上海旭亭商业投资管理有限公司与梁某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海旭亭商业投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：丰建国，董事长。
　　委托诉讼代理人：张剑，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：梁某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：石元琦(系被告之夫)，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：陶先春，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
　　原告上海旭亭商业投资管理有限公司(以下简称“旭亭公司”)与被告梁某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后依法适用简易程序进行审理。2018年8月15日，本院受理被告反诉。本案于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告旭亭公司的委托诉讼代理人张剑、被告梁某及其委托诉讼代理人石元琦、陶先春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告旭亭公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年5月12日至2017年12月31日的租金305,982元(月租金40,023元×7个月零20天)；2、被告按每日千分之三的标准支付违约金至2018年4月30日止(以2017年5月12日至2017年7月11日的租金80,046元为本金，自2017年4月21日起算，以此类推，每期均以两个月的租金作为本金，以前月的21号起算违约金)；3、被告赔偿原告律师费15,000元。事实和理由：2016年10月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定被告承租上海市松江区九亭镇蒲汇路178弄九亭U天地项目1号楼1层106-109室、111-112室编号为1#1-04商铺(以下简称“涉案商铺”)。租金计算方式为月固定租金及月营业额提成租金二者取高，按先付后用原则每2个月为一期支付月固定租金，被告应于每期最后一个月20日前将下一期的月固定租金支付给原告。如果逾期支付，则每逾期一日按欠付费用的0.3%支付违约金。被告应配合原告在项目统一开业日当日开业，如统一开业日开业率不足60%的，原告同意免除被告自被告实际开业日起至开业率达到60%期间的租金。2017年3月12日，涉案商铺所在项目的开业率已达到60%，原告并向被告发送了起租日通知函，但被告始终以开业率未达到60%为由拒付租金。因多次沟通未果，原告故诉至本院，望判如所请。
　　被告梁某辩称：确认2017年5月12日至2017年12月31日的租金未付，对原告主张的欠付金额及计算方式也无异议。但因开业率未达60%，故被告有权拒付租金。对于租期起算日为2017年5月12日亦不认可，被告在租赁合同签订后向原告预付了两个月租金80,046元，因项目整体开业率未达60%，故不应当抵扣2017年3、4月的租金。被告不存在违约行为，无需支付违约金。如果法院认定被告需要承担违约金，则原告主张的违约金标准过高，应以银行同期贷款利率计算违约金。对于以每两个月的租金作为本金，以前月的21号起算违约金的计算方式无异议。对于律师费，因被告不存在违约行为，故不同意支付。
　　被告梁某同时向本院提出反诉请求：原告赔偿被告损失和费用共计68,609.73元(包括库存原料损失7,200.49元、员工工资损失7,303元、物业费损失1,736.42元、营业额损失42,369.82元、律师费损失10,000元)。事实和理由：2016年10月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定被告承租涉案商铺。租赁合同约定被告应配合原告在项目统一开业日当日开业，如统一开业日开业率不足60%的，原告同意免除被告自被告实际开业日起至开业率达到60%期间的租金。合同另对租金标准、租赁期限等作了约定。案外人上海永升物业管理有限公司(以下简称“永升公司”)是该项目下的物业管理单位。2017年3月12日，原告以项目开业率已达60%为由向被告发送起租日通知函，通知被告自该日起记付租金。但被告认为开业率未达60%，拒绝支付自2017年3月12日起的租金。随后双方多次沟通未果。2018年5月28日，原告为迫使被告支付房租，指示案外人永升公司将涉案商铺断电。被告与原告协商未果。迫于无奈和压力，被告于2018年6月6日支付了2018年1月至6月的房租，随后原告于当日恢复供电。原告断电行为给被告造成了巨大损失。为维护自身合法权益，被告特诉至本院，望判如所请。
　　针对被告梁某的反诉请求，原告旭亭公司辩称：不同意被告的反诉请求。租赁合同约定如果被告长期拖欠租金，原告有权停水停电，且原告多次与被告沟通、多次发函并告知了停电时间，被告不可能产生反诉诉请中的这些损失。停电后双方进行沟通，被告支付2018年的租金系自愿。
　　本院经审理认定以下事实：2016年10月28日，原告作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，商铺建筑面积为313.08平方米、套内建筑面积为239.24平方米，租赁面积按套内建筑面积计算。第3.1条约定租期为5个租赁年度，自本合同第8.1条约定的最迟开业日或乙方租赁商铺实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。第4.1条约定租金计算方式为月固定租金及月营业额提成租金两者取高，其中第一年月固定租金为40,023元。第4.1.3条约定，按先付后用原则，月固定租金每贰个日历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的月固定租金支付给甲方，首期固定租金，由乙方在本合同签订后的7个工作日内一次性支付给甲方。第5.2.3条约定，乙方应按时支付租金、租赁保证金、物业管理费，以及电费、水费等费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付延期支付违约金。乙方逾期支付该等款项超过10天的，甲方、商场管理公司、物业管理公司有权停止提供商场管理服务及物业管理服务，包括但不限于停止供应水、电等服务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第8.1条约定，乙方租赁该商铺对外营业之日(含试营业)为乙方开业日，乙方承诺开业时间不得晚于如下第Ａ项所确定的日期，即除因甲方原因导致乙方无法于其承诺的日期前开业外，乙方应确保乙方租赁的全部区域在上述日期或之前整体对外营业：A、本项目统一开业日(该统一开业日暂定为2016年12月23日，甲方有权调整统一开业日，如甲方或商场管理公司另行书面通知统一开业日的，以该书面通知的统一开业日期为准)……。第14.6条约定，本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、咨询费、文件制作费、差旅费等。如本合同约定的违约金不足赔偿的，一方有权向另一方继续追偿。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
　　同日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《补充协议》。该协议第一条第1款约定，乙方应配合甲方在项目统一开业日当日开业。如统一开业日项目整体开业率不足60%，甲方同意免除乙方自乙方实际开业日起至项目整体开业率达到60%期间的租金……《补充协议》另对其它事宜作了约定。
　　2016年12月2日，原告将涉案商铺交付被告。
　　2017年4月，原告向被告寄送《起租日通知函》，告知被告九亭U天地商业项目开业率已于2017年3月12日达到60%，特通知被告租金起始日为2017年3月12日，要求被告按原合同约定按期足额支付各项费用。被告确认收到该函件。
　　2017年6月27日，原告向被告发送《回复函》，告知被告若认为2017年3月12日开业率未达到60%的，可派专人至原告公司处进行书面查阅和核实工作。被告确认收到该函。
　　2017年7月5日，被告向原告发送《公函》，认为开业率应当以九亭U天地项目整体开业率计算，并未达60%。
　　2018年5月18日，原告向被告发送《警告函》，载明因被告自2017年5月起拖欠租金，截止发函之日尚欠租金570,510元，要求被告于2018年5月25日前支付上述拖欠款项，若未能缴纳欠款则原告或物业管理公司将根据租赁合同的约定对被告停止提供商场管理服务及物业管理服务，包括但不限于停止供应水、电等服务。被告确认收到该函。
　　2018年5月23日，原告向被告发送《停水停电通知》，证明因被告长期拖欠租金，原告将于2018年5月28日10时30分开始停水停电，由此造成的一切后果均由被告自行承担。被告确认收到该通知。
　　审理中，原告还提供了：1、房屋土地权属报告书、开业确认书及合同若干，证明九亭U天地商业部分的套内面积共计21,803.31平方米；截止至2017年3月12日，已开业的商铺、影院套内面积为15,766.76平方米。被告确认九亭U天地商业部分的套内面积共计21,803.31平方米，但认为截止至2017年3月12日，已开业的商铺、影院套内面积为10,202.09平方米，并针对开业确认书中原告右上角手写标明的14家商户的开业时间提出异议：1、城市轮滑、狼堡、溪雨观、葡萄云美术教育、尚飞英语，开业时间分别为2017年3月12日、1月1日、1月18日、1月1日、3月1日，独用面积分别为144.61平方米、321.63平方米、230.3平方米、162.08平方米、156.34平方米，被告认为以上五户因营业地址与注册地址不符，属于非法异地无证经营，故不应计入已开业的商户中；2、OPPO、泰味食族、小拳头，开业时间分别为2017年3月12日、3月12日、3月1日，独用面积分别为97.49平方米、80.58平方米、100.68平方米，被告认为以上三户的营业执照注册日期晚于2017年3月12日，之前属于非法异地无证经营，不应计入已开业的商户中；3、美加乐、聚点KTV、跨界，开业时间分别为2017年6月14日、3月19日、3月19日，独用面积分别为402.24平方米、1,154.91平方米、436.98平方米，被告认为以上三户开业日期晚于2017年3月12日；4、咔贝尼，开业时间为2017年3月12日，独用面积为867.56平方米，被告认为该店铺从未开业；5、生活逗点、果之满满，开业时间为2016年12月26日、12月23日，独用面积分别为213.39平方米、31.18平方米，被告认为原告提供的收银报表无法证明为该店铺收银、亦无法证明开业时间。2、律师聘用合同，证明原告为本案所支出的律师费。被告认为原告并未提供发票，对聘用合同不予认可。
　　审理中，被告还提供了：1、招商手册、项目整体开业率统计表、证照详情汇总表、国家企业信用信息公示系统，证明项目整体开业率未达60%。原告对证据真实性不予认可，对被告的数据来源和统计方法亦不认可。2、2017年10月17日、2018年3月16日拍摄的两张照片，证明咔贝尼并未开业。原告未发表质证意见。3、照片、库存原材料损失清单、原材料采购清单、人员工资损失清单、浙商银行客户付款通知、2018年5月1日至5月27日咖啡厅营业额清单，证明被告库存原材料损失、人员工资损失、营业额损失情况，原告对上述证据均不予认可。4、律师费发票及物业费发票，证明其律师费和物业费损失。原告对真实性无异议，但认为除非合同有明确约定，否则律师费不能作为损失的组成部分；物业费本应由被告支付，并非损失。
　　审理中，原、被告确认：被告支付了保证金80,045元、预付了2个月租金80,046元。原告陈述：开业率应当以已开业的店铺、影院的套内面积除以商业部分的套内面积来计算；从《房屋租赁合同》1.1条和8.1条可以看出开业率应当以原告管理范围即商业部分作为分母；被告预付租金80,046元已抵扣2017年3月12日至2017年5月11日的租金。被告陈述：开业率应当以已开业的面积除以蒲汇路178弄所有项目包括商业街、酒店、办公楼的面积(总计74,359.24平方米)来计算，故项目整体开业率为10,202.09平方米/74,359.24平方米=13.72%；从《补充协议》第1.1条可以看出计算开业率应当以项目整体面积作为分母；因开业率未达60%，其预付的两个月租金80,046元不应抵扣2017年3月12日至2017年5月11日的租金；停电时间为2018年5月28日至2018年6月6日，被告交纳2018年的租金后用电恢复。
　　以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、商铺交付确认书、起租日通知函、回复函、公函、警告函、停水停电通知以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案争议焦点在于被告支付租金的条件是否成就，即开业率是否达到了60%。对此本院认为：一、关于开业率的计算方式。《房屋租赁合同》及《补充协议》对开业率的计算方式并未作出明确约定。被告认为应当以九亭U天地所有项目包括商业街、酒店、办公楼的面积作为分母计算开业率，本院认为被告所承租的系商铺，办公楼并不存在开业率问题，酒店是否开业及开业率大小对商铺部分人流量的大小并无实质影响，因此以商铺部分的面积作为计算开业率的分母更为合理。从原告与租户的租赁合同看，租赁面积均以套内面积计算，故对原告认为开业率应以已开业的店铺、影院的套内面积除以商业部分的套内面积来计算的意见，本院予以采纳。二、关于2017年3月12日开业率是否已达60%的问题。原告认为截止至2017年3月12日，已开业的商铺、影院套内面积为15,766.76平方米，被告对此提出了异议。针对被告的异议，本院认为，被告认为部分商户营业地址与注册地址不符或营业执照的注册时间晚于2017年3月12日故不应当视为开业的意见，于法无据，本院不予采纳。关于咔贝尼，被告认为该店铺从未开业，并提供了2017年10月17日、2018年3月16日拍摄的两张照片证明其并未开业，对此本院认为，即便被告提供的照片属实，也不足以证明在2017年3月12日咔贝尼并未开业，故对被告意见本院不予采纳。关于生活逗点、果之满满两家商户，原告提供的收银报表无法证明为上述商户收银、亦无法证明开业时间，故不能计入已开业的商户中，相应的套内面积213.39平方米、31.18平方米应当予以扣除。关于美加乐、聚点KTV、跨界，上述三家商户出具的开业确认书明确载明开业时间分别为2017年6月14日、3月19日、3月19日，故不应计算2017年3月12日已经开业的商户中，相应的套内面积402.24平方米、1,154.91平方米、436.98平方米应当予以扣除。经计算，截止至2017年3月12日，已开业的商铺、影院套内面积为(15,766.76-213.39-31.18-402.24-1,154.91-436.98)平方米=13,528.06平方米，开业率为13,528.06平方米/21,803.31平方米=62.05%。三、开业率的计算是否需要持续。本院认为，截止至2017年3月12日，开业率已达到60%，被告支付租金的条件成就，并不需要开业率持续达到60%为条件。综上，自2017年3月12日至2017年12月31日的欠付租金被告应当支付。原告同意将被告预付的2个月租金抵扣自2017年3月12日至2017年5月11日的租金，并无不当，本院予以准许。现被告对原告主张的自2017年5月12日至2017年12月31日的租金金额及计算方式均无异议，故对原告要求被告支付欠付租金305,982元的诉请，本院予以支持。关于违约金，依据《房屋租赁合同》第4.1.3条及5.2.3条的约定，被告逾期支付租金的，应当支付违约金。被告对于以每两个月的租金作为本金，以前月21号起算违约金并无异议，关于违约金的计算标准，被告认为标准过高，本院酌情调整为按年利率24%计算。经计算，被告应付的违约金金额为52,840.09元。计算方式：以2017年5月12日至2017年7月11日的租金80,046元为本金，自2017年4月21日起计算至2018年4月30日止，共计19,737.37元(80,046元×24%/365天×375天)；以2017年7月12日至2017年9月11日的租金80,046元为本金，自2017年6月21日起计算至2018年4月30日止，共计16,526.76元(80,046元×24%/365天×314天)；以2017年9月12日至2017年11月11日的租金80,046元为本金，自2017年8月21日起计算至2018年4月30日止，共计13,316.15元(80,046元×24%/365天×253天)；以2017年11月12日自2017年12月31日的租金25,821元为本金，自2017年10月21日起计算至2018年4月30日止，共计3,259.81元(25,821元×24%/365天×192天)。关于律师费，原告以第14.6条的约定为依据主张律师费损失，对此本院认为，《房屋租赁合同》第14.6条系对合同其它条款中的“损失和费用”所作的解释。在被告逾期支付租金的情况下，《房屋租赁合同》对此约定了违约金，并未约定被告应赔偿原告其它损失或费用，本案原告也按照合同约定主张了逾期付款违约金，因此第14.6条并不适用，对原告该项诉请本院不予支持。
　　关于被告要求原告赔偿损失和费用共计68,609.73元的反诉请求，本院认为，2017年3月12日被告支付租金的条件已成就，被告逾期支付租金构成违约。依据《房屋租赁合同》第5.2.3条的约定，在被告逾期支付租金等费用超过10天时，原告或物业管理公司有权停止供应水、电等物业管理服务。停电前，本案原告在2018年5月18日、2018年5月25日也两次发函就停电及停电的具体时间进行了告知，在被告交纳2018年的租金后原告也及时恢复了用电。因此，本院认为，原告以催要租金为目的采取停电措施且《房屋租赁合同》对此有明确约定的情况下，原告行为并无不当，无需向被告承担赔偿责任。故对被告的反诉请求本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)梁某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司自2017年5月12日至2017年12月31日的租金305,982元；
　　二、被告(反诉原告)梁某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司逾期支付租金的违约金52,840.09元；
　　三、驳回原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司的其余诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)梁某的反诉请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费9,420元，减半收取4,710元，反诉案件受理费758元，合计诉讼费5,468元，由原告(反诉被告)上海旭亭商业投资管理有限公司负担1,369元(已付)，由被告(反诉原告)梁某负担4,099元(已付758元，余款3,341元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：刘金鑫