上海新展吉物流有限公司与上海大东电子有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新展吉物流有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：温之武，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。
　　被告：上海大东电子有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：卢再生，董事长兼总经理。
　　委托诉讼代理人：刘一舟，上海市华诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：项棋，上海市华诚律师事务所律师。
　　原告上海新展吉物流有限公司与被告上海大东电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李祥美，被告的委托诉讼代理人刘一舟、项棋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付协议约定的补偿款余款1,290,000元；2、判令被告支付遗漏项目补偿款1,945,413元；3、判令被告支付违约金2,750,000元。事实和理由：原、被告自2010年起签订过多份租赁合同，合同约定由被告将其位于上海市松江区新桥镇新效路XXX号的厂房租赁给原告使用。双方最后一份合同于2016年3月18日签订，该合同约定的租期至2021年4月30日届满。合同履行期间的2017年，该租赁厂房被政府整治动迁。原、被告遂于2017年12月13日签订《动迁补偿协议》，协议约定，双方同意补偿的范围仅包括乙方的装修损失及停业损失补偿费。被告支付原告上述补偿范围的拆迁补偿总金额5,500,000元，不包含遗漏部分项目。协议同时约定，被告应在收到拆迁方支付的拆迁补偿款后5个工作日内支付原告相应的拆迁补偿款。协议还约定，如有违反该协议任何条款，被视为违约，违约方须按上述拆迁补偿协议总金额的50%支付违约金给守约方。原告现已获取了动迁方的评估报告及非居住房屋补偿测算表等动迁补偿材料，经比对，原告发现正式报告中有遗漏项目补偿款1,945,413元，未全部体现在评估报告中，故原告认为被告违约，未按约定将遗漏项目提交至评估公司。另外，被告已收到动迁方支付的全额动迁补偿款，却尚欠上述协议约定之5,500,000元中的余款1,290,000元未向原告支付，此举构成违约，被告除支付余款外，还应承担违约责任。
　　被告辩称，不同意原告全部诉请。余款1,290,000元因付款期限未至，故而未付，对于遗漏项目，被告已经提交了关于遗漏项目的鉴定申请，根据约定被告对评估结果不承担任何责任，被告不存在违约行为，故不同意支付违约金。
　　本院经审理认定事实如下：2016年3月18日，原告作为乙方、承租方，与被告作为甲方、出租方签订《办公楼、仓库及场地租赁合同》，约定由甲方将位于本市松江区新桥镇新效路XXX号办公楼、仓库及场地出租给乙方。租赁标的物之产权证书为沪房地松字(2010)第038413号。土地总面积14,700平方米，建筑面积2,636.92平方米，附属物建筑面积6,600平方米。租期自2016年5月1日起至2021年4月30日止等。
　　2017年4月25日，原告作为乙方、与被告作为甲方签订《租赁合同终止协议》，载明因新桥镇人民政府整治G60高速出口交通拥堵无法继续履行合同(详见：整治动迁工作通知)，经双方友好协商同意，就解除及停止支付租金等达成如下条款：一、因不可抗拒原因，导致上述房屋租赁合同已无法继续履行，自该协议生效之日起，解除并终止履行该合同义务，合同解除后，双方互不追究对方的违约责任。二、自甲方收到新桥镇人民政府下达“整治动迁工作通知”之日起，从2017年4月11日起，甲方不再向乙方收取房屋租金，并停止双方应履行合同的义务。三、乙方根据法律法规和相关规定，享有政府有明文规定的动迁费用补偿的权利。四，关于涉及该租赁房屋乙方出资改造及装修的部分，及因乙方因营业所需拆除的建筑部分以致甲方损失的部分，由新桥镇政府聘请有资质的评估单位进行评估。双方以该评估单位出具的评估报告为基准，再由双方友好协商后对乙方进行补偿，等。
　　2017年10月20日，上海地维房地产估价有限公司(以下简称地维公司)出具《新桥镇G60新效路地块改造动迁项目新桥镇新效路XXX号上海大东电子有限公司国有土地上工业用途房屋协议征收补偿估价报告》。
　　2017年12月13日，原告作为乙方，与被告作为甲方签订《拆迁补偿协议》，第一条具体补偿范围约定，鉴于不可抗力因素导致房屋出租协议被迫终止，故双方同意补偿的范围仅包括乙方的装修损失及停业损失补偿费。第二条具体补偿项目约定，经双方确认补偿的具体金额如下：甲方需支付乙方拆迁补偿总金额为5,500,000元，后以手写字体补充“<不包含乙方的遗漏部分项目>”。不包括乙方交纳的租房押金125,000元。自双方签订该协议后三天内，乙方提出被遗漏评估项目申请，经双方确认归属权后，甲方有义务提交遗漏项目至评估公司，甲方不承担评估结果。三天后乙方无权再提交余漏项目。其中乙方遗漏评估项目需经甲方确认后，归属权属实，100%归乙方拥有。甲方不承担评估结果。遗漏项目拆迁补偿款最终金额以拆迁方出具的最终估价结果汇总表为准。第三条拆迁补偿款的支付约定，双方达成协议后，上述拆迁补偿款按下列方式支付：1.甲方收到拆迁方支付的拆迁补偿款首期后，甲方在5个工作日内按乙方应得相应拆迁补偿款的首期比例支付给乙方，并退还乙方租房时交纳的租房押金125,000元。2.甲方在收到拆迁方支付的拆迁补偿款尾款后，应在5个工作日内将应支付给乙方的拆迁补偿款尾款支付乙方。3.……。第5.3条约定，双方如有违反该协议上述任何条款，被视为违约，违约方须按该协议拆迁补偿协议总金额的50%作为违约金赔偿给守约方。
　　2018年1月8日，原、被告双方签署《房屋交接书》交接房屋。2018年1月15日和30日，被告分别向原告转账支付了拆迁补偿款1,650,000元和2,560,000元。诉讼中，被告称，之所以未付余款1,290,000元，系因该款付款期限未到。因为松江新桥工业公司并未将全部补偿款支付到位，尚欠13,873,860元补偿款未付，被告甚至因此将松江新桥工业公司诉至法院，案号为(2018)沪0117民初6173号。该案中，松江新桥工业公司将剩余拆迁补偿款13,873,860元交至本院账户，但因松江新桥工业公司与被告有另案在诉讼，故其中的1,200,000元被司法查封。(2018)沪0117民初6173号案件于2018年9月21日判决，由松江新桥工业公司向被告上海大东电子有限公司支付剩余拆迁补偿款13,873,860元。
　　诉讼中，原告称，其就《拆迁补偿协议》所载遗漏项目的问题，其已及时按约向被告提出，而且这些遗漏项目也被纳入了最终的评估结果。为此，其提供授权委托书、邮箱网页截屏及邮件内容打印件一组，证明原告的法定代表人温之武于2017年12月14日发送电子邮件《关于申请对余漏项目的评估函》一份至被告员工江振宇电子邮箱。对此，被告质证称，江振宇确系其员工，被告也已反馈给松江新桥工业公司，但该公司最终并未认可这些余漏项目，亦未对评估结果进行增补。为证明该节事实，被告还提供了2018年8月13日松江新桥工业公司出具的情况说明一份，载明关于松江区新桥镇新效路XXX号房屋的拆迁安置协议已履行完毕，当时评估时都是以厂房内实际存在的东西进行评估，不存在多评估与少评估的现象。
　　诉讼中，原告无法说清《拆迁补偿协议》5,500,000元的具体组成。另称，《拆迁补偿协议》签订时，其对评估报告尚不知情，被告也未如实相告。签约后才发现5,500,000元的补偿金额太低了。被告则称，评估报告双方都是知情的，双方磋商打包确定了5,500,000元。
　　上述事实，有《办公楼、仓库及场地租赁合同》、《租赁合同终止协议》、估价报告、《拆迁补偿协议》、情况说明、《房屋交接书》、转账凭据及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，首先，原、被告双方所签《租赁合同终止协议》、《拆迁补偿协议》均系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，双方均应恪守。本案中，原告主张5,500,000元之外尚有遗漏项目应获补偿，对此，本院认为原告对5,500,000元的具体组成尚且无法明确，也没有相关证据证明协商时并不包括所谓遗漏项目，故其所谓5,500,000元之外有遗漏项目的主张无从谈起。其次，对于被告是否存在违约，根据现有证据，被告也已按约向松江新桥工业公司进行了反馈，未获认可并非被告之过，余款1,290,000元未付，确实是因案外人因素导致补偿款未能全额获取，在此情况下，被告未付该1,290,000元亦不构成违约。故本院对原告所提违约金的诉请，亦不予支持。最后，虽然被告不构成违约，但根据其所述松江新桥工业公司在他案诉讼中已将剩余拆迁款交付至法院，且被告的诉请已获法院支持，未获取的原因是尚有他案纠纷，故应当视为被告已获尾款，故原告要求被告支付尾款1,290,000元的诉讼请求，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告上海大东电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新展吉物流有限公司补偿款余款1,290,000元；
　　二、驳回原告上海新展吉物流有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费53,698元，减半收取26,849元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费31,849元，由原告上海新展吉物流有限公司负担18,644元(已付)，由被告上海大东电子有限公司负担13,205元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：张水红

书记员：石文琳