1,053,007.03元及诉讼费17,692.82元，共计1,070,699.85元。
　　三、2018年4月，原告向被告张谢玉发《解除合同通知函》，要求被告于收函后10日内偿还1,070,699.85元及10%的违约金105,300.7元。上述信函均寄至上海市宝山区沪太路XXX号XXX区2066-2070，但无人签收。
　　四、2012年6月21日，原告经核准登记为系争房屋的权利人，取得系争房屋的大产证。2010年9月27日，被告经核准登记为系争房屋的预购房屋权利人。同日，建行闵行支行经核准登记为系争房屋的抵押权人。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。根据法院生效判决以及银行出具的确认函，可以证实因被告张谢玉逾期还贷，原告承担保证责任并向建行闵行支行代偿共计1,070,699.85元的事实，本院对此予以确认。原告在承担担保责任后，又向被告寄送《解除合同通知函》，通知被告偿还上述款项。该函寄至合同确定的乙方地址，虽然被退回，但根据合同约定应视为信函已送达被告。被告至今未偿还上述款项，根据合同约定，原告有权单方面解除合同。因此，原告要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告，协助办理备案合同撤销手续并注销预告登记，原告也应将收取的购房款返还给被告。原告承担保证责任后，有权向被告追偿。原告要求被告偿还1,070,699.85元的请求，本院予以支持。原告要求被告支付合同总价10%解约违约金128,478.9元的请求，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付被扣划金额10%的违约金，根据合同约定，该项违约金并非解约违约金，在合同解除的情况下，原告主张该项违约金的请求没有依据，本院对此不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、解除原告上海新天地房地产开发有限公司与被告张谢玉就上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；
　　二、被告张谢玉于本判决生效之日起十日内，向原告上海新天地房地产开发有限公司返还上述房屋；
　　三、被告张谢玉于本判决生效之日起十日内，协助办理备案合同撤销手续并注销上述房屋的预告登记；
　　四、被告张谢玉于本判决生效之日起十日内，向原告上海新天地房地产开发有限公司偿还1,070,699.85元；
　　五、被告张谢玉于本判决生效之日起十日内，向原告上海新天地房地产开发有限公司支付解约违约金128,478.9元；
　　六、原告上海新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告张谢玉返还购房款1,284,789元；
　　七、驳回原告上海新天地房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费16,540元，由原告上海新天地房地产开发有限公司负担948元，被告张谢玉负担15,592元；公告费560元，由被告张谢玉负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：王  力