上海新能源制品厂与陈周斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海新能源制品厂，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：刘树源，总经理。
　　委托诉讼代理人：韩如波，上海市建纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐寅哲，上海市建纬律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：陈周斌，男，1992年4月23日出生，汉族，户籍地福建省。
　　委托诉讼代理人：罗耀华，上海俱进律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海新能源制品厂(以下简称原告新能源厂)与被告(反诉原告)陈周斌(以下简称被告陈周斌)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告新能源厂的委托诉讼代理人韩如波律师、被告陈周斌及其委托诉讼代理人罗耀华律师到庭参加了诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告新能源厂向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年12月20日解除；2、判令被告立即从上海市静安区中兴路XXX号-1房屋搬离，并将该房屋返还给原告；3、判令被告支付原告欠付租金及物业费合计28,350元(2018.6.15-2018.12.20)及违约金9,000元；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费，按日租金双倍标准(即每日300元)计算自2018.12.21起至被告实际返还房屋之日止。事实和理由：2017年9月，被告向原告承租了上海市静安区中兴路XXX号-1房屋(以下简称涉案房屋)，租期自2017年9月16日起至2019年9月15日止，月租金4,500元，租金先付后用，每三个月支付一次。合同约定，被告逾期支付租金累计超过半个月，原告有权解除合同；被告逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按照日租金的双倍向原告支付房屋占有使用费。2018年6月，原告接到通知，涉案房屋纳入征收范围，预计2018年第三季度启动。原告于2018年6月25日发出《友情提示》，告知租户上述情况。被告自2018年6月15日起，既不搬离涉案房屋，也不再支付租金及物业管理费。原告多次催讨无着，遂于2018年12月20日向被告发出《解除合同通知》，被告既未提出异议，也没有搬离涉案房屋。上海市静安区人民政府于2018年11月30日作出征收决定，征收范围包括涉案房屋，但被告依旧不搬，故原告诉至法院，请求判如所请。
　　被告陈周斌辩称，不同意原告诉请。理由：确认原告主张的时间段和计算标准，被告未支付租金系因原告工作人员成某某明确告知被告，暂时不要支付租金，故被告没有违约。政府征收对被告应有相应补偿。另外，被告签订合同时支付了相当于3个月租金的押金，该押金可抵充租金。
　　被告陈周斌向本院提出反诉请求：判令被告支付的押金12,774元在本案中抵扣被告应支付的相应租金。事实和理由：被告曾支付押金12,774元，应用以抵充租金。
　　原告新能源厂辩称，不同意被告的反诉请求。理由：目前被告尚未返还涉案房屋，相应水电费用未结算，待条件成就时再予返还。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　新能源厂为上海市静安区中兴路XXX号房屋权利人。2014年5月19日，上址路名分号为上海市静安区中兴路269、271、271-1、273、273-1、275、275-1、277、277号-1。
　　2017年9月，陈周斌向新能源厂承租了涉案房屋，面积为28平方米，租期自2017年9月16日起至2019年9月15日止，月租金4,500元，租金应于每期到期前10日支付，每三个月支付一次，逾期支付的，每逾期一日，按千分之三支付违约金。合同还约定：陈周斌应向新能源厂支付三个月租金作为房屋押金计12,774元，本合同为续签合同，故押金不变；租赁关系终止时，押金除冲抵陈周斌应负担的费用外，其余部分无息退还；陈周斌逾期不支付租金累计超过半个月，新能源厂可书面通知陈周斌解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；陈周斌逾期返还房屋的，每逾期一日，陈周斌应按照日租金的双倍向新能源厂支付房屋占有使用费；双方一致同意，如涉案房屋遇国家动迁的，新能源厂不补偿任何费用，本合同终止，涉及到国家赔偿的应按国家或地方相关赔偿法规进行赔偿相应损失。2018年6月25日，新能源厂张贴《友情提示》，告知租户涉案房屋将被征收。2018年11月30日，上海市静安区人民政府决定征收电影技术厂周边房屋，包括涉案房屋在内。2018年12月20日，陈周斌收到新能源厂送出的《解除合同通知》。2018年6月15日起，陈周斌未再支付租金，并使用涉案房屋至今。
　　审理中，原告新能源厂申请证人成某某出庭作证，并接受了质询。证人成某某作证：其平日代新能源厂收取租金，并负责维护涉案房屋以及送达通知。2018年6月27日及2018年12月18日，成某某在与陈周斌等人的交谈中表示，租金暂缓收取，但不是不收。对此，原告认可证人证言，并表示成某某仅代为收取租金等事宜，并未获得原告其他授权；被告认为，成某某受原告委托对涉案房屋进行管理，其称缓交租金应属有效表述，故被告不存在违约行为。
　　审理中，被告陈周斌确认原告主张的租金计算时间段和标准。
　　以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的《租赁合同》、《友情提示》、《解除合同通知》、照片、证人证言等；被告提交的押金单、光盘等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守，合同当事人有权约定合同终止的情形。合同约定了涉案房屋遇国家动迁为合同终止条件，现涉案房屋已于2018年11月30日被政府决定征收，故本案所涉租赁合同于该日终止。已经终止的合同不能再次解除，故新能源厂关于解除合同的诉请本院不予支持。合同终止，不影响双方在合同终止前应当履行的义务，陈周斌应负担至2018年11月30日止的租金。现陈周斌确认原告主张的租金计算时间段和标准，本院予以确认，故其仍应支付2018年6月15日至2018年11月30日期间的租金24,900元，为便于结算，押金12,774元可从中抵扣，故陈周斌还应支付12,126元。关于未按时付租的违约责任，因成某某平日负责代新能源厂收取租金以及送达通知，应认定其关于租金暂缓支付的意思表示对新能源厂有约束力，故陈周斌未按时支付租金的行为不构成违约，新能源厂关于违约金的主张本院不予支持。合同终止后，涉案房屋应当返还，新能源厂的该项主张本院可予支持，陈周斌未按时返还涉案房屋，依照合同约定应当支付房屋占有使用费，新能源厂主张的时间起点尚属合理，本院可予支持。但合同约定的标准过高，本院考虑本案的特殊情况，酌情调整为每日150元，计算至涉案房屋实际返还之日止。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第(七)项、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)陈周斌应于本判决生效之日起十日内迁出上海市静安区中兴路XXX号-1房屋；
　　二、被告(反诉原告)陈周斌应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新能源制品厂2018年6月15日至2018年11月30日的租金余额12,126元(押金12,774元已抵扣)；
　　三、被告(反诉原告)陈周斌应于本判决生效之日起十日内，按照每日150元的标准，向原告(反诉被告)上海新能源制品厂支付自2018年12月21日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋占有使用费；
　　四、对原告(反诉被告)上海新能源制品厂的其余本诉诉请不予支持；
　　五、对被告(反诉原告)陈周斌的其余反诉诉请不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,571元，减半收取计1,285.50元，由原告(反诉被告)上海新能源制品厂负担578元，被告(反诉原告)陈周斌负担707.50元；反诉案件受理费59.7元，由被告(反诉原告)陈周斌负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：吴  瑛

书记员：潘思羽