上海易拨通信设备有限公司与上海装金实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海易拨通信设备有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：王伟，执行董事。
　　委托诉讼代理人：朱波，上海汇理律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵佳红，上海汇理律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海装金实业发展有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：陈雷明，总经理。
　　委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。
　　原告上海易拨通信设备有限公司(以下简称易拨公司)诉被告上海装金实业发展有限公司(以下简称装金公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日受理后，依法适用简易程序，期间被告装金公司于2018年9月12日提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2018年10月18日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)易拨公司的委托诉讼代理人朱波、赵佳红、被告(反诉原告)装金公司的委托诉讼代理人卞虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告易拨公司诉称，2016年7月21日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租的位于上海市浦东新区金高路1148弄7室、8室的商铺，租赁期限自2016年7月25日起至2020年8月24日止。同日，原、被告双方就被告搭建的位于上海市浦东新区金高路XXX号有证商铺旁边的无证建筑物之租赁事宜签订《补充协议》一份。该补充协议约定的租赁期限自2016年7月25日起至2020年8月24日，为避免租赁期限内无证商铺因拆除事宜产生不必要的纠纷，双方还约定，若无证商铺需要拆除的，原告的装修等费用[双方确认为25万元人民币(以下币种相同)]，按照四年年限进行折旧，由被告给予一次性补偿，同时约定无证商铺拆除的，《房屋租赁合同》及其补充协议一并自动终止。双方在协议中还就租赁押金的支付以及返还、合同终止后预付租金的返还、水电费的结算等事宜做了明确约定。2018年5月8日被告向原告发出通知称，为配合2018年5月9日政府的拆违工作，要求原告搬离原告承租的商铺，当日原告停业开始搬场工作。2018年5月9日政府进行了拆违工作，上述协议自动终止。协议终止后，被告理应根据上述协议的约定向原告支付或者返还各类款项，但经原告多次催讨，被告至今拒不履行协议项下的各类义务。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令被告：1、返还原告租赁押金42,000元；2、返还原告预付租金22,093.12元、3、返还原告预付电费5,502元；4、支付原告装修补偿金135,416.67元；5、支付原告聘请律师费15,000元；6、支付原告逾期付款利息：以上述第一至第四项拖欠款205,011.79元为本金，自原告起诉日起计算到实际支付上述款项之日止，按照中国人民银行一年存款利率标准计算；7、承担保全费、诉讼费。
　　被告装金公司辩称，2016年7月21日双方签订了一份租赁合同及补充协议，房屋租赁合同约定的租赁房屋是有证房屋，该合同有效，双方应当继续履行合同。补充协议约定的租赁标的是违章建筑，补充协议无效。因此，本案应分为两部分处理，房屋租赁合同项下原告已付的押金和预付租金不同意返还，同意返还补充协议项下原告支付的租赁押金21,000元和预付租金11,000元。电费已经使用完毕无需返还。补充协议所有条款无效，且原告是将有证和无证部分的装修补偿费用一并计算，其主张装修补偿款没有依据，不同意支付装修补偿金。被告没有违约，不应当支付律师费。原告主张逾期付款利息没有法律及合同约定的依据。
　　反诉原告装金公司诉称，2016年7月21日反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，由反诉被告承租上海市浦东新区金高路XXX号-7、8室房屋，面积共计60平方米，租期从2016年7月25日至2020年8月24日止，每月租金21,000元。反诉被告按照合同约定向反诉原告支付截止2018年5月24日的租金，2018年5月25日起，经反诉原告的催收，反诉被告仍未向反诉原告支付。为此，反诉原告提起反诉请求：1、反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》继续履行；2、反诉被告支付反诉原告租金：从2018年5月25日至实际搬离日止，按照21,000元每月计算；3、确认反诉原、被告签订的《补充协议》无效；4、反诉被告承担反诉案件受理费。
　　反诉被告易拨公司辩称，《房屋租赁合同》与《补充协议》不是两个独立的合同。从《补充协议》的内容来看，《补充协议》是对《房屋租赁合同》的补充约定。租赁合同已经由双方协议终止，不存在继续履行的问题，反诉原告要求反诉被告支付租金没有合同依据。《补充协议》涉及的租赁标的是无证商铺，双方之间就此成立的房屋租赁关系不受法律保护，但《补充协议》中关于租赁合同的相关约定系双方真实意思表示，且不侵害其他国家集体或者个人的利益，故关于该部分的约定应为有效。
　　经审理查明，2016年7月21日装金公司作为出租方(甲方)与易拨公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同第一条“租赁地点及用途”约定：本合同所指商铺位于上海市浦东新区金高路XXX号-7室、8室，建筑面积约为60平方米。合同第二条“租赁期限及交房”约定：乙方租赁甲方商铺，租赁日期自2016年7月25日起，终止时间为2020年8月24日，其中2016年7月25日至2016年8月24日为免租装修期，乙方无需支付租金(乙方装修发生的费用包括水、电、电信等费用由乙方自行承担)，如因乙方严重违约导致本合同提前解除或终止的，视为乙方自始不享有免租期，乙方除需支付违约金外，还应当补缴免租期内的使用费，每天的使用费与最初的月租金/30天的标准相等，租赁合同期限为4年，甲方于2016年7月25日向乙方交付商铺，如甲方在该时间未能交房，则租赁时间顺延……。合同第三条“租金、物业、其他费用及付款方式”第1、2、6、7、8项约定乙方租赁甲方商铺2016年8月25日至2018年8月24日年租金为252,000元，2018年8月25日至2020年8月24日年租金为272,160元，乙方将支付1个月的租金21,000元作为租赁该商铺的押金，合同期满后甲方应于乙方提交工商营业执照注销材料后7日内无息返还乙方；每三个月支付一次租金，先付后用，第一次付款时间为合同签订后的5个工作日内，第二次支付租金，应在第二个计租周期(三个月)开始前乙方收到甲方的发票后的5个工作日内支付，之后的付款以此类推；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、通讯以及乙方经营过程中所发生的费用，均由乙方承担；乙方承担上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为每月结束接到甲方收费书面通知后5个工作日，由乙方按照实际使用量支付上述费用给甲方，租赁期间的电费按照1.35元/度，水费按照6元/立方，甲方代收代缴上述费用的，故无法向乙方出具正式发票，但甲方应向乙方出具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，如保证金不足以弥补乙方应承担的费用，对超过部分，甲方有权要求乙方承担。合同第六条“合同提前终止的情形”第(一)项约定：甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除，双方互不承担责任……2、该商铺因社会公共利益被依法征用或征收的；3、该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的……。合同第八条“违约责任及其他条款”第4、5项约定：因一方违约导致诉讼的，违约方应承担另一方聘请律师的全部费用及法院费用(包括守约方因违约而遭受第三人索赔的情形)；本合同履行过程中，该商铺被征收、征用或者拆迁的，本合同当即解除，双方互不承担违约责任，乙方应于合同解除当日向甲方返还该房屋，甲方应在乙方迁出房屋后一周内返还乙方支付的保证金(无息)及预收的尚未履行完毕的剩余租金，若房屋被征收或征用或拆迁及补偿的，由甲方享有，与乙方无关，乙方应配合做好搬迁工作。因易拨公司承租的上述商铺还含有部分无证加建建筑物，易拨公司已知悉并表示愿意承租该无证商铺，为此双方于2016年7月21日另签订了《补充协议》。补充协议第一条“租赁地点及用途”约定：本补充协议所指无证商铺位于上海市浦东新区金高路XXX号有证商铺旁边的无证加建建筑，无证加建建筑面积约为60平方米，乙方对该无证商铺已经充分了解，自愿承租该无证商铺，乙方用于商业经营。补充协议第二条“租赁期限及交房”约定：乙方租赁甲方该无证商铺，租赁日期自2016年7月25日起，终止时间为2020年7月24日，其中2016年7月25日至2016年8月24日为免租装修期，乙方无需支付租金(乙方装修发生的费用包括水、电、电信等费用由乙方自行承担)，如因乙方严重违约导致本合同提前解除或终止的，视为乙方自始不享有免租期，乙方除需支付违约金外，还应当补缴免租期内的使用费，每天的使用费与最初的月租金/30天的标准相等，租赁合同期限为4年，甲方于2016年7月25日向乙方交付商铺，如甲方在该时间未能交房，则租赁时间顺延。补充协议第三条“租金、物业、其他费用及付款方式”约定：乙方租赁甲方商铺2016年8月25日至2018年8月24日年租金为252,000元，2018年8月25日至2020年8月24日年租金为272,160元，乙方将支付1个月的租金21,000元作为租赁该商铺的押金，合同期满后7日内全额无息返还乙方；每三个月支付一次租金，先付后用，第一次付款时间为合同签订后的5个工作日内，第二次支付租金，应在第二个计租周期(三个月)开始前乙方收到甲方的发票后的5个工作日内支付，之后的付款以此类推。补充协议第四条“解除合同”约定：该无证商铺是无证加建建筑，若需要拆除的，乙方应无条件配合甲方的拆除工作，非乙方原因导致该拆除事由发生的，拆除部分面积对应的租赁使用费用如果乙方已经支付的，甲方根据乙方实际使用时间计收，剩余部分甲方应返还乙方，若乙方对无证加建部分建筑进行装修的，甲方在拆除后按照乙方的装修费25万元(按照四年的使用年限进行折旧)折旧后给予乙方一次性补偿(具体费用参考乙方装修报价，应有相应票据核对)后，原合同(金高路XXX号店铺租赁合同)及本补充协议自动终止，就该无证商铺甲乙双方互不承担任何责任，甲方应在乙方交还该无证商铺后的7日内无息全额返还租赁押金。补充协议第五条约定：除了上述补充内容，关于该无证商铺的租赁事宜以及双方的权利义务、租赁物使用要求和维修责任、合同提前终止、租赁物的返还、违约责任等内容的约定仍按原合同条款执行。补充协议第六条“其他事项说明”约定：本补充协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方签订的原合同中的定义相同，成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，原合同继续有效。2016年7月27日易拨公司以银行转账方式就金高路XXX号7室、8室商铺及加建建筑向装金公司支付押金共计42,000元。2018年2月24日易拨公司以银行转账方式支付装金公司金高路XXX号7室、8室商铺及加建建筑2018年2月25日至2018年5月24日期间的租金126,000元。2018年4月24日、4月25日易拨公司以银行转账方式向装金公司充值电费8,000元。2018年5月8日装金公司向易拨公司发出《告知书》，称为了配合政府拆除位于金高路XXX号店铺无证加建建筑，将于2018年5月9日实施该商铺无证加建建筑拆除工作，易拨公司应于该日配合政府有关部门的拆违工作，将店内一应物品搬离。2018年5月9日易拨公司搬离金高路XXX号，并有双方员工确认了水表和电表度数。2018年6月28日易拨公司为诉讼与上海市汇理律师事务所签订了《聘请律师合同》，并于2018年7月6日支付了15,000元律师费。
　　另查明，装金公司出租的系争有证房屋与无证建筑位于同一空间，无证建筑是在有证建筑基础上扩建，中间无隔断，商铺的门位于无证部分位置，无证部分商铺被拆除后，装金公司重新砌了有证部分的外墙体。
　　再查明，原告与案外人上海显东建筑装饰工程有限公司签订有《供应商合同》(附定价表)，该定价表上记载“店名为浦东金高路街面店”，报价金额为145,916.36元，2017年1月5日原告支付显东公司金高路街面商铺装修款117,000元，2018年2月13日原告支付了10%的尾款13,000元。原告与上海传能展览装饰工程有限公司签订的《店铺装饰道具采购合同》(附装修清单)，2018年1月23日、1月26日原告向上海传能展览装饰工程有限公司支付了25,271.75元装修款，2017年1月18日原告为“金高路街铺地砖”向上海皇磁建材有限公司购买价格为13,088.72元的瓷砖，2017年1月4日原告为“金高路街铺灯具”向南滩科技(上海)有限公司购买灯具金额为16,829元，2017年1月4日原告为“金高路街铺监控”向上海秀彷信息科技有限公司购买电视监控系统设备金额为14,000元，2016年9月12日原告为“金高路空调”向上海前扬实业有限公司购买空调设备金额为3万元，2017年5月17日原告为“金高路消防改造”向上海弘宙建筑工程有限公司支付3万元消防工程款，2017年1月16日、2018年6月14日原告为“金高路街铺道具”向上海双盛展览展示服务有限公司购买边柜等金额为39,191元。
　　审理中，原告易拨公司明确本诉诉请为：1.装金公司通知易拨公司2018年5月9日无证商铺将被拆除，根据《补充协议》第4条的约定，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》终止，故要求确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月9日终止；2.合同及补充协议终止后，要求被告返还租赁押金42,000元；3.2018年2月24日原告支付了2018年2月25日至2018年5月24日期间的租金126,000元，原告实际于2018年5月9日搬离，故2018年5月9日至2018年5月24日期间的租金22,093.12元被告应予返还；4.原、被告之间的电费采用先充值后使用的方式结算，2018年4月24日、4月25日原告充值电费8,000元，2018年5月9日原告搬离租赁店铺，截至该日剩余电费5,502元，故要求被告返还预付电费5,502元；5.根据补充协议第4条的约定，25万元装修费按照四年折旧，原告计算实际使用为22个月，尚有26个月未使用，要求被告支付原告装修补偿金135,416.67元；6.根据租赁合同第8.4条的约定，要求被告承担律师费15,000元；7.根据补充协议第4条约定，合同终止后七天内被告应当返还租赁押金，对于租金、电费及装修补偿金的返还时间没有具体约定，但原告认为这三笔费用也应当于合同终止后七天内结清，故要求被告支付原告逾期付款利息，以上述四笔拖欠款项205,011.79元为本金，自本案起诉日即2018年8月2日起计算到实际支付日止，按照中国人民银行一年期存款利率标准计算。
　　被告装金公司则认为，补充协议第四条是针对无证部分房屋的约定，双方之间就无证部分房屋的租赁关系确实已经终止，同意返还无证部分的租赁押金21,000元，但关于有证部分房屋，被告要求继续履行，不同意返还有证部分的押金21,000元。确认原告于2018年5月9日搬离租赁房屋，同意返还无证部分的租金11,047.50元，有证部分的租金不同意返还，如法院认定需全部返还的话，对原告主张返还租金的金额无异议。双方确实采用先充值后付费的方式结算电费，确认截止2018年5月9日剩余电费5,502元，虽然在2018年5月9日之后原告确实没有实际使用租赁房屋，但这部分电费可以继续用于有证部分的房屋，被告无需返还。补充协议无效，其中约定的关于装修补偿的条款亦应无效，如需赔偿，也只需承担无证部分的装修损失，关于无证部分的装修损失应当按照无证房屋装修现值，考虑双方的过错程度后分担。对原告整体租赁房屋装修中可移动设备，原告可以拆除，不应当计入装修损失的范围。根据合同约定，因一方违约发生诉讼的，被告才承担律师费，本案是因为市政动迁发生的纠纷，双方互不承担违约责任，不同意支付律师费。合同没有约定付款时间和利息，原告主张逾期付款利息没有合同依据。
　　反诉原告装金公司明确反诉请求为：1.关于有证部分的房屋，反诉原告没有向反诉被告发出过解除通知，双方应当继续履行。确认反诉被告的租金支付到2018年5月24日，其后的租金未付，故要求反诉被告支付2018年5月25日起至反诉被告办理交接手续日止，按照21,000元/月标准计算；2.补充协议约定的60平方米商铺是违章建筑且已被拆除，故要求确认反诉原、被告签订的《补充协议》无效；撤回要求反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》继续履行的反诉请求。
　　反诉被告易拨公司则认为，补充协议是租赁合同的组成部分，约定的内容是针对有证和无证两部分，不是单独针对无证部分的。根据补充协议的约定，违章建筑被拆除，租赁合同就终止，客观上，有证部分已经被反诉原告封闭起来，反诉被告已经无法使用，故无需继续支付租金。反诉被告认为补充协议部分有效，虽然补充协议约定的60平方米建筑是违章建筑，但涉及双方权利义务的条款应为有效。
　　上述事实，由《房屋租赁合同》《补充协议》、告知书、收据、付款回单、发票、电费付款回单及相应收据、照片、《供应商合同》及对应的发票和付款回单、店铺装饰道具采购合同、发票、付款回单、瓷砖清单、空调清单、电视监控系统设备清单、消防改造报价清单、边柜报价清单等证据以及庭审笔录、证据交换笔录在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。装金公司与易拨公司于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。双方于同日签订的《补充协议》约定的租赁标的系违章建筑，因租赁标的违法，易拨公司与装金公司之间就《补充协议》项下违法租赁标的形成的租赁关系应属无效，但不影响《补充协议》中独立存在的有关解除争议方法的条款的效力。《补充协议》第四条系双方针对非因易拨公司原因发生拆除租赁商铺情形下所产生法律后果的约定，属于独立存在的有关解决争议方法的条款。因此，该条款应为合法有效，易拨公司与装金公司应当遵照履行，装金公司主张《补充协议》全部条款无效的意见，本院不予采纳。《房屋租赁合同》约定本合同履行过程中，该商铺被征收、征用或者拆除的，本合同当即解除，双方互不承担违约责任。《补充协议》第四条约定非因易拨公司原因导致拆除事由发生的，《房屋租赁合同》与《补充协议》自动终止，双方互不承担任何责任。2018年5月8日装金公司向易拨公司发出《告知书》后，易拨公司于2018年5月9日搬离租赁商铺，双方签订的《房屋租赁合同》依约于2018年5月9日终止，易拨公司请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年5月9日终止的诉请，具有合同依据，本院予以支持。装金公司主张《房屋租赁合同》没有解除的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。租赁合同终止、《补充协议》无效后，易拨公司已经支付的租赁保证金42,000元应当予以返还，对易拨公司的相应诉请，本院予以支持。易拨公司的租金支付到2018年5月24日，2018年5月9日易拨公司搬离租赁商铺，无证部分商铺随即被拆除，装金公司将有证部分商铺重新砌墙后，易拨公司已无法控制和使用有证部分商铺，故易拨公司要求装金公司返还2018年5月9日至2018年5月24日期间的已付租金22,093.12元的诉请，于法有据，本院予以支持。装金公司请求易拨公司支付2018年5月25日之后租金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。易拨公司与装金公司之间就租赁商铺的电费采用先充值后使用方式结算，截止2018年5月9日剩余电费5,502元，其后易拨公司没有使用过租赁商铺，故易拨公司要求装金公司返还预付电费5,502元的诉请，本院予以支持。关于装修补偿金的问题。因无证部分商铺被拆除非因易拨公司原因导致，原告向本院提交的相关装饰装修等金额已经超过了25万元，根据补充协议的相关约定，装金公司应以装修费25万元按照四年使用年限折旧后给予易拨公司一次性补偿。易拨公司根据已使用期限以25万元按四年折旧要求装金公司支付装修补偿金135,416.67元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。装金公司主张按照过错责任分担装修损失的意见，与合同约定相悖，本院不予采纳。合同约定因一方违约导致诉讼的，违约方承担律师费。本案系因政府拆违导致合同终止，装金公司不是违约方，易拨公司要求装金公司支付律师费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。根据补充协议第四条的约定，承租方返还商铺后的7日内出租方应当返还租赁保证金，装金公司逾期返还租赁保证金造成易拨公司资金占用损失，易拨公司要求装金公司支付逾期返还租赁保证金的利息损失的诉请，具有合同依据，本院予以支持。易拨公司主张的利率标准，起止时间，并无不当，本院予以支持。至于租金、电费、装修补偿金，由于合同中没有约定支付时间，故易拨公司要求装金公司支付相应利息损失的诉请，本院不予支持。装金公司撤回要求反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》继续履行的反诉请求，并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海易拨通信设备有限公司与被告(反诉原告)上海装金实业发展有限公司于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月9日终止；
　　二、原告(反诉被告)上海易拨通信设备有限公司与被告(反诉原告)上海装金实业发展有限公司于2016年7月21日签订的《补充协议》部分无效；
　　三、被告(反诉原告)上海装金实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海易拨通信设备有限公司租赁保证金42,000元；
　　四、被告(反诉原告)上海装金实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海易拨通信设备有限公司预付租金22,093.12元；
　　五、被告(反诉原告)上海装金实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海易拨通信设备有限公司预付电费5,502元；
　　六、被告(反诉原告)上海装金实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海易拨通信设备有限公司装修补偿款135,416.67元；
　　七、被告(反诉原告)上海装金实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海易拨通信设备有限公司逾期返还租赁保证金利息：以42,000元为本金，自2018年8月2日起按照中国人民银行一年期存款利率标准计算到实际返还日止；
　　八、驳回原告(反诉被告)上海易拨通信设备有限公司其余诉讼请求；
　　九、驳回被告(反诉原告)上海装金实业发展有限公司的反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费4,600元，减半收取计2,300元，保全费1,620元，上述共计3,920元，由原告上海易拨通信设备有限公司负担111元、被告上海装金实业发展有限公司负担3,809元。反诉案件受理费687.50元(已减半收取)，由反诉原告上海装金实业发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：陆  菁

书记员：王晔璐