上海新起点物业管理有限公司与上海畅耀投资管理有限公司、海南中雅高新技术风险投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新起点物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：孙文利，总经理。
　　委托诉讼代理人：王慧，上海凯曼律师事务所律师。
　　被告：上海畅耀投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：钱松，执行董事。
　　被告：海南中雅高新技术风险投资有限公司，住所地海南省海口市。
　　法定代表人：钱泽付，总经理。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：吴柏君，北京市铭基律师事务所律师。
　　第三人：上海宝邸置业有限公司，住所地上海市宝山区逸仙路XXX号一楼1101室。
　　法定代表人：王汇文，总经理。
　　委托诉讼代理人：孙小芳，上海宇珏律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙建中，上海宇珏律师事务所律师。
　　原告上海新起点物业管理有限公司(以下简称新起点公司)与被告上海畅耀投资管理有限公司(以下简称畅耀公司)、海南中雅高新技术风险投资有限公司(以下简称中雅公司)、第三人上海宝邸置业有限公司(以下简称宝邸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新起点公司的法定代表人孙文利及其委托诉讼代理人王慧，被告畅耀公司、中雅公司的共同委托诉讼代理人吴柏君，第三人宝邸公司的委托诉讼代理人孙建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告新起点公司向本院提出诉讼请求：要求解除新起点公司与畅耀公司签订的《淞塘路项目租赁合同》、《补充协议》、《补充协议(公寓)》，要求畅耀公司、中雅公司共同返还租金人民币96万元(以下币种均为人民币)、押金48万元、装修押金12万元，共同赔偿装修损失592万元，共同返还垫付水电费20万元。事实和理由：上海市宝山区淞塘路XXX号盛世宝邸商铺由畅耀公司、中雅公司共同向宝邸公司承租。2015年7月，畅耀公司与新起点公司签订《淞塘路项目租赁合同》，约定畅耀公司将上海市宝山区淞塘路XXX号盛世宝邸商铺1号楼二、三、四、五、六楼和一楼部分房屋(以下简称系争房屋)出租给新起点公司，用于经营服务公寓，租期10年等。2015年10月，双方签订《补充协议》，约定装修期5个月，免租期4个月等。合同签订后，新起点公司向畅耀公司支付租金72万元、押金48万元，向宝邸公司支付装修押金12万元。2015年10月起，新起点公司对系争房屋进行装修，装修花费约500万元。2016年1月起，新起点公寓开始试营业。因畅耀公司、中雅公司一直未能提供系争房屋的产权证，致使新起点公寓的营业执照一直无法办理。2016年11月9日，双方签订《补充协议(公寓)》，约定甲方提供房屋产权证并将上海淞筑物业管理有限公司(以下简称淞筑公司)注册地址迁移至系争房屋之日起计算免租期7个月等，还约定畅耀公司向新起点公司返还装修押金12万元。次日，新起点公司又向畅耀公司支付租金24万元。2017年8月，因新起点公司一直未能办理营业执照，宝山房管局等部门要求整改，新起点公司在赔偿损失的前提下陆续清退承租人，系争房屋自2017年10月起闲置至今，对新起点公司造成巨大损失。2018年6月1日，宝邸公司与畅耀公司、中雅公司之间的租赁合同终止。新起点公司认为，畅耀公司已无出租权，租赁合同应予解除；畅耀公司、中雅公司至今未能提供系争房屋产权证，致使新起点公司无法办理经营公寓的营业执照，造成新起点公司装修费用等损失，故向本院提出上述请求。
　　被告畅耀公司、中雅公司辩称，新起点公司的装修损失，与畅耀公司、中雅公司无关。新起点公司在租赁过程中，将系争房屋作为公寓群租，导致第三人及相关政府部门发函要求整改，新起点公司收到整改通知后也未告知畅耀公司，于2018年春节前后自行拆除了部分装修，这是新起点公司违反相关租赁政策所做的自行整改措施。系争房屋目前尚无产权证，但新起点公寓自2016年初开始营业，直至政府部门发整改通知，所以系争房屋是否有产权证与新起点公寓是否能正常经营无关，而且新起点公司在经营前是明知畅耀公司没有产权证的。新起点公寓一直营业至2018年春节，应当支付相应的租金，不同意返还租金。同意返还押金。装修押金是宝邸公司收取的，应当由宝邸公司返还。水电费是新起点公寓在实际经营过程中产生的，应由新起点公司告自己承担。畅耀公司、中雅公司与宝邸公司之间的租赁关系于2018年6月1日正式解除，畅耀公司与新起点公司的租赁关系当然也应终止，同意解除租赁合同。合同解除之前的相关损失是新起点自行造成的，应当自行承担。
　　第三人宝邸公司述称，宝邸公司与新起点公司并无法律上的关系。装修押金并非宝邸公司收取，不应由宝邸公司返还。畅耀公司与新起点公司的租赁关系与宝邸公司无关。
　　本院经审理认定事实如下：2015年7月，畅耀公司(甲方)与新起点公司(乙方)签订《淞塘路项目租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，总建筑面积约4,000平方米，二至六楼每层建筑面积790平方米，一楼面积为50平方米，交房时按实际建筑面积计算；甲方声明本合同签订时甲方尚未取得房屋产权证；乙方租赁系争房屋用于公寓经营；租赁期限为10年，甲方给予乙方5个月的装修期和4个月的免租期；月租金24万元，第五年开始房租每三年在前一租金周期基础上递增7%；物业管理费为前4年每月每平方米4元，租赁房屋计租之日起至当月末的物业管理费由乙方直接支付给甲方指定的物业管理公司，以后乙方应在每月5日前将当月的物业管理费支付至甲方；租赁期间，乙方自行承担因使用租赁房屋所发生的水、电、网络、通讯等与公寓经营相关的费用等。2015年8月25日，畅耀公司将系争房屋交付给新起点公司。2015年9月30日，双方签订《物业管理委托服务协议》，主要约定，双方同意委托上海浦东房地产集团物业管理有限公司为系争房屋的物业管理单位。2015年10月，双方签订《补充协议》，主要约定，装修期自2015年11月15日开始计算，为期5个月，装修期结束开始计算免租期，为期4个月等。2016年1月12日，中雅公司出具《转租证明》，主要内容为，中雅公司于2014年承租宝邸公司盛世宝邸商铺(即盛世财富广场)全部物业，于2014年5月22日出资成立畅耀公司，中雅公司持股70%控股，现证明中雅公司同意畅耀公司将系争房屋租赁给新起点公司等。2016年3月5日，中雅公司、畅耀公司共同向新起点公司等租户发《告老客户的信》，表示商场产证一直拖延至今未办下来，给老客户们带来诸多不便，表示歉意，产证大约在今年的五、六月份可办出来，承诺老客户的免租期可延至产证下来后起算等。2016年8月1日，畅耀公司向新起点公司发函，表示延长免租期的内容系针对未能装修、未能营业的特定老客户，不适用可装修及营业的客户，新起点公司早已装修完毕并开始营业，大产证办不下来并未造成任何影响，故租金应从2016年8月15日起算；为从长远合作之目的出发，畅耀公司主动再免一个月租金，即租金从2016年9月15日起算。2016年8月2日，新起点公司向畅耀公司回函，认为没有大产证等一系列问题对新起点公司的经营影响巨大，无法认可租金从2016年9月15日起算。2016年11月9日，双方签订《补充协议(公寓)》，主要约定，自甲方提供房屋产权证并将淞筑公司注册地址迁移至淞塘路XXX号(以取得新的营业执照为准)之日起，乙方享受免租期7个月，租赁期为免租期结束后的10年；自本补充协议签订之日起60天内，甲方退还乙方已付的装修押金12万元等。
　　新起点公司付款情况：新起点公司向畅耀公司支付租金96万元、押金48万元，向上海浦东房地产集团物业管理有限公司支付装修押金12万元。
　　2017年8月30日，上海市宝山区规划和土地管理局、上海市宝山区建设和交通委员会、上海市宝山区住房保障和房屋管理局向宝邸公司、新起点公司发整改单，认为系争房屋不符合相关规定，要求对以下内容进行整改：1、擅自改变套内平面布局(增设卫生独用设施)，存在套内未经审批的管道违规行为；2、商业街XXX号楼2-6层存在商业用房内住人违规行为，违规部分建筑面积约3855平方米，约占总销售建筑面积12%；3、要求恢复原状(按规划图纸)。2017年9月20日，宝邸公司向畅耀公司、中雅公司、新起点公司发律师函，表示系争房屋出租给新起点公司用于群租，已多次致函贵司整改，贵司均不予理睬；现上海市宝山区规划和土地管理局等部门下发整改通知单，贵司已构成违约；现要求贵司在收到律师函后15日内将1号楼恢复原状，不得用于群租等。2017年9月30日，新起点公司向中雅公司、畅耀公司发函，认为宝邸公司要求整改将租赁房屋恢复原状，导致新起点公司无法继续经营，不能实现租赁目的，畅耀公司已构成违约，要求畅耀公司承担赔偿装修改造投资700万元等损失。
　　另查明，2014年1月30日，宝邸公司与中雅公司签订《盛世宝邸商铺租赁合同》，约定宝邸公司将上海市宝山区淞塘路的盛世宝邸商铺出租给中雅公司等。2015年9月22日，宝邸公司与中雅公司、畅耀公司签订《盛世宝邸商铺租赁合同之补充协议》，约定《盛世宝邸商铺租赁合同》项下承租人所有权利、义务、债权债务均由中雅公司、畅耀公司共同承受等。2018年1月16日，本院作出(2017)沪0113民初20743号民事判决，认为宝邸公司工作人员陆震民与中雅公司恶意串通，故确认《盛世宝邸商铺租赁合同》、《盛世宝邸商铺租赁合同之补充协议》无效。中雅公司、畅耀公司不服判决提起上诉，经上海市第二中级人民法院主持调解，宝邸公司与中雅公司、畅耀公司于2018年5月31日达成调解协议，确认《盛世宝邸商铺租赁合同》、《盛世宝邸商铺租赁合同之补充协议》于当日终止，宝邸公司向中雅公司、畅耀公司支付成本补贴款600万元、返还保证金200万元，于调解协议生效之日起15日内支付，宝邸公司放弃向中雅公司、畅耀公司追索占有使用费等。
　　审理中，新起点公司表示，因系争房屋没有产权证，新起点公司一直没有办理营业执照，只能在淞南开发区成立淞筑公司，想等系争房屋产权证办出后，就将淞筑公司迁至系争房屋；收到整改单后，新起点公司对相应的客户赔偿清退，2018年5月左右对系争房屋内的隔墙等进行了拆除；目前正在与宝邸公司办理系争房屋的交还手续，不需要在本案中处理房屋返还事宜。畅耀公司、中雅公司表示，新起点公司在拆除时并未告知畅耀公司，可能是新起点公司与宝邸公司达成了直接租赁的共识，新起点公司才拆除了装修；因与宝邸公司的租赁合同已终止，系争房屋不需要返还给畅耀公司。宝邸公司表示，如果新起点公司不拆除装修，宝邸公司是无法办理产证的，不存在向新起点公司承诺直接租赁的事实；宝邸公司与新起点公司自行处理系争房屋的返还问题，不需要法院处理。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　双方当事人有争议的事实和证据：审理中，新起点公司向本院提供以下证据：1、畅耀公司向新起点公司出具的工作联系单8份、水电费发票及明细，证明新起点公司按畅耀公司的要求垫付2016年5至12月水费95,843.33元，其中新起点公司实际发生的水费35,130元，畅耀公司应负担60,713.33元；新起点公司按畅耀公司的要求垫付2016年10月至2018年5月电梯等公共部位电费140,010.26元；上述垫付水电费共计200,723.59元，现提出返还20万元的请求，零头放弃；2、室内装饰设计合同、建筑装饰工程施工合同、工程结算报告、付款凭证、发票及上海固伦建筑装饰工程有限公司出具的证明，证明装修设计费用30万元、装修工程费用396万元；3、消防合同、消防工程报价单、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建筑消防设施维修保养检测报告、付款凭证、发票及上海合力消防工程有限公司出具的证明，证明消防工程费用38万元；4、网络布线工程合同、主体变更协议、补充协议、付款凭证、发票及上海旭翱网络科技有限公司出具的证明，证明网络布线工程费用65,190元；5、上海军嘉泵业有限公司销售合同书、付款凭证、发票及上海军嘉泵业有限公司出具的证明，证明购买热泵(热水机组)费用27万元；6、家具购销合同、补充协议、报价明细、付款凭证、发票及上海雨汇家具有限公司出具的证明，证明购买家具费用908,950元；7、产品购销合同、付款凭证及发票，证明购买自动售货机费用16,000元；8、电器购销合同及发票，证明购买洗衣机、烘干机费用18,000元；9、中国平安财产保险股份有限公司保险单，证明购买公众责任保险费用8,000元；上述费用共计5,926,140元，现提出赔偿592万元的请求，零头放弃。畅耀公司对上述证据均不予认可。
　　本院认为，畅耀公司与新起点公司签订的《淞塘路项目租赁合同》、《补充协议》、《补充协议(公寓)》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应恪守并履行。根据查明的事实，宝邸公司与中雅公司、畅耀公司签订的《盛世宝邸商铺租赁合同》、《盛世宝邸商铺租赁合同之补充协议》已于2018年5月31日终止，此后畅耀公司对系争房屋不再具有出租权，合同已不可能继续履行，新起点公司要求解除合同的请求，本院予以支持。畅耀公司已退出盛世宝邸项目，宝邸公司、新起点公司均表示自行处理系争房屋的返还问题，故本案中对房屋返还问题不予处理。《补充协议(公寓)》约定自甲方提供房屋产权证并将淞筑公司注册地址迁移至淞塘路XXX号之日起，乙方享受免租期7个月。事实上系争房屋一直未能办理产权证，根据上述约定，新起点公司支付租金的条件尚未成就，无须向畅耀公司支付租金，合同解除后，新起点公司要求畅耀公司返还租金的请求，本院予以支持。合同解除后，畅耀公司继续保留押金已无依据，新起点公司要求其返还押金的请求，本院予以支持。畅耀公司在《补充协议(公寓)》中承诺在协议签订之日起60天内退还装修押金12万元，付款期限现已届满，新起点公司要求其返还装修押金的请求，本院予以支持。
　　根据新起点公司提供的装修、设计、消防等合同以及发票、付款凭证等证据，可以证明其对系争房屋进行装修添附以及相关费用支出的事实，本院予以确认。租赁过程中，新起点公司在政府部门要求下拆除了部分装修，整改单主要反映系争房屋内存在改变套内平面布局及商业用房内住人违规行为等问题，与新起点公司进行公寓经营有关。虽然畅耀公司抗辩新起点公司自行拆除的整改行为与畅耀公司无关，但畅耀公司在签约时对新起点公司将系争房屋用于公寓经营是明知的，其作为出租方未能保障承租方按约定的用途正常使用租赁物，并且始终未能提供房屋产权证，对此应承担相应责任。现房屋装修部分被拆除，畅耀公司自己也已退出盛世宝邸项目，新起点公司无法继续进行公寓经营，新起点公司的上述投资已形成其实际损失，畅耀公司应当作出相应赔偿。综上，本院根据查明的事实，以新起点公司的实际损失为基础，结合双方的过错责任，兼顾公平原则，酌情确定畅耀公司向新起点公司赔偿100万元。
　　根据新起点公司提供的工作联系单、水电费发票等证据，可以证明其在畅耀公司要求下垫付水电费200,723.59元的事实，新起点公司取整并提出要求畅耀公司返还该笔垫付费用的请求，本院予以支持。
　　系争租赁合同的出租方为畅耀公司，中雅公司并非合同主体，新起点公司要求中雅公司承担共同付款责任的请求，违反合同相对性原则，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：
　　一、解除原告上海新起点物业管理有限公司与被告上海畅耀投资管理有限公司就上海市宝山区淞塘路XXX号盛世宝邸商铺1号楼二、三、四、五、六楼和一楼部分房屋签订的《淞塘路项目租赁合同》、《补充协议》、《补充协议(公寓)》；
　　二、被告上海畅耀投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海新起点物业管理有限公司返还租金96万元；
　　三、被告上海畅耀投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海新起点物业管理有限公司返还押金48万元；
　　四、被告上海畅耀投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海新起点物业管理有限公司返还装修押金12万元；
　　五、被告上海畅耀投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海新起点物业管理有限公司赔偿装修损失100万元；
　　六、被告上海畅耀投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海新起点物业管理有限公司支付垫付水电费20万元；
　　七、驳回原告上海新起点物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取32,780元、财产保全费5,000元，合计37,780元，由原告上海新起点物业管理有限公司负担18,340元，被告上海畅耀投资管理有限公司负担19,440元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君