上海新松江置业(集团)有限公司与上海纯时房地产经纪有限公司、杜桃珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新松江置业(集团)有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：王旨，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。
　　被告：上海纯时房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：杜桃珍，董事长。
　　委托诉讼代理人：康贇。
　　被告：杜桃珍，女，1951年4月19日出生，汉族，住上海市卢湾区。
　　原告上海新松江置业(集团)有限公司与被告上海纯时房地产经纪有限公司、杜桃珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告上海新松江置业(集团)有限公司的委托诉讼代理人万树祥与被告上海纯时房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人康贇到庭参加诉讼。被告杜桃珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告上海新松江置业(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告上海纯时房地产经纪有限公司返还原告坐落于上海市松江区长桥街XXX号XXX幢办公楼房屋(以下简称系争房屋)；2.判令被告上海纯时房地产经纪有限公司支付原告自2017年9月15日起至2018年12月10日止的房屋占有使用费(按照每天每平方米5元×800平方米×实际天数计算)；3.判令被告杜桃珍对被告上海纯时房地产经纪有限公司的支付义务承担连带清偿责任。原告于本案审理中撤回了上述第一项诉讼请求。事实和理由：2007年6月6日，原告与被告杜桃珍签订《房屋租赁合同》，约定被告杜桃珍向原告承租系争房屋，系争房屋的建筑面积为937平方米，实际按800平方米计算，租赁期限为10年，自2007年9月15日起至2017年9月14日止，合同租赁期满后的当日返还房屋，每逾期1日按每平方米5元计算房屋占有使用费。2011年12月30日，原告与二被告签订《房屋租赁合同变更协议》，协议约定承租人变更为被告上海纯时房地产经纪有限公司，其他条款仍按原租赁合同履行，被告杜桃珍对被告上海纯时房地产经纪有限公司的支付义务承担连带责任，保证期限至支付全部租金和费用之日止。合同到期后，被告上海纯时房地产经纪有限公司并未按约返还房屋，也未支付房屋占有使用费。原告多次催告，且于2018年7月3日向二被告发函，但均无果，遂涉诉。
　　被告上海纯时房地产经纪有限公司辩称，涉案房屋已经实际搬空，已经交付给原告了，原告并没有来交接。2018年1月15日，被告通知原告办理房屋交接。原合同到期前，被告与原告沟通协商继续承租。被告也积极参加原告主张的招投标来续租，但是招标流标了，就被告参加，但是价格太高了，被告就退房了。因为房屋还有次承租人，所以被告就在1月份发函了，被告开始陆陆续续赶人了，最后赶完是在2018年10月10日前，现在房屋还在空置状态。之后，被告就和原告当面沟通交房的问题，双方涉及到合同到期后的房屋使用费负担问题，没有谈拢，被告认为不合理。被告在之前也尽到了通知义务。最早是杜桃珍以个人名义租房屋的，后来临时变更了，杜桃珍个人不应当承担连带责任。对于按照每天每平方米0.60元并计算800平方米没有异议，对于原告计算的天数有异议，只同意支付自2017年9月15日起至2018年1月15日的房屋占有使用费72,000元(按照每天每平方米0.60元并计算800平方米)。
　　被告杜桃珍未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋的所有权人系本案原告。2007年6月6日，原告与被告杜桃珍签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告向被告杜桃珍出租系争房屋，该房屋建筑面积为937平方米，因该房屋有公共厕所，故在扣除公共厕所面积后按照800平方米计算；系争房屋租赁期从2007年9月15日起至2017年9月14日止，每年租金146,000元，第四年起租金提高5%，以后租金每三年提高5%；原告交付系争房屋时，被告杜桃珍应向原告支付房屋租金保证金，保证金为20,000元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定的由被告杜桃珍承担的费用外，剩余部分无息归还被告杜桃珍；除原告同意被告杜桃珍续租外，被告杜桃珍应在合同的租赁届满后的当日内返还系争房屋，未经原告同意逾期返还系争房屋的，每逾期一日，被告杜桃珍应按每平方米5元向原告支付该房屋占用期间的使用费。2011年12月30日，原告与二被告签订《房屋租赁合同变更协议》一份，约定：对原告与被告杜桃珍于2007年6月6日签订的《房屋租赁合同》作出变更，承租人由被告杜桃珍变更为被告上海纯时房地产经纪有限公司，原房屋租赁合同的其他条款均不予变更，被告上海纯时房地产经纪有限公司表示完全接受；自上述房屋租赁合同主体变更后，被告杜桃珍同意对被告上海纯时房地产经纪有限公司作为承租人后，就被告上海纯时房地产经纪有限公司履行该房屋租赁合同的义务向原告提供连带责任，即如果被告上海纯时房地产经纪有限公司不能支付租金及其他费用时，由被告杜桃珍负责清偿；被告杜桃珍的担保期限自该协议签订起至被告上海纯时房地产经纪有限公司履行上述房屋租赁合同终止并支付全部租金和其他费用之日止。
　　原告向被告杜桃珍发送了出具日期为2017年12月1日的《告知书》一份，告知被告杜桃珍如下内容：2007年6月6日签订的《房屋租赁合同》租赁期限已于2017年9月14日到期，原告已对系争房屋进行公开招标招租，要求被告杜桃珍支付到期后至实际使用期限内租金，否则即日清空系争房屋并返还给原告(底楼2间环卫所作厕所的除外)。为此，被告杜桃珍亦向原告发送了出具日期为2018年1月15日的《告知函》一份，告知原告如下内容：由于原告在近日有关系争房屋整体招租招标项目中定价为每天每平方米1.4元，超出被告杜桃珍可承受的价格，故被告杜桃珍放弃优先承租权，不再承租该物业，由于与原告签订的系争房屋租赁合同早已到期，从合同结束日2017年9月14日前数月至今，被告杜桃珍以及租户多次至原告处催促要求关于继续承租该物业给予答复，都未得到回复，一直拖延至今，给被告杜桃珍及租户们造成极大困惑，以至于合同到期后无法决定是否继续续约及无法执行收取未付房租等相应工作，致使租户们在清场问题上极大的不配合，相关工作无法开展，故被告杜桃珍在放弃继续租赁该物业的同时，望接下来的清场工作移交于原告妥善处理，关于被告杜桃珍的房屋押金也望尽快退还。
　　原告于2018年7月3日委托上海龙元律师事务所向二被告发送了《律师函》一份。该《律师函》内容如下：要求二被告在收到律师函后，最迟于2018年7月15日前腾空系争房屋并恢复原状后返还给原告，且将欠付的租金、占有使用费、水电费等一并支付，逾期仍未履行的，则原告将根据合同约定追究二被告相关责任。
　　被告上海纯时房地产经纪有限公司向原告发送了出具日期为2018年11月10日的《告知函》一份，该《告知函》载有由于原告没有与被告上海纯时房地产经纪有限公司续约并拖延时间，也未与被告上海纯时房地产经纪有限公司及时办理交接等原因，所有相关责任均应当由原告自行承担，原告起诉被告上海纯时房地产经纪有限公司违约并要求被告上海纯时房地产经纪有限公司支付所谓的租金，显然有违商业诚信等内容。
　　庭审中，原告主张其从被告杜桃珍处收取的房屋租金保证金20,000元应用于抵扣二被告欠付的房屋占有使用费。
　　审理中，被告上海纯时房地产经纪有限公司称被告杜桃珍于2018年1月15日向原告发送了告知函，告知原告不再承租系争房屋，故系争房屋的返还日期应为2018年1月15日，但此时还有部分房屋没有腾空，系争房屋全部腾空是在2018年9、10月左右，水电煤费用在2018年12月初缴纳，2018年12月10日向原告移交了钥匙。对此，原告则称2018年1月15日，系争房屋上还有次承租人，不符合返还条件，系争房屋全部腾空是在2018年10月，房屋腾空后，被告没有缴纳水电费，且未将被告公司营业执照上的注册地址迁出系争房屋，直至2018年12月10日，被告才完成水电费缴纳、钥匙移交，故系争房屋的返还日期应当为2018年12月10日。
　　审理中，原告自愿调整为按照每天每平方米0.6元并计算800平方米的标准主张451天房屋占有使用费，被告上海纯时房地产经纪有限公司对上述计算标准并无异议。
　　以上事实，有上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、房屋租赁合同变更协议、律师函、微信聊天记录、告知函及当事人陈述等证据证实。
　　本院认为，本案当事人签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同变更协议》，系基于当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故均为合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告(出租人)与被告杜桃珍(承租人)于2007年6月6日签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期间为自2007年9月15日起至2017年9月14日止，原告与二被告于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同变更协议》约定将上述《房屋租赁合同》中的承租人由被告杜桃珍变更为被告上海纯时房地产经纪有限公司，又约定该《房屋租赁合同》中的其他条款均不予变更。故在原告与被告上海纯时房地产经纪有限公司就系争房屋所形成的房屋租赁关系中，房屋租赁期间的终止日期仍为2017年9月14日，被告上海纯时房地产经纪有限公司在租赁期间届满后，即应当向原告返还系争房屋。原告于本案审理中自愿调整为按照每天每平方米0.6元并计算800平方米的标准主张房屋占有使用费，并无不当，且被告上海纯时房地产经纪有限公司对上述计算标准亦并无异议，故本院对上述计算标准予以认可。原告与被告上海纯时房地产经纪有限公司对于系争房屋占有使用费存有争议之处在于，原告主张被告上海纯时房地产经纪有限公司应当支付自2017年9月15日起至2018年12月10日止的房屋占有使用费，而被告上海纯时房地产经纪有限公司仅同意支付自2017年9月15日起至2018年1月15日止的房屋占有使用费。鉴于被告上海纯时房地产经纪有限公司实际上直至2018年12月10日才全部完成系争房屋腾空、水电煤费用缴纳、钥匙移交等房屋返还必要事项，故原告向被告上海纯时房地产经纪有限公司主张自2017年9月15日起至2018年12月10日止的房屋占有使用费(按照每天每平方米0.6元并计算800平方米的标准)计216,480元，并无不当，但在上述216,480元的基础上，还应当扣除原告收取的保证金20,000元，故被告上海纯时房地产经纪有限公司仍欠原告房屋占有使用费196,480元尚未支付。
　　至于被告杜桃珍是否应当对上述欠付的房屋占有使用费196,480元承担连带清偿责任，基于《房屋租赁合同变更协议》中关于保证的约定，被告杜桃珍系连带责任保证的保证人，对被告上海纯时房地产经纪有限公司就本案房屋租赁合同关系对原告所负债务承担连带清偿责任。加之，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年，故本案尚在保证期间内，原告有权要求被告杜桃珍对被告上海纯时房地产经纪有限公司欠付的房屋占有使用费196,480元承担连带清偿责任。
　　被告杜桃珍未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为其放弃答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、被告上海纯时房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新松江置业(集团)有限公司房屋占有使用费196,480元；
　　二、被告杜桃珍对上述第一项判决主文确定的债务承担连带清偿责任。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,229.60元，减半收取计2,114.80元，由被告上海纯时房地产经纪有限公司、杜桃珍负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  孜

书记员：何正为