上海明君酒店管理有限公司与上海润都酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海明君酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陈君明，董事长。
　　委托诉讼代理人：周茜，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
　　被告：上海润都酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：骆云，总经理。
　　委托诉讼代理人：余学金，上海金显律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈康夫，上海金显律师事务所律师。
　　原告上海明君酒店管理有限公司(以下简称明君公司)与被告上海润都酒店管理有限公司(以下简称润都公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序于同年7月26日公开开庭进行了审理，庭审中被告提起反诉，本院审查后予以受理，并与本诉一并进行了审理，原告明君公司的委托诉讼代理人周茜，被告润都公司的委托诉讼代理人沈丹荔到庭参加了诉讼。同年9月10日被告申请撤销对沈丹荔的委托另行委托余学金、陈康夫作为诉讼代理人并申请撤回对房屋装修的评估及反诉，本院审查后准许被告提出的上述申请并于同年11月13日组织双方进行了谈话。本案现已审理终结。
　　原告明君公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年2月8日解除；2、被告立即搬离并将位于上海市闵行区古北路XXX号XXX幢XXX楼整层房屋(以下简称涉案房屋)及一楼大堂接待台区域返还给原告；3、被告立即注销设定于涉案房屋上的工商登记；4、被告按日租金人民币(下同)6,871.36元的标准支付原告自2018年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；5、被告按每日物业管理费1,036.27元的标准支付原告自2018年7月1日起至实际搬离之日止的物业管理费；6、被告支付原告自2018年5月16日至7月15日止的电费3,788.85元、水费748元、空调费27,481.6元；7、被告向原告支付的承租保证金669,801元归原告所有，不予退还。
　　事实和理由：2015年2月11日,原告明君公司与被告润都公司原法定代表人张某某签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区古北路XXX号XXX幢XXX楼整层的房屋出租给被告，租赁面积1,970平方米，用途为精品酒店，合同还约定了交付日期及租赁期限、租金支付方式等。2015年5月19日，原、被告及张某某三方签订《签约主体变更协议书》，被告润都公司代替张某某作为合同签约主体，继承合同所有的权利和义务。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但是被告违反租赁合同的约定，数次逾期支付租金等费用。基于被告的行为严重损害了原告的合法权益，2018年2月12日，原告向被告发出律师函，原告依据合同的约定行使解除权。原告认为，原、被告签订的房屋租赁合同依法成立，具有法律效力，双方应恪守履行，被告的行为根据合同约定，业已构成根本违约，理应承担相应的法律责任，原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院。
　　被告润都公司辩称：1、被告与原告之间截至2018年6月，双方对于合同一直处于正常履行过程中，被告并没有出现任何根本违约行为，原告虽发函解除合同，但在发函之后被告履行支付租金的合同义务，原告在接受租金之后没有提出任何异议，表明原告认可被告支付租金的行为，双方合同依然正常履行。且原告的催款函发生在2016、2017年，在2018年原告没有发出催款函；2、原告函件中提到2016年10月18日酒店住宿人员做违法事情被查处，并不是被告实施违法行为，整改通知书也并不是对于被告公司的处罚，且之后也没有再发生过上述情况；3、事实上合同正常履行期内，原告为达到提前解除租赁合同将涉案房屋整体重新出租给华住集团的目的，多次在毫无事实和依据情况下，阻挠双方租赁合同的正常履行。原告以装修为由分别于2018年6月6日、6月19日强行对涉案房屋断电及锁门，以致被告无法正常使用涉案房屋对外经营，严重损害被告的合法权益;4、对水、电、空调费金额予以确认。综上，被告除确认水、电、空调费金额外，对原告的其余诉请均不同意。
　　原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
　　1、产权人登记为案外人上海锦虹实业合作公司(以下简称锦虹公司)的上海市房地产权证，案外人上海君杰房地产开发有限公司(以下简称君杰公司)与锦虹公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告与锦虹公司、君杰公司签订的《合同主体变更协议书》，锦虹公司同意原告转租经营的证明，证明原告有权转租，原告与被告合同有效；
　　2、原、被告签订的房屋租赁合同、签约主体变更协议书，证明原、被告之间存在租赁关系；
　　3、付款凭证，证明被告违约事实，原告于2017年4月17日向被告发送付款通知书(2017年5月1日-2017年5月31日的管理费、租金、水电费)，根据合同约定被告应于4月25日支付，实际被告于2017年7月3日支付；5月17日发送付款通知书(2017年6月1日-2017年6月30日的管理费、租金、水电费)，被告实际于2017年7月28日支付；6月17日发送催款通知书(2017年7月1日-2017年7月31日的管理费、租金、水电费)，被告实际于2017年8月25日支付；7月17日发送付款通知书(2017年8月1日-2017年8月31日的管理费、租金、水电费)，被告实际分了三次支付，第一次2017年8月28日，第二次2017年9月27日，第三次2017年9月30日。以上事实说明被告逾期天数超过15天，次数超过3次以上，且根据合同约定原告不需要发催款函；
　　4、五份函件，2016年12月19日的函告，证明被告存在被公安机关发现违法并查处的事实及被告有拖欠租赁款的事实；2017年10月19日催款函，证明被告有拖欠租赁款的事实存在；2017年11月10日催款函，证明原告不止一次向被告催款，原告明确在收到催款函的三日内支付，否则将解除合同。在催款函之后被告所有的付款行为，均没有在三日内完成，被告构成根本性违约；2018年2月12日律师函，明确原、被告之间房屋租赁合同于2018年2月8日解除，要求被告履行合同项下所有义务，被告没有搬离并占有使用涉案房屋至今；2018年2月22日律师函，证明被告已经收到原告解除合同的律师函。
　　被告对于证据1、2真实性无异议，但认为证据2约定了原告对被告承租房屋改建增建应当事先告知被告，而原告在2018年6月6日、6月19日因装修实施的断电及锁门行为已经对被告实际经营产生影响，原告的行为违反了合同约定；被告之前委托诉讼代理人沈丹荔对于证据3、4真实性无异议，但认为首先，被告虽然存在逾期付款的事实，但原告没有在当年度提出，被告发生的拖欠行为在2016、2017年，原告未在合理期限内主张，其次，原告在发函之后也接受了被告缴付的拖欠租金，双方口头达成原告同意被告逾期支付租金的行为，最后，原告在接受2018年1-6月的租金后，当然以其行为表示合同继续履行原告不再追究往期逾期行为；被告委托诉讼代理人余学金、陈康夫对于证据3中付款通知书表示没有收到，转账凭证认可，确实在该时间付款，但是付款行为的延期也是双方协商的结果，14、17楼一直在装修，影响被告的正常经营。原告工作人员王志宏与被告协商租金可以分期支付，即接受了被告的履约行为，以其行为放弃了解约权。对于证据4中前三份催款函认为没有收到，2018年2月12日律师函收到，但系被告为了诉讼而制定，2018年2月22日函件是被告向原告所发。
　　被告为证明其抗辩意见，向本院提交如下证据：
　　1、原、被告签订的《房屋租赁合同》、《签约主体变更协议书》，证明涉案房屋租赁系经过双方的自愿及公平信用原则签署的有效合同，双方应当完全履行合同义务；
　　2、2017年12月1日至2018年5月28日的转账记录，证明被告已依据双方约定按时足额支付使用期间的租赁费用，且支付截止到2018年6月底；
　　3、原告于2018年6月4日张贴的告示、租赁场地被锁照片、租赁场地断电照片、2018年6月12日被告报警记录，证明原告没有按照合同约定在提前通知的情况下，以装修为由对涉案房屋采取强行锁门、断电等形式阻碍原、被告双方房屋租赁合同的正常履行；
　　4、被告于2018年6月5日向原告发送的律师函、被告于2018年6月6日向原告发送的工作联系函，证明被告多次要求原告停止严重影响涉案房屋正常使用、影响被告正常经营的行为，但原告始终置之不理；
　　5、录音证据1-5、7-9、13-15，证明原告强行对涉案房屋锁门、断电，被告报警后双方沟通过程中，原告承认采取上述措施目的是为了逼走被告，对外整体重新出租给华住集团，系原告单方面解约；
　　6、微信截屏，原告现场管理副总王志宏与被告原法定代表人张某某在租赁期间的聊天记录，证明原告单方面实施锁门、断电等违约行为，双方就此处理的过程，及王志宏同意就租金分期付款的事实；
　　7、营业收入日报表、夜审每日综合统计表，2018年3月-5月被告营业收入，证明被告因原告违约行为产生的经营损失以及停业期间的人工损失；
　　8、工资表，2018年3月-5月被告日常经营的员工工资支出，证明被告因原告的违约行为产生的人员工资损失；
　　9、房屋租赁合同终止协议，证明原告为了达到单方面终止合同目的，确实与被告进行磋商赔偿事宜，与双方微信记录相印证。
　　原告对于证据1真实性无异议，合同合法有效，应该依约履行，恰恰说明被告没有按约履行导致合同解除。合同明确约定先付后用原则，被告应于每个月25日之前支付下月租金，被告没有根据合同约定履行。合同同时约定被告对于租金及物业费等累积拖欠达3次以上，且因涉案房屋内发生违法行为，被告被相关部门查处，说明被告已经违反合同相关义务，原告行使合同解除权；对于证据2转账的事实予以认可，是原告向被告提出提前解除租赁合同后，被告才足额支付了租金，但也不是根据合同约定在25日之前支付；对于证据3中告示及照片的真实性无异议，是原被告之间房屋租赁合同解除后，原告行使正当合法权益，原告在大堂没有出租给被告的情况下进行装修，不存在阻挠，且被告已将接待台区域移至15楼,而大堂西侧大门上锁后客人可以从东侧大门进出，不影响被告经营；对于证据3中的报警记录，认为该证据系被告单方面的陈述，不能作为证据使用；证据4收到，但对内容不认可，原告没有任何不妥当的行为；对于证据5真实性无异议，合法性不认可，被告在原告不知情的情况下，进行故意诱导性及钓鱼性录音，非原告真实意思表示，原告没有表达过放弃解除合同的权利，原告通过发催款函、律师函以及诉讼表达了原告的真实意思。该证据不能达到被告的证明目的，是断章取义。代理人当庭澄清15、16楼没有出租给华住集团；对于证据6真实性无异议，王志宏是被告公司派驻现场的物业人员，主要工作是催款还有跟被告之间的现场沟通，微信的内容只能证明现场物业管理人员向被告履行催款义务，但是没有放弃对被告违约行为的追究，是原告为避免损失而进行的沟通；对于证据7真实性不认可，是被告单方制作；对于证据8真实性不认可，与本案无关；对于证据9，上面没有盖章，只能证明原、被告进行协商但未最终确认。
　　本院经审查，认定原告提交的证据1-2与被告提交的证据1-6真实、合法且与待证事实相关，本院确认上述证据的证明效力。对于原告提交的证据3-4，被告原先代理人发表的质证意见认为被告收到，变更后代理人对部分函件表示没有收到，对于付款通知书表示没有收到，对于该事实部分的质证意见，本院采纳第一次所发表意见。对于被告提供的证据7、8，一方面原告不予认可，另一方面与本案待证事实不具有关联性，本院对该证据不予采纳。对于被告提交的证据9，因无双方签字或盖章，故没有证明效力。
　　根据原、被告提交的证据及双方当事人庭审陈述，本院查明事实如下：
　　位于上海市闵行区古北路XXX号、吴中路XXX号房屋的产权人为案外人锦虹公司。2017年，锦虹公司将涉案房屋出租给君杰公司，之后原告与锦虹公司及君杰公司通过签订《合同主体变更协议书》确定由原告承租涉案房屋，锦虹公司出具《关于同意吴中路XXX号房屋转租经营的证明》同意原告进行转租。
　　2015年2月11日，原告明君公司(作为出租方，甲方)与案外人张某某(作为承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定由被告承租原告位于闵行区古北路XXX号XXX幢XXX楼整层房屋作为精品酒店使用，租赁建筑面积约为1,970平方米，租赁期限为14年(自2015年3月1日起至2029年2月28日止)。2015年3月1日至2018年2月28日，租金单价为3.2元/平方米/天，月租金为191,747元，年租金为2,300,960元。2018年3月1日至2021年2月28日，租金单价为3.488元/平方米/天，月租金为209,004元，年租金为2,508,046元。一个自然月为一个租金支付期，乙方遵循先付后用原则，在本合同签署当日向甲方支付首月租金，以后每个自然月25日前支付下个月租金。物业管理费为16元/平方米/月，每月为31,520元。乙方在本合同签署之日起3日内向甲方支付相当于3个月月租金及物业管理费总和数的承租保证金，合计669,801元。合同第十一条关于退租、房屋返还约定，11.1乙方应在合同届满或提前终止之日起2日内向甲方返还房屋，返还时双方应办理房屋交接及结清乙方所有应付款项。乙方应将房屋腾空并恢复至交付日前的清洁、良好及可租用状态。房屋内凡属乙方添置的可移动的设备或设施，由乙方自行处置，凡属乙方添置的不能移动的设备或设施均无偿归甲方所有，乙方不得强行拆毁或提出作价要求。合同第十四条关于合同提前终止约定，根据法律、法规及本合同的规定，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并提前收回房屋及附属设施、设备，乙方应承担合同约定的违约责任：……14.1(二)乙方逾期支付租金、物业管理费或其他任何费用超过15日的或逾期支付上述任何费用累计达3次(包括3次)的(无论甲方是否向乙方作出过任何形式的催讨)；(三)乙方在房屋内从事违法行为或因违反相关法律、法规规定被国家相关职能部门查处的；……合同第十五条关于违约责任约定，……15.2如因乙方违约而造成合同提前终止，且甲方收回房屋的，则乙方应当承担如下违约责任：(一)甲方全额没收承租保证金作为乙方的违约金。合同附件二其他特别约定记载，甲方免费提供该房屋所属物业一楼现有区域的大堂接待台给乙方用于精品酒店前台接待使用，乙方在使用过程中不得改变原甲方装修现状。若甲方须调整该区域布局，则另向乙方提供适合区域共乙方用于前台接待使用。合同还对其他权利义务作了约定。
　　2015年5月19日，原告(甲方、出租方)、张某某(乙方、原承租方)与被告(丙方、现承租方)签订《签约主体变更协议书》，记载：一、甲乙丙三方一致同意，自本协议签订生效之日起，原合同中乙方签约主体由乙方变更为丙方，另一方签约主体仍为甲方。二、本协议签订生效后，原合同中所约定的乙方享有的权利及承担的义务均由丙方享有和承担；原合同中所约定的甲方享有的权利及承担的义务由甲方继续享有和承担。三、在本协议签订生效前，乙方因履行原合同而产生的对甲方所负的债务，由乙方继续承担清偿责任，丙方对乙方的该债务承担连带清偿责任。四、乙方承诺，在本协议签订生效后，对丙方在履行原合同的过程中所发生的全部债务向甲方提供连带责任保证，保证期限为丙方的债务履行期届满之日起两年。五、乙、丙双方应于本协议签订生效之日起15日内完成交接手续，并在办理完交接手续后的3日内以书面形式通知甲方。……七、本协议书自甲、乙、丙三方签字或盖章后签订之日起生效。
　　上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付了承租保证金669,801元及部分租金。根据部分转账凭证统计，2017年度被告对15楼、16楼及B1楼的支付情况为：2017年5月的管理费、租金、水电费433,505.7元，被告于2017年7月3日支付，逾期69天；2017年6月的管理费、租金、水电费408,345元，被告于2017年7月28日支付，逾期64天；2017年7月的管理费、租金、水电费419,384.8元，被告于2017年8月25日支付，逾期61天；2017年8月的管理费、租金、水电费440,584.1元，被告第一笔100,000元于2017年8月28日支付，逾期34天，第二笔200,000元于2017年9月27日支付，逾期64天，第三笔140,584.1元于2017年9月30日支付，逾期67天。2017年12月的管理费、租金、水电费，被告第一笔360,000元于2017年12月1日支付，逾期7天，第二笔23,494元于2017年12月4日支付，逾期10天。
　　2016年12月19日，原告向被告发送函告，记载：……贵司在履行合同过程中，因酒店部分住宿人员涉嫌吸毒、诈骗的违法行为于2016年10月18日被公安机关发现并查处，并于2016年11月11日贵司因酒店未按公安部规定实名登记所有住宿人员等违规经营行为，被公安机关出具酒店停业整顿书，要求贵司限期整改。贵司的前述违法违规行为已严重违反了租赁合同约定，构成了根本违约。目前，贵司虽已整改并再次对外经营，但请贵司今后务必严格遵守合同约定及相关法律法规、酒店行业性规范等的规定合法经营，加强酒店管理，防范并坚决杜绝违法乱纪情形再次发生。此外，贵司截至发函之日止，已累计拖欠我司租赁款项共计1,154,636.5元。……请贵司务必在收悉本函后3个工作日内向我司支付上述拖欠款项，并认真全面履行租赁合同约定的义务，合法经营，否则我司将根据租赁合同相关约定，单方解除合同，并追究贵司违约责任。
　　2017年10月19日，原告向被告发送催款函，记载：……根据租赁合同相关条款之约定，贵司已拖欠我司租赁款项共计853,783.64元，欠款明细如下：1、拖欠我司房屋租金共计574,228元，具体为：拖欠15楼自2017年10月1日起至2017年10月31日止的房屋租金共计191,747元，拖欠16楼截至2017年10月31日止的房屋租金共计375,241元，拖欠B1楼自2017年9月20日起至2017年11月19日止的房屋租金共计7,240元。2、拖欠我司自2017年9月1日起至2017年10月31日止15楼、16楼、B1楼的物业管理费共计127,200元。3、拖欠我司暂计至2017年9月15日止的16楼电费共计152,355.64元。经我司多次催讨，贵司至今未付。为了认真履行双方订立的租赁合同，请贵司务必在收悉本催款函后3日内向我司支付上述拖欠款项，并在今后履行租赁合同过程中，严格遵循先付后用的原则，在合同约定的付款期限内支付租金等租赁费用，否则我司将根据租赁合同的相关约定，向贵司收取自逾付之日起的滞纳金，并追究贵司违约责任，直至解除租赁合同。
　　2017年11月10日，原告向被告发送催款函，记载：……根据租赁合同相关条款之约定，贵司已拖欠我司租赁款项共计477,276.92元，明细如下：1、拖欠我司房屋租金共计387,114元，具体为：拖欠自2017年11月1日起至2017年11月30日止15楼房屋租金共计191,747元，16楼房屋租金共计191,747元，以及B1楼自2017年10月20日起至2017年11月19日止的房屋租金共计3,620元。2、拖欠我司自2017年11月1日起至2017年11月30日止15楼、16楼、B1楼的物业管理费共计63,600元。3、拖欠我司暂计至2017年10月15日止的15楼电费共计26,562.92元。此前我司已曾多次告知贵司应严格按照合同约定的先付后用原则及期限支付租赁款项，但贵司均置之不理，仍延期支付每期应付款项，贵司的前述行为已构成了根本性违约。故，贵司除应向我司支付上述拖欠款项外，还应向我司支付逾期租赁款项的滞纳金共计40,688.8元，该滞纳金暂算至2017年11月10日止。请贵司务必在收悉本催款函后3日内向我司支付前述全部款项共计517,965.72元，否则我司将根据《房屋租赁合同》的相关约定，继续向贵司收取自逾付之日起的滞纳金并追究贵司的其他违约责任，直至解除《房屋租赁合同》。
　　2018年2月12日，上海合勤律师事务所赵亮律师接受原告委托向被告致函，记载：根据明君公司的陈述，你方与明君公司签订了三份《房屋租赁合同》，约定明君公司将位于上海市闵行区古北路XXX号XXX幢XXX楼整层、16楼整层及B1楼部分房屋出租于你方，你方应按时支付租金等费用。然而租赁合同履行过程中，你方违反租赁合同约定，数次逾期支付租金等费用。为此明君公司曾多次要求你方及时支付相关费用，责令你方严格履行租赁合同项下的所有义务，但你方至今仍存在逾期支付租金等费用的行为，也未按租赁合同约定向明君公司支付逾期付款的滞纳金，业已构成根本性违约。根据上述事实及《中华人民共和国合同法》及其他法律的规定，明君公司委托本所郑重告知你方：1、你方与明君公司签订的三份租赁合同，已于2018年2月8日解除；2、你方应于收到本函之日起3日内向明君公司清缴租赁合同项下所有应付款项；3、你方应于收到本函之日起3日内向明君公司支付暂计至2018年2月8日止的滞纳金1,469,621.78元；4、你方已支付的保证金1,255,902元，因你方违约致使合同解除，明君公司全额没收；5、你方应于收到本函件之日起3日内搬离租赁房屋，将租赁房屋依据租赁合同的约定，妥善返还给明君公司。并于该日前办理工商变更登记，将租赁房屋中的全部工商登记注销；6、若你方未于上述期限内履行完毕的，由此造成的全部法律后果均由你方承担。明君公司将依据租赁合同约定及法律规定，通过司法途径向你方追究全部法律责任。
　　2018年2月22日，上海金显律师事务所余学金律师接受被告委托，就收到合勤律师事务所的律师函一事进行回函，记载：本所在听取了委托人的陈述、审核了相关证据材料、进行相应调查核实后，现特致函贵方如下：我方与贵方先后签订了《房屋租赁合同》及补充合同，租赁贵方位于上海市古北路XXX号2幢15、16楼整层及B1楼地下室部分的房屋，用于精品酒店经营使用，合同签订后委托人按约履行合同义务，至今并未有拖欠贵方租金等费用。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本律师认为，贵方以2018年2月8日租赁合同解除的告知没有任何事实和法律依据，属于严重违约行为。委托人现委托本所郑重告知贵方：1、不同意贵方单方面解除租赁合同的要求，请贵方继续全面履行租赁合同所约定的义务；2、如贵方一意孤行，由此所造成的全部损失及法律后果由贵方承担。为不影响委托人与贵方长期友好合作关系，现正式向贵方发出律师函，望贵方在收到本律师函后本着友好协商原则，与委托人协商解决合同履行过程中的分歧和意见，委托人保留通过司法途径追究贵方单方违约法律责任的权利，请贵方高度重视。
　　2018年6月4日，原告张贴告示记载，自2018年6月6日零时起，本大楼一楼电梯厅西侧大堂将停电拆除改造装修，进出请走东门大堂。
　　2018年6月5日，上海金显律师事务所余学金律师受被告委托向原告发送律师函，记载：针对贵司未与委托人协商，擅自作出“自2018年6月6日零时起，本大楼一楼电梯厅西侧大堂将停电拆除改造装修，进出请走东门大堂”的《告示》及贵司单方面采取断电措施、严重妨害《房屋租赁合同》正常履行的行为，本所特向贵司发函如下：1、贵司的上述行为严重违反了贵司与委托人签订的、合法有效的《房屋租赁合同》约定，亦违反了《中华人民共和国合同法》有关规定，显然属于单方违约行为，并已实际导致委托人无法正常经营。因此，贵司应立即停止此项妨害行为，并应承担委托人为减少损失暂停营业期间所产生的经营收入损失及各项开支费用，以确保双方《房屋租赁合同》正常履行；2、鉴于贵司的停电拆除改造装修行为对委托人的正常经营活动已实际产生了严重影响,故在贵司排除有关妨害行为并对委托人的损失足额进行赔偿前,贵司无权要求委托人继续给付租金。同时，贵司应立即退还委托人已支付的6月份租金，待贵司实际赔偿损失并确保委托人正常营业时，租赁期限相应的顺延。望贵司慎重考虑，妥善予以处理！
　　2018年6月6日原告对酒店大堂实施停电。同日，被告致原告工作联系函，记载：贵司于2018年6月4日向我司发出《告示》，告知我司贵司将对租赁物一楼电梯厅西侧大堂断电并进行拆除改造装修，但贵司却没有任何解决补救方案，我司昨天与贵公司联系，贵司也不给予任何解决方案，现贵司已对租赁物业进行了强行断电，此项行为已严重影响我司正常生产经营活动，属于严重违反贵我双方《房屋租赁合同》的违约行为，经我司多次反映、沟通未果。为此我司特向贵司通知：1.为减少我司损失，我司即日起暂停对外营业，目前我司酒店入住率达90%以上，贵方单方面违约行为由此产生的经营损失及各项开支由贵司承担全部责任，我司保留相应的诉讼权利；2.鉴于因贵司的违约行为致使我司目前无法正常营业，故在贵司排除有关妨害并对我司损失进行赔偿前，贵司无权要求我司继续给付租金，同时贵司需立即退还我司已支付的2018年6月租金及物业费，待贵司赔偿损失并确保我司正常营业时，租赁期限相应的顺延。3.再次重申贵司应继续完全履行双方签订的合同义务，停止任何单方面违约行为。
　　2018年6月19日原告对酒店大堂上锁。被告称其于2018年6月6日停止营业。双方均确认，被告租金支付至2018年6月底，目前房屋仍由被告占有，尚未返还给原告。
　　此外，被告原法定代表人张某某与原告工作人员王志宏的微信往来记载如下：
　　2017年8月18日，王志宏问：“下星期内把当月房租(物业费、水电费)与前期欠款先支付10万的能一起搞定好吗？”，张某某回复：“明白”。8月25日，王志宏称：“张总，分期付款10万本月底前付掉！”“让我在公司有个交代”，张某某回复：“周一付”。10月26日，王志宏问：“前期欠款40多万明天能付吗？公司问要有个交代”，张某某回复：“好的”。10月30日，王志宏称：“张总早上好，财务回(汇)报前期欠款还有15万元左右未付，今天能付吗？想办法挤挤啊？公司马上开会要回(汇)报的！”10月31日，张某某回复：“昨天付了30万，今天实在拿不出，再缓三天应该可以，我用尽了洪荒之力了。”11月10日，王志宏称：“……还有余款在15日前付清吧！谢谢配合！”。11月29日，王志宏提出：“张总，这两天房租要支付哦，公司催的很紧，按合同执行先付后用。”“张总，财务说房租水电费还没收到”，张某某回复：“在路上，到了办公室马上付”。2018年1月16日，王志宏称：“张总，星期四下午二点来我办公室与陈董碰头协商，谢谢”，张某某回复：“好。”6月4日，张某某问：“六月份的房租都付了，怎么就停了大堂的电，我们怎么经营，损失怎么算？”，王志宏回复：“我也说了房租已付到6月份了，公司决定法庭上见(也可以庭内协调)”。6月28日王志宏提出：“张总，定于7月4日中午陈董与你双方再次沟通确定关于润都酒店补偿款事宜，谢谢！”。7月9日，王志宏称：“我把终止协议叫法务部发给你，需要调整同我公司法务部联系，朱晓亚，XXXXXXXX”，张某某回复：“好，谢谢”“还没收到《终止协议》。”7月10日，王志宏向张某某发送润都租赁合同终止协议(2018.7.9亚繁稿)，同日，张某某向王志宏发送终止租赁合同协议书(润都)新，并称：“王总，这是我们的版本，请转发徐志刚。”
　　张某某、余学金及王志宏于2018年6月5日的谈话录音记录如下：
　　余：“你这个通知12点钟停电，我们这个住户怎么办？”“有没有一个过渡的方法？”,王：“他说必须要停……”，余：“那这6个月我们中间经营怎么办，那个房租怎么办，我这个客户损失怎么办？”，王：“我们起诉你，你敢诉也可以，那就这样住嘞！”“我跟你们说啊，他说我跟他们解除协议了，单方面解除协议了。”，余：“解除协议，那现在就等于用停电来撵你走？”王：“对，我就明说。”余：“那他怎么不发一个函说我不让你做了，你现在不要再经营了。”王：“不是贴了吗，叫工程部贴了吗，叫你们走，你们自己看。”余：“他现在租给哪儿了，租给全季还是租给哪个？”，王：“华住。”余：“那么他们老板什么时候跟人家交房呢？”，王：“我房子已经交掉了，我们16号。”，余：“那我们两个楼层呢，15楼16楼。”，王：“那个不交。”余：“那个合同里签了15、16楼吗？”，王：“没签。”余：“他意思就是单方面解除，1300万先给700万，不是说先给800万的吗？”，王：“可不可以先付800万啊，其中100万我说年底付、明年付都可以。还有500万我说一年100万也可以，这样我和老张沟通一下，他说不行啊。”“现在他不是租给其他人，没租。你们违约了，我就赶你们走。”，余：“把一楼的吧台弄了，我没办法经营了”，张：“我这个……中枢在那里，神经中枢在那里，他把我脑袋拿掉了。”，王：“你就关掉呀。”，余：“当时临时调整房租双方都协商好了的呀，你也知道的。”，王：“协商好了，我们现在又没有单子，只有把你补进来，我承认的。特地用账单打给他，为什么账单打进来晚了早了，所以你根本性违约。”
　　张某某、余学金及王志宏、吴巧培、虹桥派出所民警于2018年6月15日的谈话录音记录如下：
　　警：“我之前了解了一下，之前答应的1300万是口头上答应的，但是实际上书面的东西还没有。其实谈就谈在一个付款方式上。”王：“对的，今天还是要这样说。我后来打电话给老板说，付款方式达成一致了就什么都解决了，对吧。就付款方式……”。
　　由于被告至今未向原告返还涉案房屋并结清相关款项，原告遂诉诸法院要求按上述诉称解决。
　　本院认为，原告与被告原法定代表人张某某签订的《房屋租赁合同》、原被告与张某某签订的《合同主体变更协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，各方均应按约履行。
　　一、关于本案租赁合同是否已经解除的问题。1、根据上述合同约定，被告逾期支付租金、物业管理费或其他任何费用超过15日的或逾期支付上述任何费用累计达3次的，原告有权提前终止合同。本案中，从在案往来函件及转账记录来看，2017年5月的管理费、租金、水电费被告逾期69天支付；2017年6月的管理费、租金、水电费被告逾期64天支付；2017年7月的管理费、租金、水电费被告逾期61天支付；2017年8月的管理费、租金、水电费，被告第一笔100,000元逾期34天支付，第二笔200,000元逾期64天支付，第三笔140,584.1元逾期67天支付。而此后对于2017年10月、11月、12月等的租金等款项被告依然存在迟延支付情形，被告的上述行为已构成违约，原告据此发函要求解除租赁合同，符合合同约定的解除条件。2、被告提供录音证据欲证明原告王总已同意被告分期付款，因此针对其之后支付租金的行为，原告不能再追究其逾期付款的违约责任。对此本院认为，原告工作人员王志宏与被告原法定代表人张某某的短信截屏仅反映了王志宏代表原告向被告催款的事实，并没有被告所述分期付款后放弃追究违约责任的意思表示，且根据微信反映，在宽限的时间内被告仍未按时缴清拖欠款项，因此被告据以支撑其反驳理由的证据并不充分，本院对此难以采信。本院注意到，被告提供的录音资料反映出，在原告向被告发出解除合同的律师函之后，双方为解除合同后关于被告的装修补偿等事项确实进行过多次磋商，而在磋商期间，被告也按合同约定的标准向原告支付了租金和管理费等费用，但因双方最终未能对合同解除后的补偿方案达成一致意见，合同仍应在原告享有解除权的函件到达被告时解除。3、原告要求确认合同解除日为2018年2月8日，但原告并未提供证据证明被告于2018年2月8日收到该份函件，故本院以被告回函的落款时间即2018年2月22日作为合同解除日。
　　二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应将所承租的15楼房屋及一楼大堂接待台区域一并返还给原告，并向原告付清至房屋返还之日的各项费用。1、对于被告提出原告为达到提前解除合同后，将涉案房屋所在大楼整体出租给华住集团目的，以装修为由于2018年6月6日对大堂实施断电、6月19日对大堂锁门，上述行为影响其经营、阻碍双方合同正常履行构成违约的抗辩意见，本院认为，一是原告实施该行为系发生在被告拖欠租金且原告已经行使解除权之后，其目的是为了催促被告尽快搬离，二是被告承租原告房屋用于开设精品酒店，所承租的房屋位于15、16楼，一楼大堂接待台区域系原告为被告提供住宿登记便利，免费供被告使用，该一楼大堂断电后虽可能会影响客人入住及退房手续的办理，但并不会对被告的酒店经营产生严重影响，且实际被告已将接待台区域移至15楼。而原告于2018年6月19日虽给大堂西侧大门上锁，但被告的住店客人仍可以从东侧大门进出。因此被告以此为由认为原告构成违约并造成被告无法正常使用涉案房屋对外经营的抗辩意见，因与事实不符，本院不予采信。但考虑到原告上述断电及上锁的行为在客观上对被告的经营也会产生一定的影响，故对于自2018年6月6日起的房屋使用费，本院酌情确定由被告按原合同约定租金标准的70％予以支付。2、对于原告诉请被告参照1,036.27元/日的标准支付至实际搬离之日止的物业管理费及2018年5月16日至7月15日水、电、空调费之诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。3、另根据上述合同约定，因被告违约而造成合同提前终止，且原告收回房屋的，原告全额没收承租保证金作为被告的违约金。故原告要求没收承租保证金之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。
　　三、原告提出的要求被告注销设定于涉案房屋上的工商登记之诉请，因属于行政管理范畴，本院依法不予支持。
　　四、被告在本案审理期间提出对涉案房屋装修进行评估，但之后又撤回了上述评估申请，本院经释明后被告坚持要求撤回评估申请，并表示如果最终租赁合同被法院确认解除的，其将另行提起诉讼。基于被告在本案中已经明确撤回了对涉案房屋装修的评估，本案中对此不再处理。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第(二)款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海明君酒店管理有限公司与被告上海润都酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同关系于2018年2月22日已经解除；
　　二、被告上海润都酒店管理有限公司搬离并将位于上海市闵行区古北路XXX号XXX幢XXX楼整层房屋及一楼大堂接待台区域返还原告上海明君酒店管理有限公司；
　　三、被告上海润都酒店管理有限公司参照人民币4,809.95元/日的标准支付原告上海明君酒店管理有限公司自2018年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；
　　四、被告上海润都酒店管理有限公司参照人民币1,036.27元/日的标准支付原告上海明君酒店管理有限公司自2018年7月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费；
　　五、被告上海润都酒店管理有限公司支付原告上海明君酒店管理有限公司自2018年5月16至同年7月15日止的水费人民币748元、电费人民币3,788.85元、空调费人民币27,481.6元；
　　上述第二至第五项条款的履行期限均为于本判决生效之日起三十日内。
　　六、被告上海润都酒店管理有限公司支付的承租保证金人民币669,801元，原告上海明君酒店管理有限公司不再予以返还；
　　七、驳回原告上海明君酒店管理有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币5,249.01元，由被告上海润都酒店管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈  洁

书记员：张  辰