上海新桃源物业管理有限公司与凡学(上海)教育科技有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新桃源物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陈梁，总经理。
　　委托诉讼代理人：张赟，女。
　　被告：凡学(上海)教育科技有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：殷彤彤，董事长。
　　委托诉讼代理人：王琴芳，上海严诞生律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘苗芬，上海严诞生律师事务所律师。
　　原告上海新桃源物业管理有限公司与被告凡学(上海)教育科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告上海新桃源物业管理有限公司的委托诉讼代理人张赟、被告凡学(上海)教育科技有限公司的委托诉讼代理人刘苗芬到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
　　原告上海新桃源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告凡学(上海)教育科技有限公司支付拖欠的自2016年5月1日起至2018年7月10日止的物业服务费80,482元。审理中，原告变更诉讼请求为：被告凡学(上海)教育科技有限公司支付拖欠的自2017年3月1日起至2018年6月30日止的物业服务费48,948元。事实和理由：原告于2009年1月与泰晤士小镇开发商上海松江新城建设工程服务有限公司(以下简称“新城公司”)签订前期物业服务合同，约定由原告为松江区三新北路XXX弄XXX号-XXX号提供物业服务。原告依据合同为泰晤士小镇提供了物业服务。被告系三新北路XXX弄XXX号房产租赁户，根据租赁合同约定物业服务费由被告承担。现被告未支付自2017年3月1日起至2018年6月30日止的物业服务费。经原告多次催讨未果，故原告诉至法院，请求判如所请。
　　被告凡学(上海)教育科技有限公司辩称，对原告诉请物业服务费金额及计算方式无异议，但认为不应当支付该费用。首先，被告未使用过系争物业。被告于2016年4月22日与开发商新城公司签订房屋租赁合同，根据合同装修方案需经开发商审核通过，被告提交至少三次装修方案均未审核通过，直至2018年3月后方通过。被告于2018年4月开始装修，并于2018年6月解除租赁合同。被告实际未使用房屋，故不同意支付物业服务费。其次，原被告无合同关系，原告主体不适格，主张无依据。依据被告和新城公司签订的房屋租赁合同第五条第二款第四项约定，原被告应当签订物业合同，但原被告未签订合同。综上，现原告未提供服务，原被告未签订合同，故不同意支付物业服务费。
　　本院经审理认定事实如下：2009年1月，原告与新城公司签订前期物业服务合同一份，约定原告对松江区三新北路XXX弄XXX号-XXX号实行前期物业管理、商业用房的物业服务收费标准为3元每月每平方米、管理期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止。合同另对其他事宜作出约定。后，原告与新城公司再次签订前期物业服务合同一份，约定合同期限自2011年1月1日起至业委会成立止。
　　2016年4月22日，被告与新城公司签订房屋租赁合同一份，约定：由被告向新城公司租赁上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋；房屋建筑面积为1,019.75平方米；房屋租赁期自2016年5月1日起至2021年7月31日止，其中2016年5月1日起至2016年7月31日止为设计、装修期(免租期)，新城公司免收被告上述期限内的租金，自2016年5月1日起至2016年7月31日除租金外的其他费用(包括但不限于物业管理费、电费、水费、通讯费等)由被告承担；租赁期间(包括免租期)，使用该房屋所产生的水电、燃气(包括申请及开通费)、通讯和有线电视(包括申请及开通费)、物业管理费等在该房屋使用过程中产生的有关费用均由被告承担；租赁期间(包括免租期)，被告须按时向新城公司所委托的原告支付物业管理费，并与之签订物业管理、装修、泰晤士小镇风貌保护等公约。合同另对其他事宜作出约定。
　　2018年7月4日，被告与新城公司签订房屋租赁合同提前终止协议书一份，协议书内确认：被告向新城公司租赁上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋、房屋建筑面积为1,019.75平方米、租赁期为2017年3月1日至2022年2月28日、原告于2018年6月28日申请提前退租、退租日期为2018年6月30日，协议书约定由被告承担返还租赁房屋之日前的水费、电费、通讯费等一切费用。合同另对其他事宜作出约定。
　　以上事实，由前期物业服务合同、房屋租赁合同、房屋租赁合同提前终止协议书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：物业服务是物业服务企业依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。本案中，原告与新城公司签订的前期物业合同、被告与新城公司签订的租赁房屋合同，体现了合同双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。至于被告辩称，租赁房屋并未实际使用，不当支付物业服务费。本院认为，根据被告于2016年4月22日与新城公司签订的房屋租赁合同约定，租赁期间(包括免租期)内物业服务费由被告承担。根据被告于2018年7月4日与新城公司签订房屋租赁合同提前终止协议书，确定租赁期为2017年3月1日至2022年2月28日、退租日期为2018年6月30日。故被告作为物业使用人应当承担自2017年3月1日起至2018年6月30日止的物业服务费。现原告依合同约定对泰晤士小镇提供了物业服务，被告未依约向原告支付坐落于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋自2017年3月1日起至2018年6月30日止的物业服务费，故本院对原告的诉讼请求，予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：
　　被告凡学(上海)教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新桃源物业管理有限公司自2017年3月1日起至2018年6月30日止的物业服务费48,948元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,812元，减半收取906元，由原告上海新桃源物业管理有限公司负担394元(已付)，由被告凡学(上海)教育科技有限公司负担512元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：顾国华

书记员：李传辉