上海新宝某资产经营有限公司与徐某排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新宝某资产经营有限公司，住所地上海市宝某区。
　　法定代表人：张炘一，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨杨，上海殷实律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：胡骏杰，上海殷实律师事务所律师。
　　被告：徐某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝某区。
　　委托诉讼代理人：施建平，上海市中联律师事务所律师。
　　原告上海新宝某资产经营有限公司与被告徐某排除妨害纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海新宝某资产经营有限公司(以下简称新宝某公司)的委托诉讼代理人杨杨、胡骏杰；被告徐某及委托诉讼代理人施建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告新宝某公司向本院提出诉讼请求：判令被告徐某立即清腾并返还原告新宝某公司上海市宝某区宝林八村XXX号XXX室房屋。事实和理由：原告系上海市宝某区宝林八村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2008年10月27日，原告根据上海宝某物资贸易总公司出具的《职工成套宿舍调配单》，与受配人徐培芝签订了《职工成套宿舍入住协议》约定由原告将该房屋租赁给徐培芝使用，未约定租赁期限。2018年4月，徐培芝在该房屋内去世，双方协议因此终止，为方便被告徐某处理其父亲徐培芝的后事并清腾返还该房屋给原告，故该房屋所在小区的居民委员会将该房屋钥匙交给了被告，并约定在被告处理完徐培芝后事后，立即清腾、返还该房屋及相关钥匙。但被告在处理完后事后，拒绝清腾、返还房屋，并擅自使用该房屋。原告多次与被告协商，均未果，故向本院提出诉请如上。
　　被告徐某辩称：不同意原告的诉请。本案系争房屋不在原告名下，而是属于宝某区经委的；从入住协议的内容来看，徐培芝的子女也享有房屋居住权，即使房屋承租人徐培芝去世，但其子女还是可以继续居住；本案涉及的法律关系不是单纯的市场经济下的出租方和承租方的关系，而是文革结束后遗留下的职工公房配售，本案系公房租赁关系，故不应简单适用合同法，而是要根据上海市公房有关的租赁条款来评价。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：
　　2008年10月27日，调配单位上海宝某物资贸易总公司出具了职工成套宿舍调配单，受配地址为宝某区宝林八村XXX号XXX室，受配人徐培芝，配偶、子女一栏为空；备注2显示，本调配单作为办理租房凭证的依据，填报内容务必准确。同日，上海宝某商业资产经营管理有限公司(甲方、出租方)与徐培芝(乙方、承租方)签订了职工成套宿舍入住协议，第一条约定，甲方同意将位于上海市宝某区宝林八村XXX号XXX室房屋出租给乙方，该房屋只限用于乙方本人、乙方配偶及子女居住，乙方及其同住人不得改变房屋用途。第二条约定，房屋租金按照上海市房地局有关住房租金的标准执行，如遇政府标准租金调整，则参照新标准规定执行。租金按月结算，乙方应于每月的1至10号内向甲方支付当月租金。第十三条约定，乙方按规定交纳房租、物业服务企业应收取的各项服务费用，因使用房屋所发生的包括但不限于水、电、煤、通信等费用也由乙方承担。第十七条约定，租赁关系终止，乙方及同住人应交还房屋及附属设施，结清房租。第十八条约定，本协议所称同住人是指乙方的配偶及子女。同日，徐培芝签署了职工成套宿舍接收确认书。
　　审理中，原告向法庭出示了沪房宝字第59405号房屋所有权证，显示填发日期1996年4月15日，上海宝某商业资产经营管理有限公司为宝林八村XXX-XXX号房屋所有权人；1996年9月4日上海市宝某区国有资产管理委员会作出的关于同意变更上海宝某商业资产经营管理有限公司为上海新宝某资产经营有限公司的批复，为证明其系系争房屋的产权人。被告对该两份证据的真实性均不持异议，但认为系争房屋07年改建后产权归区经委所有，只是房屋登记信息一直未变更，为此，被告向法庭出示了2007年5月17日宝某区信访办公室的会议纪要，其中第六条，经区国资委和区经委协商，宝钢九村XXX-XXX号和宝林八村XXX-XXX号的产权归属区经委，有关手续有产权所有单位区经委统一办理；上海市不动产登记簿信息显示，宝林八村XXX-XXX号房屋权利人为上海宝某商业资产管理有限公司，房地产权证号为沪房(宝)字第59404.59405号，土地用途为商业，房屋类型为店铺。
　　原告新宝某公司为此向法庭出示了2007年8月14日宝某区信访办公室的会议纪要，第1条，宝钢九村、宝林八村集体宿舍土地使用性质的确定缺乏政策依据、故暂不办理产权转移手续，改建过程和改建后仍维持原来的产权及管理关系，以证明系争房屋的所有权人没有变更为区经委，还是原告所有。被告则认为会议纪要不能违反国家的房地产登记制度，系争房屋经改扩建后未办理新的产证，故原告不是系争房屋的权利人。
　　审理中，原告表示从调配单及协议来看，承租人仅为徐培芝一人，无同住人；双方的租赁关系是基于徐培芝系原调配公司的职工身份，房屋性质是职工宿舍，即使家属同住，也是基于徐培芝的职工身份；系争房屋为商业性质，不适用公房的规定，不存在直系亲属可以继续履行租赁合同的情形，协议应在徐培芝死亡后予以终止。
　　审理中，被告则坚持认为从协议书本身内容及调配单显示，系争房屋实质上是企业对单位住房困难的职工实行增配面积的福利，不是租，而是调配。公房承租人死亡后，其配偶及子女有权继续承租该房屋。被告亦表示海滨二村XXX号房屋系被告外婆王根娣的房屋，被告母亲王阅分配到泰和路XXX弄XXX号XXX室，后双方进行了互换。被告及被告母亲一直居住在海滨二村XXX号房屋，徐培芝一人住在系争房屋，徐培芝过世后，徐某进入系争房屋。其母亲王阅与徐培芝于1981年结婚，2013年10月22日离婚。被告的户口本来是可以迁入系争房屋的，但是由于产权部门之间的推诿，户口至今未能迁入。关于租金，也是因为原告不收，所以一直未交；徐培芝未办理过关于系争房屋的《公房租赁凭证》，但被告认为调配单上写了可以办理租房凭证，被告出示的会议纪要上也写了改造后入住人员可以持《房屋租赁凭证》办理户口，是因为后来房屋产权问题，原告一直迟迟没有发放租赁凭证。
　　另查明，徐某系徐培芝之女，徐培芝于2018年4月28日因死亡而被注销户籍信息。
　　本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现不动产登记信息显示，系争房屋产权人为上海宝某商业资产管理有限公司，结合房屋所有权证，可以认定，系争房屋的所有权人应为上海宝某商业资产经营管理有限公司，鉴于该公司于1996年更名为上海新宝某资产经营有限公司，故本院认为原告上海新宝某资产经营有限公司系系争房屋的权利人，本案原告主体适格。
　　关于新宝某公司与徐培芝之间是否存在公有住房租赁关系，本院认为，根据双方签订的协议及实际履行情况来看，该房屋系徐培芝就职单位为解决职工居住困难，以有偿解困的方式将其作为职工宿舍分配给徐培芝，徐培芝居住使用系争房屋但未办理相应的公房租赁凭证，因此，本院认为，双方之间应为职工宿舍租赁关系，而非政策性公房租赁关系。鉴于作为具有职工身份的宿舍承租人徐培芝已死亡，该宿舍租赁关系应予以终止，原告新宝某公司有权收回房屋，被告徐某不再享有对房屋居住使用的权利。被告徐某基于公房租赁关系而要求以同住人身份继续承租系争房屋的主张无事实及法律依据，本院难以采纳。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
　　被告徐某于本判决生效之日起十日内将上海市宝某区宝林八村XXX号XXX室房屋清腾并返还给原告上海新宝某资产经营有限公司。
　　案件受理费减半收取40元，由被告徐某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈凤琴

书记员：朱  丹