上海新路达商业(集团)有限公司与上海斯周物流有限公司、张凤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新路达商业(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：杨彪，董事长。
　　委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁华，上海市中广律师事务所律师。
　　被告：张凤，女，1980年2月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：上海斯周物流有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：张闻潮，总经理。
　　两被告共同委托诉讼代理人：朱晓寅，上海海颂律师事务所律师。
　　原告上海新路达商业(集团)有限公司与被告张凤、上海斯周物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁华，被告张凤及两被告的委托诉讼代理人朱晓寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海新路达商业(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告张凤迁出并腾空移交上海市田林十二村XXX号XXX室底层房屋；2.被告张凤支付房屋使用费，自2018年1月1日至房屋实际返还日止，每月按4,485元计算；3.被告上海斯周物流有限公司对被告张凤的上述行为承担连带担保责任。事实和理由：2016年12月26日，原告将上海市田林十二村XXX号XXX室底层、建筑面积44.36平方米房屋(以下简称系争房屋)出租给被告张凤使用，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金4,485元，保证金13,455元，注册保证金2,000元。租期到期后，未移交房屋的，按原日租金的三倍租金支付使用费。2016年11月18日，上海斯周物流有限公司出具担保函，由其对张凤履行合同的全部事项承担担保责任。合同到期前，原告多次告知张凤租赁合同期满后不再续租，并于2017年12月14日书面函告，但被告至今未交还房屋，故原告提出如上诉请。
　　张凤、上海斯周物流有限公司辩称，本案系争房屋原由徐汇区汇华贸易商行(以下简称汇华商行)经营日用杂货店，自1996年起由汇华商行员工朱某某进行承包经营使用，后汇华商行几经改制成立原告单位，原合同由朱某某与原告继续履行，在此期间一直由朱某某使用房屋并支付费用。后原告为避嫌，要求朱某某另找他人与原告签订租赁合同，实际仍由朱某某使用房屋。为此朱某某找到被告张凤，与原告签订了租赁合同，实际张凤并未使用房屋及支付租金，所有合同事项均由朱某某履行。朱某某根据原告的要求，找到上海斯周物流有限公司签订担保协议，上海斯周物流有限公司也并非要为张凤履行合同进行担保，该担保协议并非其真实意思的表示，公司不应承担相应的责任。原告按三倍租金主张使用费明显过高，应当按原合同标准支付相应的费用。故不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区田林十二村XXX号XXX室底层部位房屋系上海市徐房(集团)有限公司出租给原告使用的公有非居住房屋。
　　2016年12月，被告张凤(乙方、承租方)与原告(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市田林十二村XXX号XXX室底层部分，建筑面积44.36平方米房屋(即系争房屋)出租给乙方。租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。月租金为4485元，租赁保证金13,455元，注册登记保证金2000元。合同结束后，乙方应在5个工作日内，将符合本合同约定的租赁房屋按交付时的状况返还甲方,双方办理退房交接手续，若逾期返还则承担本合同约定的责任。乙方逾期清场应承担以下责任：未移交租赁房屋的，每逾期一天应按当期日租金的3倍支付房屋使用费。合同另就其他事项作了约定。
　　2016年11月18日，上海斯周物流有限公司为张凤向上海新路达商业(集团)有限公司出具担保函一份，主要内容为：上海斯周物流有限公司为张凤履行租赁合同提供连带担保责任，包括为租赁合同订立、履行和结束后清场的全部事项。担保期限：自租赁合同订立生效起至租赁合同结束(终止、提前解除)清场移交之日的一年内。
　　2017年12月14日，上海新路达商业(集团)有限公司向张凤发函称，租赁合同到期后不再续借，请提前做好退出网点的总清理准备。在互相清账确认后，无息退回押金。因租赁合同到期后，被告仍占有系争房屋至今，自2018年1月起未再支付租金或使用费。原告遂向本院提出如上诉请。
　　审理中，原告同意租赁保证金13,455元和注册保证金2,000元在本案中一并处理。
　　庭审中，被告提供两份承包协议、徐国资(2002)68号批复，安置设想、租赁合同等证据，并申请证人朱某某到庭作证，意在证明朱某某系原告前身汇华贸易商行的员工，此前一直由其承包系争房屋使用，朱某某于2012年退休后，应原告要求，由朱某某出面找张凤签订了新的租赁合同，实际房屋仍由朱某某使用。原告对被告提供的证据认为与本案无关，并认为原告系与被告签订的租赁合同，与朱某某无关。经本院释明，原告坚持其诉讼请求。
　　以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提交的租赁合同、担保函、函告、公有非居住房屋租赁合同等证据佐证，本院予以确认。
　　本院认为，原告与被告张凤就系争房屋签订的房屋租赁合同并未违反法律规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同履行期间，原告已经书面通知张凤期满后不再续租，要求张凤搬离，张凤理应及时按约返还房屋。两被告认为租赁合同实际由朱某某与原告履行，对此本院认为朱某某此前虽与原告签订过租赁合同，但朱某某退休后即由朱某某找到张凤与原告签订租赁合同，即使系争房屋由朱某某实际使用，但并不能据此否认张凤与原告订立合同的合法性，故对被告的辩称本院不予采信。现张凤未向原告返还占用房屋，无合同及法律依据，故对原告要求张凤腾空、移交系争房屋的诉请，本院予以支持。张凤逾期交还房屋，应支付占用房屋期间的使用费，鉴于张凤提出约定的三倍标准过高，本院根据公平原则，酌情将使用费标准调整至原租金的两倍。被告上海斯周物流有限公司自愿为张凤履行租赁合同提供连带担保责任，故对原告要求其承担担保责任的诉讼请求，本院予以支持。合同终止后，原告收取的保证金应予返还，租赁保证金本院一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
　　一、张凤于本判决生效之日起十日内迁出并腾空上海市田林十二村XXX号XXX室底层房屋，上述房屋由上海新路达商业(集团)有限公司收回；
　　二、张凤于本判决生效之日起十日内支付上海新路达商业(集团)有限公司上述房屋使用费，自2018年1月1日起至房屋实际返还之日止，按每月8,970元计算；
　　三、上海斯周物流有限公司就张凤的上述义务向上海新路达商业(集团)有限公司承担连带担保责任；
　　四、上海新路达商业(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内向张凤返还租赁保证金13,455元及注册保证金2,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计1,441元，由上海新路达商业(集团)有限公司负担450元，由张凤负担991元。　
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈向红

书记员：谯  烨